Cour d'appel de Lyon, 21 juin 2016, n° 15/07897

TI 10 septembre 2015

CA Lyon
Infirmation partielle 21 juin 2016

Arguments

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Rejeté
Non décence du logement
La cour a constaté que les dégradations étaient imputables au locataire et que le bailleur avait respecté ses obligations.
Rejeté
Application de l'exception d'inexécution
La cour a jugé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'était pas établi.
Rejeté
Dommages et intérêts pour logement indécent
La cour a rejeté cette demande, considérant que les dégradations étaient dues au comportement du locataire.
Accepté
Arriérés de loyers
La cour a constaté que les loyers étaient effectivement impayés et a ordonné le paiement.
Accepté
Préjudice moral causé par le comportement du locataire
La cour a reconnu le préjudice moral subi par le bailleur et a accordé une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 21 juin 2016, n° 15/07897
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	15/07897
Décision précédente :	Tribunal d'instance, 10 septembre 2015, N° 14-000670

Sur les parties

Avocat(s) :	Elisabeth LIGIER DE MAUROYJean Henri LAURENT
Cabinet(s) :	E.LIGIER DE MAUROY & L.LIGIER AVOUESLIGIER DE MAUROY & LIGIER AVOCATS ASSOCIES

Texte intégral

R.G : 15/07897

Décision du

Tribunal d’Instance de X

Au fond

du 10 septembre 2015

RG : 14-000670

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 21 JUIN 2016

APPELANT :

M. G Y

XXX

01130 X

Représenté par la SELARL CABINET BONNAMOUR, avocat au barreau d’AIN

INTIMES :

M. C Z

XXX

Représenté par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocat au barreau de LYON (toque 1983)

Assisté de M^e Jean Henri LAURENT, avocat au barreau d’AIN

M^me A Z

XXX

Représentée par la SCP ELISABETH LIGIER DE MAUROY & LAURENT LIGIER, avocat au barreau de LYON (toque 1983)

Assistée de M^e Jean Henri LAURENT, avocat au barreau d’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 Avril 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Avril 2016

Date de mise à disposition : 21 Juin 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— E F, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par E F, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 25 mai 2012, monsieur et madame Z ont donné à bail à monsieur Y un logement situé XXX à X, le loyer mensuel étant fixé à 250 €, charges comprises.

Le 18 juillet 2014, un commandement de payer la somme de 2.000 € correspondant à l’arriéré de loyers et charges, a été délivré au locataire.

Le 16 octobre 2014, le bailleur lui a donné congé pour motif légitime et sérieux consistant dans le manquement répété du locataire à l’obligation de payer les loyers, et son comportement fautif (encombrement des parties communes et troubles de voisinage) avec effet au 24 mai 2015, puis le 21 novembre 2014, un nouveau congé aux fins de vente du bien loué.

Par acte d’huissier en date du 04 novembre 2014, les époux Z ont saisi le tribunal d’instance de X qui, dans sa décision rendue le 10 septembre 2015, a :

— débouté monsieur Y de sa demande en dommages-intérêts pour logement indécent,

— l’a condamné au paiement de la somme de 4.750 € au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2015, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juillet 2014, sur la somme de 2.000 €, ainsi que celle de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— constaté la résiliation du bail à compter du 25 mai 2015,

— ordonné la libération des lieux par monsieur Y, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant, et à défaut son expulsion avec l’assistance de la force publique,

— condamné monsieur Y à payer une indemnité de 500 € aux époux Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel formé le 15 octobre 2015 par monsieur Y,

Vu les conclusions de monsieur Y signifiées le 11 janvier 2016,

Vu les conclusions de monsieur et madame Z signifiées le 07 mars 2016.

***************

Monsieur Y demande à la cour :

— de réformer le jugement critiqué en toutes ses dispositions,

— de constater la non décence du logement loué,

— d’admettre l’application du principe de l’exception d’inexécution à compter du 14 mai 2014,

— de condamner les époux Z à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Et à titre subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement pour apurer sa dette sur 24 mois.

Monsieur et madame Z demandent à la cour :

— de confirmer la décision entreprise, sauf à porter la condamnation en dommages et intérêts à la somme de 2.000 €,

— de constater qu’au 25 février 2016, le preneur reste devoir la somme de 7.000 € au titre des loyers impayés,

— de constater que monsieur Y contrevient gravement et de façon renouvelée aux obligations du preneur,

— de condamner monsieur Y à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’inexécution du bail

Selon le compte rendu déposé par le PACT de l’Ain, après une visite effectuée le 18 avril 2014, «le logement n’est pas conforme aux règles minimum de salubrité et de décence telles que définies par le règlement sanitaire départemental». Il est fait notamment état de la démolition de la cloison de la salle d’eau, de radiateurs enlevés, et d’une mauvaise gestion après la survenance d’un dégât des eaux.

Or, il résulte des pièces versées aux débats les éléments suivants :

— des sinistres sont survenus au cours de l’année 2013 en raison d’infiltrations ayant pour origine les joints périphériques de la baignoire du logement occupé par monsieur Y ; des dommages ont été causés dans les appartements voisins,

— le bailleur a décidé de remplacer la baignoire par une douche ; celle-ci a été posée (facture du 17 octobre 2013) ; un accord était intervenu avec le locataire pour réaliser lui-même les travaux nécessaires restant à effectuer ; monsieur Y a réclamé un acompte limité à 300 € à valoir sur les travaux après déduction de la somme de 1.250 € correspondant aux loyers impayés (lettre du 25 janvier 2014) ; il a reçu effectivement du bailleur un chèque de ce montant ;

— lors de la visite du PACT de l’Ain, la cloison de la salle d’eau était démolie, les radiateurs démontés et aucune autre réparation effectuée.

L’état dans lequel se trouvait l’appartement est donc imputable aux agissements du locataire. La dégradation des relations entre les parties a empêché ensuite toute exécution des travaux par une entreprise choisie par monsieur Z. C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’était pas établi, a rejeté l’exception d’inexécution ainsi que la demande en dommages-intérêts formée par monsieur Y.

Sur la résiliation du bail

Les loyers et charges sont impayés depuis janvier 2014 malgré la mise en demeure du 27 mai 2014 et le commandement de payer du 18 juillet 2014.

XXX de la copropriété depuis le 23 mai 2013, renouvelées le 03 octobre 2014, les photographies versées aux débats démontrent que le locataire abandonnait des pneus, moteurs ou autres éléments divers dans les parties communes et notamment sur le parking de l’immeuble. Ce comportement a perduré même après la délivrance du congé intervenue le 16 octobre 2014.

Ces éléments, sans qu’il soit même besoin de faire état des relations difficiles de monsieur Y avec les autres occupants de l’immeuble, suffisent pour constater que le congé repose sur des motifs légitimes et sérieux et constater que le bail a pris fin le 24 mai 2015.

La dette locative s’élevant désormais à 7.000 €, échéance de février 2016 comprise, il y a lieu de porter à ce montant la condamnation prononcée à l’encontre de monsieur Y au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion et l’indemnité d’occupation sont confirmées.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé à l’appelant qui ne justifie même pas de sa situation financière.

Le bailleur a subi les multiples plaintes du syndic de la copropriété, des voisins et des autres copropriétaires en raison du comportement de son locataire. Il a dû justifier qu’il n’était pas responsable de l’état dégradé du logement auprès de l’organisme et des techniciens intervenus à la demande de moniseur Y. Il y a lieu de lui allouer une indemnité de 1.000 € en réparation de son préjudice moral.

Son appel n’étant pas fondé, monsieur Y est condamné aux dépens.

Il convient d’allouer aux époux Z une indemntié de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement critiqué sauf sur le montant des condamnations prononcées à l’encontre de monsieur Y,

Condamne monsieur Y à payer aux époux Z la somme de 7.000 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés et la somme de 1.000 € en réparation de leur préjudice moral, outre une indemnité de 2.000 €, à laquelle il convient d’ajouter le coût du commandement de payer et du congé pour motif légitime, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT