ARRET N° .

N° RG 24/00802 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIT52

AFFAIRE :

S.A.R.L. FB IMMO

C/

S.C.I. FRANCOIS D&C

SG/TT

Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

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Le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.R.L. FB IMMO,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 10 septembre 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

ET :

S.C.I. FRANCOIS D&C,

élisant domicile au [Adresse 6]

représentée par M^e Charlotte DUBOIS-MARET de la SELARL C.D.M. AVOCAT, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 06 Novembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2025.

La Cour étant composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a été entendue en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Décembre 2025.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La SCI François D&C était propriétaire des lots de copropriété N°34 (un appartement de type 2) et N° 51 (un studio) d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] et dont l’accès est prévu au [Adresse 4].

En 2015, suite à l’apparition de fissures en façade, une procédure de référé expertise a été mise en oeuvre et a donné lieu à la désignation de M. [F], expert judiciaire, par ordonnance du 1er juillet 2015.

Par suite, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 14 novembre 2017 la réalisation de travaux de renforcement de la façade pour un montant de 9 258,72 euros TTC. Ces travaux n’ont pu être engagés dans les délais par le maître d’oeuvre (le Cabinet Defrétin) qui avait constaté que des travaux complémentaires étaient nécessaires. Lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, les copropriétaires ont décidé de surseoir au vote d’un budget complémentaire pour la réalisation desdits travaux dans l’attente de la production de plusieurs offres d’entreprise.

Le 22 juillet 2020, ils ont adopté un budget complémentaire d’un montant de 17 410,58 euros comprenant notamment des travaux d’étayage, de renforcement et de menuiseries.

Le 28 mai 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté un nouveau budget complémentaire d’un montant de 22 864,46 euros pour la réalisation de travaux de même nature. Elle a également décidé de confier une mission de diagnostic de la façade au Cabinet ICS [D], d’une part, et une étude de conception du projet de travaux de ravalement de la façade au Cabinet Defrétin, d’autre part.

Par acte authentique en date du 24 juin 2021, la SCI François D&C a vendu à la société FB Immo, pour le prix de 90 000 euros, les lots N°34 (un appartement de type 2) et N°51 (un studio avec bail locatif en cours) de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], sachant qu’il a été prévu à l’acte de vente une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés mentionnant qu’elle ne peut pas être invoquée par le vendeur ayant connaissance des vices ou ayant la qualité de professionnel, à moins que l’acheteur ait également cette qualité.

M. [D] a établi son rapport le 7 juillet 2021, soit postérieurement à la vente des appartements à la société FB Immo, aux termes duquel il a conclu à l’existence d’un risque d’effondrement de la façade et à la nécessité de ne plus utiliser l’immeuble jusqu’à sa mise en sécurité.

Le 9 juillet 2021, le maire de [Localité 7] a pris un arrêté de mise en sécurité d’urgence du bâtiment, préconisant la réalisation de travaux conservatoires, et prononçant l’interdiction d’occupation des logements de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2022, la SARL FB Immo a fait assigner la SCI François D&C devant le Tribunal Judiciaire de Limoges, en vue d’obtenir la résolution de la vente immobilière sur le fondement de la garantie des vices cachés, et la condamantion de ladite SCI à lui régler la somme de 95 226 € au titre de la restitution du prix de vente majoré des frais, la somme de 5 378,10 euros à titre d’indemnité (à parfaire jusqu’au jugement à intervenir), outre une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement contradictoire du 10 septembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a :

— débouté la société FB Immo de l’ensemble de ses demandes, après avoir considéré que cette dernière avait nécessairement connaissance du vice affectant la façade de l’immeuble,

— condamné la société FB Immo à verser à la SCI François D&C la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par déclaration en date du 08 novembre 2024, la société FB Immo a relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 24 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expréssement, la SARL FB Immo demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré,

Et en conséquence de :

— juger la SCI François D&C responsable à son égard au titre de la garantie des vices cachés,

— prononcer la résolution de la vente en date du 24 juin 2021 conclu entre elle-même et la SCI François D&C,

— condamner la SCI François D&C à restituer le prix de vente assorti des frais à hauteur de 95 226 euros,

— condamner la SCI François à lui verser la somme de 27 941,11 euros (à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir) se décomposant comme suit :

* 8 593,60 euros au titre du coût du crédit par elle souscrit pour financer ladite vente immobilière,

* 4 381 euros au titre des taxes foncières,

* 14 966,51 euros au titre des charges de copropriété.

— condamner la SCI François D&C à lui verser une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamner aux entiers dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 17 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expresséement la SCI François D&C demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré,

— débouter la Société FB Immo de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la Société FB Immo aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur le bien- fondé de la demande présentée par la Société FB Immo aux fins de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés :

Sur l’existence d’un vice caché antérieur à la vente

Au soutien de sa demande en résolution de la vente, la société FB Immo fait valoir que le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu’il ne se révèle pas à l’acheteur à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations normales, sauf à démontrer qu’il en avait été dûment averti. Elle indique que lors de la visite des lieux aucun signe n’apparaissait de la gravité des vices, et affirme n’avoir été informée que de succints travaux à réaliser.

Elle ajoute que le vice est considéré comme indécelable par l’aquéreur lorsqu’il s’agit d’une grave altération du bâti dont les causes et l’ampleur n’ont été décelées qu’à la suite d’une étude approfondie réalisée après la vente. Elle estime que les procès-verbaux des assemblées générales sont insuffisants à rapporter la preuve qu’elle a reçu une informaiton complète concernant les vices et leur gravité, que si effectivement des fissures étaient apparentes en façade, la gravité de leurs conséquences, remettant en cause toute la structure de la construction, n’a été révélée que par l’expertise et les arrêtés de péril imminent qui en ont découlés.

Elle fait valoir que le vendeur est un professionnel de l’immobilier, qui selon elle était parfaitement informé de l’atteinte grave portée à la structure de la façade de l’immeuble compte tenu des investigations lourdes engagées par le syndic à ce titre, avant la vente. Elle en déduit que la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 mai 2021, ni aucun autre élément, ne pouvait l’alerter utilement sur l’état de l’immeuble litigieux.

La SCI François D&C conteste avoir délibérément caché la défaillance de structure du bâtiment litigieux, affirmant que lors des pourparlers de vente en amont du compromis, elle avait informé l’acheteur des travaux de renforcement et rénovation de façade qui avaient été votés en amont en assemblée générale de la copropriété. Elle soutient que dès l’origine, elle a informé la SARL FB IMMO des travaux de rénovation et de renforcement de façade votés en amont en assemblée générale de la Copropriété. Elle ajoute que rien ne pouvait laisser présager les suites et l’arrêté de péril pris par la ville de [Localité 7] suite aux préconisations de l’expert après la vente.

Elle estime que la situation de la façade au jour de la vente était connue du vendeur et de l’acquéreur, qu’elle ne pouvait en deviner les suites, que le vice caché dont il est fait état n’était connu de personne au moment de la vente, et qu’il ne peut donc lui être reproché de rétention d’informations sur une situation qu’elle ignorait au moment de la vente. Elle fait valoir que ce n’est qu’après l’intervention du Cabinet [D] que la gravité du sinistre est apparue, donc après la conclusion de la vente, seuls des sondages ayant pu mettre à jour les problématiques de structure et rien ne laissant présager de telles difficultés. Elle considère que ne sont pas remplies les conditions ayant trait à l’antériorité et au caractère occulte du vice dénoncé par la SARL FB IMMO.

Elle ajoute que la résolution de la vente ne peut pas être prononcée au motif que l’arrêté de péril imminent ne concerne pas l’ensemble de l’immeuble, mais le seul lot N°51 appartenant à la Société FB IMMO.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article1644 prévoit que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La garantie des vices cachés découle de l’obligation de délivrance par le vendeur de la chose convenue en livrant un bien qui n’est atteint d’aucun défaut susceptible de compromettre l’utilisation que l’acheteur souhaite en faire. En l’espèce, la société FB IMMO a acheté le 24 juin 2021 à la Sci François D&C, pour le prix de 90 000 euros, les lots 34 (un appartement de type 2) et 51 (un studio avec bail locatif en cours) d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à Limoges dans l’objectif de pouvoir louer les deux logements.

Pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, quatre conditions doivent être réunies : en premier lieu, la chose doit avoir un défaut ; en deuxième lieu, ce défaut doit la rendre impropre à l’usage auquel elle était destinée, et donc revêtir une certaine gravité ; en troisième lieu, il doit être caché ; en quatrième et dernier lieu, il doit être antérieur ou concomitant à la vente.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1642 du code civil évoqué ci-avant, même si le vendeur n’avait pas eu connaissance de l’entièreté des désordres affectant l’immeuble, ceux-ci ne ressortant pas des éléments à en sa possession, il reste néanmoins tenu des vices cachés.

Par ailleurs, la bonne foi du vendeur, si tant est qu’elle soit caractérisée, est, quant à elle, indifférente. L’article 1643 précité dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus.». Il ressort de ce texte que le vendeur ne peut pas invoquer l’ignorance dans laquelle lui-même était, lors de la vente, du défaut affectant la chose, pour échapper à son obligation de garantie.

En l’espèce, au moment de la vente réalisée le 24 juin 2021, l’acheteur avait connaissance des éléments suivants :

— des sms dans le cadre des pourpalers mais qui n’évoquent que 'des travaux de renforcement de la façade ont été votés', sans plus de précision quant à la nature, l’étendue, les causes et le prix de ces travaux.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2021, donc antérieure à la vente, qui mentionne en page 10 que 'l’assemblée décide de l’exécution de travaux complémentaires pour le renforcement de la structure de la façade [Adresse 8], selon le descriptif joint à la convocation', sans plus de précision et sans que le descriptif visé ne soit versé aux débats, privant ainsi la cour de tout moyen de vérification, outre que la société FB IMMO n’a pas été convoquée à cette assemblée générale et n’a donc pas reçu 'le descriptif joint à la convocation'. Elle n’a donc pas pu avoir une information complète contrairement à ce que soutient l’intimé.

En page 11 du procès-verbal, il est par ailleurs mentionné que 'compte tenu de la complexité technique, l’assemblée générale décide de ratifier la mission confiée au cabinet Defretin pour la révision du cahier des charges des travaux de renforcement de la structure, au regard des nouveaux éléments et pour la modification des plans d’exécution des renforcements', sachant que la cour est dans l’incapacité de connaître les 'nouveaux éléments’ en cause concernant l’exécution des travaux de renforcement, en l’absence de la moindre pièce permettant de démontrer que l’acheteur a eu connaissance de ces éléments visés au procès-verbal, le simple contenu de celui-ci ne permettant aucunement à la société FB IMMO de connaître l’ampleur des diffcultés et des vices affectant l’immeuble avant la vente.

Enfin, en page 13 dudit procès-verbal, il est fait mention que 'l’assemblée générale désigne le Cabinet ICS [D] pour réaliser un diagnostic de la façade [Adresse 8], avant tous travaux'.

Il est établi que la société FB IMMO n’a pas été convoquée à cette assemblée générale comme le démontre l’acte authentique de vente signé le 24 juin 2021 qui mentionne expressément en page 29 que 'l’acquéreur déclare ne pas avoir reçu du vendeur le pouvoir lui permettant d’assister à cette assemblée et d’y voter, ce que ce dernier reconnaît'. Il a été prévu à l’acte authentique que 'contrairement aux conventions figurant dans le compromis de vente, les parties conviennent que l’acquéreur supportera le coût des travaux votés à l’assemblée générale du 28 mai 2021", sans plus de précision, le procès-verbal d’assemblée générale prévoyant pour les travaux de renforcement de la structure de la façade un montant total de 22 864,46 euros (page 10), la mission du Cabinet Defretin pour 1 800 euros, l’acheteur ne pouvant donc qu’être tenu au montant de ces travaux votés et non pour des travaux supplémentaires non compris dans le procès-verbal d’assemblée générale et s’élèvant à 105 832,08 euros.

Il s’évince de ces observations que ce procès-verbal d’assemblée générale daté du 28 mai 2021 est insuffisant à démontrer que la société FB IMMO avait eu connaissance de l’ampleur des vices affectant l’immeuble, assemblée générale à laquelle elle n’avait n’a pas été convoquée

— la convocation à l’assemblée générale spéciale du 29 juillet 2021, donc à une date postérieure à la vente, qui fait suite à l’arrêté de mise en sécurité d’urgence pris par la ville de [Localité 7] le 9 juillet 2021, lui-même faisant suite au rapport du Cabinet ICS [D] daté du 3 juillet 2021, car 'la façade [Adresse 8] présente des risques de danger pour les résidents, les mitoyens et les piétons…..et demandant l’évacuation de 18 logements situés côté [Adresse 8] avant le 12 juillet 2021 8h00 et la réalisation de travaux de mise en sécurité dans un délai de 5 jours……… les travaux obligatoires s’élèvent à la somme de 105 832,08 euros’ (selon devis estimatif établi par la société Eiffage et annexé à la convocation). Il est joint à cette convocation le courrier du Cabinet ICS [D] en date du 7 juillet 2021, faisant suite à son rapport de diagnostic de l’état structurel de l’immeuble. Il indique avoir réalisé des sondages sur la façade et sur le poteau côté [Adresse 8], qu’une décomposition du pied du poteau a été mise en évidence outre d’être altéré sur toute sa hauteur, que 'le fait que les assemblages entre les lisses-basses et le poteau soient rompus ou soient sur le point de l’être est très préoccupant’ puisque 'ce sont ces assemblages qui empêchent le basculement de la façade'. Il indique que 'un des assemblages est rompu, un autre est fortement dégradé et un dernier est intact'. Il ajoute que 'l’état des lieux présente un risque important d’effondrement. En effet, les façades en question sont 'suspendues’ dans le vide, elles se maintiennent actuellement uniquement par la présence des étais mis sous les linteaux des façades. Cependant, ces linteaux sont eux aussi fortement altrés ainsi que la plupart des assemblages au droit du poteau'. Il est conclu que 'l’ouvrage peut être classé comme : immeuble menaçant ruine'. L’ensemble de ces éléments a été confirmé lors du rapport de visite établi le 10 août 2021 par les services de la ville de [Localité 7] versé au dossier.

Il résulte de ces éléments que la société FB IMMO n’a eu connaissance du vice affectant l’immeuble dans toute son ampleur et ses conséquences que postérieurement à la vente conclue le 24 juin 2021, et après l’intervention du Cabinet [D] ayant mis à jour les problématiques de structure, en ayant réalisé des sondages.

Par ailleurs, et contrairement à ce que soutient la SCI François D&C venderesse, celle-ci avait bien avant la vente litigieuse, connaissance des vices affectant l’immeuble et qui a minima aurait dû la questionner, en tant que professionnel de l’immobilier, sur leur ampleur avant toute vente. En effet :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2018 versé aux débats fait état en page 10 de 'travaux importants à envisager pour mettre aux normes l’immeuble'.

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 décembre 2019 faisait déjà état en page 10 de la nécessité d’un 'complément de budget pour la réalisation des travaux de renforcement de la structure façade [Adresse 8]', outre de mentionner que 'le syndic informe les copropriétaires que les travaux de renforcement de la structure façade [Adresse 8] n’ont pas pu être engagés dans les délais…. Lors d’une réunion sur site avec le Cabinet Defretin, il a été constaté de plus que des travaux complémentaires étaient nécessaires. Par ailleurs, il a été observé que les étais installés dans le local commercial du rez-de-chaussée avaient été enlevés. Il existait donc un risque pour les personnes. Il a donc été nécessaire de remettre en place un étaiement provisoire de la façade, à l’intérieur dudit commerce, afin de sécuriser l’immeuble. Ce qui a été réalisé par l’entreprise Edibat'. Il est ajouté que 'Monsieur [J], président de séance, tient à souligner une évolution des fissures existantes dans son logement'. Les problèmes en lien avec la façade sont connus depuis 2015, et en 2019 la situation était déjà alarmante, ce que la SCI François D&C ne pouvait ignorer, le batiment dans son ensemble étant manifestement en évolution défavorable quant à sa structure.

— Cela est justement souligné dans le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juillet 2020 mentionnant que 'l’entreprise Edibat a revu son chiffrage pour le renforcement de la structure, suite aux nouvelles évolutions du bâtiment'. Or, avant la vente, les divers travaux votés depuis a minima 2019 n’ont jamais été exécutés, sans que la cour ne puisse en comprendre les motifs, la société Edibat ne devant intervenir qu’à compter du 23 août 2021 soit après l’arrêté de péril imminent (pièce 3 de l’intimé).

Dès lors, force est de reconnaître que la société FB IMMO ne pouvait à la lecture des seuls éléments se trouvant en sa possession au moment de la vente, soit le 24 juin 2021, avoir pleinement connaissance des vices dans toute leur ampleur et leurs conséquences, sachant que de par leur gravité, ces vices ont rendu l’immeuble impropre à sa destination et doivent être qualifiés de rédhibitoires au regard du coût des travaux estimés à 105 832,08 euros, le Cabinet ICS [D] ayant conclu que 'l’ouvrage peut être classé comme : immeuble menaçant ruine'.

Il s’ensuit que les vices ainsi mis en évidence dans leur ampleur et leur gravité par les investigations menées par le Cabinet ICS [D], sont de nature à rendre impropre à son usage l’ensemble de l’immeuble, et pas seulement les seuls appartements situés côtés rue, étant de surcroît observé que l’arrêté de péril pris par la ville de [Localité 7] le 9 juillet 2021 en ces termes 'mise en demeure de faire cesser le péril grave et imminent que ces immeubles sis [Adresse 1] représentent pour la sécurité publique', concerne l’ensemble de l’immeuble.

Sur la qualité de professionnelle de la SARL FB IMMO acquéreur

La SCI François D&C soutient que la Sarl FB IMMO ne saurait se prévaloir de la garantie des vices cachés en raison de sa qualité d’acheteur professionnel. Elle fait valoir que ladite société est un professionnel de l’immobilier, notamment par référence à son objet social.

La société FB IMMO s’oppose à cette analyse et estime qu’il ne peut se déduire de son seul objet social sa prétendue qualité de professionnel de l’immobilier. Elle ajoute que l’immeuble litigieux est le seul qu’elle détient comme le démontre l’avis de taxe foncière, qu’il s’agit d’une SARL strictement familiale, que le dirigeant n’a aucune autre société dans le domaine de l’immobilier, et n’est absolument pas professionnel et que son activité n’implique pas pour autant de connaissances techniques particulières au titre des désordres dont s’agit, contrairement à la société venderesse qui reconnaît elle-même dans ses écritures être un professionnel de l’immobilier venant ainsi exclure l’application de la cause limitative de responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente.

Si par principe la qualité de professionnel de l’immobilier est déterminée par son objet social, pour la Cour de cassation, la profession ou l’objet social n’est pas un élément déterminant de la qualité de professionnel et il est nécessaire de tenir compte d’un faisceau d’indices.

En l’espèce l’objet de la SARL FB IMMO, tel qu’il ressort de ses statuts, est 'l’acquisition gestion et exploitation de logements meublés, toutes opérations industrielles commerciales et financières, mobilières et immobilière pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social'. Ce seul objet ne peut suffir à caractériser la qualité de professionnel de l’immobilier, d’autant qu’il est indéniable qu’il s’agit d’une société familiale ayant pour associés M. [C] [L], son épouse Mme [E] [K] épouse [L] et leurs deux enfants mineurs [Y] [L] et [I] [L], avec un capital social de 400 euros.

Par ailleurs, il ressort du dossier que ladite société a été créée pour acheter un bien immobilier en vue de la location des deux appartements, qui constituent les seuls biens que possède cette société.

Il s’ensuit qu’il s’agissait pour les associés de la SARL FB IMMO d’une opération isolée de gestion de leur patrimoine privé.

En l’état de ces divers éléments, force est de constater qu’ils sont insuffisants à caractériser un faisceau d’indices permettant de qualifier la SARL FB IMMO de professionnel de l’immobilier, de sorte que cette dernière ne peut se voir opposer la clause d’exonération de la garantie des vices cachés stipulée en faveur de la SCI François D&C venderess dans l’acte authentique de vente du 24 juin 2021.

En conséquence, il convient :

— de juger la SARL FB IMMO bien fondée en sa demande de résolution de la vente immobilière conclue le 24 juin 2021 avec la SCI François D&C, et ce pour cause de vices cachés ;

— de prononcer la résolution de ladite vente, avec restitution par la SARL FB IMMO des lots de copropriété 34 et 51, et restitution par la SCI François D&C du prix de vente correspondant d’un montant de 90 000 euros.

II – Sur les demandes indemnitaires formulées par la SARL FB IMMO :

La SARL FB IMMO sollicite la réparation de ses diverspréjudices, en faisant valoir que dès le 9 juillet 2021, soit quinze jours après la vente, l’immeuble abritant les lots N° 34 et 51par elle acquis, a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent en raison d’un risque d’effondrement de la façade côté [Adresse 8], entraînant l’évacuation obligatoire des locaux et lui imposant de reloger son locataire. Elle considère que la SCI François D&C est tenue de rembourser les frais occasionnés par la vente prévus à l’acte authentique pour un montant de 5 226 euros.

Elle ajoute qu’elle supporte les charges de ces appartements depuis la vente, alors que la résolution doit avoir pour effet de la replacer, vis-à-vis de la venderesse, dans la situation qui aurait été la sienne si la vente litigieuse n’avait pas eu lieu. Elle indique qu’elle rembourse un crédit pour cette acquisition depuis la prise de possession des lieux, dont les mensualités s’élèvent à une somme de 537,83 euros depuis le 21 juillet 2021, et sollicite la condamnation de la SCI François D&C venderesse au paiement du coût du crédit (intérêts, frais et accessoires) à hauteur de 8 593,60 euros.

Elle demande à être indemnisée de la somme de 4 381 euros au titre des taxes foncières, et de la somme de 14 966,51 euros au titre des charges de copropriété.

La SCI François D&C fait valoir que l’appartement non concerné par l’arrêté de mise en péril est loué depuis l’acquisition et que la SARL FB IMMO perçoit un loyer mensuel de 400 € .Elle estime donc que l’acheteur ne peut solliciter la restitution du prix de vente total ainsi que la totalité des frais qu’elle sollicite, sans tenir compte des loyers qu’elle a pu percevoir.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 du même code précise que sile vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, il a été précédemment mis en lumière que la SCI François D&C ne pouvait ignorer la gravité des vices affectant l’immeuble. Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue, et doit réparer l’intégralité du préjudice provoqué par le vice affectant la chose vendue. En l’espèce, la SCI François D&C déclare elle-même dans ses écritures être un professionnel de l’immobilier, de sorte qu’elle est tenue de tous les dommages et intérêts envers la SARL FB IMMO acheteur.

La SCI François D&C produit une attestation du locataire de l’appartement de la SARL FB IMMO, M. [Z] [P] libellée en ces termes 'à ce jour je dois à la FB Immo 350 euros de loyer non réglé étant en désaccord sur les primes énergie des factures électriques'.

En l’absence de tout autre élément justificatif du loyer perçu par la SARL FB IMMO, il convient de retenir la perception par ladite société d’un loyer mensuel de 350 euros, et ce depuis le mois de juillet 2021, et jusqu’à la présente décision mois de décembre inclu, soit 54 mois de loyers pour une somme globale de 18 900 euros, qu’il convient de déduire, l’acheteur ne devant pas profiter d’un enrichissement malgré la résolution de la vente.

En conséquence, la SCI François D&C sera condamnée à payer à la SARL FB IMMO :

— la somme de 5 226 euros au titre des frais d’acte notarié,

— la somme de 8 593,60 au titre du coût du crédit généré par l’emprunt (intérêts, frais et accessoires) portant sur la vente résolue,

— la somme de 4 381 euros au titre des taxes foncières,

— la somme de 14 966,51 euros au titre des charges de copropriété,

Soit la somme globale de 33 167,11 euros, de laquelle sera déduite la somme de 18 900 euros au titre des loyers perçus par l’acheteur.

Il s’ensuit la condamnation de la SCI François D&C à payer à la SARL FB IMMO la somme de 14 267,11 euros à titre de dommages et intérêts.

III ' Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Le fait pour la SARL FB IMMO d’avoir prospéré en son recours justifie de condamner la SCI François D&C à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, ce qui exclut par ailleurs qu’elle puisse bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il serait par contre inéquitable de laisser la SARL FB IMMO supporter la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’elle se verra allouer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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PAR CES MOTIFS

La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel interjeté par la SARL FB IMMO ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges,

Statuant à nouveau,

Juge la SARLl FB IMMO bien fondée en sa demande de résolution de la vente immobilière conclue le 24 juin 2021 avec la SCI François D&C, et ce pour cause de vices cachés ;

Prononce la résolution de la vente intervenue le 24 juin 2021 entre la SCI François D&C et la SARL FB IMMO, portant sur les lots de copropriétés n° 34 et 51 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] ;

Condamne en conséquence la SCI François D&C à restituer à la SARL FB IMMO la somme de 90 000 euros correspondant au prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la SCI François D&C à payer à la SARL FB IMMO la somme de 14 267,11 euros à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’article 1645 du code civil ;

Condamne la SCI François D&C à verser à la SARL FB IMMO la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne la SCI François D&C aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.