ARRET N° 58.

N° RG 24/00220 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRRN

AFFAIRE :

M. [N] [C], Mme [T] [C] épouse [E]

C/

M. [G] [O], Mme [X] [L]-[C]

GS/LM

Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 06 MARS 2025

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Le SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [N] [J] [C]

né le 24 Août 1964 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Catherine PELUARD, avocat au barreau de CREUSE, M^e Arthur VELTRI, avocat au barreau de NANTES

Madame [T] [V] [C] épouse [E]

née le 08 Novembre 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine PELUARD, avocat au barreau de CREUSE

APPELANTS d’une décision rendue le 27 FEVRIER 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE GUERET

ET :

Monsieur [G] [O]

né le 23 Juillet 1944 à [Localité 8] (95), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Muriel NOUGUES, avocat au barreau de CREUSE

Madame [X] [L]-[C]

née le 24 Janvier 1946 à [Localité 5] (72), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 Janvier 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’audience a été tenue par madame Corinne BALIAN, présidente de chambre et monsieur Gérard SOURY, Conseiller, assistés de M^me Line MALLEVERGNE, Greffière. Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport ; les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ne se sont pas opposés à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, la présidente a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, présidente de chambre, de monsieur Gérard SOURY, Conseiller et et de Madame Magalie ARQUIE , Conseillère. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Suivant compromis notarié du 12 avril 2019, [J] [C] a vendu à M. [A] [O] un moulin situé sur la commune de [Localité 7] (23) pour un prix de 300 000 euros, cet acte prévoyant que cette vente serait régularisée par acte notarié au plus tard le 12 juillet 2019 et qu’une pénalité de 10% du prix de vente serait due en cas de refus injustifié de régularisation.

Le compromis stipule, au titre du dépôt de garantie, le versement par l’acquéreur d’un acompte de 15 000 euros 'au plus tard le jour de l’expiration du délai de rétractation, à peine de nullité des présentes, sans indemnité de part et d’autre'.

[J] [C] est décédé le 17 avril 2019 en laissant à sa succession son épouse, Mme [X] [L] et ses deux enfants nés d’une précédente union, [T] et [N] [C].

M. [O], qui n’a pas versé l’acompte de 15 000 euros, a écrit le 5 mai 2019 au notaire du vendeur pour lui indiquer qu’il renonçait à acquérir le moulin.

Les 19 et 20 avril 2022, Mme [T] [C] et son frère [N] [C] (les consorts [C]) ont saisi le tribunal judiciaire de Guéret pour obtenir paiement par M. [O], au profit de la succession, de la pénalité de 30 000 euros stipulée dans le compromis de vente, ainsi que de dommages-intérêts.

M. [O] s’est opposé à ces prétentions en invoquant l’erreur sur les qualités substantielles de l’immeuble. Subsidiairement, il a demandé la modération de la pénalité. Il a réclamé reconventionnellement des dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 27 février 2024, le tribunal judiciaire a:

— débouté les consorts [C] de leur action, après avoir retenu que la clause du compromis de vente relative à l’acompte permettait à l’acquéreur, en ne payant pas cet acompte, de se désengager,

— rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [O].

Les consorts [C] ont relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

Les consorts [C] concluent à la condamnation de M. [O]:

— à payer à la succession d'[J] [C], ou subsidiairement à séquestrer en compte CARPA, la pénalité de 30 000 euros stipulée dans le compromis de vente,

— à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices économique et moral.

Ils exposent que la clause du compromis qui stipule la nullité de la vente en cas de défaut de paiement de l’acompte de 15 000 euros, sur le fondement de laquelle les premiers juges les ont déboutés de leur action, s’analyse en une condition potestative dont la nullité est encourue en vertu de l’article 1304-2 du code civil. Subsidiairement, ils font valoir que cette clause n’avait été stipulée que dans l’intérêt du vendeur.

Par des conclusions séparées, Mme [L] conclut également à la condamnation de M. [O] à payer à la succession d'[J] [C] la pénalité de 30 000 euros stipulée dans le compromis de vente.

M. [O] conclut à la confirmation du jugement, en soutenant que la clause du compromis qui stipule la nullité de la vente en cas de défaut de paiement de l’acompte de 15 000 euros ne présente pas de caractère potestatif.

MOTIFS

Le compromis de vente du 12 avril 2019 a été rédigé par un professionnel du droit, en l’occurrence, Me [I] [W], notaire.

Cet acte rappelle ( p. 17) la faculté de rétractation offerte à M. [O], acquéreur non professionnel de l’immobilier, par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, cette faculté pouvant être exercée, sans avoir à fournir d’explication, dans le délai de dix jours à compter du lendemain de la présentation du compromis.

Ce n’est que par lettre recommandée datée du 5 mai 2019, reçue le lendemain par Me [W], donc postérieurement à l’expiration du délai légal de rétractation, que M. [O] a fait savoir à cet officier public et ministériel qu’il entendait renoncer à son achat, sans donner de motif à sa décision.

Dans ses conclusions d’appel, M. [O] explique avoir pensé que le décès du vendeur mettait fin au projet de vente.

Cependant, le décès du vendeur ne peut affecter la validité du compromis, d’autant plus que cet acte prévoit expressément (p. 18) la transmission aux héritiers de celui-ci des obligations stipulées.

Pour soutenir la nullité du compromis, M. [O] se prévaut de la clause relative au dépôt de garantie figurant en p. 6 de cet acte. Selon cette clause, l’acquéreur s’engage à verser, à titre de dépôt de garantie, la somme de 30 000 euros comprenant un versement de 15 000 euros devant intervenir 'au plus tard le jour de l’expiration du délai de rétractation, à peine de nullité des présentes, sans indemnité de part et d’autre'.

Il est constant que cette somme de 15 000 euros n’a jamais été versée par M. [O] qui soutient que ce défaut de versement entraîne la nullité du compromis, sans indemnité, en vertu de la clause précitée.

Selon l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.

Par la clause précitée, la validité du compromis, qui vaut vente entre les parties qui se sont mises d’accord sur la chose et le prix du bien vendu, ne dépend que de la seule volonté de M. [O] de verser ou non la somme de 15 000 euros dont il se trouve débiteur. Comme telle, cette clause s’analyse en une condition potestative du compromis signé, et doit en conséquence être déclarée nulle, et de nul effet sur ledit compromis.

L’absence de versement de la somme de 15 000 euros n’est donc pas de nature à remettre en question la validité du compromis qui, en p. 17, prévoit que la vente sera régularisée par acte notarié au plus tard le 12 juillet 2019. Pour assurer la bonne exécution par les parties de leurs obligations respectives, cet acte stipule une clause pénale selon laquelle 'au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10% du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai.'

Les consorts [C] produisent la sommation interpellative qu’ils ont, avec Mme [L], fait délivrer le 19 juillet 2021 à M. [O] pour lui demander d’exécuter ses obligations d’acquéreur, ou à défaut leur régler la pénalité convenue dans le compromis de vente, soit en l’occurrence la somme de 30 000 euros.

M. [O] n’ayant pas déféré à cette sommation, sans motif légitime, il sera condamné à payer la somme de 30 000 euros à la succession d'[J] [C].

Les consorts [C] réclament, en sus, des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices économique et moral consécutif à la résistance opposée par M. [O] à la régularisation de la vente.

Cependant, il ne saurait être fait reproche à M. [O] de s’être mépris sur la validité de la clause précitée du compromis de vente, rédigé par un professionnel du droit, et de s’être, à tort, estimé libéré de ses engagements contractuels en vertu de celle-ci. Sa résistance ne peut donc être qualifiée d’abusive, d’autant plus que sa contestation fondée sur l’application de ladite clause a été accueillie par les premiers juges.

Au surplus, les consorts [C], qui prétendent que cette situation les a empêchés de vendre le bien immobilier, ne justifient pas avoir trouvé un acquéreur potentiel. Leur demande de dommages-intérêts en réparation de préjudices économique et moral sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement rendu le 27 février 2024 par le tribunal judiciaire de Guéret;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [A] [O] à payer à l’indivision successorale constituée de Mme [T] [C] épouse [E], de M. [N] [C] et de Mme [X] [L] la somme de 30 000 euros au titre de la pénalité convenue dans le compromis de vente notarié du 12 avril 2019 ;

Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [A] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.