R.G : 15/07313 Décision du

Tribunal de Grande Instance de XXX

Au fond

du 26 mars 2015

RG : 13/00436

ch civile

A

S.A.R.L. BUTHY

C/

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 07 Février 2017 APPELANTES :

M^me Z A épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Christophe OHMER, PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. BUTHY, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis

XXX

XXX

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Christophe OHMER, PBO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

XXX, en liquidation judiciaire

XXX

69400 VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Représentée par M^e Béatrice DIJEAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

INTERVENANT VOLONTAIRE :

SELARL F G, mandataires judiciaires, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société ACCESSOIREMENT VOTRE SARL, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de VILLEFRANCHE SUR SAONE du 16 juin 2016.

XXX

XXX

Représentée par M^e Béatrice DIJEAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

******

Date de clôture de l’instruction : 13 Décembre 2016 à l’ouverture des débats

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Décembre 2016

Date de mise à disposition : 07 Février 2017

Audience tenue par J-K L, faisant fonction de président et Michel FICAGNA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier

A l’audience, J-K L a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— J-K L, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par J-K L, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Accessoirement Vôtre, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, exploite un fonds de commerce au détail d’habillement et accessoires.

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 1994, Madame Z X a donné à bail des locaux commerciaux sis 400 et XXX à Villefranche-sur-Saône à la SARL Buthy, ayant pour gérant Monsieur H X, son époux. Depuis le 1^er juillet 2006, le bail liant les parties est un bail commercial.

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 2000, la société Buthy a sous-loué à la SARL Accessoirement Vôtre ces locaux commerciaux à compter du 1^er juillet 2000 jusqu’au 31 mai 2002 pour un loyer mensuel de 8 500 Francs HT et hors charges.

Sept contrats de sous-location ont ensuite été successivement conclus entre la SARL Buthy et la SARL Accessoirement Votre.

Par acte en date du 2 janvier 2012, un septième bail dérogatoire a été conclu entre ces parties à compter du 15 janvier 2012 au 14 décembre 2013 pour un loyer mensuel de 1.885 € HT et hors charges.

Par acte du 12 avril 2013, la société Accessoirement vôtre a assigné la société Buthy et M^me X devant le tribunal de grande instance de Villefranche sur Saône aux fins de condamnation sous astreinte à régulariser un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 15 février 2010 moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros hors taxes et charges.

Par jugement du 26 mars 2015, le tribunal a dit que le bail conclu le 1^er février 2010 entre les parties avant l’expiration du bail dérogatoire précédent à l’issue duquel le preneur a été laissé en possession est soumis au statut des baux commerciaux et avant dire droit, a ordonné une expertise afin de donner un avis sur la valeur locative des locaux commerciaux.

La société Buthy et M^me X ont relevé appel.

Par jugement du tribunal de commerce de Villefranche sur Saône du 16 juin 2016, la société Accessoire Votre a été placée en liquidation judiciaire avec désignation de la Selarl F G, mandataires judiciaires, en qualité de liquidateur judiciaire.

La selarl Alliances G est intervenue volontairement dans l’instance en qualité de liquidateur judiciaire de la société Accessoirement Votre.

Par ordonnance du 21 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture pour recevoir l’intervention volontaire de la selarl F G en qualité de liquidateur judiciaire de la société Accessoirement Votre.

La société Buthy et M^me X ont relevé appel et demandent à la cour de dire et juger irrecevables et à tout le moins mal fondées les demandes du mandataire judiciaire de la société Accessoirement Vôtre, de débouter l’intimée de ses demandes, de fixer la créance de la société Buthy au passif privilégié de la liquidation judiciaire de la société Accessoirement Vôtre pour la somme de 58 838,40 euros et à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Buthy et de M^me X qui sera tirée en frais privilégies de procédure collective ainsi que les dépens.

La société Buthy et M^me X font valoir:

— que la société a régularisé le 7 juin 2002, à l’issue du premier bail de courte durée, un nouveau bail de courte durée portant renonciation expresse à l’application du statut des baux commerciaux,

— que cette renonciation est bien intervenue postérieurement à l’acquisition du droit à bénéficier de l’application du statut des baux commerciaux et constitue une renonciation univoque,

— que cette situation s’est poursuivie pour les autres baux de courte durée du fait de la renonciation en toute connaissance de cause à chaque échéance au bénéfice du statut des baux commerciaux alors que l’intimée avait acquis un droit au bénéfice du statut,

— que contrairement à l’appréciation du tribunal, la renonciation de la société Accessoirement Vôtre a toujours été effectuée postérieurement à une autre période,

— qu’ainsi, la dernière renonciation en date de janvier 2012 vaut pour l’intégralité de la location,

— que la demande de bénéfice du statut des baux commerciaux n’est justifiée que par les difficultés que la société Accessoirement Vôtre a rencontrées lors d’une demande de crédit,

— qu’à titre subsidiaire, en cas d’application du statut, le tribunal ne pouvait statuer sur le fondement de l’article R.145-23 du code de commerce en désignant un expert pour rechercher la valeur locative dès lors que cette question ne pouvait relever que de la compétence exclusive du président du tribunal en tant que juge des loyers ou juge des baux commerciaux,

— qu’en outre, en cas d’application du statut des baux commerciaux, des conditions autres que celles résultant de l’accord antérieur des parties ne peuvent être appliquées de sorte que le loyer minoré ne peut être unilatéralement imposé par la société locataire,

— qu’en tout état de cause, cette question n’a plus d’intérêt à être soulevée par le liquidateur dès lors qu’il est dessaisi pour avoir résilié la convention litigieuse,

— que le tribunal a commis un déni de justice en réservant les autres demandes alors que la société Buthy est, en l’absence de règlement de la société Accessoirement Vôtre, actuellement créancière d’un arriéré locatif d’un montant de 56 190,72 euros au 1^er décembre 2015 à parfaire,

— que la société a cessé tout règlement dans une volonté de nuire ayant pour conséquence de les mettre dans une situation particulièrement difficile.

La selarl F G demande à la cour de déclarer recevable son intervention volontaire, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société Buthy et M^me X de l’intégralité de leurs demandes et de condamner la société Buthy à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient:

— qu’à la date du 1^er février 2010, elle n’avait pas acquis le droit au bénéfice de la propriété commerciale dans la mesure où le bail conclu pour une durée du 15 mars 2008 au 14 février 2010 n’était pas venu à expiration,

— que la renonciation au statut des baux commerciaux est ainsi intervenue avant l’expiration de la durée du bail en cours pour les deux derniers baux,

— que la société Accessoirement Votre n’a donc pu renoncer valablement à un droit non encore acquis,

— qu’ainsi, en l’absence de renonciation valable et compte tenu du maintien dans les lieux avec l’accord de la société Buthy, le tribunal a jugé à bon droit que la société était fondée à revendiquer le statut des baux commerciaux,

— qu’à la suite d’un bail dérogatoire, le loyer du nouveau bail doit correspondre, à défaut d’accord entre les parties, à la valeur locative,

— que la société a justifié des loyers existants à proximité,

— que la société Buthy et M^me X ont alors contesté le loyer proposé et ont sollicité une mesure d’expertise qu’ils ne peuvent contester en appel,

— que selon l’article R.145-23 du code de commerce, le tribunal était bien compétent pour statuer à titre accessoire sur la contestation du prix du loyer,

— qu’aucune pièce ne vient justifier la demande en paiement d’arriérés locatifs ne faisant que démontrer l’inadéquation des loyers à la valeur locative effective du bien.

MOTIFS

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la selarl F G en qualité de liquidateur judiciaire de la société Accessoirement Votre.

La Selarl es qualité dispose d’un intérêt à agir dès lors que la question litigieuse de l’application du statut des baux commerciaux à compter du 15 février 2010 peut avoir pour conséquence la fixation du nouveau loyer à compter de la même date et l’existence d’un compte entre les parties.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, alors applicable, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Il ressort de ces dispositions qu’en cas de dépassement d’un bail dérogatoire ou de baux dérogatoires successifs au-delà de deux ans, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, sauf renonciation non équivoque des parties à se prévaloir du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, chacun des sept baux de courte durée successifs liant les parties comporte une mention relative à la renonciation expresse au statut des baux commerciaux dans les termes suivants: « après échanges de vues, les parties ont décidé d’un commun accord d’établir un nouveau bail de sous-location de courte durée qui demeurera exclu du champ d’application des dispositions réglementaires et législatives régissant le statut des baux commerciaux, Madame B C représentant la SARL Accessoirement Votre, déclarant expressément renoncer au statut des baux commerciaux, Les parties entendent donc déroger aux dispositions du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 et conclure un bail de sous- location de courte durée.» Les différents baux mentionnent donc expressément qu’il s’agit de baux à loyer dérogatoires au statut des baux commerciaux. La volonté réelle des parties de déroger au statut des baux commerciaux apparaît clairement.

La société Accessoirement Votre représentée par son liquidateur judiciaire fait cependant valoir à juste titre qu’à la date du 1^er février 2010, lorsqu’elle a renoncé expressément au statut des baux commerciaux, aucun droit au bénéfice de la propriété commerciale n’était acquis à cette date, dans la mesure où le bail n’était pas venu à expiration.

En effet, selon la convention des parties, le cinquième bail de courte durée dérogatoire expirait le 14 février 2010.

La renonciation de M^me B C représentant la SARL Accessoirement Votre au bénéfice des baux commerciaux le 1^er février 2010 est donc bien intervenue antérieurement à l’expiration du bail dérogatoire.

Cette dernière ne pouvait valablement renoncer à un droit qu’elle n’avait pas encore acquis. Le nouveau bail aurait dû être conclu après l’expiration du précédent.

Il est rappelé que les dispositions relatives aux baux commerciaux sont des dispositions d’ordre public.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail conclu le 1^er février 2010 entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, avant l’expiration du bail dérogatoire précédent, à l’issue duquel le preneur avait été laissé en possession, est soumis au statut des baux commerciaux.

Les dispositions relatives à l’expertise, qui avait été sollicitée par les appelantes, doivent également être confirmées.

En effet, en application de l’article R.145-23 alinéa 2 du code de commerce, le tribunal, qui était saisi de la contestation relative à l’application du statut, pouvait accessoirement se prononcer sur la contestation relative au prix du loyer en ordonnant avant dire droit une expertise.

La demande relative à la fixation de la créance de loyers doit être réservée dans l’attente du résultat de l’expertise qui permettra de faire le compte entre les parties ainsi que l’a admis le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire et les demandes de la selarl F G en qualité de liquidateur judiciaire de la société Accessoirement Votre,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Buthy et M^me X à payer à la Selarl F G en qualité de liquidateur judiciaire de la société Accessoirement Votre une indemnité de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

Condamne la société Buthy et M^me X aux dépens d’appel. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE