R. G : 09/ 08229

décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 17 novembre 2009

RG : 11. 08. 434

ch no

X…

Synd. copropriétaire DE L’IMMEUBLE …… "

VARLET

X…

C/

SA ALLIANZ IARD

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 17 Janvier 2012

APPELANTS :

Monsieur Elie X…

né le 22 juillet 1978 à GONESSE (69)

…

94210 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER

assisté de M^e COLOMB, avocat au barreau de LYON

Madame Rebecca X…

née le 12 mai 1981 à AVIGNON (84)

…

94210 SAINT-MAUR-DES-FOSSES

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY ET LIGIER

assistée de M^e COLOMB, avocat au barreau de LYON

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

de l’immeuble …… "

52, boulevard Jean XXIII

69008 LYON

représenté par son syndic Monsieur Jean Christian Georges Z… exerçant à l’enseigne Z… GESTION IMMOBILIERE

…

69424 LYON CEDEX 03

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE

assistée de la SCP GRAFMEYER-BAUDRIER-ALLEAUME, avocats au barreau de LYON représentée par M^e BERTHELON, avocat

Madame Bénédicte A… épouse B…

née le 26 Juin 1950 à NEUFCHATEL HARDELOT (62)

ayant élu domicile régie FAVRE DE FOS

…

69219 LYON CDX 12

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA

assistée de M^e Philippe DESCHODT, avocat au barreau de LYON

substitué par M^e BOUDIER-GILLES, avocat

INTIMÉE :

SA ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART

représenté par ses dirigeants légaux

87 rue Richelieu

75002 PARIS

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET

assistée de M^e Jean Luc PERRIER, avocat au barreau de LYON

substitué par M^e PONTILLE, avocat

******

Date de clôture de l’instruction : 04 Novembre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Novembre 2011

Date de mise à disposition : 17 Janvier 2012

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Pascal VENCENT, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Suivant bail en date du 9 novembre 2005, madame Bénédicte B… a donné en location à monsieur et madame Elie et Rebecca X… un local d’habitation situé …, … à Lyon 8ème, moyennant un loyer mensuel de 600, 00 € et une provision sur charges mensuelle de 112, 00 €.

Par lettre en date du 27 février 2007, les époux X… ont donné congé à leur bailleresse avec un préavis de trois mois.

Par acte d’huissier en date du 8 février 2008, monsieur et madame Elie et Rebecca X… ont fait citer monsieur et madame Jean-Philippe et Bénédicte B… devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins de les voir, en application de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 26 août 1987, du décret du 30 janvier 2002 et des articles 1719 et 1720 du code civil, condamner à leur payer :

— la somme de 2. 280, 00 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance, en raison du dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée,

— la somme de 3. 706, 62 € à titre de dommages et intérêts, tous autres causes de préjudices confondus,

— la somme de 1. 200, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 30 mai 2008, monsieur et madame Jean-Philippe et Bénédicte B… ont fait citer devant le tribunal d’instance de Lyon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble … à Lyon 8ème afin de le voir condamner à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, au motif que le système de VMC est une partie commune de l’immeuble.

Par acte d’huissier en date du 23 janvier 2009, monsieur et madame Jean-Philippe et Bénédicte B… ont également fait citer devant la même juridiction, la SA compagnie d’assurance AGF IART aux fins de la voir, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances, condamner à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, si le tribunal déclarait que les gaines de ventilation sont des parties privatives.

Le tribunal a ordonné la jonction des trois instances.

Par jugement en date du 17 novembre 2009, le tribunal d’instance de Lyon a :

— condamné madame Bénédicte B… née A… à payer à monsieur et madame Elie et Rebecca X… la somme de 1. 000, 00 € au titre de leurs préjudices,

— condamné madame Bénédicte B… née A… à payer à monsieur et madame Elie et Rebecca X… la somme de 500, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble …… "

… à Lyon 8ème à relever et garantir madame Bénédicte B… née A… des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble …… "

… à Lyon 8ème à payer à madame Bénédicte B… née A… la somme de 500, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de monsieur et madame Jean-Philippe et Bénédicte B… dirigées à l’encontre de la société AGF IART,

— rejeté la demande de la société AGF IART fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres conclusions contraires ou plus amples des parties,

— condamné le syndicat des copropriétaires …… "

… à LYON 8ème aux dépens.

Vu les conclusions signifiées le 6 juin 2011 par le syndicat des copropriétaires …… "

… à Lyon 8ème, appelant selon déclaration du 31 décembre 2009, lequel demande à la cour de :

— à titre principal :

— constater que le dysfonctionnement invoqué par monsieur et madame X… est d’ordre privatif,

— constater que la dérivation privative d’un système de VMC est une partie privative,

— en conséquence, réformer en son entier la décision,

— débouter madame B… de toutes ses demandes,

— mettre le syndicat des copropriétaires hors de cause,

— à titre subsidiaire :

— débouter les époux X… de leurs entières demandes indemnitaires comme injustifiées et non fondées,

— dans tous les cas, condamner madame B… à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2. 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions signifiées le 8 février 2011 par les époux X… qui demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce que madame B… a été condamnée à leur payer des dommages et intérêts du fait du préjudice subi pendant les 19 mois de location,

— réformer sur le quantum du préjudice,

— fixer à 2. 280, 00 € l’indemnisation du préjudice subi pour le dysfonctionnement de la VMC,

— fixer à 1. 300, 00 € l’indemnisation des autres préjudices subis toutes causes confondues,

— condamner madame B… au paiement de ces sommes,

— la condamner également au paiement de la somme de 1. 500, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

Vu les conclusions signifiées le 31 mars 2011 par madame Bénédicte A… épouse B… qui demande à la cour de :

Sur les demandes des époux X… :

à titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a alloué la somme de 1. 000, 00 € au titre de leurs préjudices aux époux X…,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le préjudice des époux X… à la somme de 1. 000, 00 €,

— débouter les époux X… de toute nouvelle demande,

à titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la somme de 1. 000, 00 € alloué par le tribunal d’instance sera déduite de toute condamnation à la charge de madame B…,

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires :

— constater que le système de ventilation VMC défectueux est une partie commune de l’immeuble,

En conséquence,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à relever et garantir madame B… de toutes condamnations prononcées à son encontre,

à titre subsidiaire, sur la demande de garantie de la compagnie ALLIANZ IARD :

— constater que la régie Z… en sa qualité de syndic de la copropriété a souscrit auprès de la compagnie d’assurance AGF (nouvellement dénommé ALLIANZ IARD) une assurance pour le compte de chacun des copropriétaires,

— dire et juger que la compagnie d’assurance AGF devra relever et garantir monsieur et madame B… de toute éventuelle condamnation à venir,

en tout état de cause,

— condamner la partie défaillante, le syndicat des copropriétaires ou la compagnie AGF à verser aux époux B…, la somme de 1. 500. 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie défaillante, le syndicat des copropriétaires ou la compagnie AGF aux entiers dépens d’instance,

Vu les conclusions signifiées le 28 septembre 2011 par la SA ALLIANZ IARD (anciennement dénommée AGF IART), qui demande à la cour de :

— statuer ce qu’il appartiendra sur la nature-privative ou commune-de la partie à l’origine du dysfonctionnement de la VMC,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré sans objet la demande présentée contre ALLIANZ IARD,

— constater en effet qu’ALLIANZ IARD est fondée à opposer un refus de garantie compte tenu des exclusions figurant au contrat, tant vis-à-vis de madame B… que vis-à-vis de la copropriété,

— rejeter en conséquence, toute demande dirigée à l’encontre des AGF IART, assureur de la responsabilité civile de la copropriété, comme étant injustifiée et non fondée,

— constater, en toute hypothèse, que les réclamations des époux X… sont soit injustifiées et non fondées, soit sans lien de causalité avec les dysfonctionnements qu’ils invoquent,

— condamner madame B…, ou qui mieux le devra, aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2. 000, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2011.

MOTIFS ET DÉCISION

— I-Sur la responsabilité de madame B…

Il n’est pas discuté que seule madame A… épouse B… est propriétaire de l’appartement donné à bail.

Aucune des parties ne conteste l’existence des désordres liés au dysfonctionnement du système de VMC au sein de l’appartement loué par sa propriétaire aux époux X…, les expertises réalisées de façon contradictoire dans le cadre des assurances ayant permis de mettre à jour un système de ventilation inversé ; seule la bailleresse invoque un calfeutrement excessif qui aurait participé au préjudice subi de ce chef par ses locataires.

Comme l’a retenu à juste titre le premier juge, il s’avère que compte tenu de la nature du système de ventilation installé, il n’existe pas de grilles d’entrée d’air sur les menuiseries en façade, les époux X… n’ayant donc pu calfeutrer ces dernières ; aucun élément, si ce n’est la supposition avancée sans justification par le cabinet d’expertise POLYEXPERT, missionné à l’initiative de son assuré la régie Z…, tendant à imaginer l’existence d’un calfeutrement excessif du fait des locataires, ne permet de considérer que ces derniers ont participé à leur propre préjudice, peu important en la matière l’absence prétendue de plaintes de leurs prédécesseurs pendant 25 ans.

Madame B… doit donc être déclarée seule responsable du préjudice subi par monsieur et madame X….

Comme l’a rappelé à juste titre le premier juge, il ressort des pièces produites au dossier que les dysfonctionnements constatés sur le système VMC ont eu pour conséquences de provoquer des traces de moisissure et le décollement des peintures sur les murs de la cuisine et du WC ; cette situation a perduré du mois de mai 2006, date à laquelle a été faite pour la première fois la plainte des locataires, jusqu’à leur départ en juin 2007.

Aucun lien de causalité n’est cependant démontré entre les désordres susvisés et le mauvais état de santé de leur enfant, d’autant que les seules pièces humides consistaient dans la cuisine et le WC ; il n’est pareillement pas plus établi que le déménagement des locataires a été décidé en raison des dits désordres puisque les époux X… sont allés s’installer en région parisienne pour des raisons professionnelles.

Le préjudice subi de ce chef par ces derniers doit donc être fixé à la juste somme de 1. 400, 00 € retenue par l’expert EUREA à raison de 20 % par mois du montant du loyer pendant 12 mois ; madame B… doit être condamnée au paiement de cette somme au bénéfice de monsieur et madame X….

S’agissant des autres chefs de préjudice allégués, par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a justement débouté les locataires de leurs demandes injustifiées.

— II-Sur la nature privative ou commune de l’ouvrage à l’origine du dysfonctionnement de la VMC

Aux termes des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes.

En l’espèce, s’agissant de la ventilation mécanique contrôlée, l’article 6 du règlement de copropriété de l’immeuble …… " définit comme partie privative tout ce qui est extérieur aux conduits de ventilation ; en outre, l’article 8 bis vient préciser en qualifiant de partie commune le système de ventilation mécanique double-flux qui comprend les caissons motorisés, les conduits verticaux, les amorces de branchements jusque et y compris les clapets coupe-feu installés au droit des dérivations privatives.

Les constatations non contradictoires faites tant par l’expert POLYEXPERT que l’expert EUREA permettent à la cour de constater que la cause du dysfonctionnement de la VMC provient de l’inversion des branchements sur les conduits verticaux, des réseaux d’extraction et de soufflage du système double flux installé ; il n’est pas discuté par les parties que les réseaux souffrant des dits désordres sont installés dans les gaines techniques situées en aval des conduits verticaux et des clapets coupe-feu situés au droit des dérivations privatives, dans le faux plafond de l’appartement propriété de madame B… ; l’ouvrage à l’origine du dysfonctionnement de la VMC a donc une nature privative.

Réformant la décision du premier juge, il convient donc de rejeter la demande en garantie formulée par madame B… à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— III-Sur la garantie de la compagnie d’assurances ALLIANZ IARD

Le contrat d’assurance produit au dossier permet de constater que la société régie

Z…

, en sa qualité de syndic de copropriété a souscrit à effet du 1er octobre 2004, un contrat d’assurance «   » TOUT SAUF « IMMEUBLES » no 37512811, auprès de la compagnie AGF.

Aux termes de ce contrat, ont notamment la qualité d’assuré « le propriétaire de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble assuré et chacun des copropriétaires pris individuellement pour la part leur revenant dans la copropriété assurée ».

Le contrat souscrit au titre de la responsabilité civile (titre III) couvre l’assuré, le syndic bénévole, le conseil syndical ou ses membres agissant pour le compte du conseil syndical, contre les conséquences de la Responsabilité Civile qu’ils peuvent encourir vis-a-vis des tiers et notamment :

«  du fait des biens appartenant ou confiés à l’assuré :

— des terrains, arbres et plantations, clôtures, murs de soutènement et de clôture,

— des immeubles ou dépendances,

— des installations de chaufferie, de distribution ou d’évacuation des eaux et fluides, des ascenseurs,

— des installations et équipements de loisirs : terrains de jeux, tennis, piscine,

— des cours et parkings,

— des événements assurés au TITRE II : incendie, explosion, implosion, fumées, dommages · é1ectnqucs, tempête, grêle, poids de la neige sur les toitures et chêneaux, dégâts des eaux, fuites d’eau ou de fluides, vol ou tentative de vol, événements non dénommés.

La garantie inclut les frais de défense amiable ou judiciaire ".

Le tiers est défini comme " toute personne autre que l’assuré étant cependant convenu que lorsqu’un sinistre trouve son origine dans la partie privative ou les installations particulières d’un copropriétaire, la garantie délivrée ne sera acquise à ce copropriétaire qu’après épuisement des garanties d’assurance attachées à son contrat d’assurance Multirisques Occupant ; la garantie accordée par ce contrat Occupant étant considérée comme une franchise du présent contrat ".

Les dommages assurés sont définis notamment comme les dommages immatériels consécutifs (tout dommage autre que matériel consécutif à la réalisation de dommages matériels garantis par le présent contrat, même si ces dommages ne donnent pas lieu à réclamation) ou dommages immatériels non consécutifs (tout dommage autre que matériel et/ ou corporel et immatériel consécutif ci-dessus définis, c’est à dire : tout dommage immatériel consécutif à un dommage corporel ou matériel non garanti ou tout dommage immatériel non consécutif à un dommage corporel ou matériel).

Madame B…, copropriétaire au sein de la copropriété, est assurée par le contrat susvisé, au titre de la responsabilité civile qu’elle encoure du fait de ses locataires, tiers au contrat ; elle n’a pas souscrit de police multirisques habitation dans la mesure où elle n’est pas occupante et aucune garantie d’assurance ne doit donc être recherchée préalablement.

Les parties privatives du réseau VMC sur lesquelles se situent les désordres à l’origine du préjudice subi par les époux X… font partie des biens appartenant ou confiés à l’assuré tels que définis ci-dessus.

Au titre des exclusions invoquées par la compagnie ALLIANZ figurent d’abord " le recours du locataire pour les lots faisant partie de l’immeuble assuré et objet d’un bail à louer lorsque ledit bail prévoit une renonciation à recours du locataire contre le bailleur, le syndic ou le syndicat de copropriétaire ; le recours des assureurs du locataire lorsqu’il y a renonciation à recours des assureurs du locataire prévu au bail contre le bailleur, le syndic ou le syndicat de copropriétaire ".

Aux termes des conditions générales du bail convenu entre madame B… et ses locataires (III 17o), il a été prévu que le preneur s’oblige, sauf faute du bailleur, à renoncer à tout recours contre ce dernier, en cas d’interruption, à l’initiative du bailleur, de la ventilation mécanique.

Il s’avère en l’espèce que la ventilation mécanique n’a jamais été interrompue à l’initiative du bailleur puisqu’elle a seulement présenté des dysfonctionnements liés à un vice de construction ; l’exception invoquée ne doit pas être retenue.

La compagnie ALLIANZ soutient encore que madame B… aurait dû mettre en oeuvre la garantie décennale puisque la police d’assurance exclut « les dommages matériels relevant des articles 1792 à 1792-6 et 2271 du code civil, ainsi que les dommages de même nature se produisant après expiration de la période de garantie biennale ou décennale ».

Les époux X… ne recherchent pas la responsabilité de la bailleresse sur le fondement des articles susvisés mais au titre de l’obligation de délivrance et d’entretien inhérente au contrat de bail et ils ne demandent nullement à madame B… de les indemniser au titre des dommages matériels relevant de ces dispositions mais au titre de leur préjudice de jouissance.

Un tel recours ne figure pas au titre des exclusions de garantie, aucune inexécution ou retard dans l’exécution de prestations quelconques n’étant par ailleurs démontré à l’encontre de madame B…, qui, dès la plainte des locataires au titre des désordres liés au dysfonctionnement de la VMC, a immédiatement agi et fait le nécessaire par l’intermédiaire de son mandataire, la régie FAVRE DE FOS et du syndic de copropriété.

La garantie de la compagnie ALLIANZ est donc acquise au profit de l’intéressée au titre de toutes les condamnations prononcées, y compris celle au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où la garantie inclut les frais de défense amiable ou judiciaire.

— IV-Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame B… devra verser en cause d’appel, à monsieur et madame X… une indemnité de 1. 500, 00 € et au syndicat des copropriétaires de L’immeuble … une indemnité de 1. 500, 00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; la compagnie ALLIANZ doit être condamnée à relever et garantir madame B… de ces chefs et à lui payer une indemnité de 2. 000, 00 € au même titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Lyon en date du 17 novembre 2009 en ce qu’il a :

— retenu la responsabilité de madame A… épouse B… Bénédicte et condamné cette dernière à réparer l’intégralité du préjudice subi par les époux X… du chef du dysfonctionnement de la VMC,

— débouté monsieur et madame X… Elie et Rebecca de leur demande en indemnisation des préjudice supplémentaires,

— condamné madame Bénédicte B… née A… à payer à monsieur et madame Elie et Rebecca X… la somme de 500, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le réformant pour le surplus et y ajoutant,

Condamne madame Bénédicte B… née A… à payer à monsieur et madame Elie et Rebecca X… la somme de 1. 400, 00 € au titre de leur préjudice de jouissance,

Condamne madame A… épouse B… Bénédicte à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

-1. 500, 00 € à monsieur et madame X… Elie et Rebecca,

-1. 500, 00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble …,

Condamne la SA d’assurances ALLIANZ IARD à payer à madame B… une somme de 2. 000, 00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA d’assurances ALLIANZ IARD à relever et garantir madame B… de l’intégralité des condamnations prononcées par le présent arrêt, y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne madame ANGELY Bénédicte aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

Le greffierLe président