Cour d'appel de Lyon, 8ème chambre, 6 juin 2017, n° 15/06673

TI Bourg-en-Bresse 7 juillet 2015

CA Lyon
Confirmation 6 juin 2017

Arguments

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Rejeté
Caractère insalubre du logement
La cour a reconnu l'insalubrité du logement, mais a jugé que cela ne justifiait pas le non-paiement des loyers, car la locataire a continué à habiter les lieux.
Accepté
Insalubrité du logement
La cour a reconnu que l'insalubrité du logement a causé un trouble de jouissance et a accordé des dommages et intérêts à la locataire.
Rejeté
Réparations locatives
La cour a débouté la locataire de sa demande de réparations locatives, considérant que le bailleur ne pouvait pas faire supporter les frais de réhabilitation à la locataire.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 8e ch., 6 juin 2017, n° 15/06673
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	15/06673
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Bourg-en-Bresse, 7 juillet 2015, N° 1114000130
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Agnès CHAUVE, président
Avocat(s) :	Philippe NOUVELLET
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETBAUFUME ET SOURBE

Texte intégral

R.G : 15/06673 Décision du

Tribunal d’Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 07 juillet 2015

RG : 1114000130

Y Veuve X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 8^e chambre ARRET DU 06 JUIN 2017 APPELANTE :

M^me A Y veuve X

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON (toque 475)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2015/029353 du 17/12/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIME :

M. B Z

XXX

Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON (toque 1547)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2015/030174 du 22/10/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON) ******

Date de clôture de l’instruction : 06 Juin 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Avril 2017

Date de mise à disposition : 06 Juin 2017

Audience présidée par Agnès CHAUVE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Selon contrat en date du 31 janvier 2006, monsieur B Z a donné en location à madame A Y une maison d’habitation située « XXX »à XXX le versement d’un loyer d’un montant initial de 460 € révisable chaque année.

Courant 2012, madame Y cessait de payer la partie de loyer restée à sa charge, la CAF continuant à verser son aide au logement directement entre les mains du propriétaire.

Après échec d’un commandement de payer, par acte en date du 10 mars 2014, monsieur Z a fait assigner madame A Y devant le tribunal d’instance de BOURG EN BRESSE aux fins d’entendre :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef,

— condamner madame Y à lui régler :

* la somme de 6.982,09 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2014,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,

* la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions, madame Y s’est opposée à ces demandes en arguant du caractère insalubre du logement.

Par jugement en date du 07 juillet 2015, le tribunal d’instance de BOURG EN BRESSE a :

— constaté la résiliation, le 17 février 2014, du contrat de bail conclu le 31 janvier 2006 entre les parties,

— ordonné l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, de madame A Y et de tous occupants de son chef,

— fixé l’indemnité d’occupation due,

— condamné madame A Y à payer à monsieur B Z ladite indemnité d’occupation aux mêmes échéances que le loyer,

— condamné madame A Y à payer à monsieur B Z une provision de 9.250,62 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2014 inclus,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Madame Y a interjeté appel de cette décision dont elle demande totale réformation avec débouté complet de monsieur Z, y compris de sa demande nouvelle en cause d’appel mais conforme à l’évolution du litige tenant à son départ des lieux anciennement loués, en paiement de la somme de 9.976,53 € au titre de la réfection de la maison.

Il y aurait lieu reconventionnellement de le condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il est ainsi soutenu que sur la base d’un loyer de 460 €, la seule dette de loyer ne serait pas de 18.167,03 € arrêtée au 09 janvier 2016 comme prétendu par le bailleur, mais de seulement 15.858,62 €.

Mais compte tenu du caractère insalubre de cette maison d’habitation, il conviendrait de déclarer bien fondée l’exception d’inexécution opposée par elle à monsieur Z et de le débouter de sa demande en paiement des arriérés de loyers dus à compter du mois d’octobre 2012 et à tout le moins, de condamner ce dernier à lui régler de légitimes dommages et intérêts d’un montant équivalent à la dette en réparation des troubles de jouissance enregistrés par cette dernière, compte tenu de l’absence de délivrance d’un logement décent.

Concernant les demandes au titre de réparations locatives, il conviendrait de dire et juger que le logement occupé par madame Y n’a pas fait l’objet de réhabilitation depuis les années 60, que l’ensemble des dysfonctionnements constatés nuit gravement à la décence et à la salubrité du logement, que dès lors, le caractère vétuste de la maison, propriété de monsieur Z, ne saurait être contesté, monsieur Z ne pouvant faire supporter à la locataire sortante la remise à neuf de son logement alors qu’il n’a fait aucune réparation depuis plus de 55 ans.

A l’opposé, monsieur Z conclut à la confirmation du jugement sauf à actualiser le montant des condamnations au titre des loyers et charges impayés à la somme de 18.167,03 € arrêtée au 09 janvier 2016.

Compte tenu du départ de la locataire en cours de procédure devant la cour et des dégradations locatives constatées, il y aurait lieu complémentairement de condamner madame Y à payer à monsieur Z la somme de 9.976,53 € au titre de la réfection de la maison, outre 1.000 € supplémentaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance d’appel.

Selon l’intimé, les photos prises à l’intérieur de la maison et celles prises à l’extérieur laissent apparaître une maison laissée dans un état absolument déplorable et qui s’apparenterait plus à une décharge ou un dépotoir qu’à une maison d’habitation. Il a fait établir un certain nombre de devis pour la réfection de la maison, devis dont les montants totaux s’élèvent à 9.976,53 €.

SUR QUOI LA COUR

Il est constant que madame Y a quitté les lieux anciennement loués le 10 février 2016, ce qui rend sans objet partie de la demande initiale portant sur une demande de constat de résiliation du bail et expulsion.

Concernant la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés, il est établi par la production du bail signé par les parties que contrairement à ce que soutient madame Y, le loyer était révisable chaque année en fonction de la variation des indices trimestriels du coût de la construction portant celui-ci en dernière analyse de 460 à 472 €.

Après avoir rappelé à bon droit l’obligation légale de payer son loyer, sauf à démontrer une impossibilité totale d’habiter le local litigieux, seule exception d’inexécution acceptable, le premier juge, ayant constaté que de fait madame Y, malgré ses critiques, avait continué à habiter cette maison, l’a justement condamnée à payer à monsieur Z la somme de 9.250 € représentant l’intégralité de la part de loyers restée à sa charge depuis octobre 2012 jusqu’au mois de septembre 2014.

Par suite de l’évolution du litige depuis le rendu de la décision et jusqu’au départ de madame Y, il convient de porter le montant de cette condamnation à la somme de 18.167,03 € arrêtée au 09 janvier 2016.

Cependant, un rapport, incontestable en ses constatations factuelles, établi par le centre d’amélioration du logement CALL PACT de l’Ain en date du 21 avril 2009, rédigé à la suite d’une visite des lieux effectuée le 19 mars 2009, a démontré l’état d’insalubrité de ce logement qui n’a fait l’objet d’aucune réhabilitation depuis les années 60, qui est dépourvu de chauffage et souffre d’une humidité importante par suite d’une absence de ventilation et d’isolation thermique. Il doit dans ces conditions être qualifié d’indécent au sens les dispositions du décret du 30 janvier 2002, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil.

Ainsi, même si madame Y a choisi de rester dans les lieux jusqu’en janvier 2016, il convient de dire et juger que l’appelante a subi un important trouble de jouissance du fait de cette insalubrité et qu’elle est en droit de revendiquer des dommages et intérêts à hauteur de la moitié de sa dette de loyer, soit 9.083 € qui viendront en compensation de celle-ci.

Le logement étant qualifié d’insalubre et n’ayant fait l’objet d’aucune réhabilitation structurelle depuis plus de 50 ans, il est atteint pour le moins d’une vétusté considérable obligeant le propriétaire à une refonte totale de son logement excluant une participation quelconque de la part de la locataire, même si celle-ci, en dix années de présence, a pu négliger un entretien courant.

Il échet de débouter monsieur Z de toute demande de participation aux frais de réhabilitation de la part de madame Y.

Chaque partie succombe largement dans ses prétentions, il n’a donc pas lieu à application en équité des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens doivent rester à la charge de ceux qui les ont engagés.

PAR CES MOTIFS

Donne acte à madame Y de son départ des lieux anciennement loués sis LA CROISÉE à XXX et constate qu’il n’y a plus lieu de statuer sur une demande résiliation du bail liant les parties et d’expulsion,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il condamne madame Y à payer une certaine somme à monsieur Z au titre des loyers et charges restés impayés,

Porte cependant le montant de cette condamnation à la somme de 18.167,03 € arrêtée au 09 janvier 2016,

Ajoutant à ce jugement par suite de l’évolution du litige,

Condamne monsieur Z à payer à madame Y la somme de 9.083 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance en ayant laissé cette dernière vivre dans un logement insalubre et donc indécent,

Ordonne la compensation judiciaire entre les sommes que les parties se doivent mutuellement,

Déboute monsieur Z de sa demande au titre des réparations locatives,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de quiconque,

Dit que chaque partie conserve ses dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT