ARRET N° 361/2025

N° RG 25/00096 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIU4J

AFFAIRE :

Mme [L] [S] divorcée [N]

C/

Mme [W] [G] épouse [T], M. [X] [T]

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2025

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Le DIX DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [L] [S] divorcée [N]

née le 02 Avril 1973 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 1]

représentée par maitre Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C870852025000850 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

APPELANTE d’une décision rendue le 21 janvier 2025 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

ET :

Madame [W] [G] épouse [T]

née le 20 Novembre 1946 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par maitre Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES substitué par maitre Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

Monsieur [X] [T]

né le 16 Juillet 1944 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES substitué par maitre Cédric PARILLAUD, avocat au barreau de BRIVE

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 Octobre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé en date du 6 mai 2020 avec prise d’effet au 1er juin 2020, monsieur [X] [T] et madame [W] [G] ont donné en location à madame [L] [S] divorcée [N] (dénommée ci-après madame [S]) un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre la somme de 15 euros à titre de provision mensuelle sur charges.

Par courrier du 7 décembre 2023, [L] [S] signalait aux bailleurs son désaccord quant à la régularisation de ses charges, ainsi que l’existence de plusieurs désordres affectant son logement et sollicitait la communication du diagnostic de performance énergétique.

Une visite était organisée le 29 janvier 2024 avec un technicien de l’association SOLIHA. Dans son constat de décence en date du 5 mars 2024, il relevait plusieurs désordres relatifs aux équipements électriques et de chauffage, à la zinguerie et au dispositif d’aération et de ventilation. Du fait de ces anomalies électriques et des risques de pollution de l’air engendrés par l’humidité, le technicien concluait à une présomption d’insalubrité. Il fixait également une liste des travaux à réaliser afin de lever l’indécence du logement.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, [L] [S] a fait assigner monsieur [X] [T] et madame [W] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins de :

— d’être autorisé à consigner le montant du loyer (308 euros) jusqu’à la date de réalisation des travaux de remise en état,

— voir condamner solidairement monsieur [X] [T] et madame [W] [G],

' à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' à lui remettre les quittances de loyer à compter de décembre 2023, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

'à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et à supportet les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 2025, le Tribunal Judiciaire de Brive- la – Gaillarde a :

— débouté madame [L] [S] de sa demande au titre des travaux de mise en conformité, sa demande en consignation du loyer, sa demande au titre de la répartition des charges après avoir considéré que le logement loué répond aux critères de décence.

— condamné madame [L] [S] à payer à monsieur [X] [T] et madame [W] [G] la somme de 2 284 euros au titre des loyers et charges dus au 3 décembre 2024, terme de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné solidairement monsieur [X] [T] et madame [W] [G] à payer à madame [L] [N] la somme de 400 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— dit que cette somme s’imputera sur la créance de monsieur [X] [T] et de madame [W] [G] dont elle vient donc de réduire le montant,

— débouté madame [L] [S] du surplus de ses demandes en réparation,

— débouté madame [L] [S], monsieur [X] [T] et madame [W] [G] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné [L] [S] aux dépens.

Par déclaration en date du 10 février 2025 madame [L] [S] a relevé appel de ce jugement.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 02 juin 2025, madame [S] demande à la Cour de réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde en date du 21 novembre 2025 et de :

— débouter les époux [T] de leurs demandes en paiement d’arriéré de loyers et de charges,

— condamner les époux [T] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et moral,

— débouter les époux [T] de leur demande en paiement de la somme de 6 409,15 euros,

— condamner monsieur et madame [T] en cause d’appel au paiement d’un indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans le dernier état de leurs conclusions déposées le 06 mai 2025, monsieur [X] [T] et madame [W] [G] demandent à la Cour de confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE en date du 21 novembre 2025 et de :

— condamner madame [S] à leur payer :

' la somme de 6 409,15 euros au tire des arriérés de loyers et charges,

' la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la Cour constate que les parties s’accordent pour reconnaître que madame [S] a quitté les lieux durant le mois de février 2025, ce qui a pour effet de rendre désormais sans objet les demandes de travaux initialement présentées par cette dernière devant le Tribunal Judiciaire.

Les parties sont toutefois en désaccord sur le montant de la dette locative de madame [S], celle-ci s’estimant libérée de toutes ses obligations de locataire à compter du 1er mars 2025 contrairement aux époux [T] qui revendiquent le paiement des loyers au moins jusqu’à la date de leurs dernières conclusions déposées devant la Cour, soit le 02 juin 2025.

Il s’ensuit que le chiffrage de la dette locative de madame [S] va être notamment fonction des circonstances dans lesquelles celle-ci a libéré les lieux loués.

En vertu des articles 12 et 15 de la de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en donnant congé à son bailleur. Le congé donné par le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est de jurisprudence constante que le locataire qui s’abstient de cette formalité n’en est pas moins redevable du préavis légal de trois mois, la Cour de cassation considèrant notamment que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ne dispense pas le locataire de notifier un congé régulier à son bailleur.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation .

Pour accréditer sa position madame [S] prétend avoir, lors de son départ, remis les clés de l’appartement dans la boîte lettre des bailleurs, ce que ces derniers contestent.

A l’examen du dossier, force est de constater que madame [S] ne justifie pas avoir :

— régulièrement donné congé en respectant le préavis légal de trois mois, étant rappelé que le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’elle s’est vue signifier le 21 février 2025 ne saurait être assimilé à un congé donné au bailleur, cela d’autant plus que ce commandement de payer fait l’objet d’une procédure pendante devant le Tribunal judiciaire de BRIVE,

— remis les clés du logement entre les mains des bailleurs ou d’une personne mandatée par ses derniers à cette fin.

Il s’ensuit que madame [S] demeure tenue du versement des loyers correspondant à la durée du préavis légal de trois mois, soit en l’espèce jusqu’au 31 mai 2025.

I – Sur le montant de la créance locative due aux époux [T] :

Le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer aux termes convenus en vertu des dipsositions du bail signé entre les parties et de l’article 7) a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation, le locataire n’a pas à verser le montant correspondant à l’allocation logement suspendue par l’organisme payeur à la suite d’un constat de non décence.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail fixe le montant du loyer à la somme mensuelle de 450 euros outre 15 euros de provisions sur charges. Par courrier du 8 mars 2024, le directeur de la CAF de la Corrèze a informé madame [S] du constat de non-décence du logement loué par elle et en conséquence de la suspension du versement de l’allocation mensuelle d’un montant de 160 euros au bailleur jusqu’à la mise en conformité du logement. En conséquence, les époux [T] ne peuvent réclamer cette somme à leur locataire, de sorte que madame [S] est redevable mensuellement de 305 euros à partir d’avril 2024.

L’examen du dossier révèle que madame [S] ne paie plus son loyer depuis le mois de mai 2024, après s’être régulièrement acquittée du versement de la somme de 305 euros pour le mois d’avril 2024. Compte tenu de son départ le 1er mars 2025 et de sa défaillance dans son obligation de donner congé au bailleur, madame [S] est redevable du paiement du loyer à hauteur de 305 euros par mois jusqu’au 31 mai 2025, soit de la somme globale de 3 965 euros (13 loyers d’un montant de 305 euros) pour la période de mai 2024 à mai 2025 (inclus).

Par ailleurs, sur la période antérieure à mai 2024, il s’avère que c’est par une juste appréciation des éléments du dossier (attestation de paiement CAF relative aux prestations versées de décembre 2023 à septembre 2024, virements SEPA adressés aux bailleurs entre janvier et avril 2024) que le premier juge a retenu à la charge de madame [S] un arriéré locatif de 149 euros pour la période de janvier 2024 à avril 2024.

Concernant les charges récupérables, madame [S] justifie s’être acquittée de la somme de 161,20 euros qu’elle devait à ses propriétaires au titre de la régularisation de l’année 2023, conformément à l’accord de conciliation obtenu le 24 janvier 2024.

En cause d’appel, madame [S] conteste la répartition des charges entre les diffents logements, en revendiquant que le partage devrait se faire entre six logements et non quatre, sans démontrer un tant soit peu la pertinence de ses allégations, ni formuler la moindre prétention en termes de restitution d’un éventuel trop versé de ce chef.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté madame [S] de sa demande relative à la répartition des charges.

En conséquence, madame [S] sera condamnée à payer à monsieur [X] [T] et à madame [W] [G] la somme de 4 114 euros au titre de loyers et charges dus au titre de la période comprise entre le mois de janvier 2024 et le 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement querellé sur la somme de 2 284 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

II – Sur les demandes indemnitaires formulées par madame [S] :

Madame [S] dénonce les agissements de ses bailleurs, pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice moral et de jouissance à hauteur d’une somme globale de 3 000 euros.

A titre liminaire, la Cour observe que madame [S] présente une demande indemnitaire globale à hauteur de 3 000 euros, sans distinguer entre les différents chefs de préjudice qu’elle invoque. De surcroît, elle se plaint de ne pas avoir obtenu communication du DPE lors de la signature du bail, sans formuler de ce chef la moindre prétention en termes de dommages et intérêts ou de perte de chance.

Sur le préjudice de jouissance revendiqué par madame [S]

Aux termes des articles 1719 3°, 1721 du Code Civil et de l’article 6 c) de la loi du juillet 1989, le bailleur est tenu des obligations de nature générale d’assurer au preneur la jouissance paisible du bien, de le garantir contre les vices et défauts et d’entretien des locaux et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Le préjudice de jouissance invoqué par madame [S] ne peut concerner que le préjudice éventuellement subi en lien avec les conditions d’occupation et d’habitabilité des lieux loués, à savoir les conséquences de la fuite d’une gouttière, ayant selon l’intéressée rendu impraticable l’entrée des lieux loués, à l’exclusion des difficultés dénoncées par madame [S] relativement à l’usage d’une place de parking qui n’est pas compris dans l’objet de son bail.

A cet égard, il y a lieu de retenir que par courrier du 7 décembre 2023, elle a mis en demeure ses bailleurs de procéder aux réparations nécessaires lesquelles n’ont été entreprises qu’après le constat de non- décence de l’association SOLIHA intervenu le 5 mars 2024, ayant retenu que cette anomalie portait atteinte à l’usage des lieux. Le jugement de première instance relève à juste titre que ces réparations se révèlent tardives en considération du temps écoulé depuis la mise en demeure de madame [S] (plus de quatre mois). Ainsi, la tardiveté de ces réparations a causé à madame [S] un préjudice qui sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 600 euros, étant observé que madame [S] échoue en première instance comme en cause d’appel dans la justification de la persistance dudit désordre postérieurement à l’intervention du couvreur.

Le jugement querellé sera réformé en ce sens.

Sur le préjudice moral invoqué par madame [S]

Madame [S] justifie son départ en raison du harcèlement qu’elle prétend avoir subi du fait des agissements de ses bailleurs.

Elle invoque des faits de dégradation (pneux crevés, rayures) commis sur son véhicule. Or, en première instance comme en cause d’appel, elle ne verse aux débats aucun élément de nature à établir la responsabilité de ses bailleurs dans la survenue desdites dégradations. De surcroît, le dossier révèle que la présence des rayures a donné lieu à un constat établi avec un tiers, monsieur [H] [J].

Le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Au soutien de sa demande indemnitaire, madame [S] se plaint notamment de rencontrer des problèmes de santé, et produit divers éléments médicaux (convocations au CHU et prescriptions médicales). Cependant, il résulte de l’examen de ces diverses pièces médicales que madame [S] est défaillante dans la justification d’un lien de causalité entre les problèmes de santé qu’elle a rencontrés et le différend qui l’oppose à ses bailleurs.

Par ailleurs, la lecture des attestations produites par chacune des parties met en lumière l’existence entre celles-ci d’un climat général d’animosité que chacune d’elle a contribué à alimenter.

Au vu de ces observations, il y a lieu de juger madame [S] mal fondée en sa demande aux fins d’indemnisation d’un préjudice moral, et de l’en débouter.

III ' Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l’une quelconque des parties tant en première instance qu’en cause d’appel.

Pour avoir succombé partiellement dans son recours, madame [S] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par madame [L] [S] divorcée [N].

RÉFORME partiellement le jugement rendu le 21 janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de Brive- La – Gaillarde en ce qu’il a condamné monsieur [X] [T] et madame [W] [G] à payer à madame [L] [S] divorcée [N] la somme de 400 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau,

CONDAMNE monsieur [X] [T] et madame [W] [G] à payer à Mme [L] [S] divorcée [N] la somme de 600 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

CONSTATE que madame [S] divorcée [N] a quitté les lieux durant le mois de février 2025.

FIXE la dette locative de madame [S] envers monsieur [X] [T] et madame [W] [G] au montant global de 4 114 euros, en ce compris la somme de 3 199 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période de janvier 2024 à février 2025 (terme inclus) et la somme de 915 euros au titre du non- respect du préavis légal de trois mois pour la période comprise entre le mois de mars 2025 et le 31 mai 2025.

CONDAMNE madame [L] [S] divorcée [N] à payer à monsieur [X] [T] et à madame [W] [G] la somme de 4 114 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 2 284 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de l’une quelconque des parties tant en première instance qu’en cause d’appel.

CONDAMNE madame [L] [S] divorcée [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.