XXX

Numéro 15/1142

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 19/03/2015

Dossier : 13/04101

Nature affaire :

Demande en nullité des promesses de vente ou de vente de fonds de commerce

Affaire :

G U V H épouse D

C/

M V AC N épouse B R S

I L épouse X

E C

Grosse délivrée le :

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 mars 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 12 Janvier 2015, devant :

Madame A, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame GALLOIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Madame A, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame Y et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame A, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur DEFIX, Conseiller

Madame Y, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame G U V H épouse D

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Fabrice FROMENT, avocat au barreau de Bayonne

INTIMES :

Madame M V AC N épouse B R S

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Elisabeth DE BRISIS, avocat au barreau de Dax

Madame I L épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexa LAURIOL, avocat au barreau de Pau

Monsieur E C

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e François PIAULT de l’AARPI PIAULT/LACRAMPE CARRAZE, avocat au barreau de Pau

sur appel de la décision

en date du 02 OCTOBRE 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Vu l’appel formé par Madame G H épouse D du jugement prononcé par le tribunal de grande instance de DAX le 2 octobre 2013,

Vu les dernières conclusions de Madame G H épouse D en date du18 février 2014,

Vu les dernières conclusions de Madame M N épouse B R S en date du 2 septembre 2014,

Vu les dernières conclusions de Madame I L épouse X en date du 17 avril 2014,

Vu les dernières conclusions de Maître C en date du 7 avril 2014,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 décembre 2014 et la fixation de l’affaire à l’audience du 12 janvier 2015.

* *

*

Par acte notarié en date du 17 mars 2008, Madame G H épouse D, propriétaire d’une officine de pharmacie située à XXX, connue sous l’enseigne ' Pharmacie de la cathédrale ' ou ' Grande Pharmacie Thermale’ et Madame M N épouse B R S ont convenu de la cession de ladite officine moyennant un prix de 1 891 262 € et la levée de diverses conditions suspensives, relatives, notamment à l’obtention d’un prêt et la venue d’un associé, étant précisé qu’un billet à ordre d’un montant de 280 000 € a été remis par l’acquéreur afin soit de venir en compte sur le prix en cas de réalisation de la vente soit être restitué à l’acquéreur dans le cas contraire.

Par acte du 16 mai 2008, qualifié d’ 'acte de substitution', Madame I X et Madame M B R S ont convenu de s’associer et de reprendre à leur compte l’engagement d’achat de la pharmacie.

Soutenant que la convention serait devenue caduque en raison de l’impossibilité de lever la condition relative à l’obtention d’un prêt, Madame B R S a refusé de signer l’acte.

Le 30 janvier 2009, Maître C, notaire, a dressé un procès-verbal de carence en raison de son absence.

Sur sommation interpellative délivrée à la requête de Madame D le 3 avril 2009, Maître C a répondu qu’en qualité de séquestre du billet à ordre, il ne pouvait s’en dessaisir sans l’accord des parties ou une décision judiciaire.

Par ordonnance en date du 8 septembre 2009, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de DAX a ordonné la restitution à Madame D du billet à ordre.

Par ordonnance de référé en date du 16 février 2010, Madame B R S a été déboutée de sa demande de rétraction de la précédente décision.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2009, elle a fait assigner Madame D devant le Tribunal de Grande Instance de DAX aux fins d’entendre :

. juger caduque, nulle et non avenue la convention signée le 17 mars 2008, relative à la cession sous condition suspensive d’une officine de pharmacie,

. condamner la défenderesse à lui payer la somme de 280'000 € ou à lui restituer le billet à ordre actuellement entre ses mains,

. condamner la défenderesse au paiement des sommes de 15'000 € au titre de dommages-intérêts et de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 11 décembre 2009, Madame M B R S a appelé dans la cause Madame I L épouse X aux fins de lui voir déclarer opposable le jugement à intervenir.

Par acte d’huissier du 10 août 2011, cette dernière a appelé dans la cause Maître C, notaire, ayant reçu l’acte litigieux.

Par ordonnance du 9 septembre 2011, l’ensemble des procédures a été joint.

Par jugement en date du 2 octobre 2013, le Tribunal de Grande Instance de DAX a :

. dit non avenu et de nul effet l’acte passé le 17 mars 2008,

. en conséquence condamné Madame G D à restituer à Madame M B R S l’acompte versé en lui restituant le billet à ordre remis lors de la signature de l’acte et à défaut en lui versant la somme de 280'000 €,

. condamné Madame G D à verser à Madame M B R S la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné Madame G D à verser à Madame I X la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté Madame M B R S du surplus de ses demandes,

. débouté Madame G D de l’ensemble de ses demandes,

. débouté Maître C de la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 20 novembre 2013, Madame G D a interjeté appel de cette décision.

Moyens et prétentions des parties :

Par conclusions en date du 18 février 2014, Madame G D demande à la cour :

. Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil,

. vu la convention notariée du 17 mars 2008,

. de réformer le jugement,

. de dire que l’acquéreur a manqué à ses obligations contractuelles en refusant la régularisation de l’acte authentique alors que les conditions suspensives prévues à l’acte notarié du 17 mars 2008 étaient levées,

. de dire en conséquence que la vente était parfaite,

. de condamner l’acquéreur au paiement du montant de la clause pénale prévue à l’article 10 de la Convention au moyen de la remise et de l’encaissement du billet à ordre de 280'000 € augmenté de ses produits et en tant que de besoin condamner l’acquéreur à lui verser ladite somme,

. de condamner l’acquéreur au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 400'000 € au titre de la perte de chance pour elle de céder son officine de pharmacie,

. de condamner l’acquéreur au paiement d’une indemnité de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

. de déclarer opposable à Madame X et par conséquent la condamner in solidum avec l’acquéreur au paiement des sommes susvisés.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le courrier qu’elle a adressé le 1^er juillet 2008 à Madame B R S est devenu sans objet car lorsqu’elle lui a envoyé, elle n’avait pas eu connaissance de l’obtention des prêts requis auprès de la BNP PARIBAS, que ceci lui a été confirmé par le notaire, le 7 août 2008, qui lui a indiqué que Madame X et Madame B R S lui avaient envoyé un courrier l’informant que les conditions suspensives étaient réalisées et qu’elles souhaitaient signer l’acte sous quinzaine.

Elle expose que les attestations de refus de HSBC et de la Société Générale sont inutiles puisque la BNP avait accepté le financement et que les conditions particulières imposées par ce dernier organisme lui sont inopposables car elles sont non intégrées dans le compromis.

Elle prétend que la poursuite des négociations postérieurement au 1^er juillet 2008 démontre que son courrier du 1^er juillet 2008 était devenu sans objet.

Elle soutient que le surplus des conditions que Madame B R S invoque ne constitue pas une condition suspensive ( non aggravation des charges, non réalisation du chiffre d’affaires ) ou lui est totalement inopposable ( cession par Madame X de sa propre officine posée comme condition suspensive à la réalisation de l’acte de substitution ).

Elle maintient qu’elle est bien fondée à solliciter la réparation de son préjudice, né de la perte de la chance de céder son officine à d’autres acquéreurs éventuels caractérisée par l’interdiction qui lui était faite tenue par l’acte du 17 mars 2008, de disposer librement de son bien alors que dès le mois de septembre 2008, Madame B R S avait renoncé à acquérir l’officine litigieuse pour en acquérir une autre.

Enfin, elle explique que la décision à venir est opposable à Madame X car cette dernière s’est engagée comme Madame B R S sur le fondement de l’acte de substitution à acquérir son officine.

Par conclusions du 2 septembre 2014, Madame B R S demande à la cour :

. de dire l’arrêt à intervenir opposable à Madame X tenue solidairement avec elle dans la cession de l’officine avec toutes les conséquences de droit,

. de dire et juger que Madame X serait seule responsable conformément aux termes de l’acte de substitution,

. de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit non avenu et de nul effet l’acte passé le 17 mars 2008,

. de dire que M^me D doit restituer le billet à ordre de 280'000 €,

. subsidiairement si la cour de confirmer la nullité de l’acte,

. de condamner M^me D au paiement de la somme de 280'000 € au titre de la clause pénale à son profit,

. de la condamner au paiement d’une somme qui ne saurait être inférieure à 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. de dire et juger Maître C responsable de la rédaction défectueuse de l’acte et de ses conséquences,

. de le condamner au paiement de la somme de 20'000 € à titre de dommages-intérêts.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les conditions suspensives n’ont jamais été levées, tant en ce qui concerne l’octroi d’un prêt que celle de l’adjonction d’une associée, que Madame D en réalité ne voulait plus vendre son officine et que son courrier du 1^er juillet 2008 et les courriers postérieurs du notaire et de Monsieur Z le démontrent.

Elle prétend que par ses agissements, le notaire rédacteur du protocole du 17 mars 2008 et de l’acte de substitution a engagé sa responsabilité à son égard.

Par conclusions en date du 17 avril 2014, Madame X demande à la cour:

. vu les dispositions de l’article 1382 et 1383 du Code civil en ce qui concerne Maître C,

. vu les dispositions de l’article 1134 et 1147 du Code civil pour les autres parties,

. confirmer le jugement du 2 octobre 2013 en ce qu’il a débouté les autres parties de leurs demandes formées à son encontre,

. à tout le moins

. à titre principal

. constater qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle et Madame B R S,

. de constater qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle et Madame D,

. de la mettre en conséquence hors de cause de la présente procédure,

. de débouter en conséquence Madame B R S de sa demande d’opposer l’utilité de la décision à intervenir,

. de débouter Madame D de ses demandes reconventionnelles formées à son encontre,

. à titre subsidiaire

. de dire et juger que la vente de l’officine de pharmacie avant le 10 octobre 2008 ne s’est pas produite,

. de dire et juger en conséquence que cet acte de substitution est devenu caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive qu’il contenait,

. de débouter en conséquence Madame D de ses demandes dirigées à son encontre,

. à titre infiniment subsidiaire,

. de dire et juger que Madame B R S devra la relever indemne de toute condamnation mise à sa charge,

. de dire et juger que Maître C devra la relever indemne de toute condamnation prononcée à sa charge,

. en tout état de cause,

. de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné Madame D à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. y ajoutant,

. de condamner les parties succombantes à lui payer chacune la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle prétend qu’elle n’est ni créancière, ni débitrice de la somme de 280 000 € et qu’elle n’est liée contractuellement sur le fondement de l’acte du 17 mars 2008 avec aucune des deux parties.

Par conclusions du 17 avril 2014, Maître C demande à la cour :

. de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté toutes les demandes formées à son encontre,

. y ajoutant,

. vu l’article 1382 du Code civil,

. de dire et juger qu’il n’a commis aucune faute,

. de dire et juger que Madame X et Madame B R S ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,

. de dire et juger que Madame X et Madame B R S ne caractérisent pas leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,

. en conséquence

. de les débouter de plus fort de leurs demandes formées à son encontre,

. condamner in solidum les mêmes à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Madame X ne caractérise absolument pas les fautes qu’il aurait commises et le lien de causalité pouvant exister.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2014 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2015.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

SUR QUOI,

I – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

A – Sur la levée des conditions suspensives :

Sur le fondement de l’article 1181 du code civil, ' l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend (…) d’un événement futur et incertain …. L’obligation ne peut être exécutée qu’après l’événement …'

En l’espèce, l’acte sous seing privé du 17 mars 2008 a prévu en son article 7 ( pages 14 et 15) au titre des conditions suspensives conventionnelles à la charge de l’acheteur:

' 3 ° – Obtention de prêt :

Pour le paiement de son investissement du prix et des frais, qu’il soit obtenu par l’acquéreur un ou plusieurs prêts :

d’un montant total maximum de 2 600 000 €

productif d’intérêts à un taux ne pouvant excéder 4,70% ( hors assurance)

et d’une durée ne pouvant être inférieure à 12 ans,

L’acquéreur s’engage à faire, dans les 15 jours de la réalisation de la condition suspensive n°4 ci-après, le dépôt des demandes de prêts auprès de DEUX établissements financiers au moins, et à faire toutes démarches nécessaires et tout son possible pour l’obtention de ces prêts, la présente s’analysant en une obligation de moyen.

L’acquéreur ne pourra recouvrer la somme qu’il a versée

( article 10 ci-après ) que contre justification du refus de DEUX banques au moins :

savoir :

HSBC,

SOCIETE GENERALE

De lui accorder ce ou ces prêts. L’obtention d’un prêt ou de plusieurs prêts à des conditions différentes de celles sus-indiquées emporte la non réalisation de la présente condition suspensive.

Cette condition sera considérée comme ayant été réalisée par la production d’une attestation émanant de l’organisme bancaire donnant son accord sur la demande de prêt et certifiant que l’acquéreur est pris en charge par une assurance décès invalidité ( éventuellement contractée séparément du prêt) couvrant la totalité de l’emprunt.

4 ° – Obtention d’un associé :

De l’obtention par l’acquéreur au plus tard le 18 mai 2008 d’un associé disposant d’un apport personnel de 300 000 € pour financer solidairement avec l’acquéreur la présente acquisition.

Cet acte a prévu également en page 15 au paragraphe ' réalisation des conditions suspensives conventionnelles’ :

' L’ensemble des conventions suspensives conventionnelles devra être réalisé, savoir :

— ….

— pour le 18 mai 2008 pour la condition suspensive n°4,

— pour le 30 juin 2008 à 24 h 00 ( heure légale de Paris ) au plus tard pour la condition suspensive de prêt…

Dès réalisation condition suspensive de prêt, le cessionnaire s’oblige à informer le cédant par lettre recommandée avec avis de réception. ….'

1 – Sur la condition relative à l’associé :

Le 16 mai 2008, deux jours avant l’expiration du délai accordé pour trouver un associé, Madame B R S et Madame X ont signé un acte de substitution par lequel elles créent ensemble une société dans laquelle elles seront toutes deux associées et qui reprendra tous les engagements pris par Madame B R S aux termes du protocole de cession de pharmacie du 17 mars 2008.

La condition suspensive relative à l’obtention d’un associé a donc été levée à cette date.

2 – Sur la condition relative au prêt :

Le 30 juin 2008, Maître C a adressé une lettre à Madame G D, ainsi rédigée :

' je vous prie de trouver sous ce pli copie du courrier en date du 28 juin 2008, adressé par la société BNP à Madame B et à Madame X.

Aux termes de ce courrier, lesdites dames auraient obtenu un accord de financement pour l’acquisition de votre pharmacie sis à DAX…'

Le 1^er juillet 2008, Madame G D a envoyé, quant à elle, le courrier suivant à Madame M B R S :

' A ce jour, 1^er juillet 2008, je n’ai pas reçu de courrier recommandé avec accusé de réception de votre part, courrier qui devait me signifier que vous leviez la condition suspensive concernant l’accord de financement pour l’acquisition…

En conséquence, le protocole signé entre nous est caduque et les deux parties reprennent leur totale liberté. '

Aucun élément objectif n’existe dans le dossier pour établir avec certitude la date à laquelle Madame G D a eu connaissance du courrier de Maître C, notaire, lui annonçant que les acquéreurs auraient obtenu un prêt auprès de la BNP ; les seules affirmations de Madame B R S selon lesquelles le notaire aurait déposé à la pharmacie le courrier litigieux et en aurait remis un exemplaire également dans la boîte à lettres personnelle de sa destinataire n’étant confirmées par aucune pièce.

En tout état de cause, il ne peut pas être contesté que le 30 juin 2008 à 24 heures ( heure légale de Paris ), Madame B R S n’a pas pu présenter un accord de la SOCIETE GENERALE ou de HSBC sur l’octroi d’un prêt tel que prévu à l’article 7 de l’acte sous seing privé.

Bien au contraire, elle verse au dossier les refus officiels de ces deux banques, matérialisés par deux courriers écrits respectivement des 17 et 27 juin 2008.

En revanche, elle produit un accord de la BNP en date du 28 juin 2008 qui ne correspond pas totalement aux prescriptions de l’acte du 17 mars 2008 dans la mesure où cet organisme bancaire accorde la garantie assurance-décès, perte totale et irréversible d’autonomie à hauteur de 100 % du montant du prêt accordé sous réserve expresse de l’assurabilité des deux associés.

Or l’acte litigieux pose clairement l’exigence d’une assurance-décès invalidité couvrant la totalité du montant emprunté.

En conséquence, si effectivement il résulte de l’acte du 17 mars 2008 que tout en devant impérativement consulter les deux organismes bancaires expressément cités, rien ne lui interdisait d’en consulter d’autres, aucun élément ne démontre qu’au 30 juin 2008, 24 heures, heure de Paris, la condition d’assurance énoncée dans l’acte était remplie.

Ainsi, à cette date, il doit être acquis que la condition suspensive relative au prêt n’est pas réalisée.

La poursuite durant l’été et l’automne 2008 ( juillet à octobre 2008 ) des discussions entre les parties confirme la prorogation tacite des délais accordés, telle qu’elle était prévue en page 17, ' paragraphe D – défaut de réalisation des conditions suspensives'.

Ces discussions et ces échanges, à défaut de consécration dans un nouvel acte, n’ont aucune valeur juridique et ne constituent nullement une novation.

Leur terme doit être fixé au procès-verbal de défaut dressé par Maître C, le 30 janvier 2009.

Or durant cette période, aucune nouvelle proposition ou aucun accord sur un prêt n’a été émis par un quelconque organisme bancaire.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a jugé que la condition relative au prêt n’avait pas été levée.

B – Sur les conséquences du défaut de réalisation de la condition suspensive relative au prêt :

L’acte du 17 mars 2008 prévoit :

. en page 17, ' D – A défaut où une de ces conditions suspensives ne se réaliserait pas dans le délai imparti et sauf prorogation, le présent protocole serait considéré comme nul et non avenu, et les parties seraient déliées de tous engagements, sans indemnité de part et d’autre ; l’acompte versé serait restitué à l’acquéreur, sauf les cas énoncés aux présentes et le vendeur reprendrait la libre disposition de son officine…'

. en page 18, article 10 : ' en conséquence des engagements réciproques des parties, l’acquéreur remet au vendeur des billets à ordre d’un montant de 280 000 € non productifs d’intérêts …. sort de cette somme en cas de non réalisation des présentes, cette somme sera restituée à l’acquéreur, toutefois si la non réalisation est due à la faute, la négligence ou à des déclarations erronées de l’acquéreur, la somme augmentée de ses éventuels produits, reviendra en totalité au vendeur à titre de dommages-intérêts.'

Ainsi, deux conséquences peuvent découler du défaut d’accomplissement des conditions suspensives, l’une certaine, l’autre éventuelle découlant exclusivement du comportement fautif de l’acquéreur.

Présentement, il vient d’être constaté que la condition suspensive relative au prêt n’a jamais été levée.

De ce fait, le protocole du 17 mars 2008 doit être déclaré caduc et non nul, dans la mesure où il a été valablement formé mais privé d’effet du fait de la survenance d’un événement postérieur à sa formation.

°°°°°

En revanche, l’octroi de dommages intérêts à Madame D n’est pas acquis.

En effet, cette dernière ne démontre absolument pas la faute ou la négligence commise ou les déclarations erronées effectuées par les consorts B R S / X dans le cadre de leurs démarches bancaires.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a déclaré non avenu le protocole du 17 mars 2008 et en ce qu’il a dit que Madame D devait restituer à Madame B R S le billet à ordre ou à défaut lui verser la somme de 280 000 €.

C – Sur les dommages intérêts pour perte de chance :

Madame D reproche à Madame B R S d’avoir décidé d’acquérir une autre officine dès l’automne 2008 sans l’avoir informée de sa renonciation à l’acte du 17 mars 2008 et de s’être contentée dans un premier temps de reporter les réunions puis dans un second temps d’avoir conservé le silence avant de lui imputer opportunément l’échec de cette vente.

Cependant, il convient d’observer que les discussions entre les parties se sont poursuivies pendant quelques mois, que rapidement, Madame D a su que les conditions relatives à l’obtention des prêts n’étaient pas réunies, que dès le 30 janvier 2009, elle savait que sa co contractante ne signerait pas l’acte, que cependant, elle a attendu plusieurs mois avant d’engager une procédure en référé pour obtenir la restitution du billet à ordre, que de même, elle n’est pas à l’origine de la présente procédure et a attendu plus de deux ans avant de remettre en vente son officine ( mai 2010 ).

De surcroît, aucune des pièces produites ne permet de vérifier si effectivement, les conditions suspensives mises à sa charge, relatives exclusivement aux inscriptions grevant le fonds vendu ont été levées.

En effet, si au vu des documents produits – état des inscriptions et acte de main levée de nantissement du Crédit agricole – il est démontré que l’inscription prise par la CRCAM d’Aquitaine a été levée, il n’en demeure pas moins qu’une incertitude demeure quant aux inscriptions prises par la CAISSE D’EPARGNE compte tenu du nombre d’inscriptions de cet organisme – trois – et de l’attestation rédigée par la CAISSE D’EPARGNE qui vise deux prêts cités exclusivement sous leur numéros de contrat : 30300615 et 30300616 sans qu’une correspondance puisse être établie avec les trois crédits inscrits.

Ainsi, la levée de cette condition relative aux inscriptions – grevant la pharmacie dont les montants ne doivent pas se révéler supérieurs aux prix – n’est pas démontrée.

De ce fait, elle ne peut venir maintenant reprocher à sa co contractante une perte de chance de vendre son officine alors qu’elle n’établit pas quelle a levé une condition lui incombant.

II – SUR L’APPEL EN GARANTIE DE Madame X :

L’acte de substitution signé le 16 mai 2008 entre Madame X et Madame B R S est inopposable à Madame D.

En revanche, il lie ses co contractantes.

°°°°°

En tout état de cause, compte-tenu du prononcé de la nullité de la promesse de vente, les demandes de relevé indemne formée par Madame B R S contre Madame X et de condamnation solidaire formée contre Madame X par Madame D sont sans objet.

Le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

III – SUR LES DEMANDES FORMEES CONTRE LE NOTAIRE :

Les demandes en garantie formées contre Maître C par Madame X et Madame B R S sont sans objet compte-tenu du prononcé de la caducité de la promesse de vente.

* *

*

La demande en responsabilité notariale formée par Madame B R S est fondée sur les fautes que Maître C aurait commises, à savoir :

. l’oubli de l’inscription du prêt Prioris dans l’acte du 17 Mars et l’oubli de faire figurer la décision contradictoire des parties mentionnée dans l’offre d’acquisition, de séquestrer en son étude, l’acompte versé sous forme de billet à ordre.

. l’absence des vendeurs à l’acte de substitution entraînant des contestations majeures sur la validité, la conditionnalité de cet acte et la levée de la condition suspensive d’associé,

. l’indécision suivant la prononciation de la caducité des engagements par Madame D qui n’a pas été dénouée par Maître C, bien que les acquéreurs aient fait tout leur possible pour obtenir une décision conforme aux engagements originaux,

. les mentions portées sur le procès-verbal de défaut qui ne font état que des déclarations de Madame D,

. son silence sur l’action engagée par Madame D en restitution du billet à ordre.

Or, aucun de ces éléments présenté par Madame B R S comme étant fautifs, ne peut ouvrir droit à une réparation quelconque, fondée sur l’article 1382 du code civil, à défaut d’un préjudice démontré.

En effet, comme l’a relevé avec pertinence le premier juge, l’omission de la mention du séquestre de la somme sous forme de billet à ordre dans le protocole du 17 mars 2008 n’est pas à l’origine du litige.

Il en va de même de la remise dudit billet à Madame D, en exécution de l’ordonnance de référé en date du 10 septembre 2009, en l’absence de tout encaissement.

Par ailleurs, l’absence de Madame D lors de la signature de l’acte de substitution n’est à l’origine ni du litige, ni d’un préjudice compte tenu de la non réalisation de la condition suspensive relative au prêt.

Enfin, l’indécision suivant le prononcé de la caducité des engagements ainsi que l’absence de toute information sur la rédaction du procès-verbal de carence en date du 30 janvier 2009 et sur l’action en référé engagée par Madame D sont postérieurs à la date à laquelle la condition suspensive a défailli et ne peuvent donc pas être en lien avec le litige qui s’est élevé entre le vendeur et l’acquéreur.

De surcroît, aucun préjudice n’en résulte pour elle.

En conséquence, le jugement attaqué sera confirmé sur ce point.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La partie qui succombe, Madame G D, supporte les dépens, avec distraction au profit des avocats qui l’ont demandé, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* *

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Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Madame D à verser à chacune des intimées, à savoir Madame M B R S et Madame I X une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tout en rejetant la demande de Maître C présentée en application des mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 2 octobre 2013 par le Tribunal de Grande Instance de DAX, sauf en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte du 17 mars 2008,

Statuant à nouveau,

Déclare caduc l’acte du 17 mars 2008,

Y ajoutant,

Déboute Madame G H épouse D de sa demande d’indemnisation de la perte d’une chance,

Condamne Madame G H épouse D à verser à Madame M N épouse B R S une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame G H épouse D à verser à Madame I L épouse X une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame G H épouse D de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Maître C de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame G H épouse D aux dépens,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux de dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Arrêt signé par Madame A, Conseiller faisant fonction de Président et par, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,