R.G : 11/04416

Décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 09 mai 2011

XXX

RG : 11-09-002289

XXX

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 22 Janvier 2013

APPELANTE :

XXX

représentée par ses dirigeants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP LAFFLY – WICKY, avocats au barreau de LYON (toque 938)

assistée de la SELARL DREZET- PELET, avocats au barreau de LYON,

INTIMEE :

SCI DU SAQUIN

XXX

XXX

représentée par la SELARL MONOD-TALLENT, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Juin 2012

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Novembre 2012

Date de mise à disposition : 22 Janvier 2013

Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Aurore JACQUET, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Pascal VENCENT, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Aurore JACQUET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire .

* * * * *

La société civile immobilière du SAQUIN est propriétaire de différents lots dépendant d’un ensemble immobilier situé XXX à XXX

Selon contrat de bail d’habitation qualifié par les parties de 'dérogatoire’ en date du 11 décembre 2001, la SCI du SAQUIN a loué à la société commerciale PATHEL INDUSTRIE un appartement de type F5, constituant le lot n°55 de cet immeuble, d’une superficie de 180 m², étant expressément stipulé que les biens étaient destinés au logement du Président Directeur Général de la société PATHEL, monsieur Y X.

Le bail a été conclu pour un an renouvelable à compter du 1^er janvier 2002.

Par courrier du 13 janvier 2009, la société PATHEL INDUSTRIE a notifié son congé dédite auprès de la SPSE, pour y mettre un terme le 30 avril 2009.

Mais par correspondance du 19 janvier 2009 la mandataire de la propriétaire a dénié la validité d’un tel congé, attirant l’attention de la locataire sur le fait que conformément aux dispositions convenues, le dédit ne pouvait être enregistré qu’au terme de la période annuelle en cours avec préavis de trois mois soit à effet au 31 décembre 2009.

Par correspondance officielle en date du 15 mai 2009, le conseil de la société PATHEL INDUSTRIE a entendu maintenir sa position et les loyers postérieurs au 30 avril 2009 n’ont pas été réglés par ladite société.

Le tribunal d’instance de LYON était saisi du litige.

Par jugement contradictoire en date du 9 mai 2011, le tribunal d’instance de LYON a fait droit aux demandes de la SCI du SAQUIN et a dit que le bail conclu entre les parties relevait du droit commun du louage, dit que les parties étaient en conséquence tenues de respecter le délai de préavis contractuel à chaque échéance fixée au 31 décembre de chaque année, condamné la XXX à payer à la SCI du SAQUIN la somme de 22.354,12 € correspondant aux loyers et charges impayés du 1^er mai au 31 décembre 2009, outre intérêts au taux légal.

La société PATHEL a relevé appel de ce jugement et demande à la cour en substance :

— de dire que la convention conclue le 11 décembre 2001 entre la société PATHEL INDUSTRIE et la SCI DU SAQUIN, porte sur un local d’habitation et qu’elle est, de ce fait, soumise au statut des baux d’habitation,

— de requalifier ladite convention en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et ce compte tenu de l’occupation constante de monsieur Y X à titre personnel et de son départ à la retraite en 2004.

A titre subsidiaire, il est demandé de dire et juger que la convention conclue le 11 décembre 2001 s’est renouvelée pour une durée indéterminée a compter du 1^er janvier 2003, qu’elle est constitutive d’un bail de droit commun soumise aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil et notamment aux usages locaux ; que le congé délivré le 13 janvier 2009 par la société P ATHEL INDUSTRIE est parfaitement valable et régulier et a pris effet au 30 avril 2009.

Il y aurait donc lieu de débouter ladite SCI de ses demandes en paiement de loyers et de la condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance et d’appel.

Il est ainsi soutenu que la convention conclue entre la société PATHEL INDUSTRIE et la SCI DU SAQUIN est un bail d’habitation et qu’elle est, à ce titre soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 car il ressort du contrat de bail conclu entre la SCI DU SAQUIN et la Société PATHEL INDUSTRIE que le bail est intitulé 'bail d’habitation dérogatoire'.

Il est demandé à la cour de noter que quelle que soit la qualification qui a été donnée par les rédacteurs du bail, interpréter le contrat dans le sens contraire en ne se référant qu’à l’intitulé du bail sans s’attarder à son contenu reviendrait nécessairement à faire fi de la volonté contractuelle des parties. Il conviendrait de rechercher la commune intention des parties.

En l’espèce, rien ne justifierait le caractère dérogatoire de la convention aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, aucune précarité n’étant caractérisée dans la convention du 11 décembre 2001.

Au contraire, sa longue durée traduirait l’absence de tout élément de ''fragilité'' qui justifierait la précarité de celle-ci. En conséquence, quand bien même la SCI DU SAQUIN aurait souhaité conclure une convention d’occupation précaire, la Cour ne pourrait que constater que les critères d’une telle convention ne sont pas réunis.

La loi du 6 juillet 1989 étant au surplus d’ordre public, il serait impossible de déroger à ses dispositions impératives ne s’agissant pas contrairement aux apparences d’un logement de fonction mais bien d’un logement pris à titre privé par un sieur X, seulement pris à bail par souci de commodité par la société qui l’employait.

Le principe dégagé par la jurisprudence serait que la loi de 1989 retrouve tout son empire dès lors que la preuve que le bail est lié au contrat de travail n’est pas rapportée ce qui serait le cas d’espèce, le logement occupé par le sieur X n’ayant jamais été loué en raison de l’occupation d’un emploi.

En effet, le siège de la société PATHEL INDUSTRIE aurait toujours été situé à MONTREUIL (93) et cette société ne disposerait d’aucun entrepôt ou usine sur la ville de LYON. De plus, le bail conclu en décembre 2001 s’est poursuivi jusqu’en 2009 alors que le sieur X aurait fait valoir ses droits à la retraite à compter de l’année 2004.

A titre subsidiaire, si l’on ne devait pas retenir l’existence d’un bail soumis impérativement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la Cour devrait dire applicables les dispositions des baux de droit commun. En effet, en prévoyant un bail d’habitation d’une durée d’un an renouvelable, la SCI DU SAQUIN aurait clairement dérogé aux dispositions régissant les baux d’habitation. Le bail serait donc soumis, s’agissant de sa durée et des modalités de congé, aux dispositions régissant les baux de droit commun prévues par les articles 1714 et suivants du code civil.

Le bail ayant été renouvelé, donnant naissance à un nouveau bail à durée indéterminée, il conviendrait de respecter le délai de congé fixé dans les locaux d’habitation, soit trois mois avant la date de résiliation.

A l’opposé, la société civile immobilière du SAQUIN demande à la cour :

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société PATHEL INDUSTRIE à régler la somme de 22.354,12 € arrêtée au 31 décembre 2009, outre intérêts, – de condamner la société PATHEL INDUSTRIE au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.

Il est ainsi répliqué que la Cour de Cassation a confirmé sa jurisprudence antérieure considérant que la loi du 6 juillet 1989 n’était pas applicable aux conventions de bail souscrites entre un bailleur et un locataire personne morale.

Le choix des parties, laissées libres de convenir ce qu’elles entendaient en la matière, leur aurait ainsi permis de fixer des règles originales et particulières, ce dont elles avaient parfaitement le droit.

Le fait que monsieur X ait occupé le logement ne constituerait aucunement une novation du contrat de bail entre les parties au profit de cette personne physique puisque dès la signature de l’acte, il avait été précisé que la société PATHEL mettrait les lieux loués à disposition de monsieur X, ce qui s’est effectivement produit.

Le contrat resterait bien valide entre la société commerciale et le bailleur et rien ne permettrait de remettre en cause le fait que les deux parties ont convenu que le contrat ne pouvait prendre fin qu’à une échéance annuelle soit au 31 décembre de chaque année sous réserve que préalablement soit délivré un congé notifié au moins trois mois à l’avance.

Le principe d’un renouvellement annuel aurait donc bien été envisagé, puisqu’il est fait référence à chaque échéance annuelle du bail et ce serait sans droit qu’il serait soutenu que les parties sont revenues au droit commun des baux à l’issue de la première année de location.

Dès lors ce serait à bon droit que ladite SCI aurait rappelé à la société PATHEL INDUSTRIE le fait qu’elle enregistrait son congé pour la première date utile et considérait par voie de conséquence que le contrat n’avait pu prendre fin qu’à la date du 31 décembre 2009.

SUR QUOI LA COUR

La cour reprend purement et simplement à son compte la motivation du premier juge qui a considéré la volonté expresse des parties d’échapper à la loi du 6 juillet 1989, faculté expressément reconnue et consacrée par la jurisprudence qui permet effectivement d’exclure, si les parties le souhaitent, les sociétés commerciales preneuses, du statut de droit commun des baux d’habitation.

Peu importe dans les rapports entre ces parties le but poursuivi entre la société preneuse et le sieur X, sauf que ce dernier apparaît bien au contrat et qu’il ne peut être fait état d’une quelconque novation du contrat du fait que le loyer aurait été en réalité payé par lui.

Il n’existe aucune ambiguïté sur le renouvellement annuel de ce bail dérogatoire puisqu’il est bien fait référence aux 'échéances annuelles’ et à la faculté d’y mettre fin après un préavis de trois mois.

La tacite reconduction n’a pas affecté sa nature en ce domaine et ce bail est bien à durée déterminée, le terme de chaque reconduction apparaissant bien être le terme de chaque année civile avec faculté de dédite trois mois à l’avance.

Partant, tenant le fait que les conventions légalement formées font la loi des parties, il a été judicieusement jugé que dans le cas présent , la société locataire qui a notifié son congé le 13 janvier 2009 se devait de respecter un congé produisant ses effets pour le 31 décembre 2009.

Le raisonnement tenu par le premier juge était parfait et bien explicité. Il n’existait en réalité aucune incertitude quant à la solution en droit du présent litige eu égard à la fois au caractère explicite de la convention et à sa force de loi entre les parties. L’appel dans ces conditions doit être qualifié d’abusif qui ne fait appel à aucun moyen ni argument nouveau devant la cour, alors qu’il oblige par contre l’adversaire à poursuivre une procédure sans fondement devant une nouvelle juridiction et à engager des frais en pure perte.

La cour a les éléments suffisants dans ces conditions pour attribuer à ladite SCI une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef.

Il convient encore d’y ajouter une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré.

Y ajoutant,

Condamne la société PA THEL INDUSTRIE au paiement à la SCI du SAQUIN de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,