ARRET N° .

N° RG 24/00871 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIUIY

AFFAIRE :

S.A.S. 7&N REIM

C/

S.A.R.L. SARL LES RAPIETTES la SARL LES RAPIETTES, exerçant sous l’enseigne GALIPETTES ET ROUDELOUS, SARL au capital de 15.000 €, dont le siège est situé [Adresse 7], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 494 595 333, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

OJLG/MS

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Grosse délivrée à M^e Philippe CHABAUD, M^e Damien VERGER,

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

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Le onze Septembre deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A.S. 7&N REIM, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 06 DECEMBRE 2024 par le PRESIDENT DU TC DE TRIBUNAL DE COMMERCE LIMOGES

ET :

SARL LES RAPIETTES, exerçant sous l’enseigne GALIPETTES ET ROUDELOUS, SARL au capital de 15.000 €, dont le siège est situé [Adresse 7], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 494 595 333, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 03 Juin 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Johanne PERRIER, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Johanne PERRIER, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

La société 7&N REIM, immatriculée au RCS de Paris, et présidée par M. [W] [T], a pour objet les activités de transaction immobilière, administration de biens et conseils immobilier.

La société Les Rapiettes, exploite un commerce de jouets pour enfants situé au [Adresse 7] à [Localité 5], sous l’enseigne Galipettes et Roudelous.

Le 17 février 2018, un incendie s’est déclaré au numéro [Adresse 10], propriété de M. [I]. Cet incendie a affecté les immeubles attenants situés :

[Adresse 8], propriété de M. [J] et Mme [P] ;

[Adresse 11], propriété de la SCI Limousine ;

et [Adresse 3] et [Adresse 4], propriété de la SCI JBB IMMOBILIER.

Un arrêté de péril a été pris par la mairie de [Localité 5], qui a été levé le 19 mars 2018.

Le 20 août 2018, la société So Co Lim, société de travaux de bâtiments et maçonnerie gérée par M. [H] [Y]; a été contractée par la société Batifive pour le compte des sociétés JBB Immobilier, SCI Limousine, de l’indivision [A] et de M. [I], aux fins de réaliser des travaux de démolition, curage et confortements sur les immeubles endommagés.

Ces travaux incluaient l’installation de tours d’étaiements (échafaudage) en extérieur, louées à la société So Co Lim en contrepartie d’un loyer mensuel réparti selon les propriétaires.

Le 09 septembre 2020, la société civile immobilière Le Clos Aurélien, société d’acquisition et de gestion d’immeubles créée en 2020 et gérée par la société 7&N REIM, a acquis la propriété des immeubles situés [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4].

Par courrier du 02 septembre 2021, la société So Co Lim a réclamé le paiement de plusieurs sommes à la société 7&N REIM.

La société 7&N REIM a contesté en être redevable par courrier du 1er octobre 2021, soulignant que ce n’est que pour la période postérieure au 09 septembre 2020 que la société Le Clos Aurélien a accepté la prise en charge des loyers de location de l’échafaudage.

Le 1er octobre 2021, la société Le Clos Aurélien a mis en demeure la société So Co Lim de faire retirer les échafaudages installés aux [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4].

Par acte notarié du 20 octobre 2021, la société 7&N REIM a acquis auprès des consorts [Z] la propriété de l’immeuble situé au [Adresse 8]. Elle l’a ensuite vendu à l’une de ses filiales, la société Le38, par acte notarié du 13 octobre 2022.

Le 14 décembre 2021, l’association syndicale libre du [Adresse 1] (ci-après ASL) a été créée, avec pour but la réalisation des travaux de rénovation des immeubles [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4], ainsi que [Adresse 6]-[Adresse 1]. Elle est présidée par M. [S] [L] [T].

Le 28 février 2022, la société Le Clos Aurélien a fait réaliser par M. [V], architecte, une expertise amiable des échafaudages et renforts intérieurs réalisés aux [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4]. L’expert a conclu le 04 mars suivant à leur mauvaise réalisation.

Les 04 et 07 mars 2022, elle a fait constater par huissier le mauvais état de l’échafaudage installé au [Adresse 10], et des immeubles situés dans cette rue.

En avril 2022, la société SJO Echafaudage a procédé à l’installation d’un nouvel échafaudage en face des immeubles [Adresse 4] et [Adresse 10], suivant ordre de service du 24 février 2022 signé par l’ASL en qualité de maitre de l’ouvrage.

Par ordonnance du 21 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges a débouté la société Le Clos Aurélien de ses demandes tendant à obtenir que la société So Co Lim démonte à ses frais les échafaudages mal réalisés, et les réinstallent ou fassent procéder à leur réinstallation à ses frais.

Par exploit du 11 juillet 2024, la société Les Rapiettes a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Limoges aux fins d’obtenir la condamnation de la société 7&N REIM à lui verser une somme de 60.000 € à titre provisionnel, arguant avoir subi un trouble anormal de voisinage par l’installation des échafaudages [Adresse 12].

Par jugement du 26 septembre 2024, le Tribunal Judiciaire de Limoges a :

prononcé la résiliation des contrats de travaux conclus entre la société So Co Lim et les propriétaires des immeubles endommagés, et a condamné ces derniers à lui verser le montant des loyers impayés au titre de la location des tours d’étaiement, la société Le Clos Aurélien devant en relever indemne les sociétés JBB Immobilier et Limousine à compter du 09 septembre 2020, et la société 7&N REIM devant en relever indemne l’indivision [Z] à compter du 20 octobre 2021 ;

dit que les échafaudages devront être ôtés par M. [I] (propriétaire du [Adresse 9]) et par la SCI Le Clos Aurélien (propriétaire du [Adresse 11]) et restitués à la société So Co Lim sous astreinte passé un délai de six mois.

Par ordonnance du 06 décembre 2024, le président du tribunal de commerce de Limoges a :

Débouté la SAS 7&N REIM de son exception d’irrecevabilité,

Condamné la SAS 7&N REIM à payer à la SARL Les Rapiettes la somme de 60.000 € à titre de provision ;

Condamné la SAS 7&N REIM à verser à la SARL Les Rapiettes une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance dont le coût de la présente décision liquidé à la somme de 38,65 € dont 6,44 € de TVA.

Par déclaration du 14 décembre 2024, la société 7&N REIM a interjeté appel de cette ordonnance.

Par jugement du 16 décembre 2024, le tribunal de commerce de Limoges a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Le Clos Aurélien, et a désigné la société BTSG2 en qualité de mandataire judiciaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 10 mai 2025, la société 7&N REIM demande à la cour de :

Juger recevable et bien fondé l’appel déclaré par la société 7&NREIM de l’ordonnance rendue le 6 décembre 2024 (RG°2024003321) par le juge des référés du Tribunal des activités économiques de Limoges .

En conséquence,

Adjuger de plus fort les présentes écritures ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 6 décembre 2024 par le juge des référés du Tribunal des activités économiques de Limoges en toutes ses dispositions, en ce qu’elle a statué comme suit :

Débouté SAS 7&N REIM de son exception d’irrecevabilité,

Condamnons la SAS 7&N REIM à payer à la SARL Les Rapiettes la somme de 60.000 € à titre de provision ;

Condamnons la SAS 7&N REIM à verser à la SARL Les Rapiettes une indemnité de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance dont le coût de la présente décision liquidé à la somme de 38,65 € dont 6,44 € de TVA.

Et statuant à nouveau :

A titre principal, In limine litis : Sur l’irrecevabilité de demandes de la société Les Rapiettes

Dire et juger que la société 7&NREIM n’est ni propriétaire, ni Maitre d’Ouvrage des échafaudages posés en avril 2022 devant le commerce de la société les RAPIETTES

En conséquence

Juger l’action de la société LES RAPIETTES à l’encontre de la société 7&N REIM sur le fondement de l’article 544 du code civil irrecevable car formée contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prétentions peuvent être formulées.

A titre subsidiaire : Sur l’incompétence du juge des référés en raison des très nombreuses contestations séreuses

Juger qu’il existe des contestations sérieuses sur l’existence de la créance à l’encontre de la société 7&NREIM et sur son bien-fondé ;

Juger qu’il existe des contestations sérieuses sur le quantum réclamé ;

Juger que la société LES RAPIETTES ne démontre ni le bien-fondé de sa créance, ni son quantum.

En conséquence

Débouter la société LES RAPIETTES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’égard des sociétés 7&NREIM.

En tout état de cause,

Débouter la Société LES RAPIETTES de ses demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens de procédure.

Condamner la Société LES RAPIETTES à payer à la société 7&NREIM la somme de 8000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et 10000 euros du fait qu’elle ne pouvait ignorer la légèreté de son action étant parfaitement informée, ce qui est constitutif d’un abus d’agir.

Condamner la Société LES RAPIETTES aux intérêts au taux légal à dater du jugement à intervenir.

Condamner la société la Société LES RAPIETTES aux entiers dépens de 1 ère instance et d’appel

La société 7&NREIM soutient que l’ordonnance devra être infirmée, en présence de contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de provision de la société Les Rapiettes.

La demande à son encontre serait irrecevable puisqu’elle ne serait pas maitre de l’ouvrage, les échafaudages ayant été installés par l’Association Syndicale Libre (ASL) et par les propriétaires des immeubles sinistrés.

Le fait que M. [W] [T] soit le représentant à la fois de la société 7&N REIM et d’ASL ne saurait conférer à la société 7&N REIM la qualité de maitre d’ouvrage .

Par ailleurs, en l’absence de démonstration d’une faute personnelle séparable de ses fonctions, la société 7&N REIM ne saurait être condamnée en sa qualité de dirigeant de la société Le Clos Aurélien au titre d’une obligation non contestable.

A titre subsidiaire, la société 7&NREIM soutient que la société Les Rapiettes ne démontrerait pas de manière non contestable avoir subi une perte d’exploitation lui étant imputable.

Elle ne justifierait pas des sommes déjà perçues par elle au titre de son assurance.

En tout état de cause, ces pertes auraient été également imputables à la durée anormale du chantier, causée par la défaillance de la société Socolim, la pandémie de 2020 et la fermeture des commerces non essentiels, une forte baisse du marché du jouet depuis 2022, les arrêtés de périls pris par la ville de [Localité 5] et le refus de la société Les Rapiettes d’être relogée temporairement dans des locaux moins impactés par les échafaudages.

En tout état de cause, les éléments susvisés justifieraient d’une réduction du quantum alloué à titre provisionnel.

La société 7&NREIM sollicite l’octroi d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, eu égard au caractère dilatoire de l’instance intentée.

Aux termes de ses dernières écritures du 20 mai 2025, la société Les Rapiettes demande à la cour de :

Débouter la Société 7 & N REIM de son appel, DECLARE mal fondé.

Confirmer l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal de Commerce de Limoges le 6 décembre 2024.

Condamner la Société 7 & N REIM à payer à la SARL LES RAPIETTES une indemnité de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la Société 7 & N REIM aux entiers dépens de l’appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société Les Rapiettes soutient subi un trouble de voisinage causé par l’installation d’un échafaudage, en avril 2022, limitant la visibilité devant son commerce et le passage de piétons dans la [Adresse 12].

Ce trouble serait anormal, continu et réel, et caractérisé par une baisse de son chiffre d’affaires entre 2021 et 2023.

Selon la société Les Rapiettes, le trouble anormal de voisinage qu’elle dénonce ne souffrirait d’aucune contestation sérieuse, et la société 7 & N REIM serait le maitre d’ouvrage des échafaudages litigieux, avec l’ASL dont M. [W] [T] serait également président.

La qualité de Maître d’ouvrage de la société 7 & N REIM serait démontrée par son implication sur le chantier, et par le fait que la réalisation des travaux de construction lui profiterait. Ainsi, cette société ne serait pas étrangère au chantier litigieux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

En vertu des dispositions de l’article 873 du code de procédure civile, 'le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

L’examen de l’assignation du 11 juillet 2024 démontre que la société Les Rapiettes fonde sa demande de provision sur le fondement du trouble anormal de voisinage causé par l’installation au mois d’avril 2022 d’un échafaudage très important à proximité de son commerce.

Pour rappel, la société Les Rapiettes exploite un commerce de jouets situé au [Adresse 7] à [Localité 5].

Courant 2018, un incendie s’est déclaré au [Adresse 10] et s’est étendu aux immeubles situés aux numéros [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4].

Des tours d’étaiements ont été installées sur ces immeubles en raison d’un risque d’effondrement, pour le compte des propriétaires et sur instructions de l’Architecte en-chef des Monuments Historiques, les bâtiments endommagés étant classés à l’inventaire.

Les travaux de réfection, dont la maîtrise d’oeuvre est assuré par l’Architecte en-chef des Monuments Historiques, M. [N], ont connu de nombreuses vicissitudes en raison de leur complexité et il est apparu que les étaiements réalisés étaient insuffisants à prévenir un risque d’effondrement de l’ensemble.

En 2022 a été installée une nouvelle tour d’étaiement, prenant quasiment toute la surface de la rue, et rendant difficile et pénible l’accès au commerce exploité par la société Les Rapiettes, qui ne dispose plus de visibilité.

Cette tour d’étaiement, encore en place en 2025, constitue manifestement un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage par la durée de sa mise en oeuvre et ses conséquences, la rue étant quasiment obstruée.

Compte tenu de la date de mise en place de la tour d’étaiement litigieuse, sont applicables au litige les dispositions de l’article 544 du code civil et, depuis le 17 avril 2024, celles de l’article 1253 du code civil.

Le responsable du trouble est ainsi soit le voisin, soit le voisin occasionnel, ces qualités ayant été précisées par le nouvel article 1253 précité comme étant: 'Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs'.

A l’examen des pièces versées aux débats, la société 7&N REIM n’a été propriétaire elle-même de l’un des immeuble soutenus par l’échafaudage que du 20 octobre 2021 au 13 octobre 2022, date à laquelle elle l’a revendu.

Elle est la gérante de la SCI Le Clos Aurélien, qui possède les immeubles situés au [Adresse 11], [Adresse 3] et [Adresse 4] et a pour objet de les vendre par lots.

Le numéro 38 appartient à la société Le38 et le numéro 40 appartient à M. [B].

Le 07 décembre 2021 a été déclarée en préfecture une Association Syndicale Libre de propriétaires du [Adresse 1], ayant pour objet la rénovation d’un ensemble immobilier situé [Adresse 11]-[Adresse 3]-[Adresse 4] et [Adresse 6]-[Adresse 1].

Cette ASL a pour directeur M. [W] [T], qui est par ailleurs le président de la SAS 7&N REIM.

L’autorisation de sécurisation de la [Adresse 12] par un échafaudage a été donnée pour une année à compter du 20 mars 2022 par la Ville de [Localité 5] à l’ASL du [Adresse 1].

La déclaration d’ouverture de chantier a été signée par l’ASL.

L’ordre de service donné à l’entreprise ayant mis en place la tour d’étaiement litigieuse émanait de M. [N], architecte, et était signé en qualité de maître d’ouvrage par l’Association Syndicale Libre du [Adresse 1].

La société Les Rapiettes fait valoir que dans ses comptes rendus de chantier, qu’elle verse aux débats, l’architecte qualifie de maître d’ouvrage la société 7&N REIM.

A la demande du conseil de la société 7&N REIM, l’architecte a adressé un courriel indiquant que le seul maître de l’ouvrage était l’ASL.

L’ensemble de ces pièces ne permettent pas d’établir la qualité de voisin de la société 7&R REIM, hormis pour la période allant du 20 mars 2022 (mise en place de la tour d’étaiement) au 13 octobre 2022 (revente de son bien).

Ensuite, la mise en place de la tour d’étaiement a été réalisée pour le compte de l’Association syndicale libre.

Les comptes-rendus de chantier sont à cet égard insuffisants à contredire les documents administratifs de déclaration d’ouverture de travaux et autorisation administrative donnée par la Ville de [Localité 5], d’autant que leur rédacteur a indiqué par courriel que le seul maître de l’ouvrage était l’ASL.

La société 7&n Reim ne possède plus depuis octobre 2022 aucun des immeubles concernés par les travaux de rénovation.

Elle est la gérante de la SCI Le Clos Aurélien qui possède les immeubles litigieux mais n’en est pas l’associée, comme le démontre l’extrait Kbis versé aux débats.

Elle ne peut donc être tenue de ses engagements pour le cas où cette dernière ne pourrait y faire face.

La personne physique qui est son président est aussi le directeur de l’ASL, mais une telle qualité ne peut avoir pour conséquence de la rendre responsable des dommages causés par l’ASL.

La demande de provision formée par la Sarl les Rapiettes se heurte donc à une contestation sérieuse et le juge des référés n’a pas le pouvoir d’en connaître.

Les parties sont renvoyées à se pourvoir.

Il n’est pas justifié que la Sarl Les Rapiettes ait introduit son action avec un autre objectif que la simple défense de ses droits et la demande indemnitaire de l’appelante se heurte à une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés.

La Sarl Les Rapiettes, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance déférée.

Dit n’y avoir lieu à référés sur les demandes des parties.

Les renvoie à se pourvoir.

Condamne la Sarl Les Rapiettes aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.