ARRET N°107

N° RG 24/00153 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRKZ

AFFAIRE :

M. [O] [M] [J], Mme [C] [X] [L]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5]

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 16 AVRIL 2025

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Le SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [O] [M] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mélanie COUSIN de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE substituée par M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC – RAYNAUD PELAUDEIX – OUDJEDI DRPO, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [C] [X] [L]

née le 28 Mars 1987 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Manon alizée GILLET, avocat au barreau de BRIVE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C870852024002709 du 13/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

APPELANTS d’une décision rendue le 16 JANVIER 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

ET :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 Février 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Emel HASSAN, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant contrat sous seing privé en date du 21 septembre 2022, avec effet au 7 octobre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] a donné en location à M. [O] [J] et Mme [C] [L] épouse [J] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 689,64 euros pour le logement et 32,46 euros pour le garage, outre la somme de 25,04 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Les locataires ne réglant plus le loyer, le bailleur leur a fait délivrer le 25 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 1 498,24 euros au titre des loyers impayés, outre les frais.

Les époux [J] se sont séparés, et ont donné congé du logement qui a été restitué le 26 septembre 2023, restant néanmoins redevables d’un arriéré de loyers.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai requis, le bailleur assignait, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, M. [J] et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde pour voir constater le jeu de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion des locataires, et les voir condamner au paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire 16 janvier 2024, les défendeurs cités à étude n’ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brive-La-Gaillarde a notamment':

— constaté que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] abandonnait ses demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] la somme de 2 026,33 euros au titre des loyers et charges dus au 4 décembre 2023, terme du 1er au 26 septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023,

— condamné in solidum M. [J] et Mme [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

Selon déclarations reçues au greffe de cette Cour les 28 et 29 février 2024, Mme [C] [L] et M. [O] [J] ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 25 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux déclarations d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 8 janvier 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par message électronique le 4 septembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [O] [J] demande à la Cour de :

— réformer le jugement rendu le 16 janvier 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a constaté l’abandon de ses demandes par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

Et statuant à nouveau':

— juger que M. [J] reste redevable de la seule somme de 695,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 26 septembre 2023, et le condamner au paiement de cette somme;

— juger n’y avoir lieu à l’allocation d’une quelconque somme au bénéfice de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens, s’agissant de la procédure de première instance,

— condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] à verser à M. [J] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 octobre 2024, Mme [C] [L] demande à la Cour de :

— infirmer le jugement rendu le 16 janvier 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a constaté l’abandon de ses demandes par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle,

Et statuant à nouveau':

— juger que Mme [L] épouse [J] n’est pas redevable':

— de la somme de 722,10 euros portée au débit du compte locataires au titre du dépôt de garantie,

— de la somme globale de 608,52 euros correspondant au supplément loyer de solidarité, réclamé par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] pour la période du 1er janvier 2023 au 26 septembre 2023,

— juger que Mme [L] épouse [J] reste redevable de la seule somme de 695,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 26 septembre 2023,

— condamner solidairement Mme [L] épouse [J] et M. [J] au paiement de la seule somme de 695,71 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 26 septembre 2023, au profit de l’OPH [Localité 5],

— juger n’y avoir lieu à l’allocation d’une quelconque somme au bénéfice de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens, s’agissant de la procédure de première instance';

En tout état de cause :

— condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] à payer à M^e GILLET une somme de 2 592 euros en application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle au titre des frais que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle aurait dû exposer dans la présente procédure, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel,

— débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 16 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] demande à la Cour de :

— confirmer la décision des premiers juges dans toutes ses dispositions,

Subsidiairement':

— condamner solidairement M. [J] et Mme [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] la somme de 2 293,13 euros au titre des loyers et charges dus,

— dire et juger que la somme de 722,10 euros correspond au montant du dépôt de garantie non versé par M. [J] et Mme [L], pourra donner lieu à compensation,

— condamner in solidum M. [J] et Mme [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, il est constant que':

— le bail a été conclu le 21 septembre 2022, avec effet au 7 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel révisable de 689,64 euros pour le logement et 32,46 euros pour le garage, outre la somme de 25,04 euros au titre des provisions mensuelles sur charges,

— le dépôt de garantie d’un montant de 722,10 euros n’a pas été versé à l’entrée dans les lieux comme le prévoit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

les locataires ont restitué le logement le 26 septembre 2023, en restant redevables d’un arriéré de loyers d’un montant de 2 026,33 euros, comprenant le dépôt de garantie non versé.

Les parties sont en désaccord quant au montant de la créance de loyers revendiquée par l’OPH PAYS DE [Localité 5], et la question du dépôt de garantie.

Se fondant notamment sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1353 du Code civil et des articles L. 441-3 et R. 441-19 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, tant M. [J] que Mme [L] soutiennent à l’appui de leur demande relative au montant de la dette de loyers que c’est à tort que le premier juge a retenu la somme de 2 026,33 euros. Ils indiquent qu’ils ne contestent pas le principe de la dette de loyers. Ils indiquent que le dépôt de garantie d’un montant de 722,10 euros, qui n’a certes pas été versé lors de la prise de bail, est porté à tort au débit du compte alors que cette somme si elle avait été versée devrait être restituée par l’OPH PAYS DE [Localité 5] en raison de l’absence de retenue suite au départ des lieux. Ils estiment que cette somme doit donc être déduite des sommes réclamées. Par ailleurs, ils ajoutent que la somme de 608,52 euros mise à leur charge au titre de «régularisation supplément de loyer solidarité » pour les mois de juillet à septembre 2023 n’est pas due, car le bailleur ne justifie pas que le montant de leurs revenus dépasserait les plafonds légaux, ni du mode de calcul utilisé, outre que le bailleur reconnaît lui-même que cette facturation était injustifiée.

L’OPH PAYS DE [Localité 5], intimé, demande la confirmation du jugement querellé dans toutes ses dispositions avec un décompte à jour fixant la dette locative à la somme de 2 296,13 euros. Il soutient que le dépôt de garantie de 722,10 euros n’ayant jamais été versé à l’entrée dans les lieux, les locataires en restent redevables, tout en précisant que cette somme pourra être déduite des sommes à payer par ces derniers. Il reconnaît une erreur de calcul et de facturation quant au «supplément de loyer solidarité», et avoir procédé à une régularisation par une facture d’avoir de 608,52 euros.

I – Sur la question du dépôt de garantie':

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit notamment qu’au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie prévu au contrat pour garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives, soit versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce, au moment de la signature du bail, le 21 septembre 2022, pas plus que lors de l’entrée dans les lieux le 7 octobre 2022, le dépôt de garantie n’a été payé par les locataires, tel que le reconnaissent tant M. [J] que Mme [L] dans leurs écritures. Par ailleurs, il ne ressort pas des éléments du dossier que le bailleur ait relancé ou mis en demeure les locataires de payer le dépôt de garantie mis à leur charge sous peine de résiliation du bail.

Contrairement à la thèse soutenue par M. [J] et Mme [L] dans leurs écritures respectives quant à l’absence de nécessité de réparations locatives suite à leur départ des lieux, il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 26 septembre 2023 que ceux-ci ont été restitués dans un état nécessitant des réparations locatives pour un montant de 165 euros.

Si rien ne justifie de faire payer en totalité à Mme [L] et M. [J] le dépôt de garantie de 722,10 euros qui est devenu sans objet du fait de la restitution des lieux, ceux-ci restent néanmoins redevables des réparations locatives mises à leur charge pour un montant de 165 euros. La somme de 557,10 euros sera donc déduite de la dette de loyers réclamée par l’OPH PAYS DE [Localité 5].

II – Sur le montant de la créance locative revendiquée par l’OPH PAYS DE [Localité 5]':

En l’espèce, le premier juge a relevé que selon décompte en date du 4 décembre 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 2 026,33 euros. M. [J] et Mme [L] soutiennent devant la Cour n’être redevables que d’une somme de 695,71 euros, déduction faite du dépôt de garantie et du supplément loyer solidarité de 608,52 euros prélevé indument sur les mois de juillet, aout et septembre 2023.

Il ressort du décompte actualisé au 9 juillet 2024 que le supplément loyer solidarité de 608,52 euros indûment facturé par l’OPH PAYS DE [Localité 5] a été recrédité au compte des locataires. Néanmoins, dans ledit décompte actualisé, il est pris en compte une somme de 803,84 euros correspondant aux frais de procédure de première instance tel que cela ressort de l’avis d’échéance (article 700 pour 500 euros et frais de poursuite pour 303,84 euros). Ces sommes sont indépendantes de la dette locative due par M. [J] et Mme [L] et n’ont pas à s’ajouter à la demande initialement soutenue en première instance. La somme de 803,84 euros sera donc déduite du décompte actualisé.

Il s’ensuit que M. [J] et Mme [L] sont redevables envers l’OPH PAYS DE [Localité 5] de la somme globale de 860,71 euros se décomposant comme suit':

—  1 417,81 euros au titre des loyers et charges dus au 4 décembre 2023, terme du 1er au 26 septembre inclus,

— après déduction de la somme de 557,10 euros au titre du dépôt de garantie d’un montant de 722,10 euros, et en retenant à leur charge la somme de 165 euros au titre des réparations locatives.

Il convient donc d’infirmer le jugement querellé, en ce qu’il a condamné solidairement M. [J] et Mme [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] la somme de 2 026,33 euros au titre des loyers et charges dus au 4 décembre 2023, terme du 1er au 26 septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, et de condamner solidairement ces derniers à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] la somme de 860,71 euros au titre des loyers et charges dus au 9 juillet 2024, terme du 1er au 26 septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023.

III ' Sur l’article 700 du Code de procédure civile’et les dépens':

L’équité et l’issue du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties.

Il sera laissé à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel, en ce que chacune a partiellement succombé en ses prétentions devant la Cour, sachant que M. [O] [J] et Mme [C] [L] supporteront les dépens de première instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DECLARE recevable l’appel interjeté par M. [O] [J] et Mme [C] [L] ;

REFORME partiellement le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE';

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement M. [D] [J] et Mme [C] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5] de la somme de 860,71 euros au titre de la dette locative due au 4 décembre 2023, terme du 1er au 26 septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023';

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus';

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel';

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel, et dit que M. [D] [J] et Mme [C] [L] supporteront les dépens de première instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.