COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 FEVRIER 2022

sa

N°2022/ 81

Rôle N° RG 19/02888 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD2DM

Société SCCV VILLAS MAIA

C/

S T

U T

V W

AA W

AB AC

AD AE

AF AG

AH AG

N DI X

AI AJ épouse X

AO AP

N DI Y

AK AL épouse Y

AM Z

AF AN épouse Z

Et autres….

Copie exécutoire délivrée le :

à :
SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES

M^e Caroline DE FORESTA

SELARL CADJI & ASSOCIES

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 17 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 6037.

APPELANTE

Société SCCV VILLAS MAIA société civile, prise en la personne de ses représentans légaux, dont le siège est sis, […]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau

ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Monsieur S T

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame U T

Assignation portant signification de la déclaration d’appel remise à étude le 18.04.2019

demeurant […]

défaillante

Monsieur V W

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE , plaidant

Madame AA W

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AB AC

demeurant […] représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AD AE

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AF AG

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE , plaidant

Monsieur AH AG

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur N DI X

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AI AJ épouse X

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AO AP

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur N DI Y

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AK AL épouse Y

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AM Z

demeurant 8 et […] représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AF AN épouse Z

demeurant 8 et […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AQ A

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AR AS épouse A

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE , plaidant

Monsieur AT B

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AU AV épouse B

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AW AX

[…]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AY AZ

demeurant […], […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BA C

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AR BB épouse C

demeurant […] défaillante

Monsieur K D

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BD BE épouse D

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame AU BF épouse E

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur M E

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BG E

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BA BH

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BI BJ

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur BK BH

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur BL BH

demeurant […] représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur BM BN

demeurant […]

défaillant

Madame AU BN

demeurant […]

défaillante

Madame BO BN épouse F

demeurant […]

défaillante

Madame FG BR O

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BP BQ épouse BR O

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENC , plaidant

Madame DS BR O épouse G

demeurant Résidence Saint Roch 58 A, avenue N Jaurès – 05000 GAP

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur BT H

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AM H

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur BU H

demeurant […], 22, avenue N Jaurès – 05000 GAP représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BV BW épouse H

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AM BX

[…]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur BY BX

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BZ CA veuve I

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame CB I épouse J

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant

Madame CC I

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame CD I épouse K

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AM CE

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur CF CE

demeurant […] représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame BZ CG

demeurant […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur AM CG

demeurant […] , […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur N CG

demeurant […], […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur CH CG

demeurant […], […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur CI CJ

demeurant […]

défaillant

Monsieur CK CL

demeurant […]

défaillant

Madame CM CL

demeurant […]

défaillante

Madame CN CO

demeurant […]

défaillante

Monsieur CP CQ demeurant […]

défaillant

Madame BP CR

demeurant 73 CHEMIN DE SAINT N DU – DESERT – 13005 MARSEILLE

défaillante

Madame CC CR

demeurant […]

défaillante

Madame CS CT, décédée

demeurant de son vivant […]

Monsieur BT FH FI

demeurant […]

défaillant

Monsieur CU CV

demeurant […]

défaillant

Madame CW CV

demeurant […]

défaillante

Monsieur CX CY

demeurant […]

défaillant

Monsieur BT CZ

demeurant […]

défaillant

Monsieur AV DB

demeurant […] défaillant

Madame BO DB

demeurant […]

défaillante

Monsieur BY DC

demeurant […]

défaillant

Madame DD DC

demeurant […]

défaillante

Monsieur FM BR-O décédé le 10.08.2010

demeurant de son vivant […]

Madame BV DE domicliée chez Madame DF DG

demeurant […]

défaillante

Monsieur BU DE

[…]

défaillant

Madame DF DG

demeurant […]

défaillante

Monsieur DH CT

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur DI CT

demeurant […]

représenté par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant Madame BZ DJ

Assignation remise à personne le 18.04.2019 DA

demeurant […]

défaillante

Association DU LOTISSEMENT LA MER

dont le siège social est […], pris en la personne de son Président en exercice

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

[…], dont le siège social est 2800, […]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Syndicat des copropriétaires DU […] , sis […], représenté par son syndic en exercice, lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

Communauté DE CARRY LE ROUET prise en la personne de son maire en exercice, demeurant […]

défaillante

SA FINANCIERE ET IMMOBILIERE DE L’ETANG DE BERRE ET

DE LA MEDITERRANEE, dont le siège social est […]

- […], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e N AB STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Germain LICCIONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. TAKA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis , […]

défaillante

Communauté DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE dont le siège social est sis, […]

défaillante

Syndicat des Copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS […], DONT LE SIEGE SOCIAL EST SIS , […]

défaillant

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS […], sis […]

défaillant

Syndicat des Copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS […] LE SIEGE SOCIAL EST SIS ,[…]

défaillant

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur DH CT ès qualités d’héritier de M^me CS CT décédée

assigné en intervention forcée le 19.09.19

demeurant 53 Rue Joliot Curie – 13960 SAUSSET-LES-PINS

défaillant

Monsieur CU CT ès qualités d’héritier de M^me CS CT décédée

assigné en intervention forcée le 19.09.19

demeurant […]

défaillant

Madame FG BR-O ès qualités d’héritière de M. FM BR-O décédé

assignée en intervention forcée le 18.09.19

[…]

défaillante

Madame DS BR-O ès qualités d’héritière de M. FM BR-O décédé

assignée en intervention forcée le 20.09.19

demeurant Résidence Saint-Roch – 58 A Avenue N Jaurès – 05000 GAP

défaillante

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame AY PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Février 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame AY PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les 4 octobre et 8 novembre 1954, par acte passé devant Maître Gabriel P, notaire, les époux L ont cédé à la société civile immobilière et agricole de Martigues et à Monsieur M un ensemble de terrains, cadastrés section 920, 922, 923, 924 et 925.

A l’occasion de cette vente, les parties ont créé une servitude non aedificandi sur une parcelle ne faisant pas l’objet de la vente, en ces termes:

« A ce sujet, les vendeurs déclarent qu’ils n’ont créé ni laissé acquérir aucune servitude sur l’immeuble vendu.

Il est toutefois convenu entre les parties que la société acquéreur et Monsieur M ayant l’intention de créer dans le terrain acquis un lotissement avec voie de desserte prenant naissance sur le chemin départemental n°5 de Sausset à Carry, il est entendu que Monsieur L aura tous droits de vue et de passage sur cette voie lorsqu’elle sera créée, mais jusqu’à ce moment, les vendeurs se réservent un droit de passage pour voitures exclusivement à travers le terrain vendu pour leur permettre d’accéder à leur garage.

Et que, pour la bonne harmonie et présentation du lotissement à créer et lorsque la voie sera ouverte, Monsieur et Madame L ou tous successeurs ou ayant-cause auront l’obligation de se clôturer dans le mois de l’achèvement des travaux de ladite voie, comme seront tenus de le faire les acquéreurs du lotissement par une clôture constituée par un mur bahut de cinquante centimètres de hauteur au-dessus de la chaussée surmontée d’un grillage n’excédant pas un mètre.

Aucune construction ne pourra être édifiée sur la parcelle non vendue à moins de 20 mètres de l’alignement de la voie projetée.

Il ne pourra y être planté des arbres à haute tige ».

Le 9 janvier 2014, la SCI K-R’Immo a signé une promesse de vente au profit de Monsieur DK DL et Monsieur CU DM-Claudel représentants la SCCV Villas Maïa portant sur la parcelle […], anciennement cadastrées= 926, au prix de 1 300 000€ avec faculté de substitution.

Le 4 mai 2015, par suite de la substitution de la SCCV Villas Maïa et de la découverte de l’existence de la servitude conventionnelle de non aedificandi, les parties ont négocié une nouvelle promesse de vente au prix de 950 000€, qu’elles ont réitérée en la forme authentique le 25 juin 2015.

Le 25 juin 2015, la SCI K-R’Immo a cédé à la société SCCV Villas Maïa une maison à usage d’habitation avec terrain attenant d’une superficie de 18a 60 ca sur la commune de Sausset-Les-Pins, cadastrée section […], afin qu’y soit réalisée une opération immobilière.

Le 9 juin 2016, la SCCV Villas Maia a interrogé par courrier l’association syndicale libre du Lotissement La Mer en qualité de propriétaire de la parcelle voisine afin de solliciter la renonciation de la servitude non aedificandi au profit de l’ASL.

Cette demande est restée sans effet.

Selon exploit d’huissier délivré le 5 avril 2017, la SCCV a donc fait assigner l’ensemble des colotis devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin :

-A titre principal, qu’il dise que les parcelles cadastrées section AV n°186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231 et 232 ne bénéficient d’aucune servitude grevant la parcelle cadastrée section […] ;

-A titre subsidiaire, qu’il dise que la servitude constituée dans l’acte des 4 octobre et 8 novembre 1954 soit déclarée éteinte dans les conditions de l’article 703 du code civil et que le jugement soit déclaré opposable à l’ASL du Lotissement La Mer.

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a débouté la SCCV Villas Maïa de l’ensemble de ses demandes, et l’a condamnée à verser aux intimés une indemnité de procédure, ainsi qu’aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

-sur l’existence d’une servitude non aedificandi, qu’elle résultait expressément de l’acte notarié des 4 octobre et 8 novembre 1954, que le notaire avait annexé à l’acte un plan de servitude non aedificandi publié à la conservation des hypothèques en même temps que l’acte lui-même, que ce plan matérialisait une zone non aedificandi hachurée en rouge sur la parcelle A n°926, qu’il ressortait de cet acte que la parcelle cadastrée section A n°926 conservée par les vendeurs constituait donc le fonds servant de la servitude non aedificandi profitant au fonds dominant constitué par les parcelles vendues, que les différents actes successifs, régulièrement publiés à la conservation des hypothèques, reproduisaient l’existence de cette servitude et que l’acquisition par la SCCV Villas Maïa avait été effectuée en pleine connaissance de cause de l’existence de la servitude

-sur l’extinction de la servitude, que l’objet de la servitude était de permettre une bonne harmonie et présentation du lotissement à créer lorsque la voie serait ouverte, qu’il ne pouvait être déduit que cette servitude était dépourvue d’utilité et que la présence d’arbres de haute tige ne constituait pas une cause rendant définitivement impossible l’exercice de la servitude.

Par déclarations des 18 et 19 février 2019, la SCCV Villas Maïa a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 6 janvier 2020, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des instances suivies sous les numéros RG19/2845 et RG 19/2888, indiquant que l’affaire sera suivie sous le seul et unique numéro 19/28 88.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 mai 2019, la SCCV Villas Maïa demande à la cour, sur le fondement des articles 685 et suivants du code civil, de :

'réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence,

-Et statuant à nouveau,

-constater puis dire et juger que l’acte de vente des 4 octobre et 8 novembre 1954 ne porte pas mention de la parcelle grevée de la servitude de non aedificandi,

-constater puis dire et juger que le plan cadastral annexé à l’acte de vente des 4 et 8 novembre 1954, non repris dans les actes de vente subséquent, est entaché d’imprécisions et d’erreurs, notamment au titre des parcelles objets de la vente est grevée ou non de la servitude litigieuse, outre au titre des fonds servants et dominants,

'constater puis dire et juger que lors de la création du lotissement le 18 septembre 1965, aucune référence de la servitude de non aedificandi n’a été mentionnée, pas plus qu’aux termes du cahier des charges établies selon acte notarié du 21 avril 1967, régulièrement publié à la conservation des hypothèques,

'constater puis dire et juger que la servitude litigieuse n’était même pas mentionnée dans les actes ultérieurs, si ce n’est par un intitulé s’y rapportant, cependant sans aucune référence aux parcelles concernées permettant de déterminer avec certitude la nature du fonds servant et du fonds dominant de sorte que l’opposabilité de cette charge, nonobstant les publications intervenues, ne saurait être valablement retenue,

'constater puis dire et juger que l’imprécision du titre ne saurait établir la servitude non aedificandi,

-en conséquence,

'dire et juger que la servitude litigieuse n’a pas été valablement constituée, pas davantage qu’elle n’a été valablement retranscrite,

'dire et juger que les parcelles cadastrées section.. ne bénéficient d’aucune servitude grevant la parcelle cadastrée […],

'rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des parties intimées,

'à titre subsidiaire,

'constater puis dire et juger que la présence d’arbres trentenaires sur l’emprise de la servitude de non aedificandi caractérise de fait l’atteinte au droit réel conféré ou à tout le moins une renonciation des propriétaires du fonds dominant à s’en prévaloir, 'constater puis dire et juger que les constructions ont été édifiées les unes en face des autres de sorte qu’aucune vue dégagée ne peut être assurée,

en conséquence,

'dire et juger la servitude de non aedificandi éteinte,

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des parties intimées,

'en tout état de cause,

'condamner les requis, solidairement, à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance,

'rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des parties intimées

L’appelante soutient, essentiellement, que :

-le titre qui aurait valablement constitué la servitude litigieuse est imprécis, voire contradictoire, dans la mesure où la référence à la parcelle supportant la charge de la servitude n’a pas été mentionnée à l’acte;

-on aurait pu en déduire qu’il s’agissait de la parcelle n°926 (actuelle 195) mais, en lecture du titre constitutif, on voit que la parcelle n°926 , qualifiée de fonds servant par les premiers juges, faisait initialement partie de la désignation du bien vendu par Monsieur L,

-la lecture du plan cadastral annexé au titre constitutif, mais non repris dans les actes subséquents, établit encore une difficulté dans la détermination et la numérotation des parcelles

-la servitude n’est pas mentionnée dans les actes subséquents,

-subsidiairement, la servitude est éteinte

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 août 2019, l’ASL du Lotissement de la Mer, Monsieur AB AC, Madame AD AE, Monsieur BK BH, Madame BA BH, Madame BI BJ, Monsieur N-DI X,

Madame AI X, Madame FG BR-O, Madame BP BR-O,

Madame DS G, Monsieur AQ A, Madame AR A, Monsieur AT B, Madame AU B, Monsieur DH CT, Monsieur DI CT, Monsieur S T, Madame AO AP, Madame AU E, Monsieur M E, Madame BG E, Monsieur AM Z, Madame AF Z,

Madame AY AZ, Monsieur K D, Madame BD D, Monsieur N-DI Y, Madame AK Y, Monsieur AW AX, Monsieur BY BX, la SCI Joliot-Curie, Monsieur AM BX, Monsieur AM CE, Monsieur CF CE,

Madame BZ CG, Monsieur AM CG, Monsieur N CG, Monsieur CH CG, Monsieur V W, Madame AA W, Madame AF AG, Monsieur AH AG, Madame BZ I, Madame CB J, Madame CC I, Madame CD K, Monsieur AM H, Madame BV H, Monsieur BT H, Monsieur BU H et Madame BA C demandent à la cour, sur le fondement des articles 902 et suivants du code de procédure civile, 472 et suivants du code de procédure civile, de :

-tirer toutes conséquences des décisions du conseiller de la mise en état sur la caducité des appels diligentés et ou de leurs radiation, 'subsidiairement sur le fond,

' confirmer le jugement entrepris,

'subsidiairement,

'constater que la société SCCCV Villas Maia ne justifie pas avoir assigné en première instance l’ensemble des colotis et en tirer toutes conséquences de droit,

'vu les articles 637,6 186,689 et suivants, 691 et suivants 700 et suivants, 703 et suivants, 710 du code civil,

'dire n’y avoir lieu à annulation de la servitude de non aedificandi,

-dire n’y avoir lieu à extinction de la servitude de non aedificandi,

'dans tous les cas,

'confirmer le jugement entrepris,

'déclarer irrecevables voire débouter la société SCCCV Villas Maia de toutes ses demandes explications,

'ajoutant au jugement,

'condamner la société à payer à chacun des colotis la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de Maître de Foresta.

Ils font valoir essentiellement que :

-la servitude de non aedificandi figure dans l’acte constitutif des 4 octobre 8 novembre 1954, régulièrement publié au bureau des hypothèques,

-un plan de la servitude a été annexé à la minute de cet acte de vente,

-les différents actes de vente successifs régulièrement publiés au bureau des hypothèques reproduisent l’existence de cette servitude (acte de vente du 20 juin 1969, acte de vente du 20 juillet 2011, acte de vente du 25 juin 2015)

-dans son acte d’achat du 25 juin 2015, la société appelante, informée de l’existence de cette servitude grevant la parcelle à acquérir, a signé,en toute connaissance de cause

'dans les actes de vente des cinq villas en l’état futur d’achèvement, la société SCCV Villas Maïa a fait expressément mentionner la servitude de non aedificandi ,

'la circonstance que la servitude n’ait pas été retranscrite dans le règlement et le cahier des charges du lotissement ne saurait entraîner son annulation,

'il ne peut être ignoré que l’acte de vente de 1954 et les actes suivants perpétuent la servitude au profit des parcelles constituant le lotissement,

-la société appelante est mal fondée à solliciter le constat de l’extinction de cette servitude, la circonstance qu’elle n’aurait pas d’intérêt pour les colotis n’a aucune incidence, 'la société appelante soutient encore que l’obligation de ne pas planter des arbres à haute tige dans la zone non aedificandi n’aurait pas été respectée puisque deux mûriers âgés de plus de 30 ans y ont été plantés selon un constat du 29 mai 2000 15 mais elle ne saurait comparer la présence d’une construction avec quelques arbres.

Par conclusions remises au greffe et notifiées le 17 décembre 2019, la S.A Financière et Immobilière de L’étang de Berre et de la Méditerranée demande à la cour de :

Vu les articles 685 et suivants du code civil

-confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 17 janvier 2019 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

-condamner la société SCCV Villas Maia au paiement de la somme de 5.000 euros en remboursement des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-débouter la société SCCV Villas Maia de toutes ses demandes, fins et conclusions.

-condamner la société SCCV Villas Maia en tous les dépens, ces derniers distraits au profit de Maître EO EP de la Selarl Cadji & Associés aux offres de droit.

Elle fait valoir en substance que :

-les actes visés (actes notariés des 4 octobre et 8 novembre 1954) et le jugement dont appel relèvent l’existence d’un fonds servant et d’un fonds dominant, reproduisent textuellement l’existence d’une servitude et ne laissent planer aucun doute sur son caractère déterminé et précis.

-l’acte constitutif et l’ensemble des actes subséquents ont été publiés au bureau de la conservation des hypothèques. Ils sont donc opposables à la société appelante.

-le caractère inutile d’une servitude ne peut suffire à supprimer le droit de l’exercer.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 1er octobre 2019, le syndicat des copropriétaires du 25 Joliot-Curie demande à la cour de :

-débouter la société SCCV Villas Maia de toutes ses demandes.

-confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix en Provence du 17 janvier 2019 en toutes ses dispositions.

-condamner la société SCCV Villas Maia à payer au syndicat des copropriétaires du 25 Rue Joliot Curie la somme de 4.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il soutient essentiellement que :

'un plan a été annexé à l’acte constitutif de la servitude de sorte que le juge du fond a pu en déduire légitimement que le fonds servant était indiqué via le plan cadastral,

-l’acte constitutif a été régulièrement publié à la conservation des hypothèques ainsi que les différents actes de vente successifs, qui en ont reproduit textuellement l’existence.
-L’opposabilité de cette servitude est consacrée par la publicité foncière de ces différents actes quand bien même le cahier des charges et le règlement de copropriété n’en portaient pas mention;

-La jurisprudence est bien établie en ce sens l’inutilité de la servitude conventionnelle ne peut entraîner son extinction;

-la servitude litigieuse ne pourra pas être déclarée éteinte.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé.

La commune de Carry Le Rouet, Monsieur CI CJ, Monsieur CK CL, Madame CM CL, Monsieur BM BN, Madame AU BN, Madame BO F, Madame CN CO, Madame BP CR, Madame CC CR, Monsieur BT FH FK, Monsieur CU CV, Madame CW CV, Madame BZ DJ, Monsieur CX CY, Monsieur AV DB, Madame BO DB, Madame AR BB, la SCI Taka, Monsieur BY DC, Madame DD DC, Madame BV DE, Monsieur BU DE, Madame DF DG, le département des […], le syndicat des copropriétaires […], le syndicat des copropriétaires […], le syndicat des copropriétaires […] n’ont pas comparu.

Monsieur DH CT a comparu en son nom personnel, représenté par Maître de Foresta, mais n’a pas comparu en qualité d’héritier de sa mère, CS CT décédée, suite à l’assignation qui lui a été délivrée en cette qualité le […].

Monsieur CU CT, assigné le […], en qualité d’héritier de sa mère, CS CT, décédée, n’a pas comparu.

Madame FG BR O et Madame DS BR-O ont comparu en leur nom personnel, représentées par Maître de Foresta, mais n’ont pas comparu en qualité d’héritières de FM BR-O décédé, suite à l’assignation qui leur a été délivrée en cette qualité le 18 septembre 2019.

Certains intimés n’ont pas été assignés à leur personne, comme, notamment, Madame BO F, Madame CN CO, Monsieur CP CQ, Monsieur BT FH FI, Monsieur CX CY.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 novembre 2021.

Motifs de la décision :

1-Il est demandé à la cour de « tirer toutes conséquences des décisions du conseiller de la mise en état sur la caducité des appels diligents ou de leurs radiations ».

Aucune ordonnance n’a été rendue par le conseiller de la mise en état, déclarant l’appel caduque ou en prononçant la radiation.

La demande ainsi formée est, dès lors, sans objet.

2- L’article 637 du code civil définit une servitude comme étant une charge imposée sur un héritage pour l’usage ou l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Au cas particulier, l’acte authentique constitutif de servitude en date des 4 octobre et 8 novembre 1954, reçu par Maître Gabriel P, notaire, portant vente par les époux L à la société civile immobilière et agricole de Martigues et à Monsieur M un ensemble de terrains, cadastrés section 920, 922, 923, 924 et 925, contient la disposition suivante :

« A ce sujet, les vendeurs déclarent qu’ils n’ont créé ni laissé acquérir aucune servitude sur l’immeuble vendu.

Il est toutefois convenu entre les parties que la société acquéreur et Monsieur M ayant l’intention de créer dans le terrain acquis un lotissement avec voie de desserte prenant naissance sur le chemin départemental n°5 de Sausset à Carry, il est entendu que Monsieur L aura tous droits de vue et de passage sur cette voie lorsqu’elle sera créée, mais jusqu’à ce moment, les vendeurs se réservent un droit de passage pour voitures exclusivement à travers le terrain vendu pour leur permettre d’accéder à leur garage.

Et que, pour la bonne harmonie et présentation du lotissement à créer et lorsque la voie sera ouverte, Monsieur et Madame L ou tous successeurs ou ayant-cause auront l’obligation de se clôturer dans le mois de l’achèvement des travaux de ladite voie, comme seront tenus de le faire les acquéreurs du lotissement par une clôture constituée par un mur bahut de cinquante centimètres de hauteur au-dessus de la chaussée surmontée d’un grillage n’excédant pas un mètre.

Aucune construction ne pourra être édifiée sur la parcelle non vendue à moins de 20 mètres de l’alignement de la voie projetée.

Il ne pourra y être planté des arbres à haute tige ».

De la mention « Aucune construction ne pourra être édifiée sur la parcelle non vendue à moins de 20 mètres de l’alignement de la voie projetée » se déduit la constitution d’une servitude non aedificandi.

Le premier moyen invoqué par la société appelante est relatif à l’imprécision de la désignation, dans l’acte précité, de la parcelle grevée par cette servitude.

Selon l’acte notarié, la désignation des biens vendus est la suivante :

« Tout un ensemble de terrain en nature d’inculte, de verger, d’oliviers et de colline, à détacher au nord et à l’est d’une plus grande propriété que les vendeurs possèdent à Sausset les Pins, quartier de l’Espéron ou encore des Beaumettes. Cet ensemble est d’une contenance d’après les titres de propriété, déduction faite des deux mille mètres carrés situés à l’angle sud-ouest, réservés par les vendeurs, de trois hectares soixante sept ares quatre vingt quinze centiares et d’après la matrice cadastrale de trois hectares cinquante ares. Il figure à la section A du plan cadastral sous les numéros 920, 922, 923, 924,925 et 926 (la mention « et 926 » ayant été barrée) et confronte dans son ensemble :

du Nord : la société civile de Valapoux,

du Levant : la société immobilière de l’étang de Berre,

du midi : la route de Carry à Sausset, et les vendeurs,

-et du couchant : la porte fermée par les vendeurs et divers propriétaires.

Tel au surplus que l’ensemble présentement vendu se poursuit, s’étend, se compose et se comporte avec toutes ses aisances, dépendances, maintenances et appartenances sans aucune exception ni aucune réserve, avec tous les droits de propriété, de communauté et autres qui y sont ou peuvent y être attachés, également sans aucune exception ni aucune réserve. Tel encore qu’il figure sur l’extrait cadastral ci annexé approuvé par les parties »

Il ressort de cette disposition que toutes les parcelles appartenant aux époux L ont été vendues, à l’exception de la parcelle n°926.

En effet, la mention relative à la parcelle 926 figurant dans la désignation des biens vendus a été barrée. A la fin de l’acte notarié, les parties à la vente ainsi que le notaire ont approuvé les mots rayés dans l’acte.

Par ailleurs, la désignation de la parcelle grevée de la servitude est également précisée par un plan cadastral, dont il est mentionné expressément dans l’acte notarié qu’il y est annexé et qu’il a été approuvé par toutes les parties.

La photocopie de cet extrait cadastral a été produite par la société appelante ' sa pièce 4-.

Néanmoins, sur cette photocopie figurent, couvrant en partie la mention qu’a fait figurer le notaire sur ce plan, d’une part, la copie d’un rectangle jaune comportant des lettres imprimées « C… AIN » ce qui permet de déterminer que le rectangle ressemble à un papier de type « post-it » apposé par l’ancien conseil en première instance de la société appelante, le cabinet Debeaurain, d’autre part, le tampon de l’actuel conseil de cette société, portant numérotation de la pièce produite.

Pour autant, la cour peut lire sur cet acte «[… caché] la minute d’un acte reçu par Maître Gabriel P, Notaire à Martigues les 4 octobre 8 novembre 1954 ».

Figurent également sur ce plan deux timbres, revêtus chacun d’un tampon de forme ronde. Les timbres, ainsi que l’un des tampons, sont coupés en leur moitié dans la photocopie produite. Le tampon figurant en entier sur l’un des deux timbres permet de relever « ALIQUE », dont il peut être déduit qu’il s’agit du tampon du notaire, Maître P, Des timbres et des tampons identiques figurent également en première page de l’acte notarié.

Il ne fait aucun doute que le plan cadastral a été annexé à l’acte de vente, ainsi que le premier juge l’a relevé de manière incontestable selon la pièce qui lui a été soumise.

Dès lors, ce plan, qui a été annexé à l’acte notarié, a la même force que l’acte authentique lui-même.

Le plan cadastral désigne, dans sa partie hachurée, l’emplacement de la parcelle réservée ainsi que celui de la parcelle grevée de la servitude non aedificandi, avec les superficies correspondantes ainsi que les mesures, notamment « de 20 mètres de l’alignement de la voie projetée », avec l’indication de la voie projetée.

Dès lors, les mentions de l’acte relatives à la désignation des biens vendus, excluant la parcelle numéro 926 de la vente, à l’indication de l’emplacement de la zone non aedificandi sur la parcelle précitée non vendue, mentions intégralement confirmées par l’extrait de plan cadastral annexé à l’acte et approuvé par les parties, permettent de déterminer que :

-le fonds servant, grevé par la servitude non aedificandi, est la parcelle n° 926, dans les limites métriques indiquées dans l’acte telle que figurées sur le plan,

-le fonds dominant est le fonds vendu, ladite servitude ayant été constituée « pour la bonne harmonie et présentation du lotissement à créer et lorsque la voie sera ouverte ».

Il s’ensuit que le moyen soulevé par la société appelante tenant à l’imprécision, voire aux contradictions, des mentions contenues dans l’acte notarié et du plan cadastral, sera rejeté.
La SCCV Villas Maïa objecte, en second lieu, que la servitude non aedificandi ne serait pas reproduite dans tous les actes subséquents.

Or, d’une part, il est constant que l’acte notarié des 4 octobre et 8 novembre 1954, constitutif de la servitude non aedificandi, a été régulièrement publié à la conservation des hypothèques, le 2 décembre 1954 volume 3503 n°15 et volume 1303 n°124.

D’autre part, la servitude non aedificandi a été intégralement reproduite dans les actes suivants :

-l’acte notarié reçu le 20 juillet 2011 par Maître Nicolas et Moulin, notaires, portant vente par Monsieur Q à la SCI K-R’Immo de la parcelle cadastrée section A n°926, actuellement […], rappelant au chapitre « Servitudes » la servitude non aedificandi constituée par l’acte des 4 octobre et 8 novembre 1954.

-l’acte notarié du 25 juin 2015 reçu par Maître N-CH Maître, notaire à Marignane, portant vente de la parcelle section […] entre la SCI K-R’Immo et la SCCV Villas Maïa.

Elle a été mentionnée dans l’acte authentique de vente reçu le 20 juin 1969 en l’étude de Maître R, par lequel Monsieur et Madame L ont vendu à Monsieur Q, un chalet et un terrain, situé […], figurant à l’ancien cadastre section A n°926 pour 20 ares et 60 centiares, actuelle propriété de la société appelante. A cet acte a été annexé un courrier écrit le 23 juin 1939, par Maître P, rappelant à son confrère, Maître R, l’existence de la servitude non aedificandi et en reproduisant intégralement le contenu. Cet acte, ainsi que la lettre qui y a été annexée, ont été publiés au bureau des hypothèques.

Il s’en évince que la servitude de non aedificandi a été reproduite dans les actes subséquents à l’acte constitutif de servitude, de sorte que son opposabilité ne fait aucun doute.

Dès lors, il importe peu que lors de la création du lotissement le 18 septembre 1965, aucune référence n’ait été faite à la servitude contestée, pas plus que dans le cahier des charges établi le 21 avril 1967, ni enfin que le plan annexé à l’acte constitutif n’ait pas été reproduit dans les actes subséquents.

Le moyen tiré de ce que la servitude litigieuse n’aurait pas été reproduite dans les actes subséquents n’est pas pertinent et sera rejeté.

2-La SCCV Villas Maïa allègue enfin que la servitude non aedificandi serait éteinte sur le fondement de l’article 703 du code civil.

L’article 703 du code civil énonce que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un tel état qu’on ne peut plus en user.

Il incombe à la partie qui allègue, sur le fondement du texte précité, que la servitude serait éteinte du fait d’une impossibilité d’en user, d’en rapporter la preuve.

Il est constant que l’inutilité alléguée d’une servitude n’est pas une cause d’extinction de celle-ci, pas plus que le non-respect de ses conditions.

Il s’ensuit :

-d’une part, que n’est pas opérant le moyen invoqué par la société appelante selon lequel la servitude non aedificandi contestée ne présenterait aucun intérêt pour certains des co-lotis en raison de la présence d’arbres et de l’implantation de maisons édifiées les unes en face des autres, empêchant une vue dégagée.
-d’autre part, que n’est pas davantage opérant le moyen tiré de la présence, sur le fonds servant, de végétations, dont certains mûriers trentenaires, qui caractériserait un non-respect du droit réel constitué.

Il est, en outre, allégué que la présence de cette végétation pourrait caractériser une renonciation à la servitude. Mais la renonciation à une servitude ne se présume pas. Elle doit être dénuée d’équivoque, de sorte qu’elle ne saurait se déduire de la circonstance invoquée. En effet, le fait que le propriétaire du fonds dominant soit resté passif ne s’analyse pas en une renonciation.

A cela s’ajoute que par courrier du 9 juin 2016, la SCCV Villas Maïa a sollicité de l’ ASL du Lotissement de la Mer qu’elle renonce à cette servitude.

Par courrier en réponse du 8 août 2016, le bureau de l’ASL a signifié à la SCCV la volonté, exprimée par l’unanimité des colotis réunis en assemblée générale le 5 août 2016, en faveur du maintien de ladite servitude.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, la SCCV Villas Maïa échoue à rapporter la preuve que la servitude aurait cessé du fait de l’impossibilité d’en user, ou qu’il y aurait été renoncé.

Le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions.

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour statuant par arrêt par défaut,

Dit sans objet la demande tendant à « tirer toutes conséquences des décisions du conseiller de la mise en état sur la caducité des appels diligents ou de leurs radiations ».

Confirme le jugement rendu le 17 janvier 2019 par le tribunal de grande instance d’Aix en Provence en toutes ses dispositions appelées.

Condamne la société civile de construction vente Villas Maïa à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel :

-la somme de 3000 euros à l’ASL du Lotissement de la Mer, Monsieur AB AC, Madame AD AE, Monsieur BK BH, Madame BA BH, Madame BI BJ,

Monsieur N-DI X, Madame AI X, Madame FG BR-O, Madame BP BR-O, Madame DS G, Monsieur AQ A, Madame AR A, Monsieur AT B, Madame AU B, Monsieur DH CT,

Monsieur DI CT, Monsieur S T, Madame AO AP, Madame AU E, Monsieur M E, Madame BG E, Monsieur AM Z, Madame AF Z, Madame AY AZ, Monsieur K D, Madame BD D,

Monsieur N-DI Y, Madame AK Y, Monsieur AW AX, Monsieur BY BX, la SCI Joliot-Curie, Monsieur AM BX, Monsieur AM CE, Monsieur CF CE, Madame BZ CG, Monsieur AM CG, Monsieur N CG,

Monsieur CH CG, Monsieur V W, Madame AA W, Madame AF AG, Monsieur AH AG, Madame BZ I, Madame CB J, Madame CC I, Madame CD K, Monsieur AM H, Madame BV H, Monsieur BT H, Monsieur BU H et Madame BA C,ensemble.

-la somme de 1000 euros au syndicat des copropriétaires du […],
-la somme de 1000 euros à la S.A Financière et Immobilière de L’étang de Berre et de la Méditerranée.

Condamne la société civile de construction vente Villas Maïa aux dépens d’appel, distraits au profit des avocats qui en ont fait la demande.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.