Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/15629 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZIYW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/01200

APPELANTE

SAS CABINET DESLANDES Cabinet DESLANDES, SAS

[…],

dont le siège social est sis […],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires […]

représenté par son syndic, en exercice, le cabinet Y Z

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Christelle AUGROS de la SELARL LGL ASSOCIES, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : P0185

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors du de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble en copropriété, dit "[…]", situé […] a eu pour syndic la société Cabinet Deslandes, jusqu’à l’assemblée générale du 20 mai 2008, date à laquelle celle-ci a démissionné et a été remplacée en qualité de syndic par la société Cabinet Loiselet Daigremont puis par la société Cabinet Y Z.

A la suite de différentes difficultés de fonctionnement de la chaudière collective de l’immeuble, Ie 28 juillet 2005, la société Cabinet Deslandes a signé avec la société Elyo un contrat d’exploitation des installations de chauffage P1 à P3, comprenant une « redevance travaux P4 », au sein de la copropriété en exécution de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005, qui évoquait la régularisation d’un contrat P1, P2, P3 et non la facturation de prestations P4.

Le 31 octobre 2006, un avenant au contrat d’exploitation des installations de chauffage pour la prise en charge de la pompe de relevage du puisard du local suppression d’eau de ville a été signé entre la société Cabinet Deslandes et la sociéte Elyo.

Dans le courant de l’année 2006, des travaux de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs ont été votés lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2006 qui fixait les honoraires du syndic pour le suivi des travaux à la somme de 15 102,87 euros.

Dans une lettre du 13 janvier 2009 adressée par le nouveau syndic de la copropriété, la société Cabinet Loiselet Daigremont, à l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes, celui-ci fait part de son interrogation quant au prélèvement d’honoraires de suivi des travaux de rénovation des ascenseurs par cet ancien syndic.

Dans une lettre du 19 janvier 2009 entre le nouveau et l’ancien syndic, le nouveau syndic fait état à l’ancien syndic de divers questionnements sur la gestion du contrat de chauffage du 28 juillet 2005 et de son avenant du 31 octobre 2006.

Lors de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 26 mai 2009, les copropriétaires ont donné mandat au syndic pour engager une procédure judiciaire à l’encontre de l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes « compte tenu des fautes, commises par ce dernier sur le dossier facturation d’honoraires portant sur les travaux d’ascenseurs et compte tenu des fautes commises par ce dernier résultant des conditions de signature hors décision d’assemblée générale d’un contrat de chauffage P4 avec la société ELYO ».

Par acte du 9 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires a fait assigner l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes, en responsabilité contractuelle pour avoir commis des fautes dans l’exécution de son mandat au cours des années 2005 et 2006 consistant dans :

— la conclusion d’un contrat avec la société Elyo le 28 juillet 2005 et d’un avenant le 31 octobre 2006 excédent les termes de l’autorisation qui lui avait été donnée par la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 ;

— la facturation abusive d’honoraires pour le suivi des travaux de rénovation des ascenseurs en exécution du vote de l’assemblée générale du 1^er juin 2006.

Par jugement du 31 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires en responsabilité contre son ancien syndic, la société Cabinet Deslandes ;

— condamné la société Cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 102, 87 euros au titre du suivi des travaux de rénovation des ascenseurs non effectué;

— condamné la société Cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46 018,49 euros au titre de l’excès de pouvoir constituant une faute dans l’exécution du mandat, en engageant le syndicat des copropriétaires pour des prestations de type P4 pour la chaufferie de la copropriété ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné la société Cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Cabinet Deslandes aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl LGL Associés.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 18 juillet 2016, la société Cabinet Deslandes a relevé appel de ce jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 avril 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions signifiées le 5 octobre 2016, par lesquelles la société Cabinet Deslandes, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement,

— dire que l’action en responsabilité contractuelle du syndic, découlant de son mandat, est soumise à la prescription quinquennale,

— dire qu’aucun acte n’est venu interrompre la prescription dans ce délai,

— dire que la copropriété avait parfaitement connaissance de ses engagements depuis 2006,

— dire que le syndicat des copropriétaires a acquitté l’ensemble des factures relatives au contrat souscrit avec Elyo et les honoraires du syndic sur les travaux d’ascenseur, depuis 2007,

— dire que le syndicat des copropriétaires l’a assigné le 9 janvier 2014,

— dire que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables comme étant prescrites ;

A titre subsidiaire,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la souscription de prestations en dépassement de son mandat de syndic,

— dire que les prétendues fautes qui lui sont reprochées n’ont causé ancun préjudice au syndicat,

— dire que la conclusion d’un avenant au contrat Elyo n’a pas occasionné de préjudice pour la copropriété,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son absence de suivi des travaux de mise en conformité des ascenseurs,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 19 070,56 euros au titre des intérêts sur les prestations de chauffage,

— condamner le syndicat des copropriétaire aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions signifiées le 2 décembre 2016, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter la société Cabinet Deslandes de ses demandes,

— condamner la société Cabinet Deslandes aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la recevabilité de l’action en responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » ;

Le 28 juillet 2005 la société Cabinet Deslandes a signé avec la société Elyo un contrat d’exploitation des installations de chauffage P1 à P3, comprenant une « redevance travaux P4 » (pièce n° 4 du syndicat) (p. 7), au sein de la copropriété en exécution de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 (pièce n° 21 du syndicat), laquelle prévoyait pourtant (p. 17-19) que les copropriétaires ont « donné mandat au conseil syndical afin de négocier et de signer conjointement avec le syndic, le contrat » devant porter uniquement sur des prestations P1, P2 et P3 (p. 18) ;

L’objet de ce contrat outrepassait donc les termes de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 quant aux prestations autorisées par cette assemblée (à savoir uniquement des prestations de type P1 à P3) (p. 18), peu important que M^me X, membre du conseil syndical depuis cette assemblée, est apposée sa signature en bas de ce contrat ;

En outre, le 31 octobre 2006, un avenant à ce contrat d’exploitation des installations de chauffage a été signé entre la société Cabinet Deslandes et la société Elyo (pièce n° 5 du syndicat ; pièce n° 3 de l’appelant) ;

Dans le courant de l’année 2006, des travaux de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs ont été votés lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2006 (résolution 19-3, p. 16-17) qui fixait les honoraires du syndic pour le suivi des travaux à la somme de 15 102,87 euros (pièces n° 4 et 5 de l’appelant) ;

Lors de l’assemblée générale du 20 mai 2008 (pièce n° 1 de l’appelant), la société Cabinet Deslandes a cessé d’exercer ses fonctions de syndic de la copropriété et a été remplacée en qualité de syndic par la société Cabinet Loiselet Daigremont (p. 8) ;

Dans une lettre du 13 janvier 2009 (pièce n° 8 du syndicat) adressée par le nouveau syndic de la copropriété, la société Cabinet Loiselet Daigremont, à l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes, celui-ci fait part de son interrogation quant au prélèvement d’honoraires de suivi des travaux de rénovation des ascenseurs par cet ancien syndic ;

Dans une lettre du 19 janvier 2009 (pièce n° 9 du syndicat) le nouveau syndic fait état à l’ancien syndic de divers questionnements sur la gestion du contrat de chauffage du 28 juillet 2005 et de son avenant du 31 octobre 2006 et notamment sur l’absence de mandat et d’approbation par l’assemblée générale du 1^er juin 2005 quant à l’exécution de prestations P4 par la société Elyo ;

Lors de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 26 mai 2009 (p. 18-19), les copropriétaires ont donné mandat au syndic pour engager une procédure judiciaire à l’encontre de l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes « compte tenu des fautes, commises par ce dernier sur le dossier facturation d’honoraires portant sur les travaux d’ascenseurs et compte tenu des fautes commises par ce dernier résultant des conditions de signature hors décision d’assemblée générale d’un contrat de chauffage P4 avec la société ELYO » ;

Le 9 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Cabinet Deslandes en responsabilité contractuelle en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété pour avoir commis des fautes dans l’exécution de son mandat au cours des années 2005 et 2006 consistant dans :

— la conclusion d’un contrat avec la société Elyo le 28 juillet 2005 et d’un avenant le 31 octobre 2006 excédent les termes de l’autorisation qui lui avait été donnée par la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 ;

— la facturation abusive d’honoraires pour le suivi des travaux de rénovation des ascenseurs en exécution du vote de l’assemblée générale du 1^er juin 2006 ;

Il résulte de ces éléments que la copropriété n’a pas pu avoir connaissance des agissements de son

ancien syndic, la société Cabinet Deslandes, avant que son nouveau syndic, la société Cabinet Loiselet Daigremont, ne puisse procéder à un examen détaillé des comptes de la copropriété relatifs tant à l’exécution du contrat du 28 juillet 2005 et de son avenant du 31 octobre 2006 qu’à la facturation des honoraires pour le suivi des travaux de rénovation des ascenseurs en exécution du vote de l’assemblée générale du 1^er juin 2006;

Compte tenu du remplacement du syndic à compter du 20 mai 2008 et qu’il n’est pas justifié par l’ancien syndic de la date de remise de l’ensemble des comptes de la copropriété au nouveau syndic, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires n’a pas pu avoir connaissance d’éventuelles fautes commises par l’ancien syndic avant le 13 janvier 2009, date de la première lettre du nouveau syndic s’interrogeant sur la gestion de la copropriété par son prédécesseur ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires en responsabilité dirigée à l’encontre de son ancien syndic, la société Cabinet Deslandes ;

Sur la responsabilité de l’ancien syndic de la copropriété

Selon l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de la copropriété est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale';

• Sur la facturation des honoraires par la société Cabinet Deslandes pour le suivi des travaux de rénovation des ascenseurs

Il ressort de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 20 mai 2008 (p. 3) que les copropriétaires n’ont pas donné quitus à l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes, pour sa gestion de la copropriété en 2007/2008 (pièce n° 1 de l’appelant) ;

Dans le courant de l’année 2006, des travaux de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs pour un budget maximal de 473 690 euros ont été votés lors de l’assemblée générale du 1^er juin 2006 qui fixait les honoraires du syndic pour le suivi des travaux à la somme de 15 102,87 euros (pièce n° 4 de l’appelant) ;

Il ressort de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2009 portant information sur les travaux de rénovation des ascenseurs (pièce n° 8 de l’appelant) que la consultation auprès des différents prestataires a été initiée par le nouveau syndic, la société Loiselet et Daigrement, qui a alors défini un cahier des charges relatif à ce marché;

Il est établi que les travaux de rénovation et de mise en conformité des ascenseurs ont, en réalité, débuté le 14 avril 2009, soit postérieurement à la cessation de ses fonctions de syndic par la société Cabinet Deslandes survenue le 20 mai 2008, de sorte que cette société, qui n’a pu assurer le suivi de travaux qui n’avaient pas encore commencé au jour de son départ, devait restituer au syndicat les acomptes d’honoraires déjà perçus d’un montant total de 15 102, 88 euros (soit 8 x 1 887, 86 euros) ;

Faute d’avoir remboursé le syndicat du montant de cette somme, l’ancien syndic, la société Cabinet Deslandes, a engagé sa responsabilité contractuelle envers le syndicat ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la société Cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 102, 87 euros au titre du suivi des travaux de rénovation des ascenseurs non effectué ;

• Sur les conditions de conclusion du contrat du 28 juillet 2005 et de son avenant du 31 octobre 2006

Il a déjà été dit plus haut que la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 (pièce n° 21 du syndicat) prévoyait (p. 18) que les copropriétaires ont « donné mandat au conseil syndical afin de négocier et de signer conjointement avec le syndic, le contrat » d’exploitation des installations de chauffage devant porter uniquement sur des prestations de type P1 (fourniture d’énergie), P2 (conduite et entretien courant) et P3 (garantie totale); cette autorisation ne stipulait pas la conclusion d’un contrat portant sur des prestations de type P4 (financement de gros travaux de rénovation ou de mise en conformité) ;

Le 28 juillet 2005, la société Cabinet Deslandes a cependant signé avec la société Elyo un contrat d’exploitation des installations de chauffage P1 à P3, comprenant une « redevance travaux P4 » (pièce n° 4 du syndicat), au sein de la copropriété en exécution de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 (pièce n° 21 du syndicat), laquelle prévoyait pourtant que les copropriétaires ont « donné mandat au conseil syndical afin de négocier et de signer conjointement ave le syndic, le contrat » devant porter uniquement sur des prestations P1, P2 et P3 ;

Il en résulte que l’objet de ce contrat outrepassait les termes de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005 quant aux prestations autorisées par cette assemblée (à savoir uniquement des prestations de type P 1 à P 3) ;

En outre, le 31 octobre 2006, un avenant à ce contrat d’exploitation des installations de chauffage a été signé entre la société Cabinet Deslandes et la société Elyo (pièce n° 5 du syndicat ; pièce n° 3 de l’appelant) ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en appel diverses factures de 2007 à 2014 (pièces n° 20 et 22 du syndicat) pour un montant total de 46 018, 49 euros qui correspondent à l’exécution de prestations de type P4 pourtant non autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Aussi, la société Cabinet Deslandes, qui a souscrit pour le compte du syndicat des copropriétaires des prestations de type P4 que l’assemblée générale avait expressement rejetée lors du vote de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 1^er juin 2005, a en excédant ses pouvoirs de mandataire, commis un manquement engageant sa responsabilité envers le syndicat à concurrence du préjudice subi par ce dernier d’un montant total de 46 018, 49 euros ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Cabinet Deslandes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46 018,49 euros pour avoir fautivement engagé le syndicat des copropriétaires au titre de prestations de type P4 pour la chaufferie de la copropriété ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Cabinet Deslandes, partie perdante, doivent être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Cabinet Deslandes ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société Cabinet Deslandes aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de "[…]", située […], la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT