RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° 793/14 DU 26 MARS 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00869

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R.G.n° 12/02294, en date du 21 février 2013,

APPELANTE :

Madame C J Y – née le XXX à XXX

représentée par la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON GERARD, avocat au barreau de NANCY, substituée par M^e Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur L-M A – né le XXX à XXX

Madame E X épouse A – née le XXX à XXX

Ensemble représentés par M^e Farida AYADI, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie MESLIN, Président de Chambre chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvie MESLIN, Président de Chambre,

Monsieur Dominique BRUNEAU, Conseiller,

Madame Anne-Geneviève THOMAS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2014, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 26 Mars 2014, par Madame Juliette JACQUOT, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvie MESLIN, Président de Chambre, et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

---

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

---

Vu l’appel déclaré le 25 mars 2013 par M^me C Y contre le jugement prononcé le 21 février 2013 par le tribunal de grande instance d’Épinal dans l’affaire qui l’oppose à M. L-M A et à son épouse née E X (les époux X.),

Vu le jugement attaqué,

Vu, enregistrées par ordre chronologique, les e-conclusions présentées le':

—  30 juillet 2013 par M. L-M A et son épouse née E X (les époux A.)

—  15 janvier 2014 par M^me C Y, appelante,

Vu l’ensemble des éléments et pièces du dossier.

SUR CE,

Attendu que la cour se réfère au jugement entrepris pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions initiales.

Il suffit de rappeler, après lecture des dernières écritures des parties, les éléments constants suivants.

1. données analytiques, factuelles et procédurales, du litige

M^me C Y a par acte sous seing privé du 9 février 1994, donné à bail aux époux A, différents locaux lui appartenant à usage de commerce et d’habitation sis XXX à XXX, pour une période comprise entre le 1^er février 1994 et le 31 janvier 2003, moyennant un loyer annuel de 33 800 francs (5 152, 78 euros.).

Ce bail qui mettait à la charge des preneurs outres les charges, des réparations locatives et d’entretien ainsi que celles afférentes au gros entretien et grosses réparations, a été renouvelé le 1^er août 2003 pour neuf années au prix de 1 491, 86 euros par trimestre.

La bailleresse a le 10 décembre 2002, fait délivrer un congé avec offre de renouvellement avec une augmentation notable du loyer.

Par jugement du 23 janvier 2004, confirmé en toutes ses dispositions par la cour de céans par arrêt du 16 janvier 2007, le tribunal de grande instance de Saint Dié a fixé le loyer annuel à 5 967, 44 euros pour le bail ayant commencé à courir le 1^er août 2003 pour neuf années.

Un nouveau congé a été délivré aux preneurs le 1^er septembre 2011, M^me C Y entend, en considération d’un changement prétendument notable des facteurs locaux de commercialité, voir porter le loyer annuel à 14 400 euros outre les charges prévues au bail à compter du 1^er août 2012 à minuit équivalant à 3 600 euros par trimestre.

Faisant valoir que les époux A n’avaient pas répondu à son offre M^me C Y a, par lettre recommandée du 12 juillet 2012, signifié aux preneurs un mémoire en demande de fixation de prix du bail renouvelé.

Le mémoire a été déposé devant le tribunal de grande instance d’Epinal le 26 septembre 2012 et une audience a été fixée devant le juge des loyers commerciaux.

Par acte extrajudiciaire du 2 octobre 2012, M^me C Y a fait assigner les époux A pour cette audience.

Le juge des loyers commerciaux saisi a par jugement du 21 février 2013 énoncé sa décision sous forme de dispositif dans les termes suivants':

— rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par Madame Y,

— fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de neuf mille neuf cent dix euros et 72 cts (9 910, 72 euros) à compter du 1^er août 2012,

— condamné M. et M^me A au paiement de cette somme à M^me Y,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M^me Y aux entiers dépens de l’instance.

M^me C Y a régulièrement déclaré appel de cette décision.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 janvier 2014 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience tenue en formation de juge rapporteur le 28 janvier suivant.

A cette date, les débats ont été ouverts puis l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

2. Prétentions et Moyens des Parties

Vu les articles 455 et 954 du code de procédure civile.

Les conclusions des parties récapitulent les demandes par l’énoncé du dispositif suivant':

M^me C Y demande qu’il plaise à la cour de':

— vu les articles L.145-33, L.145-34 et R. 145-6 du code de commerce,

— recevoir Madame Y en son appel, l’y dire bien fondée,

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, exception faite de la situation décrite subséquemment dans l’hypothèse «'très subsidiaire'» développée par Madame Y,

— statuant à nouveau,

— accueillir l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M^me Y,

— rejeter par principe l’ensemble des demandes, fins et conclusions des époux A,

— constater l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, conformément aux éléments développés dans le corps des présentes conclusions, et ce à l’avantage des époux A,

— dire par conséquent que Madame Y, propriétaire bailleresse, est bien fondée à solliciter que le nouveau prix du loyer de la boutique et l’immeuble occupés par les époux A soit fixé au niveau du montant de la valeur locative,

— fixer le loyer annuel du bail à la somme de 14 400 euros, outre les charges et ce à compter du 1^er août 2012,

— subsidiairement, si la Cour ne trouvait pas dans les pièces communiquées les éléments permettant de vérifier la modification notable des facteurs locaux de commercialité en liaison directe avec le commerce autorisé ainsi que le montant de la valeur locative, ordonner une expertise et nommer tel expert que la Cour voudra bien désigner avec la mission habituelle permettant de donner au juge tous les éléments permettant d’apprécier les modifications des facteurs de commercialité soulevés et de fixer la valeur locative des locaux en tenant compte des éléments du bail,

— très subsidiairement, si la cour devait rejeter la demande principale tendant à la fixation du loyer à un niveau de 14 400 euros annuels (outre les charges.) et la demande subsidiaire tendant à la tenue d’une expertise, confirmer le jugement de 1^re instance en ce qu’il a fixé à un niveau de 9 910, 72 euros (outre les charges.) le loyer annuel et ce à compter du 1^er août 2012,

— condamner les époux A à payer à Madame Y une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC [code de procédure civile],

— condamner les époux A en tous les dépens de ère instance et d’appel.

Les époux A prient la cour de':

— vu les pièces versées aux débats,

— vu les articles L.145-33, L.145-34, R.134-4 et suivants du code de commerce,

— dire et juger les époux A recevables et bien fondés en leurs demandes,

— y faisant droit,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner M^me Y au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— la condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de la SCP EST Avocats prise en la personne de M^e Ayadi, avocats aux offres de droit.

La cour renvoie à ces écritures pour un exposé complet de l’argumentaire de l’appelant dont l’essentiel sera développé lors de l’analyse des prétentions et moyens qui sont articulés.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Attendu que les parties s’opposent principalement à hauteur d’appel sur le bien fondé de la demande de déplafonnement de loyer et de fixation de celui-ci à sa valeur locative conformément aux articles L.145-53 et L.145-34 du code de commerce formée par la bailleresse de locaux à usage commercial et d’habitation sis à XXX, XXX';

Attendu que M^me C Y fonde sa demande de déplafonnement sur plusieurs arguments et en premier lieu, sur l’augmentation manifeste de la population et celui connexe de l’augmentation des demandes de permis de construire affectant nécessairement l’activité du fonds exploité par les époux A puisqu’il s’agit d’un commerce de boulangerie, commerce de proximité par excellence';

Qu’elle indique en ce sens': – qu’elle produit à hauteur de cour, un tableau de l’évolution de la population de la ville d’Anould validé par les fonctionnaires de la Mairie dont il ressort qu’au cours du bail considéré, soit entre 2003 et 2012, la population a augmenté de 10 % ; – que précisément, selon une jurisprudence constante, une augmentation importante de la population est de nature à justifier un déplafonnement sous réserve que cette population soit susceptible d’être cliente du commerce considéré'; qu’en l’occurrence, il est d’évidence qu’un commerce de proximité tel un commerce de boulangerie est impacté favorablement quand il y a davantage d’habitants susceptibles d’acheter des marchandises'; – que pour cette raison, un déplafonnement du loyer litigieux est justifié'; – qu’au demeurant ce dynamisme démographique est corroboré par une augmentation des demandes de permis de construire'; – que l’on observe l’existence de près de 950 demandes d’autorisation d’urbanisme au cours de la période litigieuse alors que la période précédente n’avait permis d’enregistrer que 750 demandes'; – que cette circonstance est à tout le moins, révélatrice du dynamisme économique de cette station verte depuis 2011, éloignée de 10 km de Saint Dié et desservie par le TGV'; – que les débouchés de la boulangerie tenue par les époux A sont aujourd’hui plus importants que jadis'; – que le premier juge a statué sur des représentations fausses de la réalité et au vu d’éléments factuels inexistants'; – que la modification des facteurs locaux de commercialité est au demeurant si prégnante que les intimés ont devant le premier juge, proposé de fixer le prix du bail à 9 910, 72 euros (outre les charges.) soit moins que les 14 400 euros réclamés mais beaucoup plus que les 8 110, 72 euros réclamés avant le 1^er août 2012 et que la variation de l’ICC'; – qu’il s’induit de cette dernière circonstance que les époux A reconnaissent implicitement que leur loyer est sous-évalué et que le déplafonnement est finalement justifié';

Attendu que les époux A contestent l’analyse de leur adversaire et objectent que les facteurs locaux de commercialité sont devenus catastrophiques';

Qu’ils expliquent': – que leur bailleresse ne démontre en rien, en quoi le label «'station verte'» a engendré une modification notable des facteurs locaux de commercialité'; – que par ailleurs l’accroissement d’une population n’est pas nécessairement pour une ville, le gage d’un grand dynamisme ; – que sur 18 années, l’accroissement de la population dont il est fait état est ridicule puisqu’il en ressort qu’en 9 années, la ville d’Anould a gagné 36 habitants par an'; – qu’il suffit de se reporter au listing de demandes de permis de construire produit par la partie adverse pour remarquer que les permis allégués concernent essentiellement des habitations existantes'; – qu’en réalité, la population de la ville d’Anould s’est appauvrie, la plupart des grandes entreprises qui employaient la population locale ayant été placées en liquidation judiciaire'; – que la rue même où est implantée leur commerce a été affectée par la crise économique à telle enseigne que plusieurs commerces n’ont pas trouvé de repreneur'; – qu’au demeurant, les villes limitrophes d’Anould telles Fraize et Z, rencontrent les mêmes difficultés'; – que la profession de boulanger est une profession en grande souffrance, quatre boulangeries ayant récemment fermé à Saint Dié et à Gérardmer'; qu’ils doivent par surcroît faire face à une concurrence ardue, l’un de leurs concurrents ayant installé un point de vente dans la galerie marchande du Super U situé à proximité et une autre boulangerie disposant d’un grand parking s’étant installée à moins d’une centaine de mètres de leur commerce';

Attendu que les parties étant contraires sur l’interprétation qu’il y a lieu de faire quant à l’évolution constatée des données économiques relevées au cours de la dernière période du bail considéré et dont certaines n’ont pas été soumises à l’appréciation du premier juge (en particulier l’évolution des données démographiques.) et la cour ne disposant pas des éléments nécessaires pour trancher en connaissance de cause, il y a lieu de prescrire une mesure expertise dans les termes du dispositif de cet arrêt, aux frais avancés de M^me C Y';

Attendu que les dépens seront réservés';

PAR CES MOTIFS, LA COUR':

Statuant par arrêt contradictoire, avant-dire-droit

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne à cet effet':

M. G H,

expert inscrit sur la cour d’appel de Nancy, BP 177 (88005) EPINAL Cedex Tél. 03.29.82.64.91 – 06.20.49.17.17 (c.G@orange.fr),

qui aura pour mission de':

— d’entendre les parties en leurs explications ainsi que tous sachants,

— de se faire remettre tous documents utiles à sa mission,

— de se rendre sur les lieux situés à XXX, XXX,

— de fournir à la cour tous éléments de fait et de droit lui permettant de fixer la valeur locative des locaux donnés à bail particulier en application des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R. 145-2 et suivants du code de commerce et fournir notamment à la cour, tous les éléments permettant d’apprécier les modifications des facteurs locaux de commercialité allégués et fixer la valeur locative des locaux en tenant compte des éléments du bail,

— de répondre aux dires des parties,

FIXE à quatre mille euros (4 000 €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Nancy par M^me C Y avant le 26 avril 2014 à peine de caducité de la désignation de l’expert sauf prorogation pour motif légitime dûment sollicitée en temps utile,

DIT que de toutes ses opérations et constatations, l’expert dressera un rapport qu’il déposera au greffe de la Cour pour le 5 octobre 2014 et que ce dépôt sera précédé de la communication aux parties, au moins un mois auparavant, d’un pré-rapport dont copie sera adressée au magistrat chargé du contrôle des expertises,

DESIGNE M^me Sylvie Meslin ou tout magistrat de la chambre en qualité de magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

DIT que dans le mois de la première réunion, l’expert adressera au service du contrôle des expertises de la cour une évaluation sommaire du coût prévisionnel de ses opérations,

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne,

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises,

DIT que chaque partie conservera provisoirement la charge des dépens qu’elle a exposés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.