ARRET N°

N° RG 24/00359 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISEL

AFFAIRE :

Mme [X] [T]

C/

M. [N] [P],

Mme [H] [D]

SG/IM

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 21 MAI 2025

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Le VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [X] [T]

née le 15 Mai 1947 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Amandine DOUNIES de la SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 10 JANVIER 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

Monsieur [N] [P]

né le 31 Juillet 1973 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté,

Madame [H] [D]

née le 23 Février 1969 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée,

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Mars 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Maitre DOUNIES est intervenue au soutien des intérêts de sa cliente.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par contrat de bail du 30 septembre 2019, avec prise d’effet au 1er octobre 2019, madame [X] [T] a donné en location à madame [H] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 610 euros révisable, une provision pour charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 610 euros.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2019, monsieur [N] [P] s’est porté caution solidaire de madame [H] [D].

Un état des lieux d’entrée a été établi le 1er octobre 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 janvier 2021, madame [T] a notifié congé à madame [D] au motif d’un défaut d’entretien, et demande d’avoir à libérer les lieux au plus tard le 1er octobre 2022.

Le 8 novembre 2021, madame [T] adressait à sa locataire une nouvelle mise en demeure, afin de faire cesser la présence de huit chiens dans les lieux loués, source de dégradations. Madame [T] adressait à sa locataire une lettre de rappel le 20 juillet 2022 qu’elle dénonçait également à monsieur [P] en sa qualité de caution en l’état d’une dette locative d’un montant de 564 euros. Par un nouveau courrier en date du 24 aout 2022 adressé à sa locataire, madame [T] se prévalait d’une dette locative d’un montant de 1 201 euros.

Un état des lieux de sortie était réalisé contradictoirement le 30 septembre 2022 par un huissier de justice, faisant état de multiples dégradations nécessitant divers travaux pour un montant de 2 739,30 euros selon devis de l’entreprise Nicolas Système.

Toutes les lettres de rappel adressées à la locataire étant restées vaines, madame [T] a par acte d’huissier de justice du 21 mars 2023, fait assigner madame [H] [D] et monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement d’une dette de loyer de 1 535 euros, du coût de réparation des dégradations du logement, et aux fins d’indemnisation de ses préjudices (préjudice de jouissance et préjudice moral).

Par jugement réputé contradictoire rendu le 10 janvier 2024, monsieur [P] et madame [D] étant ni comparants ni représentés, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES a notamment :

— débouté madame [T] de sa demande de condamnation au titre des loyers impayés,

— condamné solidairement madame [H] [D] et monsieur [N] [P] à payer à madame [X] [T] la somme de 1 061 euros au titre des dégradations,

— dit que de cette somme devra être déduite le dépôt de garantie de 610 euros s’il a été conservé par madame [T],

— débouté madame [T] de':

' toutes autres demandes relatives à la remise en état du logement ou du fioul manquant,

' sa demande au titre du préjudice de jouissance,

' sa demande au titre du préjudice moral,

— condamné in solidum madame [H] [D] et monsieur [N] [P] à payer à madame [X] [T] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, à l’exception de la moitié du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 16 mai 2024, madame [X] [T] a interjeté appel de ce jugement.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 5 février 2025, sans que n’aient constitué avocat les parties co-intimées que sont madame [H] [D] et monsieur [N] [P].

Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que toutes lesdites parties intimées ne se sont pas vu signifier à leur personne les divers actes de procédure qui leur étaient destinés (déclaration d’appel régularisée par madame [T], conclusions d’appel prises par cette dernière).

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par message électronique le 14 août 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, madame [X] [T] demande à la Cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 de :

— réformer le jugement rendu le 10 janvier 2024 dans toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau':

— condamner solidairement madame [D] et monsieur [P] à payer à madame [T] la somme de':

' 1 535 euros au titre des impayés de loyers,

' 6 520,05 euros au titre des divers frais engagés pour les réparations,

' 2 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

' 1 500 euros au titre du préjudice moral,

' 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement madame [D] et monsieur [P] en tous les dépens, et ce compris la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé par la SCP FANANAS ' HORTHOLARY ' LUPETTE le 30 septembre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

I ' Sur les demandes en paiement présentées par madame [T]':

Au titre de la dette locative

Madame [T] fait état d’une dette locative de 1 535 euros. Elle soutient que le loyer révisé charges comprises s’élève à la somme de 637 euros, que madame [D] n’a pas payé les loyers des mois de juin, juillet, aout, et septembre 2022, soit 2 548 euros, que la CAF a versé directement l’allocation logement au bailleur pour 1 013 euros sur la même période, et que la dette locative de madame [D] correspondant à la différence entre les deux sommes est de 1 535 euros.

Le premier juge a débouté la bailleresse de cette demande, en retenant qu’elle ne produisait aucun justificatif, ni aucun décompte actualisé de la dette.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire.

L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, madame [T] revendique une dette de loyer à hauteur de 1 535 euros, sans pour autant produire devant la Cour le moindre décompte actualisé. Les autres pièces qu’elle fournit consistent dans':

— un courrier daté du 20 juillet 2022 adressé à madame [D] faisant état d’une dette locative d’un montant de 564 euros,

— un courrier daté du 24 aout 2022 adressé à madame [D] faisant état d’une dette locative d’un montant de 1201 euros,

— des courriers en date des 18 et 25 octobre 2022 établis par son Conseil, adressés à madame [D] et monsieur [P] faisant état d’une dette locative de 1 201 euros.

Au vu de ces éléments, il convient':

— de chiffrer à la somme de 1 201 euros la créance locative de madame [T]

de condamner in solidum madame [D] et monsieur [P] à régler à madame [T] ladite somme, et de réformer en ce sens le jugement querellé.

Au titre des réparations locatives

Se fondant notamment sur les dispositions des articles 1728 et 1730 du Code civil, et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, madame [T] soutient que c’est à tort que le premier juge a condamné les intimés au paiement de la somme de 1 061 euros qu’elle estime très en de çà des dépenses nécessaires à la remise en état des lieux. loués . Elle se prévaut des dégradations relevées entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, produit divers devis et factures, et sollicite la condamnation des intimés à lui payer la somme de 6 520,05 euros pour les dépenses de remise en état du logement, tout en acceptant de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 610 euros.

L’article 1732 du Code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il résulte de l’examen comparatif de l’état des lieux d’entrée établi le 1er octobre 2019 et du procès-verbal de constat d’état de lieux de sortie dressé par huissier de justice le 30 septembre 2022, que le logement a été loué en bon état pour toutes les pièces, qu’il a globalement été restitué sale, voire très sale pour la cuisine, avec certaines pièces comportant des éléments cassés ou mordus par un chien (diverses prises cassées ou comportant des traces de morsures, présence de moisissures, un des deux boutons poussoirs de la chasse d’eau est cassé, un carreau de vitre cassé dans la buanderie, sol sale, tâché, griffé dans une chambre, papier peint qui se décolle dans une chambre avec de la moisissure, un jardin non entretenu avec la présence de ronces, il manque des clés…).

Au titre des frais que madame [T] affirme avoir engagés à hauteur de 6 520,05 euros pour les réparations locatives, il est produit':

— une facture établie le 23 novembre 2022 par la société ROBIN ELAGUEUR PAYSAGISTE d’un montant de 444 euros TTC pour la remise en état du jardin, déjà prise en compte et accordé par le premier juge,

— un devis établi le 22 novembre 2022 par la société NICOLAS SYSTEME d’un montant retenu de 2 475 euros TTC pour les diverses réparations locatives dans le logement, déjà pris en compte et accordé par le premier juge à hauteur de 429 euros correspondant à la remise en état des toilettes, de la cuisine et du séjour,

— deux factures établies le 22 décembre 2022 par la société FREDON pour la pose d’un portail de garage difficilement utilisable et dont la serrure est cassée pour un montant de 2 733,50 euros, et pour la pose et fourniture de menuiserie PVC pour deux fenêtres de garage détruites pour un montant de 791,25 euros. Or, aucune de ces dégradations ne ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sorties. Concernant le garage, il y a uniquement la mention que les rebords de fenêtres sont sales. A aucun moment il n’est fait mention des difficultés sur la porte du garage et sur deux fenêtres cassées. Il est juste fait mention d’un carreau cassé sur une fenêtre de la buanderie, carreau cassé qui ne nécessite aucunement le remplacement total de deux fenêtres. Il s’ensuit que ces deux factures seront écartées car ne correspondant pas à des réparations locatives.

— une facture d’eau en date du 3 octobre 2022 d’un montant de 76,30 euros,

— le devis de madame [T] d’un montant de 188 euros pour la réparation d’un radiateur déjà accordé par le premier juge.

Il s’évince de ces éléments que madame [D] est redevable au titre des réparations locatives de la somme globale de 2 885,30 euros, se décomposant de la façon suivante':

— la somme de 444 euros TTC pour la remise en état du jardin,

— la somme de 188 euros pour la réparation d’un radiateur,

— la somme de 2 177 euros au titre des diverses réparations locatives prévues par le devis établi le 22 novembre 2022 par la société NICOLAS SYSTEME, et nécessaires à la remise en état du logement en raison des dégradations relevées. Certains éléments ont été supprimés du devis car ne correspondant pas à des réparations locatives justifiées compte tenu des éléments retenus dans le procès-verbal de contrat d’état des lieux de sortie (échanges de thermostatique de radiateurs, salle de bain remise en état de la fenêtre, plafond chambre 2).

Et il convient d’ajouter la somme de 76,30 euros au titre de la facture d’eau.

En conséquence, madame [D] sera condamnée in solidum avec monsieur [P] en sa qualité de caution à verser à madame [T] la somme de 2 885,30 euros au titre des réparations locatives et de la facture d’eau, et le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Il conviendra de déduire de cette somme le dépôt de garantie de 610 euros s’il a été conservé par madae [T].

II – Sur les demandes indemnitaires formulées par Mme [T]':

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux. Des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle du locataire. Le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation.

Au titre du préjudice de jouissance

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, madame [T] fait valoir que compte tenu de l’état dans lequel le logement a été laissé et la nécessité de réaliser les diverses réparations, le logement n’a pu être reloué pendant huit mois.

Le premier juge a débouté madame [T] de sa demande au motif qu’elle ne justifiait ni de la durée des travaux ni du montrant des travaux.

Bien que les locaux n’aient pas été restitués par la locataire en bon état de réparations locatives, madame [T] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance puisqu’elle ne démontre pas sur quelle période elle a été privée de la possibilité de relouer son bien, aucun élément ne permettant de confirmer ses allégations sur la durée des travaux.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté madame [T] de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

Au titre du préjudice moral

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice moral, madame [T] fait valoir l’état dans lequel le logement a été laissé et les comportements désinvoltes de madame [D].

Si l’intéressée déplore le comportement de madame [D] et l’état dans lequel elle a restitué le logement, elle ne produit aucun élément probant à l’effet de caractériser le préjudice moral qu’elle allègue. En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté madme [T] de sa demande au titre de son préjudice moral.

III ' Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens':

Le fait pour madame [T] d’avoir partiellement prospéré en son recours justifie de condamner in solidum madame [D] et monsieur [P] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et ce à l’exception de la moitié du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 30 septembre 2022.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de madame [T] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision rendue par défaut susceptible d’opposition rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi.

CONFIRME le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES en ce qu’il a :

débouté madame [T] de :

' sa demande au titre du préjudice de jouissance,

' sa demande au titre du préjudice moral,

condamné in solidum madame [H] [D] et monsieur [N] [P]

à payer à madame [X] [T] la somme de 750 euros au titre de l’article 700

du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens à l’exception de la moitié du

procès-verbal d’état des lieux de sortie

INFIRME ledit jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau,

CONDAMNE madame [H] [D], in solidum avec monsieur [N] [P] en sa qualité de caution, à verser à madame [X] [T] la somme de 1 201 euros au titre de la dette locative.

CONDAMNE madame [H] [D], in solidum avec monsieur [N] [P] en sa qualité de caution, à verser à madame [X] [T] la somme de 2 885,30 euros au titre des réparations locatives et de la facture d’eau.

DIT que de cette somme devra être déduit le dépôt de garantie d’un montant de 610 euros, s’il a été conservé par Mme [X] [T].

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de Mme [X] [T] en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum madame [D] et monsieur [P] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, et ce à l’exception de la moitié du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi le 30 septembre 2022.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.