Cour d'appel de Lyon, 6 janvier 2015, n° 13/07055

TI 6 août 2013

CA Lyon
Infirmation 6 janvier 2015

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que les violations des obligations contractuelles par M. Z Y justifiaient la résiliation du contrat de sous-location.
Accepté
Violation des conditions de sous-location
La cour a jugé que la résiliation du contrat justifiait l'expulsion de M. Z Y.
Accepté
Occupation sans titre après résiliation
La cour a estimé que M. Z Y devait indemniser l'association pour son occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les dégradations
La cour a reconnu la responsabilité de M. Z Y pour les dégradations et a accordé une indemnisation pour les travaux de remise en état.
Accepté
Droit aux dépens en cas de succès
La cour a statué que M. Z Y devait être condamné aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6 janv. 2015, n° 13/07055
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	13/07055
Décision précédente :	Tribunal d'instance, 6 août 2013, N° 11-13-1186

Sur les parties

Avocat(s) :	Patricia SEIGLE
Cabinet(s) :	POLDER AVOCATS
Parties :	Association OASIS D' AMOUR

Texte intégral

R.G : 13/07055

Décision du

Tribunal d’Instance de X

Au fond

du 06 août 2013

RG : 11-13-1186

Association OASIS D’AMOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 06 JANVIER 2015

APPELANTE :

Association OASIS D’AMOUR

représentée par sa présidente, madame Anne-Marie VINCENT-GIROD

XXX

Représentée par M^e Patricia SEIGLE de la SELARL SEIGLE BARRIE ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON (toque 855)

INTIME :

M. Z Y

XXX

Représenté par M^e Joëlle PITAVAL-LESCUYER, avocat au barreau de LYON (toque 511)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2013/028255 du 10/10/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Juin 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Novembre 2014

Date de mise à disposition : 06 Janvier 2015

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Pascal VENCENT, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

L’association OASIS D’AMOUR est une association à but non lucratif ayant pour objet d’aider toute personne en situation de détresse, en mettant notamment à sa disposition un logement ; à cet effet, l’association OASIS D’AMOUR loue des biens immobiliers pour permettre l’hébergement de personnes en difficulté dans le cadre d’une sous-location ; le loyer dû au propriétaire est réglé pour partie par l’association et pour le reste par la personne aidée afin de la responsabiliser.

En l’espèce, madame B C a donné en location à l’association OASIS D’AMOUR une villa de type T6 sis 2, F G H à XXX pour trois ans à compter du 1^er février 2008 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 900 € indexé.

L’association OASIS D’AMOUR a mis à la disposition de monsieur Z Y le logement susvisé à compter du mois de mars 2012.

L’association OASIS D’AMOUR a appris que monsieur Z Y n’avait pas donné sa dédite de son précédent logement alors qu’il occupait la villa du 2, F G H et le XXX, elle a notifié à l’intéressé la décision du conseil d’administration mettant fin à la sous-location. Le 25 octobre 2012, monsieur Z Y a sollicité des délais.

L’association OASIS D’AMOUR a par ailleurs découvert que monsieur Z Y accueillait dans le bien occupé un élevage de chiens et de chats.

Un constat d’huissier effectué le 30 avril 2013 a fait apparaître que dans les pièces situées au rez-de-chaussée et au premier étage de la maison étaient parqués dans l’obscurité sept chiens de type 'bichon’ ou 'lassa apso’ agités et sales d’une part, et d’autre part, une grand nombre de chats et de chatons sales, apeurés et malades. Le sol des pièces où se trouvaient enfermés les chats était couverts d’excréments et d’urine, les murs étaient sales et dégradés par les griffures des animaux.

Par acte du 15 mai 2013, l’association OASIS D’AMOUR a fait citer monsieur Z Y devant le tribunal d’instance de X pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de sous-location consenti entre les parties,

— l’expulsion de monsieur Z Y des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique, et la remise le cas échéant des animaux à tout représentant de la SPA,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers de la sous-location, à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,

— le sursis à statuer de la décision de condamnation de monsieur Z Y à indemniser l’association OASIS D’AMOUR du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par les dégradations occasionnées dans la villa du fait de la présence de nombreux animaux,

— sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 06 août 2013, le tribunal d’instance de X a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 15 mai 2013 à monsieur Z Y,

— déclaré l’association OASIS D’AMOUR recevable à agir en résiliation du contrat de sous-location conclu avec monsieur Z Y concernant la villa située 2, F G H 69 120 XXX,

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de sous-location liant les parties,

— autorisé l’association OASIS D’AMOUR à faire procéder – à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux – à l’expulsion des lieux sous-loués de monsieur Z Y et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dit qu’en cas de présence éventuelle d’animaux lors des opérations d’expulsion, l’huissier de justice sera autorisé à les remettre à tout représentant de la Société Protectrice des Animaux,

— condamné monsieur Z Y au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 957,15 € égale au montant du loyer contractuel, à compter de la date du présent jugement jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamné monsieur Z Y à payer à l’association OASIS D’AMOUR la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties,

— condamné monsieur Z Y aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’ordonnance sur requête et le coût du constat d’huissier du 30 avril 2013.

Vu les dernières conclusions déposées par l’association OASIS D’AMOUR, appelante selon déclaration du 27 août 2013, laquelle conclut à la réformation du jugement susvisé seulement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en indemnisation du coût des travaux de remise en état de la villa et demande à la cour de condamner monsieur Z Y à lui payer la somme de 7.738,41 € de ce chef outre une indemnité de 3.000 € en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions déposées par monsieur Z Y qui conclut à la confirmation du jugement critiqué en toutes ses dispositions et demande à la cour de débouter l’association de sa demande en paiement de dommages-intérêts, réclamant le versement d’une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour n’est saisie que de l’appel limité par l’association OASIS D’AMOUR au rejet de sa demande d’indemnisation du coût des travaux de remise en état de la villa mise à disposition de monsieur Z Y.

Il ressort des explications concordantes des parties que ce dernier a quitté les lieux qu’il occupait à XXX et restitué les clés à l’huissier chargé de l’état des lieux contradictoire de sortie, le 31 octobre 2013.

Il incombe à la cour, en application de l’article 561 du code de procédure civile, de se placer au jour où elle statue pour apprécier les faits qui lui sont soumis et ainsi de prendre en compte le départ du locataire survenu postérieurement à la décision du premier juge.

L’article 1732 du code civil dispose que 'il (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.'

Alors même qu’aucun état des lieux contradictoire n’avait été réalisé à l’entrée de monsieur Z Y, qui doit donc être présumé les avoir pris en bon état de réparations locatives en application de l’article 1731 du code civil, il ressort du constat d’huissier dressé le 07 novembre 2013, en présence de monsieur Z Y, que les dégradations déjà relevées lors du constat du 30 avril précédent, retenues par le premier juge, ont perduré :

— dans le hall d’entrée : le carrelage du sol est encrassé, à décaper ; les murs sont hors d’usage,

— dans la bibliothèque : le carrelage du sol est encrassé ; la tapisserie est très sale,

— dans la cuisine : le carrelage du sol est encrassé, à décaper ; la peinture des murs est sale,

— dans le salon : le carrelage du sol est encrassé, à décaper ; la tapisserie est sale,

— dans les deux chambres du rez-de-chaussée : le carrelage du sol est encrassé, à décaper voire à changer ; les murs et les plafonds sont hors d’usage,

— dans la salle de bain du rez-de-chaussée : le carrelage du sol est encrassé, à décaper ; les murs doivent faire l’objet d’un nettoyage,

— dans l’escalier : la tapisserie est griffée, déchirée à plusieurs endroits,

— sur le palier du premier étage : le carrelage du sol est encrassé, à décaper ; les murs sont hors d’usage ; le plafond est sale,

— dans les deux chambres du premier étage : le parquet collé est hors d’usage ; les murs sont hors d’usage ; les plafonds sont sales.

L’huissier indique par ailleurs qu’il se dégage des pièces du rez-de-chaussée (hall d’entrée, cuisine, salon, cagibi, chambres, salle de bain, escalier) une odeur nauséabonde d’urine et d’excréments de chats, cette odeur étant insoutenable à l’étage (palier, chambres, salle de bain).

Il ajoute avoir constaté la présence de nombreux détritus à l’extérieur de la villa et la présence de nombreux encombrants et détritus dans la serre attenante et il conclut son constat en indiquant que : 'cette maison renferme des odeurs d’animaux insoutenables. Celte maison devra faire l’objet d’une réfection complète.'

Il est manifeste qu’alors même que les clés avaient été restituées le 31 octobre 2013 et conservées par l’huissier jusqu’à son constat contradictoire du 07 novembre suivant, les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie et qui avaient déjà été constatées lors du constat d’huissier du 30 avril 2013, sont imputables à la présence dans la villa de nombreux chiens et chats dont il n’est pas contesté qu’ils ont été introduits par monsieur Y.

Ce dernier doit donc indemniser l’association OASIS D’AMOUR du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires à la suite de ces dégradations.

Il ressort des documents produits à ce titre au dossier que :

— la société W ASSO ENVIRONNEMENT a dû intervenir pour effectuer des prestations de désinfection et de désodorisation, moyennant un coût de 562,12 € TTC,

— les dégradations constatées (parquets imprégnés d’une grande quantité d’urine et d’excréments d’animaux, murs sales et recouverts de griffures de chats) ont nécessité la réfection totale des parquets et des peintures,

— l’association OASIS D’AMOUR a dû exposer de ce chef des frais pour l’achat de fournitures et la location de matériel de bricolage (ponceuses) pour un montant total de 847,49 €,

— malgré les travaux et prestations réalisées à l’initiative de l’association OASIS D’AMOUR, la persistance d’une odeur nauséabonde d’excréments a été constatée lors de la restitution de la villa par l’association OASIS D’AMOUR au propriétaire le 12 février 2014 et l’intervention d’une société de nettoyage a été nécessaire pour un nettoyage en profondeur avec application d’un produit absorbeur d’odeur et afin de procéder à l’enlèvement des détritus et encombrants dont la présence avait été constatée lors de l’état des lieux de sortie du 07 novembre 2013, selon facture d’un montant global de 3.600 € TTC.

Si le preneur est tenu des dégradations intervenant pendant la location ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas cependant à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté ; la valorisation du travail d’un des ouvriers maçons embauchés par l’association ne saurait pas ailleurs constituer une preuve objective exacte du coût des travaux entrepris pour la remise en état.

Prenant en compte ces divers éléments, il convient de fixer à la somme de 5.000 € le montant de l’indemnisation revenant à l’association OASIS D’AMOUR de ce chef.

Monsieur Z Y sera donc condamné à payer ladite somme à cette dernière, réformant en cela la décision du premier juge.

L’équité et la situation économique des parties commandent enfin l’octroi à l’association OASIS D’AMOUR, en cause d’appel, d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Vu l’évolution du litige,

Réforme le jugement rendu le 06 août 2013 par le tribunal d’instance de X en ce qu’il a débouté l’association OASIS D’AMOUR de sa demande d’indemnisation du coût des travaux de remise en état de la villa située 2, F G H à XXX,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne monsieur Z Y à payer à l’association OASIS D’AMOUR les sommes de 5.000 € à titre de dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état et 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne monsieur Z Y aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT