N° RG 23/01512 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OZZ2

Décision du Juge de la mise en état de SAINT ETIENNE

du 09 février 2023

RG : 22/02193

[X]

C/

[K]

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 14 Septembre 2023

APPELANT :

M. [C] [X]

né le 26 Avril 1976 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125

INTIMES :

M. [J] [K]

né le 13 Février 1958 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nawel FERHAT de la SELARL SPIRIT AVOCATS 3, avocat au barreau de LYON, toque : 1559

Mme [N] [B] épouse [K]

née le 25 Octobre 1959 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nawel FERHAT de la SELARL SPIRIT AVOCATS 3, avocat au barreau de LYON, toque : 1559

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Juin 2023

Date de mise à disposition : 14 Septembre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Evelyne ALLAIS, conseiller faisant fonction de président

— Raphaële FAIVRE, vice-présidente placée en application d’une ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon du 30 Mars 2023

— Stéphanie ROBIN, conseiller

assistés pendant les débats de Fabienne BEZAULT-CACAUT, greffier

A l’audience, un membre de la Cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Evelyne ALLAIS, président, et par Cécile NONIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Faits, procédure et demandes des parties

Par acte authentique du 16 décembre 2011, M. [C] [X], a acquis auprès de M. [K] et de Mme [V] épouse [K] les lots n° 13, 14, 15 et 16 correspondant à des greniers, outre une cave d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, sur une parcelle cadastrée section BK n° [Cadastre 4], situé [Adresse 5] (42) au prix de 85 000 euros.

Dans le cadre du projet de revente des lots de copropriété, M. [C] [X] a souhaité régulariser le changement de destination des lots, en déposant le 12 novembre 2021 une déclaration préalable à des travaux de réaménagement de quatre greniers en un appartement.

La commune a fait opposition à cette déclaration préalable, en retenant notamment une violation du règlement sanitaire départemental de la Loire, concernant la hauteur sous toit insuffisante pour la création d’un logement, et considérant que le projet ne respectait pas les règles générales d’habitabilité.

Par acte d’huissier du 31 mai 2022, M. [C] [X] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne les époux [K] aux fins de voir :

— prononcer l’annulation de la vente pour erreur sur la substance en présence d’un logement réputé inhabitable,

— prononcer l’annulation de la vente du 16 décembre 2011 entre lui et M. [K] et Mme [B],

— subsidiairement prononcer la résolution de la vente en date du 16 décembre 2011,

— condamner M. [K] et Mme [V] à lui rembourser le prix de vente soit la somme de 85 000 euros,

— condamner les mêmes à lui rembourser la somme au titre des intérêts sur emprunt et des travaux d’aménagement,

— condamner les mêmes à payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] et Mme [B] ont saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint Etienne d’un incident et ont aux termes de leurs dernières écritures demandé à celui-ci de :

— déclarer irrecevable M. [X] en toutes ses demandes, pour défaut de respect des dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et notamment l’article 30-5 à savoir la publication de l’assignation à la publicité foncière,

— déclarer irrecevable pour cause de prescription l’action de M. [X],

en conséquence,

— rejeter l’intégralité des faits, moyens et prétentions de M. [X],

en tout état de cause,

— condamner M. [X] à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions d’incident, M. [C] [X] s’est opposé à ces demandes et a demandé au juge de la mise en état de :

— déclarer recevable son action à titre principal en annulation de la vente en date du 16 décembre 2011, et subsidiairement en résolution pour défaut de conformité et vices cachés de cette même vente,

— condamner M. [J] [K] et Mme [N] [B] épouse [K] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de maître Sylvain Niord de la SELAS DFP et Associés, sur son affirmation de droit.

Par ordonnance du 9 février 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint Etienne a :

— déclaré irrecevable [C] [X] en toutes ses demandes, pour défaut de respect des dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et notamment l’article 30-5 à savoir la publication de l’assignation à la publicité foncière,

— au surplus déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action de [C] [X],

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné [C] [X] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 22 février 2023, M. [C] [X] a interjeté appel de l’ordonnance précitée, sauf en ce que celle-ci a débouté les parties du surplus de leur demande.

Par conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, M [C] [X] demande à la Cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel,

— réformer l’ordonnance en date du 9 février 2023 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint Etienne, en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevable M. [C] [X] en toutes ses demandes pour défaut de respect des dispositions du décret 55-22 du 4 janvier 1955 et notamment l’article 35 à savoir la publication de l’assignation à la publicité foncière,

— déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action de M. [C] [X],

et statuant à nouveau, :

— déclarer recevable l’action de M. [C] [X] en annulation de la vente en date du 16 décembre 2011 et subsidiairement en résolution de cette même vente pour vices cachés,

— condamner M. [O] [K] et Mme [N] [B] épouse [K] à payer et porter à M. [C] [X] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de maître Sylvain Niord de la SELAS DFP et associés sur son affirmation de droit.

A l’appui de ses prétentions, il soutient tout d’abord que l’assignation en résolution de la vente est en cours de publication au service de la publicité foncière, suivant dépôt en date du 14 mars 2023 et que la cause d’irrecevabilité retenue par le juge n’existe plus.

Ensuite, il estime que son action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite, le point de départ du délai devant être fixé à la découverte du défaut de déclaration préalable nécessaire à la transformation de greniers en logement d’habitation, ce qui a été révélé lorsqu’il a envisagé la revente de l’immeuble le 28 septembre 2021 et non à la date du 16 décembre 2011, date du contrat de vente entre les époux [K] et lui-même.

Par ailleurs, il estime que l’action en annulation fondée sur l’erreur substantielle sur la chose ou la réticence dolosive n’est pas davantage prescrite. Il explique que le vendeur a mensongèrement indiqué que 'le bien n’avait pas subi de transformation tant en contravention des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales et que la consistance des biens vendus n’avait pas été modifiée du fait du vendeur’ et considère que le point de départ du délai de prescription quinquennale doit être fixée à la découverte de ce mensonge, soit lorsqu’il a découvert l’absence d’autorisation préalable.

Il souligne que l’acte notarié mentionne que les biens vendus ont vocation à devenir un local à usage d’habitation et que si seule la vente de greniers avait été envisagée, le notaire aurait mentionné 'les biens vendus auront vocation à devenir un local à usage d’habitation'.

Les développements des vendeurs sur la différence entre l’usage et la destination des lieux loués est en ce sens inopérante selon lui.

Il met également en exergue que la jurisprudence invoquée par les intimés n’est pas transposable au cas d’espèce, étant rappelé que ces derniers louaient auparavant à M. [X] ce logement au deuxième étage.

Par des conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, M et Mme [K] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état de Saint Etienne rendue le 9 février 2023 en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable [C] [X] en toutes ses demandes, pour défaut de respect des dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et notamment l’article 30-5 à savoir la publication de l’assignation à la publicité foncière,

— au surplus déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action de [C] [X],

en conséquence,

— rejeter l’intégralité des faits, moyens et prétentions de M. [X],

en tout état de cause,

— condamner M. [X] à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que :

— les demandes sont irrecevables, faute de publication de l’assignation, en application de l’article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, la preuve de la publication de l’acte n’étant toujours pas rapportée en cause d’appel. La production d’un simple formulaire dépourvu du cachet des services de la publication foncière ne peut suffire et valoir régularisation.

— le juge de la mise en état n’a commis aucune erreur, en ne distinguant pas les moyens à l’appui de la nullité ou de la résolution de la vente, la publicité étant exigée concernant tant les demandes de résolution que d’annulation de la vente,

— la prescription est acquise.

Ainsi, s’agissant de l’action en garantie des vice cachés, M. [X] ne peut invoquer qu’il aurait découvert le défaut d’autorisation d’urbanisme le jour de la revente, alors qu’il a acheté des greniers et qu’il ne peut être confondu la notion d’usage et de destination de l’immeuble.

Il ne peut donc valablement invoquer que le défaut d’autorisation était découvert en 2021, étant observé que si une autorisation avait été donnée, le changement de la désignation du bien de grenier à appartement aurait pu être réalisée.

S’agissant de la demande d’annulation pour erreur substantielle ou réticence dolosive, l’emploi du terme 'les greniers ont vocation à constituer une seule unité d’habitation’ ne peut être extrapolée, la désignation des biens étant des greniers.

L’acte authentique est ainsi clair sur ce point et ne concerne que des greniers.

Ils ajoutent que M. [X] a mis en location les greniers et qu’il aurait dû s’intéresser à la situation administrative de l’immeuble à ce moment là, ce qu’il n’a pas fait.

La location ayant été effectuée en 2015, son action est prescrite.

Il omet en outre sciemment de dire qu’il a tenté de vendre un appartement et non quatre greniers.

Par ailleurs les critères d’habitabilité d’un logement ne sont pas nouveaux et le RSD de la Loire invoqué a été modifié pour la dernière fois le 23 octobre 1985, de sorte que la seule méconnaissance des textes par l’appelant ne peut conduire à reporter le point de départ de la prescription, qui doit être fixé au jour de la vente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur l’absence de publicité de l’assignation délivrée par M. [X]

En application de l’article 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles- mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4 c et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de la publicité.

En l’espèce, il résulte de l’assignation que M. [X] a fait délivrer qu’il sollicite au terme de celle- ci :

— l’annulation de la vente pour erreur sur la substance en présence d’un logement réputé inhabitable,

— l’annulation de la vente en date du 16 décembre 2011 entre M. [K] et Mme [V] et lui- même,

— subsidiairement le prononcé de la résolution de la vente en date du 16 décembre 2011,

— la condamnation de M. [K] et de Mme [B] à lui rembourser le prix de la vente, soit la somme de 85 000 euros. (…)

Ainsi, la demande tend à faire prononcer la résolution ou l’annulation d’un acte soumis à publicité foncière et impose donc la publicité de l’assignation.

En l’espèce, si M. [X] a produit en première instance une demande de publicité foncière formée le 14 mars 2023 par son avocat, qui ne répondait pas aux exigences posées par l’article 30-5 précité, il produit néanmois en cause d’appel la preuve de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière.

En conséquence, c’est à tort que les intimés indiquent que l’irrecevabilité de ce chef demeure encourue.

Dès lors, il convient de réformer l’ordonnance déférée, en ce que le juge de la mise en état a retenu l’irrecevabilité de la demande pour défaut de publicité foncière de l’assignation.

II/ Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

— statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1304 dudit code prévoit que l’action en nullité dure cinq ans et ce temps ne court dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

En l’espèce, M. [X] fonde tout d’abord son action en nullité de la vente sur l’ erreur commise, affectant une qualité substantielle du bien qu’il a acquis, en l’espèce l’inhabitabilité de ce bien, invoquant notamment la hauteur sous plafond insuffisante, comme l’a rappelé la commune.

Cependant, comme l’énonce M. et Mme [K], les éléments caractéristiques et la hauteur sous plafond, susceptibles d’affecter l’habitabilité des biens, étaient connus lors de la vente, et n’ont pas fait l’objet de modification par la suite.

En outre, les textes relatifs à l’habitabilité du bien et à la hauteur sous plafond ont été modifiés pour la derniere fois en 1985, date bien antérieure à l’acte authentique de vente.

Dès lors, M. [X] disposait lors de la vente soit le 16 décembre 2011 des éléments lui permettant d’exercer une action, la seule méconnaissance des textes n’étant pas de nature à reporter la date à laquelle il aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action en nullité de la vente.

Ce faisant, c’est à bon droit que le juge de la mise en état a retenu que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au jour de la vente et que l’action en nullité pour erreur sur la substance est donc prescrite, l’assignation étant datée du 31 mai 2022.

Ensuite, M. [X] fonde également son action sur le dol.

Les dispositions de l’article 1304 ont été rappelées précédemment, le point de départ étant la découverte de l’erreur ou du dol.

Il s’appuie sur la mention présente dans l’acte notarié selon laquelle 'ces quatre lots ont vocation à constituer une seule habitation, WC, salle de bains, séjour et cuisine'. Il déduit de cette mention qu’il ne s’agit pas de la vente de simples greniers, pour laquelle l’acquéreur aurait à réaliser les déclarations pour procéder au changement de destination en appartement, auquel cas le futur de l’indicatif aurait été employé ' ces quatres lots auront vocation à constituer une seule unité d’habitation’mais qu’en réalité c’est une unité d’habitation qui a été vendue.

Cependant, M. [X] procède ainsi à une interprétation sémantique, qui ne correspond pas à la désignation des biens vendus, ne consistant qu’en des greniers, les mentions figurant en page 9 rappelant qu’aucune modification de la destination des lieux n’a été réalisée.

Ainsi, l’action fondée sur le dol est également prescrite.

M. [X] fonde également son action en nullité sur les dispositions relatives à la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans, à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

L’article 2232 dudit code prévoit que le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au delà de vingt ans, à compter du jour de la naissance du droit.

Il résulte de l’acte authentique du 16 décembre 2011 que les lots n° 13, 14, 15, 16 sont chacun définis comme étant 'un grenier dans les combles’ et non un appartement, ce qui démontre l’absence de modification de la destination des lieux.

La mention ultérieure aux termes de laquelle il est indiqué que 'ces quatre lots ont vocation à constituer une seule unité d’habitation, WC, salle de bains, séjour, chambre et cuisine’ est insuffisante pour caractériser un changement de destination effectif au jour de la vente.

En outre la page 9 de l’acte notarié stipule que le vendeur n’a pas modifié la destination des biens en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales.

Ainsi, les biens vendus consistent uniquement en des greniers et aucune modification de la destination des lieux n’a eu lieu.

Dès lors, M. [X] ne pouvait ignorer l’absence de changement de destination des lieux et ce, dès la signature du contrat de vente.

Ainsi, il ne peut valablement reporter la découverte du vice, à la date à laquelle il a lui même souhaité revendre le bien le 28 septembre 2021.

Ainsi, c’est bien à la date du contrat de vente que le point de départ de l’action en garantie des vices cachés se situe. Il est daté de 2011 et l’assignation ayant été délivrée le 31 mai 2022, l’action est également prescrite sur ce fondement et c’est à juste titre que le premier juge a fait droit à cette fin de non recevoir, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré M. [X] irrecevable en son action fondée sur les vices cachés, le dol et l’erreur sur la substance, la prescription étant acquise.

III/ Sur les demandes accessoires

Il convient de confimer l’ordonnance déférée sur les dépens et de condamner M. [X] qui succombe en appel à supporter les dépens de la procédure d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il convient de condamner M. [C] [X] à payer à M. [J] [K] et Mme [N] [B] épouse [K] à payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Enfin, M. [X] est débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la Cour, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevable [C] [X] en toutes ses demandes pour défaut de respect des dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, et notamment l’article 30-5 ° à savoir la publication de l’assignation à la publicité foncière,

L’infirme de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [J] [K] et Mme [N] [B] épouse [K] fondée sur l’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Condamne M. [C] [X] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [C] [X] à payer à M. [J] [K] et Mme [N] [B] épouse [K] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute M. [C] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT