N° RG 21/06322 -N°Portalis DBVX-V-B7F-NZCC

Décision du Juge des contentieux de la protection de Lyon au fond du 18 juin 2021

RG : 11-21-000433

[K]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 18 Octobre 2023

APPELANT :

M. [O] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/031920 du 02/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Etienne VIRAPIN, avocat au barreau de LYON, toque : 2482

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, société anonyme d’habitation de loyer modéré à conseil d’administration, société anonyme d’HLM à conseil d’administration, au capital de 101 407 136 €, inscrite au registre du commerce et des société de LYON sous le numéro B 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Directeur Général en exercice

Représentée par M^e Fabienne DE FILIPPIS, avocat au barreau de LYON, toque : 218

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 18 Octobre 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

— Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige

Suivant acte sous-seing privé du 2 avril 2013, la société Alliade Habitat a donné à bail social d’habitation à [O] [K] un appartement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial de 190,92 € outre provisions sur charges, payables mensuellement d’avance avant le 5 de chaque mois.

Par acte du 8 octobre 2020 visant la clause résolutoire à deux titres (pour défaut de justificatif d’assurance et non paiement des loyers), la société Alliade Habitat a signifié à [O] [K] un commandement de payer la somme de 5 021,60 € et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par exploit du 21 décembre 2020, la société Alliade Habitat a assigné [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir au principal constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance, et statuer sur ses conséquences, et voir condamner [O] [K] au paiement de la somme de 5 591,42 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, créance arrêtée au 30 novembre 2020, avec actualisation au jour des débats.

A l’audience du 30 avril 2021, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 6 321,29 €, arrêtée au 20 avril 2021.

Par jugement du 18 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 6321,29€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mars 2021 selon état de créance du 20 avril 2021,

Constaté que le bail consenti par la société Alliade Habitat à [O] [K] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] est résilié depuis le 9 novembre 2020,

Dit que [O] [K] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamné [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat :

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

La somme de 50 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rejeté le surplus des demandes de la société Alliade Habitat,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamné [O] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 octobre 2020.

Le tribunal a retenu principalement que la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux et que [O] [K] n’a pas justifié être assuré dans ce délai.

Par déclaration en date du 29 juillet 2021, [O] [K] a interjeté appel de l’intégralité du jugement du 18 juin 2021, à l’exception du chef de décision ayant rejeté le surplus des demandes de la société Alliade Habitat.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 22 octobre 2021, [O] [K] demande à la Cour de :

Vu les articles 7 g) et 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Le dire et juger recevable et fondé en son appel ;

Infirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

Constaté que le bail consenti par la société Alliade Habitat est résilié depuis le 09 novembre 2020,

Dit qu’il doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 50 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 08 octobre 2020.

Et statuant de nouveau

Juger qu’il justifie être titulaire d’une assurance habitation depuis le 9 septembre 2020 faisant que le commandement de justifier l’assurance du 8 octobre 2020 n’a pas produit effet,

Juger que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut avoir lieu que sur le fondement du défaut de paiement de loyer et uniquement à compter du 9 décembre 2020,

Lui accorder un délai de grâce ou à défaut des délais suspensifs de la clause résolutoire de 36 mois en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en l’autorisant à apurer sa dette locative par le versement de 100 € par mois, outre le loyer courant, avant le 15 de chaque mois, la première échéance devant être versée avant le 15 du mois qui suit,

Ordonner la suspension de la clause résolutoire et de l’expulsion tant qu’il respecte les conditions de délais de paiement octroyés par la Cour, la clause résolutoire reprenant son plein effet en cas de manquement d’une seule échéance, 15 jours après une mise en demeure adressée par LRAR restée sans effet.

Subsidiairement, si des délais suspensifs ne sont pas accordés,

lui accorder des délais de paiement ou un délai de grâce sur 24 mois au vu de sa situation financière et personnelle, en application de l’article 1343-5 du Code civil.

En tout état de cause,

Juger qu’il serait inéquitable de le condamner à une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Juger que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles de la première instance et de l’instance d’appel.

A l’appui de ses demandes, [O] [K] soutient essentiellement :

qu’il justifie avoir bien été assuré auprès de la compagnie MMA à compter du 1er septembre 2020 et que la production de l’attestation d’assurance au-delà du délai imparti dans le commandement et même après l’assignation justifie le refus d’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que c’est le défaut d’assurance qui doit être visé par le commandement en application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ;

qu’il ne conteste pas en revanche que la clause résolutoire est acquise pour non paiement des loyers ;

que sa dette locative a pour origine de sérieux troubles psychiatriques dont il souffre et qu’il est justifié de lui accorder des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 19 janvier 2022, la société Alliade Habitat demande à la Cour de :

Débouter [O] [K] de l’intégralité de ses demandes et prétentions, de toutes ses demandes en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement,

Vu l’attestation d’assurance locative souscrite auprès de MMA, datée du 8 mars 2021, à effet du 1er septembre 2020, produite par l’appelant en cause d’appel,

Vu l’actualisation de la dette locative,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, le 18 juin 2021 entrepris, sur les chefs suivants :

condamne [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 6.321,29 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de mars 2021 selon état de créance du 20 avril 2021,

constate que le bail consenti par la société Alliade Habitat à [O] [K] est résilié depuis le 9 novembre 2020.

Et, statuant au lieu et place :

Condamner [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 8.850,74 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de décembre 2021 selon état de créance du 12 janvier 2022, outre les loyers et charges/indemnités d’occupation qui seraient dus au jour de l’audience,

Prendre acte que la société Alliade Habitat renonce à sa demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance en vertu du jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance mais qu’elle maintient par contre sa demande en résiliation du bail pour défaut de paiement en vertu du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement,

Constater que le bail consenti par la société Alliade Habitat à [O] [K] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] est résilié depuis le 9 décembre 2020 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Confirmer le surplus du jugement entrepris et par conséquent :

Dire que [O] [K] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamner [O] [K] à lui payer :

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

La somme de 50 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamner [O] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 octobre 2020.

Y ajoutant dans tous les cas :

Condamner [O] [K] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner [O] [K] à supporter les entier dépens tant les dépens de première instance que les dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat.

A l’appui de ses demandes, la société Alliade Habitat soutient essentiellement :

Qu’elle justifie sa créance en produisant aux débats le contrat de bail, les avis d’échéance, et un relevé de compte actualisé au 12 janvier 2022, mois de décembre 2021 inclus, présentant un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 8 850,74 € ;

Qu’il n’y a plus lieu à constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance mais qu’en revanche il y a lieu de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Qu’il ne peut pas être accordé à [O] [K] un délai de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire du bail dès lors qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le 31 mars 2019, n’a pas mis en 'uvre les délais de paiement qu’il sollicite ni le paiement de l’indemnité d’occupation courante ;

Que les troubles psychiatriques invoqués ne sont pas en soi de nature à l’exonérer de son obligation de paiement des loyers et charges /indemnités d’occupation et que de plus, il n’en justifie pas sérieusement ;

Qu’il n’existe aucune raison légitime pour que la société Alliade Habitat supporte la charge des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur la dette locative

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En l’espèce il ressort du décompte actualisé produit par la société Alliade Habitat :

qu’à la date de délivrance du commandement, il était dû par [O] [K] la somme de 5 021,60 € au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

qu’au 30 avril 2021, date de l’audience de première instance, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 6 321,29 €, créance arrêtée au 20 avril 2021 ;

qu’au 12 janvier 2021, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 8 850,74 €, mois de décembre 2021 inclus.

Cette dette locative n’est en outre pas contestée par [O] [K].

En conséquence la Cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 6 321,29 €, arrêtée au 20 avril 2021 et, après actualisation, condamne [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 8 850,74€, mois de décembre 2021 inclus au titre de l’arriéré locatif.

II : Sur la résiliation du bail pour défaut d’assurance

Il n’est pas contesté que [O] [K] n’a pas justifié de l’assurance de son habitation dans le délai d’un mois qui lui était imparti dans le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 8 octobre 2020.

Pour autant, [O] [K] justifie en cause d’appel avoir souscrit une assurance habitation auprès de la MMA à compter du 1er septembre 2020 et donc être assuré à la date à laquelle le commandement lui a été délivré.

Surtout, la société Alliade Habitat indique renoncer à sa demande de résilisation du bail pour défaut d’assurance.

La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté que le bail consenti par la société Alliade Habitat à [O] [K] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] est résilié depuis le 9 novembre 2020 pour défaut d’assurance et, statuant à nouveau :

Dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société Alliade Habitat et [O] [K] pour défaut d’assurance.

III : Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

que le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ;

que la société Alliade Habitat a signifié le 8 octobre 2020 à [O] [K] un commandement de payer les loyers et charges à hauteur de 5 021,60 €, visant la clause résolutoire insérée au bail ;

que [O] [K] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de 2 mois.

Il en résulte que la clause résolutoire prévue au contrat de bail est acquise au 9 décembre 2020, ce que d’ailleurs [O] [K] ne conteste pas.

Par ailleurs, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. (')».

L’article 24 VII précise quant à lui :

«-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il ressort de ces dispositions que le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, délais suspendant les effets de la clause résolutoire, réputée n’avoir pas joué si les délais de paiement son respectés.

La Cour rappelle que les délais énoncés aux textes sus-visés ne peuvent être accordés qu’au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la Cour constate que [O] [K] ne justifie pas de ces ressources actuelles, se limitant à produire un relevé de la CAF en date du 30 juin 2021, donc datant de plus de deux ans, dont il ressort qu’il percevait alors le RSA.

La Cour constate également que [O] [K] n’a procédé à aucun réglement depuis la délivrance du commandement et que s’il propose un échéancier de paiement, il n’a jamais entrepris aucun paiement, ne serait-ce qu’en payant le loyer courant.

La Cour en déduit qu’il n’est pas justifié que [O] [K] est en mesure de régler sa dette locative et qu’en conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, étant observé en outre que s’il est justifié par [O] [K], qui produit un certificat médical en ce sens, qu’il présente des troubles de la personnalité, cela ne saurait en tout état de cause le dispenser du paiement de son loyer, d’autant que cette absence de paiement dure depuis plus de trois années.

La Cour en conséquence constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers au 9 décembre 2020 et rejette la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire présentée par [O] [K].

Le bail étant résilié au 9 décembre 2020, et [O] [K] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre, c’est à raison que le bailleur sollicite l’autorisation de faire procéder à son expulsion et demande le paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée au montant du loyer et charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n’avait pas cessé.

En conséquence, la Cour :

Dit que [O] [K] doit quitter les lieux loués sis [Adresse 1] et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, la société Alliade Habitat est autorisée à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, jusqu’à la libération effective et totale des lieux.

IV: Sur la demande subsidiaire de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif présentée par [O] [K]

Il a été précédemment retenu que [O] [K] ne justifie pas être en situation de régler la dette locative, et qu’il n’a par ailleurs depuis trois ans procédé à aucun réglement, y compris s’agissant du loyer courant.

Dès lors, lui accorder des délais de paiement ou un délai de grâce comme il le sollicite, au visa de l’article 1345-5 du Code civil, est illusoire et la Cour rejette cette demande.

V) Sur les demandes accessoires

La Cour confirme la décision déférée qui a condamné [O] [K], partie perdante, aux dépens de la procédure de première instance comprenant le coût du commandement et à payer à la société Alliade Habitat la somme modérée de 50 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

La Cour condamne [O] [K], qui succombe en appel, aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat ;

La Cour condamne également [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat, contrainte de se défendre en justice dans le cadre de l’appel, la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 6 321,29 €, arrêtée au 20 avril 2021 au titre de l’arriéré locatif et, après actualisation, condamne [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 8 850,74 €, mois de décembre 2021 inclus, au titre de l’arriéré locatif ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a constaté que le bail consenti par la société Alliade Habitat à [O] [K] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] est résilié depuis le 9 novembre 2020 pour défaut d’assurance et,

Statuant à nouveau :

Dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société Alliade Habitat et [O] [K] pour défaut d’assurance ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers au 9 décembre 2020 et rejette la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire présentée par [O] [K] ;

Dit que [O] [K] doit quitter les lieux loués sis [Adresse 1], et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, la société Alliade Habitat est autorisée à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat, à compter du 9 décembre 2020, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, jusqu’à la libération effective et totale des lieux ;

Rejette la demande subsidiaire de délais de paiement ou de délai de grâce présentée par [O] [K] pour régler l’arriéré locatif ;

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné [O] [K] aux dépens de la procédure de première instance, comprenant le coût du commandement et à payer à la société Alliade Habitat la somme de 50 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne [O] [K] aux dépens à hauteur d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabienne de Filippis, avocat ;

Condamne [O] [K] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT