R.G : 15/09628 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 17 novembre 2015

RG : 13/03265

ch n°3²

SARL LA SANAGA

C/

SCI DU 11 RUE Z A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 14 Mars 2017

APPELANTE :

La SARL LA SANAGA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

11 rue Z A

XXX

Représentée par la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

La SCI DU 11 RUE Z A ayant pour mandataire la REGIE CONSEIL AGIRA, SARL,, agissant poursuites et diligences de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège social

XXX

XXX

Représentée par la SELARL GRANGE LAFONTAINE VALENTI ANGOGNA – G.L.V.A., avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Septembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 14 Mars 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— B-C D, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, B-C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Par acte sous-seing privé du 17 juin 2002, la SCI 11 rue Z A a donné à bail commercial à la SARL le Will’s le local situé au 11 rue Z A à Lyon.

Le 2 novembre 2005, la SARL La Sanaga a été subrogée dans les droits et obligations du précédent preneur découlant de ce bail commercial. La SCI 11 rue Z A a été informée de cette subrogation le 8 novembre 2005.

Estimant que la SARL La Sanaga n’a pas respecté ses obligations contractuelles en effectuant une activité de restauration, la SCI 11 rue Z A, par courriers des 23 août 2010 et le 10 octobre 2010, l’a informée de l’interdiction d’effectuer l’activité de restauration.

Le 25 octobre 2011, la SCI 11 rue Z A a accepté le renouvellement de ce bail.

Constatant que l’activité de restauration continuait, la SCI 11 rue Z A a fait délivrer en date du 8 février 2012 au preneur un commandement rappelant le respect nécessaire des clauses du bail.

Estimant que malgré ces avertissements la SARL La Sanaga a continué à exercer cette activité de restauration, par acte d’huissier en date du 6 mars 2013, la SCI 11 rue Z A l’a fait assigner sur le fondement de l’article L145-41 et L143-2 du code de commerce.

Par jugement du 17 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— prononcé la résiliation du bail commercial renouvelé le 25 octobre 2011 en raison de la violation par la SARL La Sanaga de son obligation de respecter la destination des lieux ;

— ordonné à la SARL La Sanaga et à tous occupants de son chef de quitter les lieux dans les deux mois à la signification de la présente décision, sous peine d’expulsion par la force publique ;

— condamné la SARL La Sanaga à payer à la SCI la somme de :

*2 706,60 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradations de l’évacuation des eaux usées ;

*une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer initialement prévu au contrat de bail, et cela à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la SARL La Sanaga à payer à la SCI la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SARL La Sanaga de ses demandes à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de mise éventuelle sous séquestre des marchandises et objets laissés dans les lieux par la SARL La Sanaga ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné la SARL La Sanaga aux entiers dépens.

Par acte du 18 décembre 2015, la SARL La Sanaga a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SCI 11 rue Z A.

Dans ses dernières conclusions notifiées en date du 1^er mars 2016, elle conclut en la réformation du jugement et demande à la cour de :

— dire et juger que l’activité de petite restauration telle qu’exercée dans les locaux était conforme aux stipulations du bail ;

— constater que la SCI 11 rue Z A ne démontre en aucune mesure qu’elle aurait vendu à sa clientèle des plats de restaurations, ni rapide ni classique postérieurement à avril 2012 ;

— constater qu’il n’y a pas eu de violation des clauses prévues à son bail commercial ;

— dire et juger qu’il n’y avait lieu à résiliation judiciaire du bail ;

— infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Lyon en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail ;

— condamner la SCI 11 rue Z A au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir :

— que son objet social comme il en résulte de son inscription au registre du commerce et des sociétés est «bar, café, traiteur, pizzéria, glacier, à titre accessoire petite restauration, vente à emporter» ; que la SCI 11 rue Z A à qui l’extrait K-bis avait été communiqué pour la conclusion du bail, avait été en mesure de s’interroger sur les activités qu’elle allait pratiquer dans les locaux et sur leurs compatibilités avec les installations prévues dans le local ;

— qu’avant de contracter elle s’était informée auprès de la Régie Conseil Agira, mandatée par la SCI 11 rue Z A de la possibilité d’exercer son activité de petite restauration ; que la Régie Conseil Agira lui avait indiqué que la Sarl Le Will’s exerçait une activité de bar, café et petite restauration ; qu’il aurait été très facile pour la régie de préciser à ce moment qu’en aucun cas ne pouvait être autorisé l’exercice d’une restauration rapide ;

— que la despécialisation de la destination des lieux est difficilement retenue lorsqu’il se déduit du renouvellement du bail sans condition alors que le bailleur connaissait l’activité pratiquée et ne s’y est pas opposé ; que la SCI 11 rue Z A a donc autorisé l’activité de petite restauration dont elle avait connaissance ;

— que les termes «bar, café et petite restauration» expriment des activités complémentaires ; que l’article L145-47 du code de commerce prévoit que le preneur d’un bail commercial peut le déspécialiser partiellement en lui adjoignant une activité connexe ou complémentaire à son activité principale sous la seule réserve d’en faire notification à son bailleur ; que cette permission légale est reprise dans le contrat de bail à son article «destination des lieux» ;

— que l’activité de petite restauration, même faisant emploi d’huile, est bien une activité connexe ou complémentaire à celle de café-bar, de sorte qu’elle n’a pas modifié la destination des lieux ; que la sommation interpellative du 7 décembre 2011 ne mentionne aucun élément permettant de penser qu’une activité de restauration traditionnelle était nécessairement pratiquée à cette date ;

— que pour preuve de sa bonne foi, elle a proposé dans son courrier en date du 25 avril 2012, de dédommager la copropriété des travaux de curage d’égout qui avait dû être effectués sur l’immeuble et d’installer un récupérateur de graisse ;

— que depuis le 25 avril 2012 toute activité de restauration a été stoppée afin de se conformer à la lecteur du bail qu’en fait la SCI 11 rue Z A ; qu’il est constant que M^e Y, huissier de justice, ayant établi plusieurs procès-verbaux n’a absolument pas constaté la poursuite de l’activité reprochée au preneur ; que la clause résolutoire n’a donc jamais été acquise pour la SCI 11 rue Z A ;

— qu’elle a décidée de revendre son fonds ; qu’il est nécessaire de maintenir le droit au bail car la résiliation du bail commercial impliquerait l’arrêt de toute transaction avec les acquéreurs potentiels et aboutirait à la perte totale de son patrimoine.

Dans ses dernières conclusions notifiées en date du 12 avril 2016, la SCI 11 rue Z A conclut en la confirmation du jugement et demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 17 novembre 2015 ;

— condamner la SARL La Sanaga à payer une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner la SARL La Sanaga aux entiers dépens ;

Elle fait valoir :

— que le bail ne fait mention ni d’une activité de petite restauration, ni de celle de restauration rapide ; que le bail indique uniquement une activité de café et interdit toute autre activité ;

— que la SARL La Sanaga exerce une activité de restauration et non pas une activité de petite restauration, ni même de restauration rapide et qu’il n’y a pas lieu d’évoquer une activité connexe ou complémentaire à celle de café ; qu’une activité de petite restauration ou de restauration rapide n’implique pas des plats cuisinés et préparés sur place ; que lorsque l’huissier de justice s’est rendu sur les lieux le 7 décembre 2011, M^me X a dressé une liste non exhaustive des plats proposés à la clientèle «volailles ' poissons braisés '» ; qu’il est indéniable que le fait de servir et de préparer des plats chauds ne relève pas de la définition traditionnelle d’une activité de restauration rapide ;

— que si on se réfère à l’article L145-47 du code de commerce, la SARL La Sanaga n’a pas satisfait à son obligation de faire connaitre son intention au propriétaire, par acte extrajudiciaire d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ;

— que même si l’extrait K-bis d’une société prévoit une activité de petite restauration, le bail commercial et notamment la clause de destination prévalent ;

— que la simple connaissance par le bailleur du changement de destinations sans autorisation, opéré par le locataire, est insuffisante à caractériser une renonciation de sa part à s’en prévaloir pour faire prononcer la résiliation ; qu’aucun avenant n’a été rédigé ;

— que les désordres constatés dans l’immeuble sont intervenues après la demande de renouvellement du bail et que le 25 octobre 2011, le bailleur acceptait le renouvellement du bail sans avoir connaissance que la Sarl La Sanaga continuait d’exercer une activité contraire au bail commercial ;

— que malgré la LRAR du 23 août 2010, la sommation interpellative du 7 décembre 2011 et le commandement de respecter les clauses du bail du 8 février 2012, la SARL La Sanaga a continué d’exploiter l’activité de restauration au mépris des clauses du bail ;

— que M^me X a interdit l’accès dans les lieux à l’huissier de Justice, M^e Y, intervenu sur place le 6 novembre 2012, au motif qu’elle devait au préalable prendre contact avec son avocate ;

— que le fait pour la SARL La Sanaga de ne pas trouver d’acquéreur est lié au manque de diligence de sa gérante et certainement pas à la procédure en cours ;

— qu’elle a subi des troubles suite à l’activité de restauration ; qu’un plombier a dû intervenir deux fois pour déboucher l’évacuation de la cour obstruée par des eaux grasses ; que la copropriété a dû régler la somme de 2 706,60 euros ; que la SARL La Sanaga s’est contentée de proposer de régler, sans pour autant se garder de procéder au règlement.

MOTIFS

Le bail commercial liant les parties a été conclu à destination de 'fonds de café’ à l’exclusion de toute autre destination ainsi qu’il ressort de la mention stipulée au bail 'destination exclusive de fonds de café'.

Le bail commercial ne prévoit donc pas d’activité de petite restauration ou de restauration rapide, peu important que ces activités aient été mentionnées par le preneur lors de son inscription au registre du commerce.

De surcroît, M^me X, gérante de la société La Sanaga, entendue sur sommation interpellative du 7 décembre 2011, n’a pas déclaré exercer une activité de petite restauration ou de restauration rapide mais a bien reconnu qu’elle exercait dans les lieux loués une activité de restauration depuis trois ans. La réalité de cette activité est, en outre, confirmée par l’emploi d’une personne aux fins de préparer des plats cuisinés, la mise en place de tables dressées dans les locaux ainsi que par les réponses de la gérante à l’huissier le 6 décembre 2011 dressant la liste des plats servis à la clientèle, volailles poissons braisés, plats en sauce avec accompagnements divers de légumes en friture, ne relevant pas d’une activité de petite restauration ou de restauration rapide.

En toute hypothèse, la société La Sanaga ne prouve pas avoir satisfait aux obligations rappelées au bail en application de l’article L.145-47 du code de commerce de faire connaître à la bailleresse par acte extra-judiciaire son intention d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

La simple connaissance par la société bailleresse du changement de destination sans autorisation est insuffisante à caractériser une renonciation non équivoque de la part de la bailleresse à s’en prévaloir au titre de la résiliation du bail pour manquement à la clause de destination contractuelle des lieux loués.

Si la société locataire a formé une demande de renouvellement du bail par acte d’huissier le 29 septembre 2011, le mandataire de la bailleresse a répondu le 25 octobre 2011 en indiquant que le bail pourrait être renouvelé à la date du 1^er avril 2012, mais il ressort du débat et des pièces produites que des désordres dans l’immeuble suite au rejet des graisses de la cuisine de la société La Sanaga ont été constatés le 8 février 2012, avant la date d’échéance du renouvellement et ont donné lieu à une intervention pour déboucher l’évacuation de l’immeuble, facturée en date du 6 décembre 2011.

Il ne peut donc être retenu que la bailleresse ait consenti au renouvellement en renonçant à se prévaloir d’une violation de la clause de destination contractuelle ou en ayant accepté une adjonction d’activités.

Le constat d’huissier du 22 février 2012 démontre que la société La Sanaga exerçait toujours dans les lieux une activité de restauration.

Il est ainsi établi que la société La Sanaga n’a pas respecté la destination contractuelle des lieux donnés à bail et a persisté dans cette infraction malgré plusieurs rappels et mises en demeure formellement adressés par la bailleresse, l’activité exercée ayant eu des conséquences préjudiciables concernant l’immeuble.

Le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a retenu que la violation du contrat de bail présentait un caractère de gravité tel que la résiliation du bail devait être prononcée.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Sanaga et la condamne à payer à la SCI du 11 rue Z A la somme supplémentaire de 1 000 euros,

Condamne la société La Sanaga aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par ceux des mandataires des parties qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE