N° RG 17/06962 -

N° Portalis DBVX-V-B7B-LIYG

Décision du

Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE

Au fond du 30 août 2017

RG : 17/01283

Z D

C/

X E

Y F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 29 Octobre 2019

APPELANT :

M. D Z

né le […] à […]

SAUVAGNEUX

[…]

Représenté par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant Maître URCISSIN Julie, avocat au barreau de ROANNE

INTIMES :

M. E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e D MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

M^me F Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e D MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Octobre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 Septembre 2019

Date de mise à disposition : 29 Octobre 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— G H, président

— Dominique DEFRASNE, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Sylvie NICOT, greffier

A l’audience, G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par G H, président, et par Clémentine HERBIN, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte authentique du 15 Avril 2014, Monsieur D Z a vendu un appartement de 84 m² sis […] sur Loire (42) à Monsieur X et Madame Y, moyennant un prix de 74'000 euros.

Monsieur Z avait acquis l’immeuble entier et avait procédé à sa réhabilitation avant de le vendre par lots, notamment à Monsieur X et Madame Y.

Après leur entrée dans les lieux Monsieur X et Madame Y se sont plaints à leur vendeur de nombreux désordres et notamment’des désordres suivants :

' Défaut de joint arrière derrière la baignoire du niveau inférieur avec écoulements d’eau le long du mur,

' Humidité importante dans la salle de douche du niveau inférieur,

' Instabilité de l’escalier de communication des niveaux.

Ils ont alors fait appel à leur assurance de protection juridique qui a organisé une expertise amiable confiée au cabinet SAURET qui constatait ces désordres.

Par la suite, Monsieur X et Madame Y évoquaient d’autres désordres:

' Détérioration de la peinture de la façade,

' Infiltration d’eau dans la buanderie,

' Joints de la cuisine qui s’effritent,

' Aération de la salle de bain non raccordée.

Ils saisissaient alors le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Saint-Etienne.

Madame le Président du tribunal de grande instance a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur I A selon une ordonnance du 10 septembre 2015.

Monsieur J B, désigné pour remplacer Monsieur A a déposé son rapport le 16 décembre 2016 dans lequel il constate que Monsieur Z a réalisé des travaux dans l’appartement ayant conduit à de nombreuses non conformités ainsi que des dangerosités avérées.

L’expert a chiffré le montant des travaux nécessaires pour les travaux de reprise à la somme de 28 900 euros HT, outre 3 800 euros au titre des frais de relocation et de déménagement.

Monsieur X et Madame Y ont donc assigné Monsieur Z devant le tribunal de grande instance de Saint-Etienne pour le voir condamner à leur payer:

' la somme de 28'900 euros HT au titre des travaux de reprise,

' la somme de 3'800 euros au titre des frais de relocation et déménagement,

' celle de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 août 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a:

' condamné Monsieur Z à payer à Monsieur X et Madame Y la somme de 22'300 euros HT augmentée de la TVA en vigueur au jour du jugement et la somme de 3'800 euros,

' rejeté le surplus des demandes,

' condamné Monsieur Z aux dépens qui comprendront les frais d’expertise de Monsieur B et qui pourront être recouvrés par Maître MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT ROCHER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' condamné Monsieur Z à payer à Monsieur X et Madame Y la somme de 4'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que les travaux de modification et d’aménagement réalisés par Monsieur Z étaient assimilables à la construction d’un ouvrage, de sorte que les acquéreurs bénéficiaient de la garantie décennale prévue par l’article 1792 du code civil, et qu’en tout état de cause en tant que constructeur Monsieur Z devait être assimilé au vendeur professionnel tenu d’avoir connaissance des vices même cachés affectant l’immeuble vendu.

Le tribunal a considéré que rendaient l’appartement impropre à sa destination la dangerosité de l’escalier qui est instable, l’humidité du rez-de-chaussée et le défaut d’aération résultant de l’absence de travaux de ventilation, de protection contre l’humidité et d’isolation, et les plâtres de la cuisine qui se désolidarisent.

Il relève en revanche que le défaut de positionnement de la baignoire et l’absence de trappe de visite ne sont pas des défauts cachés et leur degré de gravité n’est pas suffisant pour retenir la responsabilité décennale de Monsieur Z, que l’acquéreur avait déclaré faire son affaire personnelle des anomalies du réseau électrique, et que les défauts affectant la peinture de la façade relevaient de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Enfin le poste de travaux préconisés par l’expert relatif aux études préalables, diagnostics, protections initiales et repliements apparait inutile et ne sera pas retenu.

Par déclaration d’appel du 6 Octobre 2017 Monsieur Z a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur Z demande à la cour de:

' infirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions,

' dire et juger que les travaux réalisés par Monsieur Z ont consisté en des travaux de rénovation et d’aménagements intérieurs de l’appartement vendu,

' dire et juger que ces travaux ne sauraient être qualifiés de travaux de construction d’un ouvrage de sorte qu’ils ne sauraient relever des garanties légales issues des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

' dire et juger que les défauts critiqués sur le bien immobilier ne sauraient être constitutifs de vices cachés étant non seulement apparents et ne remplissant pas le critère de gravité exigé pour mobiliser la garantie de l’article 1641 du code civil,

' débouter Madame Y et Monsieur X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, dans le cas où la responsabilité de Monsieur Z devait être engagée:

' limiter souverainement le montant des travaux mis à sa charge,

En toute hypothèse:

' condamner Madame Y et Monsieur X à verser à Monsieur Z la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner Madame Y et Monsieur X aux entiers dépens de la présente instance dont distraction faite au profit de Maître Jean-Louis Z, avocat sur son affirmation de droit.

Monsieur Z soutient à l’appui de son appel que':

— le tribunal de grande instance de Saint-Etienne n’a pas pris position quant au fondement de la responsabilité retenue, invoquant tour à tour la responsabilité décennale et la garantie des vices cachés, alors que la responsabilité décennale est exclusive de toute autre responsabilité ou garantie de droit commun,

— les dispositions de l’article 1792 du code civil ne sont pas applicables dès lors que les travaux réalisés ne sont que de simples travaux de rénovation non assimilables à une construction, il n’a pas touché à la structure de l’immeuble,

— aucune autorisation n’était nécessaire pour le changement d’affectation des lots et les acquéreurs étaient parfaitement informés de cette situation,

— les désordres invoqués n’ont pas une nature décennale, ne sont aucunement susceptibles de rendre l’immeuble impropre à sa destination ou d’en diminuer l’usage,

— la garantie des vices cachées ne peut pas non plus être invoquée dès lors que tous les désordres étaient visibles et d’une gravité insuffisante pour mobiliser la garantie de l’article 1641 du code civil,

— l’escalier n’a jamais présenté de désordre préexistant à la vente, le défaut d’aération ne saurait être constitutif d’un vice caché,

— les consorts Y X ont acquis en toute connaissance de cause un appartement avec une baignoire dépourvue de joints et de trappe de visite avec présence de prise électrique à proximité,

— les travaux sur les joints de cuisine sont sans gravité et leur évaluation par l’expert est trop élevée,

— la somme de 8'000 euros pour traiter l’ensemble de l’humidité de l’appartement paraît excessive,

— la réparation des désordres affectant la façade de l’immeuble ne peut lui être imputée dès lors qu’elle nécessite une décision de la copropriété,

— Monsieur Z a été immatriculé comme marchand de bien du 2 juillet 2007 au 30 avril 2008 mais a cessé son activité à cette date il n’a donc nullement profité des avantages fiscaux liés à ce statut ce qui est précisé dans l’acte de vente,

— le montant des condamnations est disproportionné au regard du prix de vente de l’appartement, très en-deçà des prix du marché sur le secteur, reflétant ainsi les imperfections affectant le bien.

En réponse, Monsieur X et Madame Y concluent':

A titre principal:

' à la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Monsieur Z à la somme de 3'800 euros au titre des frais de relocation et de déménagement, à la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise,

' à la condamnation de Monsieur Z sur le fondement de l’article 1792 du code civil, à leur payer la somme de 28'300 euros HT suivant TVA en vigueur au titre des travaux de reprise.

A titre subsidiaire:

' à la condamnation de Monsieur Z sur le fondement de l’article 1641 du code civil, à leur

payer la somme de 28'300 euros HT suivant TVA en vigueur au titre des travaux de reprise,

Dans tous les cas:

' à la condamnation de Monsieur Z à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' à la condamnation de Monsieur Z aux entiers dépens de la présente instance d’appel, distraits au profit de Maître D MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocat sur son affirmation de droit qui sollicite le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que:

— les désordres retenus par l’expert sont d’une gravité suffisante pour rendre les installations impropres à leur destination': escalier, humidité importante de la buanderie-salle de douche du 1^er étage, défaut de position de la baignoire, défaut d’aération de la salle de bain du niveau inférieur, joint de raccord entre la cloison et le plafond de la cuisine,

— les travaux de reprises nécessaires pour résoudre ses désordres sont importants et ont été chiffrés par l’expert à la somme de 28'300 euros,

— Monsieur Z a reconnu avoir effectué des travaux de menuiserie intérieure, électricité, carrelage, plâtrerie, peinture, pose des meubles de cuisine,

— Monsieur Z a acheté l’immeuble entier sous le régime des marchands de biens, et a été immatriculé en cette qualité au registre du commerce et des sociétés,

— le changement d’affectation du garage en pièce à vivre ainsi que la création de pièces et redécoupage ne peuvent sérieusement être assimilés à des travaux intérieurs mais à la construction d’un ouvrage, Monsieur Z a donc la qualité de constructeur et doit à ses acquéreurs la garantie décennale,

— A titre subsidiaire, Monsieur Z doit la garantie des vices cachés en tant que vendeur professionnel,

— les travaux relatifs à la baignoire rentrent dans le cadre de la responsabilité décennale car le défaut de positionnement entraine des désordres d’ordre sécuritaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appelant reproche aux premiers juges d’avoir retenu la qualification d’ouvrage alors qu’il s’agissait selon lui de simples travaux de rénovation.

Les documents versés aux débats et notamment l’acte de vente du 15 avril 2014 entre les parties mais également l’acte de vente du 15 février 2008 par lequel M. Z a acquis l’intégralité de l’immeuble dans lequel se situent les lots vendus, l’arrêté d’opposition à une déclaration préalable du maire de Saint Just Saint Rambert en date du 6 mars 2014 établissent que M. Z a réuni les lots 1 et 7 en un nouveau lot 10, le lot 1 à l’origine qualifié de dépôt dans l’acte de 2008 et de stationnement dans l’arrêté d’opposition a été transformé en local d’habitation avec création d’un dégagement, d’une salle de bains et de deux chambres avec création d’un duplex avec l’appartement situé au-dessus, relié par un escalier intérieur qui n’existait pas.

Cette transformation s’est accompagnée notamment de travaux d’électricité pour le local transformé,

de la pose de plaques de plâtre dans la cuisine, de la fourniture et de la pose de meubles de cuisine, la pose des baies vitrées intérieures en bas, la plomberie sanitaire du rez-de-chaussée, de la pose d’ossature métallique pour cloisons intérieures, et de l’installation d’un chauffage électrique,

L’ampleur de ces travaux et le changement de destination ont justement été assimilés par les premiers juges à la construction d’un ouvrage.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, les premiers juges ont fondé leur condamnation sur la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil. S’ils ont rappelé que le vendeur professionnel pouvait être assimilé au vendeur professionnel tenu d’avoir connaissance des vices même cachés de l’immeuble, ils se sont fondés cependant sur l’article précité en relevant pour chacun des désordres retenus par eux l’impropriété à destination.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 1792-1, est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Tel est le cas de M. Z.

Les premiers juges ont mis en évidence par des motifs que la cour adopte l’impropriété à destination :

— de l’escalier de communication dont les hauteurs de marche varient, avec des rambarbes instables, rendant ainsi dangereuse son utilisation,

— de la buanderie salle de douche du 1^er étage qui présente une humidité très importante en l’absence de ventilation adaptée et d’isolation thermique des parois, avec une peinture non stable à l’humidité,

— de l’absence d’aération suffisante de la salle de bains du rez-de-chaussée,

— du défaut de joint de raccord entre la cloison et le plafond de la cuisine et du défaut de pose des plaques de plâtre ne permettant pas aux murs de supporter des éléments de cuisine,

Ces désordres non apparents au moment de la vente ne permettent pas une habitabilité normale de l’appartement.

C’est également à juste titre qu’ils ont écarté les désordres liés au défaut de positionnement de la baignoire et l’absence de traces de visite comme la proximité de la prise électrique dès lors que la pose d’un simple joint a permis l’utilisation de la baignoire. Ce désordre n’est pas susceptible de rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par les intimés à ce titre. Il en est de même pour ceux relatifs à l’électricité, l’acte de vente mentionnant au surplus que les acquéreurs faisaient leur affaire de personnelle du contenu du diagnostic électrique faisant état d’anomalies et annexé à l’acte de vente.

Aucune des parties ne conteste désormais que les désordres affectant la façade relèvent des parties communes et nécessitent d’attraire le syndicat des copropriétaires.

S’agissant du quantum des sommes allouées, les intimés reprochent aux premiers juges de ne pas leur avoir alloué le montant proposé par l’expert et notamment le poste études préalables, diagnostics préalables, protections initiales et repliements chiffré à 2 500 euros HT. Ce poste qui a été retenu par l’expert, apparaît nécessaire pour mener à bien la réalisation des travaux nécessaires à la réparation des désordres. Le jugement sera donc réformé en ce qu’il l’a rejeté.

Les intimés étaient également fondés à solliciter et à obtenir la somme de 3 800 euros au titre des frais de relogement et déménagement nécessaires pour la réalisation des travaux de réparation, ceux-ci ayant fait l’objet d’une juste évaluation tant en termes de temps que de quantum par l’expert.

C’est en vain que l’appelant invoque le prix d’achat du bien, les intimés étant fondés à obtenir réparation intégrale des désordres affectant leur bien.

Le jugement sera donc intégralement confirmé sauf à porter à la somme de 24'800 euros HT le montant de la condamnation principale.

L’équité commande d’allouer en cause d’appel une somme de 2 000 euros aux intimés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement critiqué sauf à porter à la somme de 24 800 euros HT le montant de la condamnation principale.

Y ajoutant,

Condamne M. D Z aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement à M. E X et M^me F Y d’une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code précité.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT