COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 MAI 2025

N° RG 23/02613 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VZ4U

AFFAIRE :

Société FICOMMERCE

C/

[Z] [F]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 22/05096

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Laure WIART

M^e Oriane DONTOT

TJ NANTERRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société FICOMMERCE

RCS Nanterre n° 337 633 861

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentantée par M^e Anne-Laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 et M^e Caroline LAHEYNE & M^e Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE AVOCATS, plaidants, avocats au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [Z] [F] pris en qualité de liquidateur de la SNC PHARMACIE [F] ET TREUSSARD

[Adresse 5]

[Localité 7]

S.N.C. PHARMACIE [F] ET TREUSSARD représentée par son liquidateur Monsieur [Z] [F]

RCS Nanterre n° 350 835 518

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Société PHARMACIE CHATILLON [Localité 12]

RCS Nanterre n° 948 261 235

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Valérie PANEPINTO, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 2004, la société Centre commercial [Adresse 13], aux droits de laquelle se trouve la société Ficommerce, a donné à bail commercial à la société Pharmacie [F] et Treussard, pour une durée de dix années à compter du 31 décembre 2004, des locaux, correspondant au local n° 20 du centre commercial Super M [Adresse 13], sis [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 12] (92), afin qu’elle y exploite une activité de pharmacie, parapharmacie, produits vétérinaires et matériel médical sous l’enseigne Pharmacie [Adresse 13], moyennant un loyer de 76.000 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Au 1er janvier 2012, le loyer a été porté à la somme de 98.831,04 euros par l’effet de la clause d’échelle mobile. La variation du loyer ayant excédé 25 %, la société Pharmacie [F] et Treussard, par lettre recommandée avec avis de réception du 26 avril 2012, a sollicité la révision du montant du loyer en application de l’article L. 145-39 du code de commerce.

Après avoir fait notifier son mémoire préalable par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 25 juillet 2012, la société Pharmacie [F] et Treussard, par acte d’huissier du 12 octobre 2012, a fait assigner la bailleresse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en fixation du montant du loyer révisé.

Par jugement du 18 novembre 2013, le juge des loyers commerciaux a déclaré recevable l’action en révision du loyer introduite par la société Pharmacie [F] et Treussard à compter du 26 avril 2012 et, avant dire droit sur la fixation du loyer révisé, a ordonné une expertise confiée à M. [U].

M. [T], désigné en remplacement de M. [U] par ordonnance du juge du contrôle des expertises du 6 novembre 2014, a déposé son rapport le 16 décembre 2018. Il a proposé deux valeurs locatives au 26 avril 2012 : 93.024 euros hors charges et hors taxes s’il devait être considéré que la pharmacie fait partie du centre commercial et 53.714 euros hors charges et hors taxes, dans le cas contraire.

Par jugement du 23 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a considéré que la pharmacie était située dans le centre commercial et a fixé le montant du loyer annuel révisé au 26 avril 2012 à la somme de 44.317 euros en principal.

Par arrêt du 25 novembre 2021, la cour d’appel de Versailles a également considéré que la pharmacie était située dans le centre commercial mais, infirmant partiellement ce jugement, a porté le montant du loyer à la somme de 50.100 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 juillet 2014, la société Pharmacie [F] et Treussard a sollicité le renouvellement de son bail à effet au 31 décembre 2014.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié le 26 décembre 2016, la société Pharmacie [F] et Treussard, par acte d’huissier du 14 décembre 2018, a fait assigner la société Ficommerce devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre, en fixation du montant du loyer renouvelé.

Par jugement du 23 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le renouvellement du bail au 31 décembre 2014, avant dire droit, ordonné une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé, désigné M. [T] pour y procéder, fixé le loyer provisionnel au montant résultant du bail ancien et sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

Aux termes de son rapport en date du 28 avril 2022, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative brute des locaux au 31 décembre 2014 à la somme de 50.100 euros.

Par jugement du 27 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à la condamnation de l’une des parties au paiement de la différence entre le loyer provisionnel et le loyer renouvelé et à l’ajustement du dépôt de garantie ;

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord ;

— fixé à la somme de 44.315 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer en renouvellement à la date du 31 décembre 2014 pour les locaux donnés à bail ;

— débouté la société Ficommerce de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire ;

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

— dit que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y a condamnées en tant que de besoin ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a considéré, en premier lieu, que l’article R.145-23 du code de commerce, qui limite la compétence du juge des loyers commerciaux, fait obstacle à ce qu’il se prononce sur la demande de condamnation de l’une des parties au paiement de la différence entre le loyer provisionnel et renouvelé, ou de procéder à un ajustement du dépôt de garantie. Il a considéré, en second lieu, qu’au regard des caractéristiques des locaux loués, de la surface locative et des clauses exorbitantes contenues au sein du bail justifiant un abattement de 3%, le loyer annuel devait être évalué à 44.315 euros hors taxes et hors charges.

Par déclaration du 19 avril 2023, la société Ficommerce a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement.

La société Pharmacie [F] et Treussard ayant cédé à la société Pharmacie Châtillon [Localité 12] son fonds de commerce à effet au 13 février 2023, la société Ficommerce a également intimé la société Pharmacie Châtillon [Localité 12].

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la société Ficommerce demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau:

— de juger recevables ses demandes tendant à voire condamner la société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et la société Pharmacie [F] et Treussard, représentée par son liquidateur amiable M. [F], au paiement de la différence entre le loyer provisionnel et le loyer renouvelé et à l’ajustement du dépôt de garantie ;

— à titre principal, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé entre elle et la société Pharmacie [F] et Treussard à la somme de 97.920 euros hors charges, hors taxes par an à compter du 31 décembre 2014, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, de condamner la société Pharmacie [F] et Treussard, représentée par son liquidateur amiable M. [F], à lui rembourser les arriérés sur les loyers depuis la date de renouvellement, soit le 31 décembre 2014, de condamner solidairement la société Pharmacie [F] et Treussard, représentée par son liquidateur amiable M. [F], et la société Pharmacie Châtillon [Localité 12] à lui rembourser les arriérés sur les loyers à compter du 13 février 2023 et les arriérés sur le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 31 décembre 2014 ;

— à titre subsidiaire, d’ordonner avant dire droit une mesure d’instruction conformément aux dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce et de désigner un géomètre-expert à fin d’avis sur la surface totale des locaux loués ;

— en tout état de cause, de déclarer mal fondés l’appel incident et les demandes de la société Pharmacie [F] et Treussard, représentée par son liquidateur M. [F], de M. [F] ès qualités et de la société Pharmacie Châtillon [Localité 12], de les débouter de l’intégralité de leurs demandes et notamment celles issues de leur appel incident, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction pour ceux-là concernant, au profit de Maître Anne-Laure Wiart et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la société Pharmacie [F] et Treussard représentée par son liquidateur amiable M. [Z] [F] et la Pharmacie Châtillon [Localité 12] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 44.315 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer en renouvellement à la date du 31 décembre 2014, dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en application de l’article 700 du code de procédure civile, dit que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y a condamnées en tant que de besoin ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Pharmacie [F] et Treussard de ses demandes tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 31 mars 2014 à la somme annuelle de 25.192,98 euros, condamner la société Ficommerce au paiement des intérêts de droit sur les trop-versés dus à compter du 31 décembre 2014, condamner la société Ficommerce au paiement desdits intérêts capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du même code), débouter la société Ficommerce de l’intégralité de ses demandes, condamner la société Ficommerce à payer à la société Pharmacie [F] et Treussard la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Ficommerce aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— le confirmer en ce qu’il a déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à condamner l’une des parties au paiement de la différence entre le loyer provisionnel et le loyer renouvelé et à l’ajustement du dépôt de garantie, débouté la société Ficommerce de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire, débouté la société Ficommerce de ses demandes ;

Et, statuant à nouveau, de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 31 décembre 2014 à la somme annuelle de 25.192,98 euros ;

— juger que les intérêts de droit sur les trop-versés seront dus à compter du 31 décembre 2014 et capitalisés par application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du même code) ;

— débouter la société Ficommerce de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société Ficommerce à payer à la société Pharmacie [F] et Treussard la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner également aux dépens de première instance, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

— condamner la société Ficommerce à leur payer la somme de 10.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner également aux dépens d’appel, en ce compris le timbre fiscal de 225 euros, lesquels seront recouvrés par Maître Oriane Dontot conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 décembre 2024.

MOYENS

Sur la fin de non-recevoir

La société Ficommerce soutient que le juge des loyers commerciaux est compétent, sur le fondement de l’article 1376 ancien du code civil devenu l’article 1302-1, pour condamner l’une des parties à rembourser le trop-perçu de loyer, en ce que cette condamnation est la conséquence de la fixation du loyer par ses soins ; qu’il est également compétent pour arrêter le compte que les parties sont obligées de faire et pour condamner la partie qui doit restituer des sommes à des intérêts de retard et leur capitalisation.

La société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités répliquent qu’en vertu de l’article R. 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne peut prononcer de condamnation au paiement du loyer et que, par voie de conséquence, il n’est pas compétent pour condamner le preneur au paiement des arriérés de loyers et de l’ajustement du dépôt de garantie.

Sur ce,

L’article R.145-23 alinéa 1 et 2 du code de commerce dispose que : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent ».

En application de ces dispositions, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de condamnation de la preneuse au paiement de la différence entre le loyer provisionnel et le loyer renouvelé et de l’ajustement du dépôt de garantie, en ce qu’elle excède la compétence du juge des loyers.

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ».

Selon l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R. 145-6 du même code ajoute que « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

L’article R. 145-7 du même code indique en outre que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

Sur l’emplacement des locaux loués

La société Ficommerce soutient que ceux-ci sont situés au sein du centre commercial de [Localité 11], du moins d’un « ensemble commercial » tel que défini à l’article L. 752-3 du code de commerce ; que cette situation ressort des stipulations du bail, de l’emplacement des locaux tel qu’établi par les différents rapports d’expertise, ainsi que des services collectifs dont profite la pharmacie ; que cette situation a d’ailleurs été reconnue par le juge des loyers commerciaux dans son jugement du 23 septembre 2019 et par la cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 25 novembre 2021 s’agissant de la révision du loyer, ainsi que dans le jugement dont il est fait appel.

La société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités répliquent que lorsque l’accès aux commerces se fait uniquement depuis la rue, la valeur locative est très largement inférieure à celle des locaux situés à l’intérieur du centre ; qu’en l’espèce, les locaux exploités sont physiquement hors du centre commercial, ceux-ci ne disposant d’aucune communication avec l’intérieur du centre et l’accès ne pouvant se faire que par la rue ; qu’en outre, les stipulations du bail ne précisent pas que les locaux dépendent du centre et sont intégrés à l’ensemble immobilier.

Sur ce,

Le bail commercial stipule à l’article 1.1 que le « le bailleur donne (') à bail au preneur qui accepte, un local commercial situé dans le centre commercial Super M [Adresse 13] ' ».

Comme l’a souligné l’arrêt rendu par la cour le 25 novembre 2021, l’intégralité du bail fait référence à l’appartenance des locaux au centre commercial, qu’il s’agisse du paiement des charges communes du centre (article 7), du respect des horaires d’ouverture du centre commercial (article 13), de l’utilisation des parties communes (article 15), du respect par le preneur du règlement intérieur (article 16) ou de l’obligation pour le preneur d’adhérer à l’association des commerçants du centre Super M en charge de la promotion du centre même s’il est dispensé de participer aux actions publicitaires conduites par l’association. L’article 2 de l’annexe au bail précise, s’agissant des vitrines extérieures, que le « preneur doit impérativement mettre en place les vitrines identiques en format, matériaux, couleurs et verre que le reste du centre ».

Il est ainsi établi que les parties ont contractuellement considéré que les locaux exploités par la société Pharmacie Châtillon Malakoff appartiennent bien au centre commercial, la preneuse étant d’ailleurs immatriculée au registre du commerce et des sociétés en mentionnant son adresse '[Adresse 4]'

L’expert judiciaire, M. [T], a constaté que sur un panneau d’information relatif au centre commercial, sont mentionnées une galerie intérieure et une galerie extérieure. La pharmacie est répertoriée parmi les commerçants de la galerie extérieure au même titre que d’autres commerces dont notamment la Halle aux Chaussures.

Le centre commercial est effectivement composé de deux parties, la première à « simple rez-de-chaussée » et la seconde « en R+1 sur la droite ». Les deux parties sont séparées par un passage, qui est néanmoins couvert par un auvent commun aux deux parties, formant ainsi un seul ensemble immobilier.

En conséquence, il sera considéré que le local dépend du centre commercial.

Sur la superficie des locaux loués

La société Ficommerce estime que, conformément à l’article L. 145-3 du code de commerce, la surface à prendre en compte est la surface réelle et non contractuelle ; que la surface réelle des locaux loués est de 204,2 m² ; que dans les centres commerciaux, la surface à prendre en compte pour le calcul de la valeur locative est la surface hors 'uvre dite « GLA » et qu’il n’est procédé à aucune pondération sauf pour le 1er étage et les mezzanines, pondérés à 0,5 ; que le bail définit contractuellement la surface GLA, qui correspond, pour les locaux loués, à 180 m2p.

La société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités répliquent que l’usage invoqué par la bailleresse est en réalité le résultat de simples recommandations figurant à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et n’ont donc pas de valeur impérative ; qu’en outre, la recommandation tendant à exclure la pondération ne vaut que pour les magasins situés à l’intérieur d’un centre commercial, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’au regard de la configuration des lieux, tant la surface de la mezzanine que celle du rez-de-chaussée doivent être pondérées ; qu’il résulte de cette pondération que la surface à retenir est de 131 m2B.

Sur ce,

L’article 1 du préambule du titre II relatif aux stipulations particulières prévoit que le local loué est « d’une surface totale de 151 m² environ hors mezzanine, ledit local comportant une mezzanine de 40 m² environ ».

Ces métrés sont indiqués à titre d’estimation puisque l’adverbe « environ » a été utilisé. Il ne saurait par conséquent être considéré que les surfaces sont contractuelles et s’opposent à la prise en compte des superficies réelles.

La bailleresse se prévaut d’un relevé de métré réalisé par M. [O], géomètre expert, le 7 janvier 2004, qui a évalué la surface d’emprise du rez-de-chaussée du local à 154,90 m² et celle de la mezzanine à 50,90 m².

Cependant, il ressort du rapport de M. [T] réalisé le 9 décembre 2016 dans le cadre de la procédure de fixation du montant du loyer révisé au 26 avril 2012, que c’est la surface SHO nette qu’il convient de retenir, soit 153,80 m² pour le rez-de-chaussée et 49,30 m² pour la mezzanine.

L’article 1.2 du titre I relatif aux stipulations générales du bail se réfère, « d’accord des parties », aux surfaces GLA (Gross Leasable Aera) unité de mesure régulièrement utilisée dans les baux des centres commerciaux, qui donne lieu à la pondération suivante : rez-de-chaussée : 1, mezzanine structurelle : 0,40.

Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, la surface pondérée sera arrêtée à 173,50 m²p GLA (153,80 + (49,30 x 0,40)).

La société Ficommerce sera déboutée de sa demande de désignation d’un géomètre-expert.

Sur les facteurs locaux de commercialité

La société Ficommerce soutient que le centre commercial, donc les locaux loués, bénéficient d’une bonne commercialité, notamment pour l’activité de pharmacie, confirmée par le rapport d’expertise et le jugement déféré ; que si le magasin Conforama a quitté les lieux, il a été remplacé par le magasin Décathlon.

La société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités répliquent qu’à l’exception de l’enseigne Monoprix, aucune enseigne nationale ne fait encore partie intégrante du site et que les enseignes nationales autrefois présentes ont toutes quitté les lieux.

Sur ce,

Le centre commercial constitue une unité autonome de marché. Les facteurs locaux de commercialité s’apprécient donc en fonction de facteurs intrinsèques au centre commercial. Toutefois, des facteurs extérieurs peuvent également être pris en considération, lorsqu’ils influent sur sa commercialité.

En l’espèce, les locaux en cause appartiennent au centre commercial, mais sont implantés au niveau de la galerie extérieure.

Le rapport de M. [T] établit que la pharmacie est située à [Localité 12], commune limitrophe du [Localité 2], bénéficiant d’une bonne desserte par la route et les transports en commun (métro ligne 4, tramway ligne 3b et bus), le long de l'[Adresse 10], à fort trafic routier et en double voie. De nombreux commerces indépendants sont présents de l’autre côté de l'[Adresse 10] (restaurants, coiffeur, magasin de cuisine et bains, salon d’esthétique, solderie ').

La pharmacie bénéficie d’une devanture vitrée conséquente d’environ 20 mètres donnant directement sur la rue. Elle est séparée de l’autre partie du centre commercial par le passage couvert par l’auvent et dispose d’une seconde devanture de 4,50 mètres sous le passage couvert, face au Monoprix.

Quand bien même l’accès à la pharmacie s’effectue par l’extérieur, il ressort de la photographie insérée en page 11 du rapport d’expertise que cet accès est situé, en angle, face à une entrée du Monoprix, enseigne attractive qualifiée de « locomotive du centre », et à proximité immédiate d’un des accès à la galerie intérieure du centre commercial, toute cette zone d’accès étant couverte par l’auvent. La pharmacie bénéficie donc de la clientèle du centre commercial et il est indifférent à cet égard que le parking du centre commercial, dont peuvent bénéficier les clients de la pharmacie, ne soit gratuit que pour les clients du Monoprix.

En outre, le passage couvert permet d’accéder, à l’arrière du centre commercial, à un ensemble d’immeubles R+15 à usage d’habitation et de professions médicales, source certaine de clientèle.

Pendant la période du bail antérieur, quatre enseignes nationales ont effectivement quitté le centre commercial (Mim, Afflelou, Boulangerie Paul et Conforama) entrainant la vacance des cellules pendant plusieurs mois. Toutefois, l’expert précise en page 22 de son rapport que trois nouveaux locataires se sont installés, les sociétés JCDA, Yatel et Douze moutons. Ces sociétés sont certes moins connues et donc moins attractives.

Néanmoins, la pharmacie étant implantée à l’extérieur du centre commercial, elle est moins impactée par la nature des commerces exploités dans les locaux situés à l’intérieur du centre. Aussi, au regard des éléments précités, il sera considéré que la pharmacie bénéficie de facteurs locaux de commercialité très favorables, comme l’a retenu l’expert en page 29 de son rapport.

Sur les prix couramment pratiqués dans le centre commercial

La société Ficommerce soutient que la valeur locative des locaux loués s’élève, au 31 décembre 2014, à la somme annuelle de 544 euros hors taxes et hors charges/m², conformément à la valeur retenue par l’expert dans son premier rapport ; que le prix unitaire de 250 euros/m² réclamé par la preneuse n’est donc pas sérieux, d’autant que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nanterre a retenu un loyer de 330 euros/m² s’agissant d’un restaurant éloigné du centre commercial ; qu’en conséquence, le loyer dû par la preneuse doit être fixé à 97.920 euros hors charges et hors taxes par an.

La société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités répondent que l’examen des prix pratiqués dans le centre commercial établit l’existence d’un déclin de la valeur locative depuis les premières prises à bail du centre, la baisse de certains loyers allant jusqu’à plus de 55 % du loyer initial ; que, par ailleurs, la valeur locative moyenne invoquée par la bailleresse a été établie sur le fondement des prix de marché, alors que conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, il convient de retenir la valeur locative judiciaire, celle-ci tenant compte, outre des références issues des locations nouvelles, des références issues des renouvellements amiables et des fixations judiciaires, dont le décalage est de l’ordre de 30/40% par rapport aux prix de marché ; qu’en conséquence, et au regard de la déduction de la taxe foncière et de l’abattement de 10% dont elle doit bénéficier au titre des charges exorbitantes, le loyer doit être fixé à 25.913 euros hors charges et hors taxes par an.

Sur ce,

Les locaux dépendent d’un centre commercial, unité autonome de marché, et les parties s’accordent pour fixer le prix du bail à partir des seules références issues du centre.

L’expert précise en page 24 de son rapport ne pas avoir connaissance de références de fixations judiciaires au sein du centre commercial en cause.

Il explique avoir reçu de la bailleresse un état locatif au 31 décembre 2014 qui mentionne 9 baux, dont celui de la société Pharmacie Châtillon [Localité 12].

Au cours des opérations d’expertise, M. [T] a relevé que l’unité de mesure des surfaces reportées pour chacun des baux n’était pas précisée et a demandé à la bailleresse de lui communiquer tous les baux avec des plans précis « afin de retraiter en m² GLA pondéré (') toutes les surfaces figurant dans l’état locatif fourni », et de disposer d’éléments comparables.

La société Ficommerce affirme avoir transmis un certain nombre de baux à l’expert. Pourtant, M. [T] précise en page 26 de son rapport que la société Ficommerce a indiqué ne pas être en mesure de les fournir, de sorte qu’il a établi son rapport à partir d’éléments incomplets.

Les neufs baux sont les suivants :

— La Halle, vente de chaussures, bail renouvelé au 16/12/2013, 605 m² et 580 m² GLA, 297,52 euros/m²,

— Magic magic, magasin d’optique, bail initial 01/03/2005, 107 m², 845,25 euros/m²,

— Minit France, cordonnerie, bail initial 01/01/2009, 24 m², 826,44 euros/m²,

— Conforama, bail initial 01/01/2009, 4.483 m², 250,59 euros/m²,

— Association syndicale : bail initial, loyer 47.270,56 euros, pas de mention de la surface, ni du prix au m²,

— Yatel, vente de vêtements, bail initial 15/11/2012, 408 m² GLA, 196,08 euros/m²,

— Douze moutons, traiteur, sandwicherie, bail initial, 41 m², 366,26 euros/m²,

— JCDA (activité ignorée), bail initial 19/11/2011, 51 m², 733,32 euros/m².

Comme l’a relevé l’expert, tous ces baux sont très éloignés de celui dont la société Pharmacie Châtillon [Localité 12] est titulaire, soit en raison des surfaces, soit en raison de la date du bail.

Les références les plus pertinentes au regard de la surface du local et de la date du bail sont les baux de La Halle, de Magic magic et de Yatel.

M. [T] indique en pages 26 et 27 de son rapport qu’au 31 décembre 2014, que les prix unitaires de ces locaux étaient les suivants :

— La Halle : 310,34 euros/m² GLA,

— Magic magic : 950,52 euros/m²p GLA,

— Yatel : 196,07 euros/m² GLA.

Au regard de la disparité de ces prix, il ne peut en être tiré aucune valeur moyenne du prix au m² GLA.

Comme le souligne la société Pharmacie Châtillon [Localité 12], la tendance d’évolution des prix des baux au sein du centre commercial est baissière, dès lors que le prix des baux des sociétés Yatel, successeur de la société MIM, et Douze moutons, successeur de la société Boulangerie Paul, a été réduit de moitié.

Néanmoins, les baux des locaux exploités sous l’enseigne Magic magic et La Halle stipulent un loyer variable additionnel de 5% et 6% de la différence positive entre le chiffre d’affaires annuel HT et le loyer annuel de base.

En outre, la pharmacie étant située à l’extérieur du centre commercial, elle est moins exposée à la tendance baissière des loyers et, comme indiqué précédemment, elle bénéficie de facteurs locaux de commercialité très favorables.

Les rapports établis par la société Veron expertise et par M. [U] n’apportent pas d’autre élément utile dès lors d’une part, que les références évoquées dans le centre commercial sont identiques à celles de M. [T] et d’autre part, que M. [U] mentionne des références de commerces extérieurs au centre alors que, comme indiqué précédemment, les parties s’accordent pour fixer le prix du bail à partir des références issues du centre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix unitaire du bail sera fixé à la somme de 300 euros par m²p GLA par an.

Sur les obligations respectives des parties

La société Ficommerce soutient que les stipulations du bail sont conformes à celles des baux consentis dans les centres commerciaux, en ce qu’il est d’usage que l’ensemble des charges, même exorbitantes, soient supportées par le locataire, celles-ci constituant la contrepartie de l’apport de clientèle généré par le centre commercial ; que la jurisprudence n’applique plus d’abattement en raison de clauses exorbitantes de droit commun, dès lors que les prix de comparaison concernent des baux comprenant les mêmes clauses, ce qui a été établi dans le cadre de l’expertise ; qu’en outre, la preneuse bénéficie, par rapport aux autres locataires du centre commercial, d’un loyer sans partie variable ; qu’enfin, l’application d’un abattement conduirait à introduire des différences contraires au principe d’équivalence posé par l’article R. 145-7 du code de commerce et génératrices de distorsion économique entre les locaux faisant partie du même centre commercial. Elle estime, en conséquence, qu’il convient d’écarter tout abattement.

La société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités répliquent qu’il ressort de l’article R. 145-8 du code de commerce et de la jurisprudence, que les clauses exorbitantes du droit commun imposent une minoration de la valeur locative, peu important que les locaux loués se situent au sein d’un centre commercial ; qu’au regard des nombreuses clauses exorbitantes contenues au sein du bail liant les parties, l’abattement doit être au minimum établi à 10% de la valeur locative.

Sur ce,

Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé ».

En l’espèce, les parties et l’expert se limitent aux prix de comparaison au sein du centre commercial.

L’article 7 du bail stipule que « Le loyer étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler, dans les conditions ci-après et pour sa quote-part, au bailleur (') la totalité des charges, la TVA étant due en sus, afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l’ensemble immobilier et du centre commercial ».

La liste des charges est détaillée à l’article 7.2. Elle comprend tous les frais de fonctionnement du centre commercial (éclairage, eau, chauffage, nettoyage '), tous les travaux d’entretien et de réparation, en ce comprises celles de l’article 606 du code civil, toutes les primes d’assurances et les honoraires des présidents des associations syndicales libres et du syndic de copropriété, mais également les impôts et taxes et notamment la taxe foncière.

Par ailleurs, la location-gérance est interdite « à l’exception des sociétés faisant partie du même groupe que le preneur », la cession du fonds de commerce doit « porter sur la totalité des activités commerciales exercées par le preneur dans les lieux loués telles que définies à l’article 3 des présentes’ » et le bailleur bénéficie d’un droit de préemption « en cas de cession du bail par le preneur à l’acquéreur de son fonds de commerce ».

En soi, l’usage invoqué par la bailleresse ne suffit pas à écarter l’abattement sollicité en l’espèce par la preneuse sur le fondement de l’article R. 145-8 précité.

Mais en l’espèce les prix de comparaison d’autres baux auxquels se réfèrent l’expert judiciaire et les parties portent uniquement sur d’autres baux du même centre commercial et prennent déjà en compte les transferts de charges et les diverses restrictions invoquées par la société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités, puisque les baux comportent les mêmes clauses. Aussi, appliquer un abattement sur la valeur locative fixée en fonction de ces prix de comparaison reviendrait à prendre en compte deux fois les transferts de charges et restrictions en réduction du loyer renouvelé.

En outre, le droit de préemption de la bailleresse « en cas de cession du bail par le preneur à l’acquéreur de son fonds de commerce » ne porte pas atteinte au droit de jouissance de la société Pharmacie Châtillon [Localité 12].

Il n’y a donc pas lieu à application d’abattement.

Sur le prix du bail

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle arrondie de 52.050 euros hors taxes et hors charges (173,50 m²p x 300 euros /m²p GLA).

Compte tenu de la solution du litige et en l’absence de preuve d’un trop-versé de loyer, la demande formulée par la société Pharmacie Châtillon [Localité 12] et M. [F] ès qualités au titre des intérêts sur les trop-versés de loyer ne peut prospérer.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à la somme de 44.315 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer en renouvellement à la date du 31 décembre 2014 ;

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe à la somme de 52.050 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer en renouvellement du bail conclu entre la société Ficommerce et la société Châtillon [Localité 12], venant aux droits de la société Pharmacie [F] et Treussard représentée par son liquidateur, M. [Z] [F], à la date du 31 décembre 2014 ;

Y ajoutant,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente