N° RG 18/02546

Décision du

Tribunal d’Instance de BELLEY

Référé

du 01 mars 2018

RG : 1217000132

Z

C/

A

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRET DU 23 OCTOBRE 2018

APPELANT :

M. B Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Cédric TRABAL, avocat au barreau de LYON

Assisté de la SELURL LAPORTE & BOUZOL, avocat au barreau de CHAMBERY

INTIMES :

M. D A

[…]

[…]

Représenté par M^e Christophe FORTIN, avocat au barreau d’AIN

M^me F Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe FORTIN, avocat au barreau d’AIN

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Septembre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Septembre 2018

Date de mise à disposition : 23 Octobre 2018

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Agnès CHAUVE, président

— H I, conseiller

— Catherine ZAGALA, conseiller

assistés pendant les débats de Marine DELPHIN-POULAT, greffier

A l’audience, H I a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Agnès CHAUVE, président, et par Marine DELPHIN-POULAT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2016, M. B Z a donné à bail à M^me F Y et à M. D A un appartement jumelé dans une maison sise […] à […], moyennant un loyer mensuel de 680 euros et un dépôt de garantie de 1.360 euros, correspondant à deux mois de loyer.

L’alimentation électrique du logement dépendait d’un compteur général, situé à l’extérieur qui desservait aussi un autre appartement loué aux consorts X – Hanane et les parties ont régularisé une annexe au bail « sur l’alimentation et la consommation de l’électricité et l’entretien du chauffage » qui stipulait :

« la prise en charge du compteur général est pris en charge par un des deux locataires, le locataire qui n’a rien en charge devra donner une avance de 120 euros en plus du loyer au propriétaire, en charges. Le propriétaire qui a la charge du compteur et évidemment avance la consommation de l’autre appartement déduira 120 euros par mois de son loyer, une révision annuelle devra être faite entre les deux locataires ».

Par courrier recommandé du 8 juin 2017, les consorts Y ' A qui avaient cessé de régler la provision mensuelle de 120 euros ont écrit à M. Z, pour lui indiquer qu’il avait l’obligation d’installer un compteur individuel et pour lui réclamer le remboursement la somme de 1.640 euros correspondant à un trop-perçu du dépôt de garantie et à 8 provisions mensuelles, versées de septembre 2016 à avril 2017.

Par courrier en réponse, du 22 juin 2017, M. Z s’est opposé à ces demandes et par courrier subséquent du 2 août 2017 a mis en demeure les locataire de régler leurs charges d’eau et d’électricité dans les plus brefs délais et de « vider » son logement, en leur indiquant que leur alimentation en eau et en électricité serait coupée.

Le 10 août 2017, les consorts Y ' A ont fait constater par huissier de justice que l’alimentation électrique de leur logement avait été effectivement coupée.

Par LRAR du 6 novembre 2017, les consorts Y ' A ont ensuite donné congé pour le 1^er novembre suivant.

Par acte d’huissier du 31 août 2017, M^me Y et M. A ont assigné M. Z devant le juge des référés du tribunal d’instance de Belley pour le voir condamner sous astreinte à rétablir l’alimentation électrique de leur appartement et installer un compteur électrique individuel dans ce dernier, pour voir suspendre toutes leurs obligations locatives au titre des charges tant que le propriétaire n’aura pas justifié des charges réelles pour permettre la régularisation, pour le voir condamner à restituer la somme de 680 euros à titre de trop-perçu du dépôt de garantie et leur payer des dommages-intérêts.

En cours de procédure, les consorts Y ' A ont donné congé au bailleur par lettre recommandée avec AR du 6 novembre 2017, puis remis les clés de l’appartement loué le 31 octobre 2017 après état des lieux dressé le même jour.

Ils ont maintenu leur prétention relative à la suspension de leurs obligations au titre des charges, réclamé la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1.360 euros et porté à 5.000 euros leur demande provisionnelle en paiement de dommages-intérêts.

Par ordonnance du 1^er mars 2018, le juge des référés a :

' suspendu à titre provisionnel l’obligation des locataires au paiement des charges locatives, jusqu’à la production d’un décompte définitif des charges réelles, excluant les consommations d’électricité et de chauffage,

' ordonné à M. Z de restituer à M^me Y et M. A la somme de 1.360 euros au titre du dépôt de garantie,

' condamné à titre provisionnel M. Z à payer à M^me Y et M. A les sommes de :

* 5.000 euros au titre de dommages et intérêts,

* 1.681 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté M. Z de l’intégralité de ses demandes provisionnelles,

' condamné M. Z aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 4 avril 2018, M. Z a interjeté appel de cette décision.

Suivant ordonnance du 28 mai 2018, le premier président de la cour d’appel de Lyon a déclaré irrecevable sa demande de consignation des sommes mises à sa charge par l’ordonnance querellée

M. Z demande à la cour :

' d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 1^er mars 2018,

' de débouter les consorts Y – A de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Incidemment :

' de condamner solidairement les consorts Y – A à lui verser, à titre provisionnel, les sommes de :

* 840 euros au titre des charges d’électricité restées impayées,

* 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir :

' que les consorts Y – A disposent d’un compteur électrique individuel, comme l’a relevé l’huissier de justice dans son procès-verbal de constat,

' qu’aux termes de l’avenant au contrat, les consorts Y – A devaient s’acquitter de la somme de 120 euros au titre des charges d’électricité, mais que ces charges sont restées impayées d’avril à octobre 2017,

' que ses relevés de compte démontrent l’absence de versement du dépôt de garantie par les consorts Y – A et qu’il n’a jamais été crédité un chèque de 680 euros émis par M. A, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse quant au versement du dépôt de garantie,

' qu’il n’a pas coupé l’électricité chez les consorts Y – A, ces derniers ne produisant aucune preuve permettant de confirmer ce fait.

Les consorts Y – A demandent, de leur côté, à la cour :

' de confirmer l’ordonnance querellée sauf à porter à la somme de 7.000 euros le montant des dommages et intérêts à la charge de M. Z à titre provisionnel, et à 4.000 euros le montant des frais irrépétibles,

' de condamner M. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir :

' que les deux appartements constituant l’immeuble collectif sont alimentés par un seul et unique compteur électrique et qu’un huissier de justice a relevé l’absence de compteur individuel dans leur appartement, le compteur évoqué par M. Z étant celui situé dans l’appartement de M^me X,

' que le bail et son annexe régularisés avec M. Z violent au moins trois réglementations différentes quant à l’électricité, dès lors qu’il n’est pas possible d’opérer une régularisation annuelle à

défaut de compteur individuel, dans la mesure où aucune clé de répartition n’a été fixée entre eux et le bailleur, que le bailleur n’assume pas la charge du compteur principal puisque l’abonnement est au nom de M^me X et qu’il les prive de leur droit de choisir leur propre fournisseur,

' que par ailleurs, M. Z ne rapporte pas la preuve qu’il déduit effectivement une somme de 120 euros par mois du loyer de M^me X, comme cela est énoncé dans l’annexe au contrat de location,

' que M. Z leur a bien coupé l’électricité, ce qu’ils ont fait constater par acte d’huissier du 10 août 2017, puis l’a remis en route pour permettre la relocation de l’appartement,

' qu’ils ont subi un préjudice important, ayant dû vivre dans une maison sans électricité avec deux enfants en bas âge et externaliser leurs besoins chez leurs parents, à 15 km de distance,

' qu’ils ont bien réglé le dépôt de garantie par un chèque de 680 euros remis à M. Z au début du mois d’août et débité du compte de M. A le 9 août 2016, et que les 680 euros restant ont été réglés en plusieurs virements du compte de M. A sur le compte de M. Z,

' que le règlement du dépôt de garantie à hauteur de 1.360 euros est confirmé par la quittance du 1^er août 2016 signée et remplie par M. Z, et que ce versement ne se confond pas avec le loyer du mois de septembre 2016 qui a été réglé indépendamment et qui a fait l’objet d’une seconde quittance pour 680 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les charges d’électricité

Attendu que le juge des référés rappelle à bon droit dans sa décision que le locataire, comme tout consommateur, à la possibilité désormais de choisir son fournisseur d’électricité et d’exiger à cette fin que son logement dispose d’un compteur d’électricité individuel indépendant ;

Que M. Z soutient que les consorts Y ' A disposaient d’un compteur électrique individuel en se référant, à tort, à la présence d’un sous compteur se trouvant dans l’appartement des consorts X ' Hanane et qu’en réalité, ni les pièces produites ni les constatations des huissiers de justice ne permettent de déterminer une quelconque consommation personnelle d’électricité et de chauffage des locataires, comme l’a relevé le premier juge, après un examen détaillé des éléments fournis ;

Que le procès-verbal de constat du 16 mars 2018, et les autres documents produits en cause d’appel par M. Z ne sont d’aucun secours ;

Que par ailleurs, l’annexe au bail ne donne aucune clé de répartition des charges d’électricité entre les deux appartements loués ;

Qu’il y a lieu, dans ces conditions, de constater que le bailleur n’apporte pas les éléments de comptage ou de calcul indispensables pour déterminer la créance invoquée au titre des charges d’électricité, de sorte qu’aucune provision sur charges ne peut lui être allouée de ce chef, étant noté qu’il n’appartient pas au juge de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve ;

Attendu, par ailleurs, que M. Z aurait dû établir un compte annuel de régularisation de toutes les charges locatives, au regard des charges réelles et des provisions mensuelles versées par les locataires, ce qu’il n’a jamais fait, même aux termes du contrat de location ;

Attendu, en conséquence, que l’ordonnance de référé a justement suspendu l’obligation des consorts

Y ' A de régler les charges locatives jusqu’à la production par le bailleur d’un décompte définitif des charges réelles, excluant les consommations d’électricité et de chauffage, compte tenu de l’impossibilité d’établir ces consommations ;

2/ Sur la coupure de l’alimentation électrique

Attendu qu’il est suffisamment établi par le courrier de M. Z, en date du 2 août 2017 et par le constat de M^e Charles, huissier de justice, du 10 août 2017, que le bailleur qui avait menacé des locataires de leur couper l’électricité a mis cette menace à exécution au début du mois d’août ;

Que ses dénégations devant la juridiction ne sont pas sérieuses et qu’il apparaît aussi que l’électricité n’avait pas été rétablie à la date de l’état des lieux de sortie, le 31 octobre 2017 ;

3/ Sur le dépôt de garantie

Attendu que le premier juge, après analyse détaillée des divers documents produits par les consorts Y ' A à l’appui de leur demande en restitution de la somme de 1.360 euros au titre du dépôt de garantie (chèque, virements, SMS échangés, quittances), a constaté que le dépôt de garantie avait été fixé au bail à la somme de 1.360 euros, correspondant à 2 mois de loyers, ce en infraction avec la loi, que les locataires avaient réglé cette somme dans son intégralité ainsi que le loyer de septembre 2016 pour 680 euros, que l’état des lieux de sortie dressé le 31 octobre 2017 par M^e Cordonnier, n’avait relevé aucune dégradation et conclu qu’il n’existait aucune contestation sérieuse à la demande en restitution de la somme de 1.360 euros ;

Que par les mêmes constations de la cour et pour le même motif, l’ordonnance querellée sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande ;

4/ Sur les dommages et intérêts

Attendu qu’il résulte des éléments de la cause que M. Z a méconnu plusieurs obligations légales et contractuelles en imposant à ses locataires une installation d’alimentation électrique qui ne leur permettait pas de connaître et de maîtriser leur consommation , en exigeant des provisions sur charges sans aucune clé de répartition des consommations entre les différents occupants de l’immeuble et en exigeant le versement d’un dépôt de garantie d’un montant double de celui que la loi l’autorisait à demander ;

Que pour toute réponse aux critiques et réclamations légitimes de ses locataires, M. Z, pour les forcer à partir, leur a coupé l’électricité, les privant avec deux très jeunes enfants d’électricité et d’eau chaude dans le logement, du 4 août 2017 jusqu’à leur départ de 31 octobre 2017, soit pendant trois mois ;

Attendu ce comportement de M. Z a causé aux consorts Y ' A un préjudice manifeste, tant matériel que moral qui justifie réparation par le bailleur à hauteur de la somme provisionnelle de 5.000 euros, telle que retenue par le juge des référés ;

Attendu que l’action des consorts Y ' A n’étant nullement abusive, la demande en paiement de dommages-intérêts formée par M. Z ne peut qu’être rejetée ;

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que les dispositions de l’ordonnance querellée sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées ;

Que M. Z supportera les dépens d’appel devra régler en cause d’appel aux consorts Y '

A la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. B Z à payer à M^me F Y et à M. D A la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. B Z aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT