R.G : 15/00378

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 27 novembre 2014

RG : 12/06969

ch n°1

S.C.I. SC ROMOC UN

C/

SARL I-NOVATIV

Société DECINES 2011

SAS ANAHOME IMMOBILIER

SA HSBC FRANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 25 Octobre 2016

APPELANTE :

S.C.I. SC ROMOC UN, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 779 895 069 représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON

Assistée de M^e Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

SARL I-NOVATIV, immatriculée sous le numéro 520 484 130 RCS [Localité 1], représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès qualité au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON

SCI DECINES 2011, immatriculée sous le numéro 532 441 300 RCS Lyon, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON

SAS ANAHOME IMMOBILIER, immatriculée sous le numéro 421 311 274 RCS Lyon, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Stéphane BONNET de la SELARL LEGA-CITE, avocat au barreau de LYON

SA HSBC FRANCE, immatriculée sous le numéro 775 670 284 RCS PARIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yves BISMUTH de la SELARL BISMUTH AVOCATS, avocat au barreau de LYON

******

Date de clôture de l’instruction : 21 Janvier 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Septembre 2016

Date de mise à disposition : 25 Octobre 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l’audience, Françoise CARRIER a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

La SC ROMOC UN est propriétaire d’un tènement immobilier 247 à [Adresse 4] sur une partie duquel sont construits un immeuble de 50 logements et des garages.

Une autre partie du terrain n’étant pas bâtie, elle a formé le projet de construire un nouveau bâtiment d’une vingtaine de logements et dépendances et en outre de réhabiliter le bâtiment existant et de faire poser une dalle pour des places de parking.

Elle a obtenu à cet effet un permis de construire le 27 avril 2009. Elle a engagé la réhabilitation de son immeuble au mois de janvier 2010 mais a souhaité confier l’opération de construction à un promoteur immobilier.

C’est dans ces conditions qu’elle a, suivant acte authentique reçu par Me [I], notaire à LYON, le 3 décembre 2010, conclu avec une société KOKOON devenue I-NOVATIV une promesse unilatérale de vente portant sur son droit à construire les 24 logements faisant l’objet du permis de construire et de son modificatif ainsi que le bénéfice partiel du permis de construire en ce qu’il autorisait la construction de nouveaux logements, ce moyennant un prix de 773 209,40 € dont 600 000 € payables le jour de la signature de l’acte réitératif et le solde par la réalisation en paiement de la dalle de couverture des parkings, ainsi qu’une contribution aux frais de changement de chaufferie telle que devant être fixée dans le règlement de copropriété.

Au terme de ce même acte, la SC ROMOC UN s’engageait à faire procéder au changement de la chaufferie au plus tard le 15 octobre 2011 afin de passer du fioul au gaz.

Il était également prévu l’établissement d’un état descriptif de division avant la réitération, le calcul des millièmes et des charges devant être effectué par M [W], géomètre expert, 'à la diligence et aux frais des bénéficiaires et du promettant au prorata des millièmes des parties communes générales'.

Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 15 septembre 2011. L’acte précisait cependant qu’en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne pouvait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse.

La société KOKOON s’engageait quant à elle à consigner une somme de 30 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation qui serait due à ROMOC UN si l’opération n’avait pas lieu. Pour ce faire, elle a fourni au notaire un cautionnement solidaire de la Banque HSBC valable jusqu’au 16 novembre 2011.

Par acte sous seing privé du même jour, les parties ont signé une convention de co-titularité du permis de construire consentie sous condition suspensive de la signature de l’acte authentique d’achat des droits à construire.

La promesse autorisait le promoteur à se substituer une SCI créée en vue de la réalisation de l’opération.

La SARL I-NOVATIV a créé le 14 avril 2011 une SCI DECINES 2011 dont elle a été nommée cogérante avec une autre associée, la société SIXIEME SENS. Cette SCI a été immatriculée au RCS le 18 mai 2011.

Les sociétés ROMOC UN et DECINES 2011ont signé le 16 août 2011 une demande de transfert en co-titularité du permis de construire initial et de son modificatif du 14 juin 2011.Le transfert a été obtenu le 7 septembre 2011.

Par courrier du 25 octobre 2011, la SC ROMOC UN, par l’intermédiaire de son notaire, a notifié à la SARL I-NOVATIV la caducité de la promesse en l’absence de levée de l’option d’achat accompagnée du paiement du prix à la date du 15 septembre 2011, ce alors que l’ensemble des conditions suspensives avaient été réalisées.

Par courrier du 26 octobre 2011, la SARL I-NOVATIV a répondu qu’elle était dans l’impossibilité de réitérer du fait de la carence de la SC ROMOC UN à accomplir ses obligations quant à l’établissement des documents de copropriété et au changement de la chaudière, lui indiquant attendre une proposition financière de dédommagement ou, en cas de prorogation des délais, une proposition de réduction du prix.

Par courrier du 7 novembre 2011, la SC ROMOC UN a, par le truchement de son notaire, mis en demeure la société HSBC de lui verser l’indemnité d’immobilisation convenue.

Par courrier des 4 et 7 novembre 2011, la SARL I-NOVATIV a fait interdiction à la société HSBC de se libérer entre les mains de la SC ROMOC UN, ce dont HSBC a informé le notaire de cette dernière.

Par courrier du 14 novembre 2011, la SARL I-NOVATIV a fait connaître à la SC ROMOC UN qu’elle considérait que la promesse était toujours en cours de validité en application de la clause prévoyant qu’en cas de carence du promettant, celui-ci ne pouvait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse.

Par courrier du 28 novembre 2011, elle a demandé une renégociation du prix convenu à la promesse, invoquant le préjudice que lui causait le retard consécutif à la carence de la SC ROMOC UN à exécuter ses obligations.

Par courrier en date du 30 novembre 2011, la SC ROMOC UN a, par la voix de son notaire, réitéré qu’elle considérait la promesse caduque et invité la SARL I-NOVATIV à reformuler clairement son offre.

Cette invitation est restée sans suite.

Par acte du 25 avril 2012, la SARL I-NOVATIV, la SCI DECINES et la SAS ANAHOME IMMOBILIER ont fait assigner la SC ROMOC UN devant le tribunal de grande instance de LYON en responsabilité et en réparation de leur préjudice.

La SC ROMOC UN a fait appeler en cause la Banque HSBC afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Les instances ainsi introduites ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement du 27 novembre 2014, le tribunal a :

— condamné la SC ROMOC UN à payer, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, à :

* la SARL I-NOVATIV la somme de 109 900 €

* la SAS DECINES 2011 la somme de 476 882,85 €

* la SAS ANAHOME IMMOBILIER la somme de 129 900 €

— condamné la SC ROMOC UN à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à :

* la SARL I-NOVATIV la somme de 4 000 €,

* la SAS DECINES 2011 la somme de 4 000 €,

*la SAS ANAHOME IMMOBILLER la somme de 2 000 €,

* HSBC FRANCE la somme de 1 250 €,

— débouté la partie demanderesse pour le surplus,

— débouté la SC ROMOC UN de ses demandes reconventionnelles tant à l’encontre d’I-NOVATIV que de HSBC FRANCE,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SC ROMOC UN aux dépens avec distraction au profit de M^es BOISSOUT et BISMUTH, avocats.

La SCI ROMOC UN a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 janvier 2015.

Au terme de conclusions notifiées le 9 décembre 2015, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

— déclarer les appelantes irrecevables en leurs demandes indemnitaires faute d’intérêt ou de qualité à agir,

— débouter les sociétés I-NOVATIV, DECINES 2011 et ANAHOME IMMOBILIER de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner solidairement les sociétés I-NOVATIV et HSBC à lui verser la somme de 30 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation,

— condamner la SARL-NOVATIV à lui payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de bénéficier d’une régime favorable d’imposition sur les plus-values,

— condamner in solidum les sociétés DECINES 2011, I-NOVATIV et ANAHOME IMMOBILIER à lui payer la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP AGUIRAUD NOUVELET.

Au terme de conclusions notifiées le 9 décembre 2015, les sociétés I-NOVATIV, SCI DECINES 2011 et ANAHOME IMMOBILIER demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI ROMOC UN dans la non réitération de la promesse de vente et a condamné cette dernière au paiement de la somme de 276 882,85 € au titre des frais engagés par LA SCI DECINES 2011, de la somme de 29 900 € TTC au titre de la perte sur honoraires de montage de la SAS ANAHOME IMMOBILIER, et de la somme de 29 900 € au titre de la perte sur honoraires de montage de la SAS ANAHOME IMMOBILIER

— réformer le jugement s’agissant du montant des indemnités pour perte de marge ou sur honoraires de gestion et condamner la SCI ROMOC UN à payer :

* à la SCI DECINES 2011 la somme de 499 053 € au titre de la perte de marge,

* à la SARL-NOVATIV la somme de 132 427,33 € au titre de la perte sur honoraires de gestion,

* à la SAS ANAHOME IMMOBILIER la somme de 198 641 € au titre de la perte sur honoraires de gestion,

— condamner la SCI ROMOC UN à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice d’image vis à vis des clients ayant signé des contrats de réservation,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SC ROMOC UN de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la SC ROMOC UN à leur payer la somme de 10 000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faxulté de distraction au profit de la SELARL LEGA-CITE.

Au terme de conclusions notifiées le 19 mai 2015, la société HBC FRANCE demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— dire que la demande de la SC ROMOC UN est prématurée,

— la condamner au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL BISMUTH.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il conviendra de se reporter à leurs conclusions écrites conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité à agir des sociétés DECINES 2011, I-NOVATIV et ANAHOME IMMOBILIER

La SC ROMOC UN soutient que la SARL-NOVATIV, qui sollicite des indemnités pour perte de chance d’obtenir des honoraires de gestion et de montage, n’agit pas en sa qualité de bénéficiaire de la promesse de vente mais en tant que gestionnaire de l’opération future éventuelle sur le fondement d’un contrat signé avec la SCI DECINES 2011, dépourvu de date certaine.

Elle prétend que la SCI DECINES ne dispose d’aucune action à son encontre au motif que la convention de co-titularité du permis de construire a été conclue sous la condition suspensive de la signature de l’acte authentique ce dont il résulte que le transfert du permis en date du 7 septembre 2011 n’a jamais produit aucun effet juridique ; qu’en tout état de cause, la substitution alléguée ne lui a pas été notifiée ; qu’en outre, elle n’est pas prouvée ; que la substitution dans la co-titularité du permis de construire n’a pas emporté substitution dans la promesse unilatérale de vente s’agissant de deux actes bien distincts ; qu’elle est donc irrecevable à agir sur un fondement contractuel tout comme la SARL I-NOVATIV.

Elle fait valoir enfin que la SAS ANAHOME IMMOBILIER se prévaut d’une convention de gestion signée avec la SCI DECINES 2011 dans laquelle son gérant est associé via la société SIXIEME SENS et qui n’a pas date certaine ; que la convention alléguée est en tout état de cause devenue sans objet du fait de l’absence de levée de l’option d’achat imputable exclusivement aux sociétés I-NOVATIV et DECINES 2011.

Les intimées font valoir que la SARL I-NOVATIV est dans un lien contractuel avec la SC ROMOC UN, que la SCI DECINES 2011 a été régulièrement substituée dans la promesse, ce que la SC ROMOC UN a reconnu en signant la demande de co-titularité du permis de construire, et que la SAS ANAHOME, dans les liens d’un contrat dérivé de la promesse conclu avec le bénéficiaire, dispose d’une action en responsabilité délictuelle à l’encontre du promettant fautif.

La promesse de vente met un certain nombre d’obligations à la charge du promettant, créant ainsi des droits pour le bénéficiaire dont le non respect ouvre droit à dommages et intérêts en application de l’article 1147 du code civil.

La substitution ne s’analysant pas en une cession de créance, le bénéficiaire n’a pas à la notifier au promettant dans les termes de l’article 1690 du code civil. En l’espèce, la convention n’impose aucune formalité de notification de la substitution au promettant. Il résulte au surplus de la demande de transfert en co-titularité du permis de construire et de son modificatif que le promettant avait parfaite connaissance de la substitution.

La faculté de substitution mentionnée à la convention de co-titularité est la même que celle prévue à l’acte de cession puisqu’elle ne peut être consentie qu’au profit de la société civile constituée en vue de l’achat des droits à construire et la substitution intervenue est créatrice de droits pour le co-titulaire substitué. Il en résulte que la SCI DECINES 2011 a qualité et intérêt à agir en responsabilité contractuelle à l’encontre du promettant.

La clause de substitution convenue à la promesse de vente de même que celle prévue à la convention de co-titularité prévoient que le bénéficiaire initial reste solidaire de l’exécution des engagements résultant de la promesse ce dont il résulte que la SARL I-NOVATIV a intérêt et qualité à agir dans l’instance en responsabilité pour non dénouement de la promesse.

Il en va de même de la SCI DECINES qui, par l’effet de la substitution, se trouve au bénéfice des obligations souscrites par la promettante.

Invoquant le préjudice que lui cause le non respect par la SC ROMOC UN de ses obligations contractuelles, la SAS ANAHOME IMMOBILIER dispose à son encontre d’une action en responsabilité délictuelle, le manquement à une obligation contractuelle pouvant être invoqué par un tiers au contrat s’il en est résulté pour lui un préjudice en lien de causalité directe avec la faute.

L’existence ou la causalité de la faute ou du préjudice ne constituent pas des conditions de recevabilité de l’action mais relèvent de l’appréciation de son bien fondé.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a déclaré l’action des sociétés I-NOVATIV, DECINES 2011 et ANAHOME IMMOBILIER recevable.

Sur la responsabilité de la rupture des relations

La promesse prévoyait que, si à la date du 15 septembre 2011, tous les éléments nécessaires à la réitération n’étaient pas en possession des notaires rédacteurs, la promesse serait prorogée de 30 jours soit jusqu’au 15 octobre 2011.

La SARL I-NOVATIV, la SCI DECINES 2011 et la SAS ANAHOME IMMOBILIER reprochent à la SC ROMOC UN le manquement aux obligations prévues à la promesse quant à l’établissement des documents de copropriété et dans la mise en oeuvre du changement de la chaufferie ayant rendu impossible la réitération au 15 octobre 2011, date à laquelle la promesse avait été automatiquement prorogée.

Sur l’établissement du règlement de copropriété

La promesse prévoyait l’établissement d’un descriptif de division et règlement de copropriété ayant pour objet notamment d’identifier tant les logements existants que les logements à construire par des numéros de lot et d’affecter à chacun des lots créés une quote-part des parties communes générales et des parties communes spéciales.

Ce document devait être établi préalablement à l’acte authentique de réitération, le calcul des millièmes et des charges devant être effectué par M [W], géomètre expert, 'à la diligence et aux frais du bénéficiaire et du promettant au prorata des millièmes de parties communes générales'.

Il ressort de cette clause que l’établissement d’un état descriptif de division et du règlement de copropriété constituait un préalable à la réitération de la cession des droits à construire.

Il est acquis que, contrairement à ce qui était prévu à l’acte, le calcul des quotes-parts générales et spéciales de copropriété permettant l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par le géomètre et remis aux notaires le 29 juillet 2011 ne prévoyait qu’un seul lot pour le bâtiment existant.

Par un courriel en date du 5 septembre 3011, Mme [N], clerc de Me [I], a interpellé le représentant de la SARL I-NOVATIV dans les termes suivants : 'le document établi par le cabinet [D], géomètre, identifie le bâtiment existant sous un seul lot, ce qui ne me parait pas avoir été convenu. Cette présentation nuit en effet à la transparence de l’organisation juridique de l’ensemble immobilier et à la gestion locative. Voudriez vous m’indiquer ce qu’il en est sur ce point', ce à quoi le représentant de la SARL I-NOVATIV a répondu 'cf Me [Y] et Me [U], c’était visiblement ce qu’il y avait de plus simple, après je ne suis pas opposé à ce que l’on divise l’immeuble existant mais je doute fort que des plans récents des logements existent, libre à Messieurs [O] (gérants de la SC ROMOC UN) d’en faire la demande.'

La SARL I-NOVATIV soutient que Me [I] a attendu le 5 septembre pour critiquer le travail du géomètre qui lui avait pourtant été adressé les 29 juillet et 24 août 2011 ; que la copie du plan topographique qu’il a immédiatement demandée à la SC ROMOC UN ne lui a été adressée que le 29 septembre 2011 après une relance du 28 septembre ; que le géomètre n’a adressé son nouveau travail que le 14 octobre ce qui rendait impossible l’établissement du descriptif de division et du règlement de copropriété avant la date butoir du 15 octobre 2015 ; que Me [Y], notaire de l’étude [I], n’a adressé le projet d’EDD RC que le 25 novembre 2011 ; que la SC ROMOC UN est bien à l’origine du retard dans la rédaction des documents de copropriété.

La SC ROMOC fait valoir que c’est Me [Y], notaire de la SARL I-NOVATIV qui était chargé de la rédaction de l’EDD RC et que le retard ne lui est pas imputable.

La SARL I-NOVATIV consteste que Me [Y] était son notaire.

Toutefois au terme d’un certificat en date du 21 octobre 2015, Me [Y] atteste de ce qu’elle s’était vue remettre par la SARL I-NOVATIV les contrats de réservation souscrits pour le programme prévu avenue Jean-Jaurès à DECINES intitulé BLACKLIGHT ce qui établit de façon incontestable qu’elle était bien le notaire de la SARL I-NOVATIV. Cette analyse est au besoin confirmée par les échanges de courriels versés aux débats qui font apparaître que Mme [N], clerc de Me [I], rendait Me [Y] destinataire en copie de tous les courriels adressés à son client et que, dans ses réponses au courriel du 5 septembre, le représentant de la SARL I-NOVATIV a renvoyé à deux reprises son interlocutrice à Me [Y] en indiquant 'cf Me [Y]'.

Il ressort du courriel du 5 septembre qu’en réponse à l’interrogation de Mme [N] sur la non conformité à la convention du travail du géomètre, le représentant de la SARL I-NOVATIV a répondu que 'c’était visiblement ce qu’il y avait de plus simple', alors que s’il n’avait pas été en charge matériellement des diligences concernant l’établissement de l’EDD RC, il n’aurait pas manqué de s’étonner ou de protester d’être questionné sur le travail du géomètre pour la partie de l’immeuble qui ne le concernait pas a priori.

Il n’est pas établi que le plan topographique réclamé par Me [I] à la SC ROMOC UN le 5 septembre ait été indispensable à l’établissement des quotes parts des millièmes de copropriété de l’immeuble existant et que son envoi par courrier du 29 septembre 2011 ait été à l’origine d’un quelconque retard.

Le courriel de Me [I] à la SARL I-NOVATIV en date du 28 septembre invoqué par les intimées au soutien de leurs allégations se contente d’indiquer que le notaire reste dans l’attente 'des documents du géomètre permettant d’établir le nouvel état descriptif de division’ ce qui ne peut se comprendre que comme le calcul des quotes parts des différents lots constituant le bâtiment existant qui aurait dû être effectué dès l’origine et non pas le plan topographique réclamé à la SC ROMOC UN.

Il est acquis que la SC ROMOC UN a, au vu de la réponse de la SARL I-NOVATIV au courriel du 5 septembre lui laissant la charge de ces diligences, mandaté le géomètre aux fins d’établissement des quotes-parts des millièmes de copropriété de l’immeuble existant et qu’elle a obtenu le document le 13 octobre.

Il ne ressort pas de l’ensemble de ces éléments que la SC ROMOC soit à l’origine du retard dans l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Sur le changement de la chaufferie

La promesse de cession comportait sous l’intitulé 'modalités d’exécution des travaux’ une clause prévoyant que le vendeur devait faire procéder au plus tard le 15 octobre 2011 au changement de la chaufferie afin de passer du fuel au gaz, l’acquéreur devant procéder à l’enlèvement de la cuve à fioul lors des travaux de décaissement, les travaux de dépollution qui pouvaient se révéler nécessaires à la suite de cet enlèvement étant à la charge du vendeur. Les devis correspondants devaient être établis à la diligence de l’acquéreur, le coût des travaux étant réglé à première demande par le vendeur.

Il est acquis que le changement de chaudière n’a pas été réalisé au 15 octobre 2011.

La SARL I-NOVATIV soutient que la prestation de changement de la chaufferie incombait à la SC ROMOC UN, que ce n’est que le 25 septembre 2011, en réponse à un courrier de son notaire en date du 5 septembre, qu’elle avait transmis deux devis datés du 27 septembre et que l’inexécution de la prestation promise à la date butoir du 15 octobre 2011 est imputable à la SC ROMOC UN qui avait tardé à effectuer les diligences.

Cette dernière soutient au contraire que la promesse prévoyait que les devis devaient être établis à la diligence de l’acquéreur, que c’est en raison de la carence de la SARL I-NOVATIV qu’elle a pris en charge l’établissement des devis adressés à Me [I] par courrier du 29 septembre ; qu’en tout état de cause, la clause relative au changement de la chaufferie ne constituait ni une condition suspensive ni une condition préalable à la vente et que la non exécution à la date du 15 octobre 2011 ne faisait pas obstacle à la réitération.

Cette clause ne saurait effectivement être considérée ni comme une condition suspensive faute d’être stipulée comme telle à la promesse ni un préalable à la vente dont la réitération était prévue, à la date de signature de la promesse, pour le 15 septembre 2011 alors que le changement de chaufferie ne devait intervenir que le 15 octobre 2011.

Il en résulte que le changement de la chaufferie n’était pas déterminant de la possibilité de réitérer la promesse. Il ressort en outre du courriel de Me [Y] adressé à son client le 17 novembre 2011, que les discussions entre les parties avaient amené la SARL I-NOVATIV à proposer l’abandon de la solution d’une chaufferie commune et que chacun des bâtiments dispose de sa propre installation de chauffage ce qui avait été accepté par la SC ROMOC UN.

Il est d’autre part établi par l’échange de courriels du 28 septembre 2011 entre Me [I] et la SARL I-NOVATIV que celle-ci était en charge de l’obtention du devis de changement de la chaudière puisque en réponse à la demande de Me [I] de lui communiquer ce devis, son représentant a répondu 'JOINT AU MAIL', reconnaissant ainsi nécessairement qu’il était en charge de cette diligence.

Dès lors, il n’est pas non plus démontré que le retard dans les opérations de changement de la chaufferie soit imputable à la SC ROMOC.

Il en résulte que le bénéficiaire de la promesse ne peut se prévaloir des fautes du promettant pour justifier l’absence de levée de l’option au 28 novembre 2011, date jusqu’à laquelle la promesse avait été, de fait, maintenue, les documents de copropriété ayant été établis à cette date.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé et la SARL I-NOVATIV, la SCI DECINES 2011 et la SAS ANAHOME IMMOBILIER déboutées de leurs demandes.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

La promesse prévoit que l’indemnité d’immobilisation est versée au promettant et lui reste acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire, ou celui qu’il s’est substitué le cas échéant, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La SC ROMOC UN est fondée, en l’absence de levée de l’option ou de réitération de la vente par acte authentique dans le délai convenu, à obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande en paiement de la somme de 30 000 € dirigée contre la SARL I-NOVATIV et HSBC FRANCE.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SC ROMOC UN

La SC ROMOC UN fait valoir qu’elle a subi une perte très importante compte tenu de la non réitération de la vente avant le 1er février 2012, date à laquelle le régime fiscal des plus-values immobilières est passé d’une exonération totale après quinze années de détention à une détention de 30 année du bien ce qui lui a occasionné un manque à gagner de 192 065 €.

Toutefois, la SARL I-NOVATIV, qui n’avait pas souscrit une promesse d’achat, n’avait pas d’obligation de lever l’option et d’acquérir. Elle restait donc libre de ne pas le faire à charge pour elle de régler l’indemnité d’immobilisation. Il en résulte que les motifs qui ont pu l’amener à ne pas lever l’option, et en particulier la non obtention du financement nécessaire à l’opération, ne sauraient ouvrir droit à dommages et intérêts à la SC ROMOC UN dont le préjudice d’immobilisation est réparé par l’indemnité forfaitairement convenue.

L’appelante sera en conséquence déboutée du surplus de sa demande.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

REFORME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

DEBOUTE la SARL I-NOVATIV, la SCI DECINES 2011 et la SAS ANAHOME IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement la SARL I-NOVATIV et la société HSBC FRANCE à verser à la SC ROMOC UN la somme de 30 000 € ;

DEBOUTE la SC ROMOC UN de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum les sociétés SCI DECINES 2011, I-NOVATIV et ANAHOME IMMOBILER à payer à la SC ROMOC UN la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE in solidum aux dépens ;

AUTORISE la SCP AGUIRAUD NOUVELET, avocats, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE