28/11/2018

ARRÊT N°405

N° RG 17/02946 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LVDF

ST/CO

Décision déférée du 04 Mai 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 15/02399

[…]

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

C/

X, E A

SARL […]

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTE

SAS MARIONNAUD LAFAYETTE

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine DUSAN de la SCP DUSAN-BOURRASSET-CERRI, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de Maître BANIDE Avocat au barreau de PARIS;

INTIMES

Monsieur X, E A

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant F.PENAVAYRE, Président S.TRUCHE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

F. PENAVAYRE, président

S. TRUCHE, conseiller

M. Y, conseiller

Greffier, lors des débats : C. OULIÉ

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par F. PENAVAYRE, président, et par C. OULIÉ, greffier de chambre.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé du 20 novembre 2012, Monsieur X A a donné à bail en renouvellement d’un bail précédent en date du 6 mars 78 à la SARL MARIONNAUD LAFAYETTE un local commercial situé à Toulouse 40 rue d’Alsace-Lorraine à l’angle de […], d’une

superficie d’environ 99 m² comprenant un local commercial situé au rez-de-chaussée et des locaux situés au sous-sol reliés par un escalier intérieur, pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 28 février 2006 et devant se terminer le 27 février 2015, destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce de négoce de produits de parfumerie, de beauté, de toilette, d’hygiène, vente de foulards, cravates, bijoux fantaisie, articles accessoires, institut de soins esthétiques, négoce de tous articles de mode et de bibeloterie à l’enseigne 'Marionnaud'.

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 38'136 € hors taxes et hors charges, outre indexation sur l’indice des loyers commerciaux à compter du 28 février 2012.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2014, le bailleur a donné congé à son locataire pour le 1^er avril 2015 en offrant de renouveler le bail moyennant un loyer annuel de 75'000 € hors taxes et hors charges.

Le juge des loyers commerciaux, saisi par acte du 4 juin 2015, a par jugement du 29 septembre 2015:

— dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 2015,

— fixé pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel à la somme de 49'582,49 euros hors taxes et hors charges par an,

— avant dire droit ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame Z.

L’expert a déposé son rapport le 26 septembre 2016. Sa conclusion est le suivante:

'le loyer acquitté avant renouvellement était de 49'422 € hors taxes hors charges par an.

En fonction de la variation de l’ILC son montant à la date du renouvellement et de 49'582,49 euros.

Dans l’hypothèse où le tribunal considérerait qu’il y a lieu de déplafonner le loyer, la valeur locative annuelle du local proposé à la date du 1^er avril 2015 est de 800 € x 69 m² =55'200 €'.

L’expert a pratiqué une majoration de 15 % sur la valeur locative de base de 700€, pour tenir compte « des clauses favorables du bail ».

Par acte authentique du 30 décembre 2016, Monsieur X A a cédé l’immeuble objet du bail à la SARL 40 rue d’Alsace-Lorraine, laquelle est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 4 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a:

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL 40 rue d’Alsace-Lorraine,

— rappelé que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er avril 2015,

— fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 55'200 € par an hors taxes et hors charges à compter du 1^er avril 2015,

— dit que la SARL MARIONNAUD LAFAYETTE doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyer à compter du 4 juin 2015 avec capitalisationdes intérêts par année entière à compter de cette date,

— laissé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, à la charge de la SARL 40 rue d’Alsace-Lorraine,

— condamné la SARL MARIONNAUD LAFAYETTE à payer à la SARL 40 rue d’Alsace-Lorraine la

somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration électronique du 24 mai 2017, la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE a relevé appel de cette décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures du 6 juin 2018 auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SAS MARIONNAUD LAFAYETTE demande à la cour au visa des dispositions des articles L 145-33, L 145-34, R 145-3 à R 145-8 du Code de Commerce, et des préconisations de la Charte de l’expertise en estimation immobilière permettant de procéder à la pondération des locaux en nature de boutique, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2015 à la somme annuelle HT/HC de 55.200 €, et statuant à nouveau:

— de fixer la valeur locative à la somme annuelle HT/HC de 45.045 €, montant inférieur au loyer plafonné, et de condamner en conséquence le bailleur à restituer les sommes réglées au titre de l’exécution provisoire de la décision frappée d’appel et le différentiel existant entre le loyer acquitté et le loyer réglé entre le 1^er avril 2015 et la décision entreprise.

— à titre subsidiaire, de fixer le loyer selon la règle du plafonnement à concurrence de la somme de 49.582,49 €.

— de débouter la SARL 40 RUE ALSACE LORRAINE et Monsieur A de leur appel incident et les y déclarer mal fondés,

— de dire que le loyer s’il se trouvait déplafonné ne serait exigible que dans les conditions de paliers prévues à l’article L 145-34 du code de commerce; – de condamner les intimés au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— de dire que les frais d’expertise resteront à la charge des intimés qui supporteront tous les dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir pour l’essentiel:

— que la pondération des locaux doit être ramenée à 65 m², (coefficient retenu pour l’angle, exiguité du RDC),

— que sur le prix unitaire de Madame Z de 700 € peuvent être appliquées deux majorations, chacune de 2%, qui seront compensées par un abattement de 5 % à raison des mises en conformité transférées contractuellement au preneur, et à défaut, de constater que la société 40 RUE ALSACE LORRAINE et Monsieur A se reconnaissent débiteurs de l’obligation de mise en conformité des locaux loués, notamment au regard de la réglementation accessibilité,

— que l’évolution de la commercialité n’a pas de caractère notable et qu’en particulier l’amélioration constatée des flux de chalandise sur un an et demi n’a pas compensé les effets négatifs des travaux rue Alsace Lorraine, lesquels se sont prolongés sur plus de trois ans.

Aux termes de ses dernières écritures du 8 janvier 2018 contenant appel incident, la SARL 40 rue d’Alsace-Lorraine demande à la cour au visa des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-23 du Code de commerce, de :

— débouter la société MARIONNAUD LAFAYETTE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité en lien avec le commerce considéré et prononcer le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

— l’infirmant sur la valeur locative retenue et statuant à nouveau, fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2015 au montant annuel de 60.306 euros HT et HC;

— condamner la société MARIONNAUD LAFAYETTE au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

Elle fait valoir pour l’essentiel:

— que sur la période du bail écoulé les facteurs locaux de commercialité ont évolué notablement et favorablement, que les pièces comptables produites par la société MARIONNAUD LAFAYETTE pour démontrer le contraire ne sont pas probantes,

— que la surface pondérée de 69m2 retenue par l’expert est du même ordre que celle retenue par Madame B, expert précédent, que du fait de sa situation en angle le commerce est parfaitement visible,

— que certaines valeurs de comparaison retenues par l’expert doivent être écartées, comme concernant d’autres catégories commerciales,

— que c’est à juste titre que l’expert a pris en compte des clauses favorables au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision déférée n’est pas critiquée en ce qu’elle a déclaré recevable l’intervention de la SARL 40 avenue d''Alsace Lorraine.

Sur la valeur locative

Au regard des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, le litige porte sur les éléments d’appréciation de la valeur locative qui suivent:

— les caractéristiques du local considéré,

— les obligations respectives des parties: autorisation de sous-location, autorisation d’effectuer des travaux sans que ceux-ci puissent être une cause de déplafonnement, clause relative au sort des améliorations en fin de jouissance,

— les facteurs locaux de commercialité,

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur les caractéristiques du local

L’expert retient, pour une surface de 106 mètres carrés dont 47 mètres carrés de sous sol, une surface pondérée arrondie de 69 mètres carrés, incluant:

— une zone d’angle de 14,14 mètres carrés, pondérée à 18,38 mètres carrés par application d’un coefficient de 1,30,

— une cage d’escalier de 7,80 mètres carrés, pondérée à 2,73 mètres carrés par application d’un coefficient de 0,35.

Cette surface est acceptée par le bailleur, mais contestée par le preneur sur ces deux points.

L’expertise de Madame B, ayant servi de base à la fixation du précédent loyer n’est pas produite, mais la société MARIONNAUD LAFAYETTE ne conteste pas que la surface pondérée alors retenue était de 71,26 mètres carrés. Elle observe que Madame Z a appliqué les préconisations de la Charte de l’expertise dans sa version d’octobre 2012, ce qui n’était pas le cas de Madame B.

S’agissant de l’angle, cette charte préconise un coefficient de 1,10 à 1,30.

Le commerce donne sur la rue d’Alsace-Lorraine sur une longueur de 3,5 mètres, et sur […] sur 8,5 mètres. Son entrée est matérialisée par un pan coupé à l’angle des deux rues, entre deux colonnes sous un fronton, le tout étant, comme le relève l’expert, particulièrement orné.

[…], située en centre ville de Toulouse, constitue selon l’expert historiquement le grand axe commercial emblématique de la ville, considéré comme l’emplacement n°1. Elle est entièrement piétonnière depuis 2013, alors qu’elle était lors de l’expertise de Madame B ouverte à la circulation.

Au vu des photographies, l’entrée est très visible lorsque l’on marche du Nord de cette artère vers sa partie centrale, soit Esquirol/capitole.

L’enseigne l’est également, que l’on vienne du Nord, du Sud, ou de […], ouverte à la circulation dans un sens, qui a également fait l’objet d’aménagements et qui relie la place du capitole à l’avenue Victor HUGO. La contrainte architecturale, s’agissant d’un bâtiment du XIXème de belle qualité, ne nuit pas à cette visibilité.

En considération de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a retenu la proposition de l’expert et pondéré l’angle à 1,30.

S’agissant de la cage d’escalier, aménagée en rayonnages sous 1,73 mètres carrés de plafond, qualifié d’espace réserve par l’expert, la charte préconise, pour une surface inférieure à 100 mètres carrés, un coefficient de 0,40 à 0,50. Ces surfaces ont une utilité et la pondération de 0,35 proposée par l’expert sera retenue.

Ainsi la cour retiendra une surface pondérée de 69 mètres carrés.

Sur les obligations respectives des parties

Le bail autorise la sous location, ce qui selon l’expert justifie une majoration de 5%.

La cour retiendra les explications de la société MARIONNAUD, selon laquelle d’une part les points de vente sont en exploitation directe, sans franchise ni location gérance, d’autre part, la petite taille du local exclut qu’une partie soit sous louée, et réduira cette majoration à 2%.

Par un avenant du 15 avril 1982, l’article 6 du bail selon lequel les travaux qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteraient en fin de bail la propriété de ce dernier, a été complété comme suit: ' Toutefois le bailleur devra payer au preneur lors de son départ, mais seulement en cas d’éviction ou de non renouvellement pour une cause non imputable au preneur, une indemnité correspondant au montant des travaux, diminué du montant de l’amortissement effectué conformément aux usages, compte tenu de la nature des améliorations ».

Cette clause selon l’expert justifie une majoration de 5%.

Cette clause manque de clarté, en effet, le calcul de l’indemnité principale d’éviction peut inclure les travaux réalisés, en outre les hypothèses de non-renouvellement non imputables au preneur, en dehors de l’éviction, restent à déterminer.

Il n’y a donc pas lieu à majoration du loyer de ce chef.

Lors de l’avenant de renouvellement du 20 novembre 2006 a été introduite dans le bail la clause suivante: '2.7 Autorisation de travaux – Le bailleur autorise expressément le preneur à effectuer tous travaux dans les locaux donnés à bail et notamment tous travaux de réhabilitation et de mise en conformité avec le concept du preneur.

Les travaux réalisés ne pourront être invoqués au soutien d’un motif de déplafonnement lors d’un quelconque des prochains renouvellements ».

Contrairement à ce que prétend la société MARIONNAUD, prendre en considération pour la fixation du montant du loyer, cette clause exhorbitante du droit commun, tant en ce qui concerne l’autorisation de travaux que l’absence de prise en compte pour le déplafonnement, ne revient pas à dénaturer l’intention des parties.

De même, la surface du local ne fait pas obstacle à la réalisation de travaux.

Cette clause justifie selon l’expert une majoration de 5% que la cour retiendra.

Enfin le bail contient une clause ainsi libellée: 'l’exploitation du commerce : en ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en conformité rigoureuse avec les prescriptions légales et administratives pouvant s’y rapporter'.

La société MARIONNAUD prétend que cette clause transfère au preneur les travaux nécessités par les dispositions légales et réglementaires, ce qui justifierait une minoration du loyer.

Cette clause ne concerne pas la conformité des locaux, mais de l’exploitation, et ne peut être interprétée comme transférant la charge des travaux de mise en conformité des locaux avec les prescriptions légales et administratives. La clause jouissance des lieux, que la société MARIONNAUD invoque précisément au soutien de ses prétentions, donne précisément des exemples de conformité de l’exploitation, s’agissant notamment des bruits et de l’hygiène.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R 145-6 du code de commerce: ' les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

Parmi les références retenues par l’expert, suscitent des réserves du preneur:

— KUONI (référence 4, page 19), le bail étant à effet de 2006,

— AU NOM DE LA ROSE (référence 5, page 19), le bail ayant été renouvelé au 1^er octobre 2007,

en raison de leur ancienneté, la réevaluation selon l’indice de la construction ne lui apparaissant pas correspondre à l’évolution des loyers. Il sera toutefois observé que la société MARIONNAUD ne conteste pas la fixation du loyer unitaire, avant correction à raison des clauses dérogatoires du bail, à 700€

Sont en outre contestées par le bailleur les références suivantes:

— LE CREDIT MUTUEL, en raison d’une part d’un défaut de majoration au regard de la surface, alors qu’un abattement a été pratiqué pour surface réduite pour 'LA DEGRIFFE DE L’HOMME', d’autre part de la date du bail, antérieure à la deuxième tranche de travaux de la rue,

— C, exploitant deux locaux contigüs (dont l’un objet d’une cession d’AU NOM DE LA ROSE), en raison de l’ancienneté de cette référence, soit octobre 2007, alors que la ligne B du métro venait juste d’entrer en service, de la réunion des deux locaux alors que le loyer du second local n’est pas connu, et du versement d’un important droit au bail, démontrant la faiblesse du loyer.

L’expert a retenu la référence AU NOM DE LA ROSE, dont le bail de 2006 concernait une surface pondérée de 54 mètres carrés, alors que ces locaux sont désormais exploités sous l’enseigne C qui bénéficie de deux baux distincts, 'avec versement de deux droits au bail dont 260 000€ pour AU NOM DE LA ROSE'.

En l’état du dossier, la cour ignore si ce droit au bail a été versé au bailleur ou au cédant, et la SARL 40 rue ALSACE LORRAINE soutient à juste titre que le seul loyer ne peut dans ces conditions être pris en compte. Au demeurant cette référence, effectivement ancienne et incomplète, puisque C a repris le bail d’AU NOM DE LA ROSE mais également un autre bail dont le loyer n’est pas connu, n’apparaît pas pertinente à ce jour. Il convient de l’écarter.

S’agissant du crédit mutuel, les locaux présentent une surface de 252,98 mètres carrés, et il est exact qu’aucune majoration n’a été opérée, alors que pour 'LA DEGRIFFE DE L’HOMME', d’une surface de 24 mètres carrés, l’expert a indiqué 'abattement pour surface réduite compensé par majoration avec transfert taxe foncière et situation défavorable'. Dès lors qu’il y a compensation, il y a eu abattement.

Il convient de même de compenser l’abattement que l’expert a appliqué pour bail tout commerce, avec l’avantage tiré de la surface, et de retenir un loyer pondéré de 642,65€.

Ainsi, en excluant la référence AU NOM DE LA ROSE, et en corrigeant la réfèrence CCM, le calcul effectué par l’expert, incluant la broche dorée, CCM et la DEGRIFFE, ressort à 723€.

Compte tenu de la majoration de 7% justifiée par les clauses favorables du bail, et des caractéristiques favorables de l’immeuble (caractère, situation), la cour, bien que par des motifs diffèrents, confirmera la décision déférée et dira que la valeur locative au mètre carré est de 800€, soit un loyer annuel de 55 200€.

Sur le déplafonnement

Selon l’article R 145-6 du code de commerce: « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modification que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. ».

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité depuis la fixation du loyer du bail expiré, permet d’exclure la règle du plafonnement édictée par l’article L145-34 4°du code de commerce et de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, à condition qu’elle ait objectivement un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur ou à tout le moins, soit susceptible d’avoir une incidence favorable sur son activité.

Il appartient à la SARL 40 avenue d''Alsace Lorraine, qui prétend au déplafonnement pour ce motif, de démontrer que les conditions en sont remplies.

A cet effet, est invoquée la mise en service, le 30 juin 2007, de la ligne B du métro toulousain, la piétonisation, le réaménagement de la rue Alsace Lorraine, et le réaménagement de […], étant rappelé que les locaux concernés se trouvent à l’angle de ces deux voies.

La SAS MARIONNAUD ne conteste pas ces modifications des facteurs locaux de commercialité mais considère que l’incidence directe, favorable et notable sur son commerce n’est pas démontrée.

Il sera rappelé que cette incidence doit être appréciée in abstracto, et non in concreto, de sorte que l’évolution non favorable du chiffre d’affaire de la SAS MARIONNAUD sur ce site, qu’elle la démontre ou non, ne saurait suffire à écarter le déplafonnement.

En l’espèce, l’expert retient que la transformation de la rue Alsace Lorraine en plateau piétonnier, après l’inauguration de la ligne B du métro, ont crée un effet dynamisant sur la commercialité, les clients pouvant faire du lèche vitrine dans un cadre agréable et sécurisé. Est retenue une fréquentation du secteur en hausse pendant le cours du bail, ce que démontrent les comptages effectués s’agissant du samedi, cette hausse étant toutefois partiellement compensée par une baisse de fréquentation en semaine.

Cette augmentation des passages piètonniers est en corrélation avec l’utilisation de la ligne B du métro terminée en 2007, offrant deux stations proches du local considéré, F G et D d’Arc, dont la fréquentation croît régulièrement comme le démontrent les documents produits par le bailleur.

Certes il y a eu une période de travaux de 3 ans en vue de pietonniser la voie, mais elle n’a pas interdit l’accès aux commerces, et à la date d’expiration du bail, elle était terminée depuis 2 ans, la chaussée étant rendue aux piétons.

Un commerce de parfumerie de renommée nationale comme Marionnaud, ne peut que bénéficier de la libre circulation de ces piétons.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu’était établie une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et qu’il y avait lieu à déplafonnement.

Le loyer sera en conséquence fixé au montant annuel de 55 200€.

Il sera toutefois fait application des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, aux termes duquel:

'En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente'.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens

La décision sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties voyant rejeté son appel, principal pour l’une, incident pour l’autre, il n’y a pas lieu de faire une application complémentaire des dispositions de l’article 700 du CPC, et chacune des parties supportera les dépens qu’elle a exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que ce loyer déplafonné n’est exigible que dans les conditions de paliers prévues à l’article L 145-34 du code de commerce,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera les dépens qu’elle a exposés devant la cour.

Le greffier Le Président.