N° RG 20/07114 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NJM5

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 26 novembre 2020

(chambre 3 cab 03 C)

RG : 20/05873

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 21 Décembre 2023

APPELANT :

M. [R] [U]

né le 22 Avril 1960 à [Localité 5] (RWANDA)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par la SELARL HORKOS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1216

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/32032 du 07/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

INTIMEE :

S.C.I. [Adresse 2] ayant pour mandataire la société JURON ET TRIPIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 28 Septembre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 21 Décembre 2023

Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par contrat de bail du 16 décembre 2010, la SCI [Adresse 2] (la société) a donné en location à M. [U] (le preneur) un local commercial sis [Adresse 1], à [Localité 6], à destination exclusive d’alimentation générale.

Le 5 novembre 2019, la société a fait délivrer à son locataire un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et refus d’indemnité d’éviction.

Le 23 juillet 2020, la société a fait délivrer une sommation de quitter les lieux au preneur, celui-ci s’étant maintenu dans les lieux.

Le 27 août 2020, après autorisation d’assignation à jour fixe, la société a fait assigner le preneur devant le tribunal de grande instance de Lyon.

Par jugement du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— jugé que le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et refus d’indemnité signifié le 5 novembre 2019 au preneur est valide ;

— débouté en conséquence le preneur de sa demande tendant à entendre dire ledit congé nul pour défaut de mise en demeure préalable ;

— jugé que le bail signé le 16 décembre 2010 a pris fin le 30 juin 2020 ;

— jugé que le preneur est occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2020 ;

— autorisé la société à faire procéder à l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné le preneur à payer à la société une indemnité d’occupation égale au montant actuel des loyers et des charges jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné le preneur aux dépens ;

— admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné le preneur à payer à la Société la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société de sa demande en paiement au titre du droit proportionnel.

Par déclaration transmise au greffe le 17 décembre 2020, le preneur a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions déposées le 16 mars 2021, le preneur demande à la cour de :

— réformer le jugement du 26 novembre 2020 en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau :

A titre principal,

— dire et juger que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et refus d’indemnité qui lui a été délivré le 5 novembre 2019 est nul pour défaut de mise en demeure préalable ;

En conséquence,

* rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société ;

A titre subsidiaire,

* dire et juger le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitime et refus d’indemnité qui lui a été délivré le 5 novembre 2019 n’est pas fondé ;

En conséquence,

* dire et juger nul le congé délivré.

* dire et juger le bail le liant à la société poursuivi.

A titre encore plus subsidiaire,

* nommer tel expert qu’il plaira aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction due par la société ;

* autoriser son maintien dans les lieux jusqu’à complet règlement de ladite indemnité;

En toutes hypothèses,

— rejeter les demandes de la société au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions n° 1 déposées le 8 juin 2021, la société demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris en son entier,

(En conséquence)

* juger que le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et refus d’indemnité signifié le 5 novembre 2019 au preneur et la requête de la Société est valide ;

* juger que le bail signé entre le preneur et la société le 16 décembre 2019 a pris fin au 30 juin 2020 ;

* juger que le preneur est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

En conséquence :

* autoriser à faire procéder à l’expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant du chef du preneur, avec si besoin le concours de la force publique ;

* condamner le preneur à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner le preneur à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner le preneur aux entiers dépens de la procédure,

— dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Burgy pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— condamner le preneur à payer le droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du code de commerce.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 septembre 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

À titre infirmatif, le preneur soutient que le congé est irrégulier, en ce qu’il n’a pas été précédé d’une mise en demeure par acte extrajudiciaire précisant la nature des infractions commises, ce qui lui aurait permis de les faire cesser dans le mois suivant la délivrance. Il soutient que le congé ne mentionne pas qu’il disposait d’un délai d’un mois pour faire cesser les infractions.

Il fait valoir que les infractions qui lui sont reprochées ne sont pas irréversibles et instantanées, alors que les griefs sont anciens et réitérés et pouvaient être stoppés.

Il estime que l’absence de mise en demeure préalable emporte nullité de l’acte comportant un refus de renouvellement, ce qui pour a pour conséquence de permettre la poursuite du bail.

À titre confirmatif, la société bailleresse soutient que le congé peut être donné sans mise en demeure préalable et que celle-ci peut figurer dans le même acte et qu’elle est inutile lorsque l’infraction commise a un caractère irréversible, ce qui se traduit par l’impossibilité pour le locataire de remédier à ses manquements, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur ce

L’article L. 145-17 du code de commerce prévoit :

« I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité:

1°) S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; (…) ».

Le congé délivré le 5 novembre 2019 par la société bailleresse énonce des griefs se rapportant au respect des obligations liées au bail (irrespect de la destination du bail, utilisation ; comportement du preneur à l’égard des occupants de l’immeuble ; paiement irréguliers des loyers ; non-respect des clauses du bail concernant l’installation d’un bloc climatisation ; incivilités des personnes introduites par le preneur dans l’immeuble ; défaut de réalisation de travaux impartis au preneur).

Le preneur reproche à ce congé d’être irrégulier, en ce que la mise en demeure n’a pas été préalable et ne respecterait pas les exigences du texte susvisé

Cependant, en application du texte susvisé, et contrairement à ce que soutient le preneur, le refus de renouvellement de bail et la mise en demeure peuvent figurer dans un même acte et il ne peut en être déduit une irrégularité du congé de ce chef.

En revanche, comme l’a relevé le premier juge, le congé litigieux, contrairement aux exigences du texte susvisé, ne reproduit pas les termes de son deuxième alinéa, ce qui rend la mise en demeure irrégulière.

Toutefois, il résulte également du texte susvisé que le congé sans renouvellement et sans indemnité n’a pas besoin d’être précédé de la mise en demeure prévue par le texte susvisé – de sorte que toute irrégularité éventuelle de celle-ci est inopérante – lorsque l’infraction reprochée au preneur a un caractère irréversible.

Or, c’est par des motifs que la cour adopte, et qui répondent aux moyens présentés par le preneur à hauteur d’appel, que le tribunal, détaillant la nature des griefs invoqués, leur persistance en dépit de plusieurs rappels à l’ordre de la régie et, notamment, de plaintes déposées par un occupant de l’immeuble, a retenu le caractère irréversible des infractions reprochées.

Il y a lieu d’ajouter à cet égard que la société bailleresse produit à son dossier des éléments résultant d’une précédente procédure en résiliation de bail, initialement engagée en 2013 qui, si elle n’a pas conduit à mettre un terme au contrat, fait état de faits de même nature que ceux présentement reprochés au preneur. Elle verse également à la procédure les justificatifs de faits qui sont produits avant et après le congé du 5 novembre 2019, particulièrement une plainte du 17 juin 2020 déposée par un occupant de l’immeuble se plaignant de nuisances liées à l’exploitation du magasin.

La persistance dans le temps des griefs invoqués, se rapportant particulièrement aux nuisances générées par l’activité menée par le preneur au sein des lieux loués, objectivées par des éléments émanant de tiers au contrat, l’inopérance manifeste des rappels à l’ordre dont il est justifié, voire des diligences de nature pénale qui ont été engagées par les voisins du preneur, conduisent ainsi à approuver le premier juge, en ce qu’il a retenu que, au regard des infractions reprochées, toute mise en demeure se serait avérée inefficace. La mise en demeure n’était dès lors pas nécessaire et le congé doit être considéré comme valide.

Sur le bien-fondé du congé donné sans offre de renouvellement et sans indemnité

À titre infirmatif, le preneur considère que les griefs formulés dans le congé ne sont pas fondés et constituent de pures allégations calomnieuses. Il fait valoir que la cour d’appel de Lyon s’est déjà prononcée sur la plupart de ces faits, dans une affaire relative à un congé délivré précédemment le 23 mai 2013.

Il soutient particulièrement que son activité d’alimentation générale comprend la vente de boissons, même alcoolisées, et qu’il disposait d’une licence. Il soutient qu’il mène l’activité de transport AC Services rapides, à son domicile, et de manière tout à fait accessoire. Il indique que le local est situé dans une rue passante et animée du 9e arrondissement et qu’un bar jouxte l’épicerie qu’il exploite. Il conteste tout manquement aux règles de sécurité et d’hygiène, durant la période de confinement.

Il considère pouvoir réclamer une indemnité d’éviction pour la détermination du montant de laquelle il demande la désignation d’un expert.

À titre confirmatif, la société bailleresse soutient avoir fait délivrer le 5 novembre 2019 un congé pour motifs graves et légitimes. Elle indique que les nuisances causées par le preneur, qu’elle estime établies, ont même fait l’objet d’un article de journal local. Elle fait valoir que le preneur a entrepris des travaux dans l’immeuble sans en solliciter l’autorisation, qui sont susceptibles de menacer la solidité de l’immeuble.

Elle entend rappeler que la délivrance d’une mise en demeure préalable au congé ne figure pas parmi les dispositions prescrites à peine de nullité, comme le défaut de pertinence des motifs de refus de renouvellement. Elle soutient que, en toutes hypothèses, même si les motifs graves et légitimes n’étaient pas caractérisés, le congé doit produire ses effets.

Elle indique que si la cour d’appel de Lyon, statuant par arrêt du 19 mars 2015 sur une procédure de résiliation de bail qu’elle avait engagée, a écarté certains faits, la situation est toute autre et a évolué depuis lors, comme les établissent les constats d’huissier, les multiples attestations, les mains courantes, les interventions de service de police et les courriers de mise en demeure, établis postérieurement, qu’elle produit.

Elle estime caractérisés les griefs consistant dans le non-respect de la destination du bail, des obligations du preneur de jouir raisonnablement les locaux loués, en raison des nuisances et autres troubles à la sécurité et à la salubrité des occupants de l’immeuble et du voisinage ainsi que des infractions connues et des incivilités permanentes.

Sur ce,

Il sera rappelé que, en application des articles 1728, 1°) du code civil et L. 145-17 du code de commerce, le motif grave et légitime ne suppose pas nécessairement l’existence d’un préjudice pour le bailleur, n’est pas nécessairement lié à l’exécution du bail et peut être constitué par une faute non-nécessairement imputable au preneur mais qui peut l’être aux personnes dont il doit répondre.

Comme l’a relevé le premier juge, le congé vise particulièrement six griefs contre le preneur.

En premier lieu, il est reproché au preneur le non-respect de la destination du bail, à raison des horaires d’ouverture pratiqués, tardifs, et du mode d’occupation des lieux, préjudiciables pour les occupants de l’immeuble.

Le congé s’appuie sur des éléments qui ont été produits lors de la précédente procédure en résiliation ayant abouti à l’arrêt de la cour d’appel du 19 mars 2015 (constats d’huissier des 4 mai et 19 mai 2011, sommation d’huissier du 12 juillet 2011, interventions des services de police des 11 mai 2012 avec main courante du 12 mai 2012), qui ne sont au demeurant pas versés au dossier de l’intimée.

En deuxième lieu, il est reproché au preneur d’exercer une activité non-prévue par le bail, en l’occurrence une activité de transport. Toutefois, il n’est pas produit d’élément suffisamment probant de ce que le preneur exerce cette activité dans le local loué.

En troisième lieu, il est reproché au preneur un paiement très irrégulier du loyer. Toutefois, la société bailleresse ne verse aucun élément sur ce point.

Ces griefs ne peuvent dès lors être retenus.

En revanche, il est reproché en quatrième lieu au preneur le non-respect des obligations liées à l’installation d’un climatiseur, alors que le bail l’exclut.

L’installation de ce climatiseur, sans autorisation préalable, est admise par le preneur et résulte au demeurant du constat d’huissier de justice auquel a fait procéder l’intimée le 21 octobre 2019 (pièce n° 14). Il résulte notamment de l’assignation en référé qui a été délivrée au preneur le 13 mai 2020 (pièce n° 5 de l’intimée) et des conclusions en référé de la bailleresse qui ont été soumises à la juridiction (pièce n° 3 de l’appelant), que la pose est intervenue en juillet 2019. Le preneur, qui ne conteste pas l’irrégularité de cette installation, indique avoir enlevé ce matériel avant l’audience de référé (conclusions du preneur, p. 3). Il résulte des conclusions de référé de la bailleresse, susvisée, que cette audience devait intervenir le 14 septembre 2020 et que le preneur avait été mis en demeure le 16 septembre 2019 et a obtempéré dix mois plus tard, soit en juin 2020. Le congé du 5 novembre 2019 visait l’installation de cette climatisation, l’infraction ayant, dès lors, persisté.

Le preneur a ainsi méconnu les obligations résultant du bail.

En cinquième lieu, il est reproché au preneur ses comportements agressifs et préjudiciables réitérés et constants à l’égard des occupants de l’immeuble.

Comme l’a retenu le premier juge, ces faits sont établis par plusieurs pièces versées par la société bailleresse.

En effet, des attestations et lettres des occupants de l’immeuble (pièce n° 13), établies entre 2016 et 2019, témoignent des nuisances liées à l’activité exercée par le preneur, du comportement parfois agressif de celui-ci à leur égard, et de ce que, le preneur pratiquant des horaires tardifs, la fermeture de son rideau pouvait provoquer vers 23 heures un bruit très incommodant pour les habitants de l’immeuble.

Trois mains courantes ont été déposées par des occupants de l’immeuble, en 2017, 2018 et 2019 et font notamment état du comportement du preneur, qui s’est montré de plus réfractaire à toute évolution permettant un apaisement de la situation.

En dernier lieu, et dans le même sens, il est reproché la répétition d’incidents avec les occupants de l’immeuble, qui se plaignent du comportement du preneur et de ses clients, qu’il introduit dans l’immeuble pour leur permettre de consommer de l’alcool, des produits stupéfiants, ce qui créée un climat de tension, de menaces et de peur insupportable pour les autres locataires.

Il ressort du dossier que le preneur a été ainsi alerté des nuisances liées à son activité commerciale et des difficultés induites par son comportement à l’égard des habitants de l’immeuble, par la régie, le 8 avril 2019 (pièce n° 17 de l’intimée).

A cet égard, ce problème de nuisances créé par l’activité du preneur s’est perpétué après la délivrance du congé (pièce n° 15, comportant le courriel de plusieurs occupants du 25 mars 2020), particulièrement durant la période de confinement (pièce n° 16 : lettre de la régie au preneur). Un occupant de l’immeuble, qui indique avoir consulté un médiateur et avoir déposé une précédente plainte, a de nouveau déposé plainte en juin 2020 pour des menaces adressées par un client du magasin du preneur.

Il convient de relever que les occupants de l’immeuble ont informé la presse de leurs difficultés (pièce n° 18).

Par ailleurs, la pluralité d’éléments convergents, émanant de différents tiers au contrat, permet d’écarter les réfutations de ces éléments que soulève le preneur dans ses conclusions.

Ces derniers griefs sont en conséquence suffisamment établis.

Il sera relevé que si la pérennité de l’activité du preneur constitue un droit, l’occupation paisible de leur logement personnel par les personnes habitant au-dessus et aux alentours des lieux loués doit être garantie de manière fondamentale.

En conséquence, au vu de ce qui précède et des motifs retenus par le premier juge, que la cour adopte et qui répondent aux moyens soulevés en cause d’appel, il sera considéré qu’il est suffisamment établi par les éléments du dossier que le congé délivré par la société bailleresse repose sur des motifs graves et légitimes.

Les demandes reconventionnelles du preneur doivent dès lors être rejetées.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que le bail était résilié au 30 juin 2020 et que le preneur occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date, l’intimée pouvant faire procéder à l’expulsion, au besoin avec le concours de la Force publique et l’appelant devant verser une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

La demande de la société bailleresse fondée sur l’article A 444-32 du code de commerce sera rejetée car, comme l’a retenu le premier juge, le preneur ne peut être condamné au paiement d’un droit proportionnel en fonction d’une créance qui n’a pas été fixée.

Le preneur, qui perd en cette instance, sera condamné à supporter les dépens d’appel, avec distraction au profit du conseil de l’intimée.

Au vu de considérations tirées de l’équité, il y a lieu de le condamner à payer à la société bailleresse la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne M. [U] à supporter les dépens d’appel ;

Condamne M. [U] à payer à la Société [Adresse 2] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE