ARRET N° 87

N° RG 19/00982 – N° Portalis DBV6-V-B7D-BIA77

AFFAIRE :

SCI SOLIGNAC-X représentée par ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS CHA MPS DE JUILLET représenté par son Syndic, la Société NEXITY LAMY, […], siège est à PARIS mais ayant établissement à X 15, Place de la République, représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège

CB/MS

Autres demandes relatives à la copropriété

Grosse délivrée à M^e Philippe CLABAUD, avocat,

COUR D’APPEL DE X

Chambre civile

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ARRET DU 18 FEVRIER 2021

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Le DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

SCI SOLIGNAC-X représentée par ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant 33 rue Sainte-Claire – 87000 X

représentée par M^e Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocat au barreau de X

APPELANTE d’une décision rendue le 19 SEPTEMBRE 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X

ET :

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS CHA MPS DE JUILLET représenté par son Syndic, la Société NEXITY LAMY, […], siège est à PARIS mais ayant établissement à X 15, Place de la République, représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant […] et 4, Impasse Saint Exupéry – 87000 X

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de X

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 07 Janvier 2021. L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 décembre 2020.

La Cour étant composée de M^me C D, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Géraldine VOISIN, Conseillers, assistés de M^me Sophie MAILLANT,. A cette audience, M^me C D, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis M^me C D, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Février 2021 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

la Société Civile Immobilière SOLIGNAC-X ( ci-après dénommée SCI SOLIGNAC-X ) était propriétaire de deux lots N° 151 et 153 à usage respectif de réserve et de local professionnel dépendant d’un immeuble :

[…], au […] et au 4 Impasse Saint-Exupéry à X

— soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis

— et pourvu d’un système de chauffage collectif de base assuré par des trames chauffantes présentes dans le sol et le plafond, et donnant lieu au paiement de charges de chauffage, qui aux termes du règlement de copropriété sont réparties ' entre tous les copropriétaires des différents lots bénéficiant dudit chauffage…, au prorata de la surface de chaque local par rapport à la surface totale des locaux chauffés'.

Considérant que les lots lui appartenant étaient dépouvus de trames chauffantes et qu’elle n’était donc redevable d’aucune charge de chauffage, la SCI SOLIGNAC-X a par acte d’huissier en date du 28 mai 2018 assigné le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X devant le Tribunal de Grande Instance de X à l’effet d’obtenir le remboursement des charges de chauffage indûment réglées à concurrence d’une somme globale de 14.987,32 € telle qu’arrêtée au 7 mai 2018, outre qu’il soit fait injonction audit Syndicat ' de faire une stricte application de l’article 24 du règlement de copropriété, en n’appelant aucune charge de chauffage pour les lots N° 151 et 153 .

Pendant le cours de ladite procédure, la SCI SOLIGNAC-X a vendu les deux lots N° 151 et 153 suivant acte notarié du 31 août 2018 .

Par jugement en date du 19 septembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de X a :

— débouté le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SCI SOLIGNAC-X

— déclaré prescrite l’action de la SCI SOLIGNAC-X pour la période antérieure au 28 mai 2013

— déclaré recevables les demandes de la SCI SOLIGNAC-X pour la période postérieure au 28 mai 2013

— débouté la SCI SOLIGNAC-X

* de sa demande en répétition de l’indu

* de sa demande d’injonction à adresser au Syndicat des Copropriétaires, de faire une stricte application de l’article 24 du règlement de copropriété

* de sa demande de dispense de participation aux charges de procédure

— condamné la SCI SOLIGNAC-X à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X représenté par son Syndic la Société NEXITY LAMY la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire .

S e l o n d é c l a r a t i o n r e ç u e a u g r e f f e d e c e t t e C o u r l e 1 1 n o v e m b r e 2 0 1 9 , l a S C I SOLIGNAC-X a interjeté appel de ce jugement .

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 9 décembre 2020 .

Prétentions des parties

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 23 novembre 2020, la SCI SOLIGNAC-X demande à la Cour :

— à titre principal,

* de réformer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de X en ce qu’il a déclaré son action prescrite pour la période antérieure au 28 mai 2013, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en répétition de l’indu, de sa demande d’injonction à adresser au Syndicat des Copropriétaires de faire une stricte application de l’article 24 du règlement de copropriété, de sa demande de dispense de participation aux charges de procédure, et condamnée au paiement de la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés par ledit syndicat

* de déclarer son action recevable pour la période antérieure au 28 mai 2013, de dire et juger qu’en application du règlement de copropriété, les lots N° 151 et 153 de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X sont exonérés de charges de chauffage, de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble précité à lui payer la somme de 17.015,96 € selon comptes arrêtés au 12 février 2019, outre celle de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, de débouter ledit syndicat de l’ensemble de ses prétentions, de la dispenser de la participation aux charges afférentes à la présente procédure en application de l’article

10-1b ) alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965, et de condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens

— à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise en donnant pour mission à l’expert commis de visiter les lieux, de décrire le système de chauffage commun, de déterminer son utilité pour les lots N° 151 et 153, et d’indiquer si ces lots bénéficient de la chauffe de base.

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 6 novembre 2020, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X représenté par son Syndic la Société NEXITY LAMY ( ci-après dénommé le Syndicat des Copropriétaires ) demande en substance à la Cour :

— de déclarer la SCI SOLIGNAC-X mal fondée en son appel

— de la débouter de l’ensemble de ses prétentions déclarées irrecevables et subsidiairement mal fondées

— de confirmer intégralement et au besoin par substitution de motifs, le jugement entrepris

— de condamner la SCI SOLIGNAC-X à lui verser la somme de 6000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les dépens d’appel .

MOTIFS DE LA DECISION :

Le litige soumis à la Cour concerne la recevabilité et le bien-fondé de l’action engagée par la SCI SOLIGNAC-X à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X .

I) Sur la recevabilité de l’action engagée par la SCI SOLIGNAC-X à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X :

La recevabilité de l’action exercée par la SCI SOLIGNAC-X doit s’apprécier d’une part au regard de son droit d’agir, et d’autre part du point de vue de la prescription de son action .

1) sur le droit d’agir de la SCI SOLIGNAC-X :

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’action engagée par la SCI SOLIGNAC-X à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble susvisé a été initiée par voie d’assignation délivrée le 28 mai 2018, soit à une date où la demanderesse était toujours propriétaire des deux lots N° 151 et 153 dépendant de l’immeuble situé Champ de Juillet, au […] et au 4 Impasse Saint-Exupéry à X, soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et représenté par son Syndicat des Copropriétaires .

Le fait pour la SCI SOLIGNAC-X de posséder la qualité de copropriétaire le jour de l’introduction de son action en justice dirigée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dont dépendaient les deux lots N° 151 et 153 lui appartenant alors, et ce à l’effet de contester le paiement de charges de chauffage déjà acquittées en vertu du règlement de copropriété de l’immeuble dont s’agit, et de réclamer l’exonération pour l’avenir de telles charges de chauffage au profit desdits lots N° 151 et 153, conduit à considérer que la SCI SOLIGNAC-X justifie pleinement du droit d’agir en justice contre le Syndicat des Copropriétaires, dès lors que l’existence du droit d’agir en justice qui englobe la qualité et l’intérêt à agir doit s’apprécier au jour de l’introduction de la demande en justice .

De ces observations, il s’évince que la SCI SOLIGNAC-X est parfaitement

habilitée :

— d’une part, à contester les charges de chauffage relatives aux deux lots N° 151 et 153, et à solliciter le remboursement des sommes par elle acquittées de ce chef,

— d’autre part, à obtenir que les lots considérés soient exonérés pour l’avenir de toute participation au paiement de telles charges de chauffage, nonobstant le fait qu’elle en ait cédé la propriété postérieurement à la délivrance de son assignation introductive d’instance du 28 mai 2018 .

2) sur la prescription de l’action exercée par la SCI SOLIGNAC-X :

La discussion instaurée entre les parties quant à la durée de la prescription opposable à la SCI SOLIGNAC-X :

— ne présente d’intérêt que du point de vue de la recevabilité de sa demande en remboursement des charges de chauffage qu’elle estime avoir réglées à tort

— suppose de définir la nature exacte de l’action exercée par la SCI SOLIGNAC-X à l’effet d’obtenir le remboursement desdites charges, avant de déterminer le régime de la prescription applicable à son action .

S’agissant de la nature de l’action exercée par la SCI SOLIGNAC-X à l’encontre du

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dont dépendaient les deux lots N° 151 et 153, il convient :

— de constater que dès son assignation introduction de l’instance engagée contre ledit syndicat des Copropriétaires, la SCI SOLIGNAC-X prétendait être fondée ' à solliciter la restitution des charges indûment versées’ relativement à ses deux lots N° 151 et 153

— de considérer qu’en raison du but poursuivi par la SCI SOLIGNAC-X, son action doit s’analyser en une action en répétition de l’indu soumise à la prescription de droit commun régissant les actions personnelles ou mobilières, et non pas en une action personnelle entre un copropriétaire et le syndicat soumise en tant que telle à la prescription édictée par l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article qui dans sa version applicable à la présente espèce instaurait une prescription décennale ( avant d’être modifié par la Loi N° 2018-1021 du 23 novembre 2018 en vue de voir uniformiser le régime de la prescription applicable à toutes les actions personnelles, y compris celles relatives à la copropriété, par référence aux dispositions de l’article 2224 du Code Civil relatives au délai de prescription de droit commun tel que fixé à cinq ans par la Loi du 17 juin 2008 en matière d’actions personnelles ou mobilières ) .

De ces observations, il s’évince :

— que la SCI SOLIGNAC-X peut se voir opposer la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code Civil précité s’agissant d sa demande en restitution des charges qu’elle estime avoir indûment réglées depuis l’année 2007

— que se trouve prescrite la demande de l’intéressée aux fins de restitution des charges relatives aux années antérieures à l’année 2013

— que la SCI SOLIGNAC-X est irrecevable pour cause de prescription extinctive quinquennale, en sa demande de restitution des charges de chauffage par elle acquittées avant le 28

mai 2013, et ce tel que l’a énoncé à bon droit le premier Juge .

II) Sur le bien-fondé de l’action engagée par la SCI SOLIGNAC-X à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X :

Le succès des prétentions émises par la SCI SOLIGNAC-X, qu’il s’agisse de sa demande en remboursement des charges de chauffage qu’elle estime avoir indûment réglées au titre des deux lots N° 151 et 153 dont elle était propriétaire, ou qu’il s’agisse de sa demande aux fins d’exonération de toute participation desdits lots au paiement de telles charges pour l’avenir, impose :

— de rappeler que l’immeuble dont s’agit bénéficie d’un chauffage de base

* assuré par des trames chauffantes électriques destinées à assurer une température de base de + 12 ° ( lorsque la température extérieure n’est pas inférieure à 0° )

* et constitutif d’un élément d’équipement commun au sens de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 faisant peser sur les copropriétaires l’obligation de participer aux charges ' entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot'

— à la SCI SOLIGNAC-X, de démontrer que le système de chauffage collectif équipant l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X ne présentait aucune utilité pour les deux lots considérés .

De l’examen du dossier, il ressort :

— qu’aucune charge de chauffage n’a été appelée pour le lot N° 151 à usage de réserve, de sorte que la SCI SOLIGNAC-X est mal venue

* d’une part, à dénoncer l’existence de charges de chauffage qu’elle n’a pas réglées

* d’autre part, à revendiquer une exonération de charges de chauffage pour le lot N° 151 qui n’a jamais créé à l’égard de son propriétaire la moindre obligation de participer au règlement de telles charges

— que le lot N° 153 est équipé de trames chauffantes tel que cela ressort du rapport d’expertise établi en cause d’appel par Monsieur Y à la demande de la SCI SOLIGNAC-X, l’expert ayant constaté en page 3 de son rapport ' qu’il n’existe que quelques trames chauffantes éparses au plafond'.

La présence de trames chauffantes dans le lot N° 153 révèle que le lot considéré bénéficie d’un équipement commun de chauffage justifiant l’obligation pour son propriétaire de participer au règlement de ces charges de chauffage collectif, sauf à établir que ce système de chauffage collectif était dépourvu de toute utilité, laquelle doit principalement s’apprécier au regard de la température de base que l’équipement de chauffage collectif était destiné à assurer .

Faute pour la SCI SOLIGNAC-X de pouvoir démontrer que les trames chauffantes présentes dans son lot N° 153 ne lui pas permis de bénéficier de la température de base à 12°, il convient :

— de considérer que le système de chauffage collectif équipant l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X présentait une réelle utilité pour la SCI SOLIGNAC-X relativement à son lot N° 153, et ce sans qu’il soit nécessaire de recourir à

une expertise judiciaire

— de décider qu’en sa qualité de propriétaire du lot dont s’agit, la SCI SOLIGNAC-X est mal fondée

* à contester son obligation de participer au règlement des charges inhérentes au système de chauffage collectif dont elle a personnellement

* à demander à ce que le lot N° 153 soit exonéré de toute participation au règlement des charges inhérentes au système de chauffage collectif dont ce lot est actuellement équipé

— de débouter la SCI SOLIGNAC-X de ces chefs .

III) Sur la demande de la SCI SOLIGNAC-X aux fins de dispense de participation aux charges afférentes à la présente procédure :

A cet égard, il ya lieu :

— de relever que lors de l’introduction de son action en justice dirigée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X, la SCI SOLIGNAC-X possédait bien la qualité de copropriétaire ainsi qu’elle le revendique d’ailleurs pour justifier dela recevabilité de son action

— de considérer que l’intéressée, qui à l’issue de la procédure l’ayant opposée audit syndicat a succombé dans l’ensemble de ses prétentions, en première instance comme en cause d’appel, ne se trouve pas dans la situation d’un copropriétaire pouvant être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en vertu des dispositions de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la Loi du10 juillet 1965 .

Elle sera donc déboutée de cet autre chef .

Le jugement déféré sera donc confirmé dans l’ensemble de ses dispositions, et ce par substitution des présents motifs à ceux retenus par le premier Juge .

IV) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour résister aux prétentions injustifiées de son adversaire, de sorte :

— que sera confirmée l’indemnité qu’il s’est vu octroyer par le premier Juge à hauteur de

2000 €

— qu’il se verra allouer une somme supplémentaire de 3500 € pour ses frais irrépétibles

d’appel .

V) Sur les dépens :

Pour avoir succombé dans l’intégralité de ses prétentions en première instance comme en cause d’appel, la SCI SOLIGNAC-X sera condamnée à supporter les entiers dépens, sachant que l’intimé sera débouté de sa demande présentée préventivement, pour le cas où son adversaire

s’abstiendrait de procéder spontanément au règlement des condamnations prononcées à son encontre .

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par la SCI SOLIGNAC-X ;

Confirme le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de X dans l’ensemble de ses dispositions ;

Y ajoutant ,

Condamne la SCI SOLIGNAC-X à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] et 4 Impasse Saint-Exupéry à X la somme de 3500 € pour ses frais irrépétibles d’appel .

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SCI SOLIGNAC-X aux entiers dépens de première instance et

d’appel .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Z-A B C D.