17/07/2025

ARRÊT N°396/2025

N° RG 23/01820 – N° Portalis DBVI-V-B7H-POPQ

JC.G/KM

Décision déférée du 21 Avril 2023

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 22/01071)

GRAFFEO

[L] [P], VEUVE [V]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[L] [P] veuve [V]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Monsieur [L] [P], VEUVE [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]-FRANCE

Représenté par M^e Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/009088 du 30/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE INTERVENANTE

Madame [L] [P] veuve [V], en qualité de représentante légale de sa fille mineure, [N] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-10502 du 26/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2007, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Mme [L] [P] épouse [V] et à M.[B] [V] un appartement à usage d’habitation n°1, bâtiment A situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer de 458,43 euros outre 77,20 euros de charges.

Mme [V] a fait établir un constat d’huissier en date du 2 mars 2022 relevant divers désordres notamment la présence d’humidité et de moisissures dans certaines pièces du logement occupé.

Par acte du 15 mars 2022, Mme [V] a fait assigner la SA Patrimoine Languedocienne, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, aux fins de voir :

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne à lui payer ainsi qu’à M. [V] les sommes suivantes :

* 24 840 euros au titre du préjudice de jouissance paisible,

* 12 000 euros au titre du préjudice moral,

* 15 000 euros au titre du préjudice de santé,

* 2 000 euros au profit de son conseil sur le fondement combiné de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— assortir le jugement à intervenir d’une astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 21 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes en réparation de préjudices pour le compte des membres de la famille de Mme [L] [P] épouse [V],

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne à payer à Mme [L] [P] épouse [V] la somme de 1600 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle a subi,

— débouté Mme [L] [P] épouse [V] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et de santé,

— débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouté Mme [L] [P] épouse [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la SA Patrimoine Languedocienne aux dépens,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 20 mai 2023, Mme [L] [P] épouse [V] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Par conclusions en date du 24 novembre 2023, Mme [L] [P] veuve [V] est intervenue volontairement à l’instance en qualité de représentante légale de sa fille mineure [N] [V].

Par ordonnance du 29 janvier 2024, le magistrat chargé de la mise en état a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire principale de Mme [N] [V] suivants conclusions du 24 novembre 2023,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 23 avril 2024 à 9h00,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté Mme [L] [P] épouse [V] de et [N] [V] de leur demande,

— réservé les dépens de l’incident avec l’instance au fond.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 21 février 2024, Mme [L] [P] épouse [V] à titre personnel et en qualité de représentante légale de [N] [V] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire en date du 21 avril 2023,

— débouter la SA Patrimoine Languedocienne de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

statuer à nouveau pour,

— suspendre le paiement des loyers depuis le début de la déclaration de l’insalubrité et de la non-décence du logement loué par Mme [V], du 2 mars 2022,

— dire que Mme [V] et sa fille ne doivent payer aucun loyer au bailleur, depuis le 2 mars 2022, date de constatation de l’insalubrité par acte d’huissier,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne à verser à Mme [L] [P] épouse [V] et Mme [N] [V], les sommes de :

* 27 600 euros en indemnisation du préjudice de jouissance paisible de leur appartement,

* 18 000 euros au titre du préjudice moral,

* 18 000 euros au titre du préjudice de santé,

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne devra payer à M^e Doro Gueye une somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, modifiée par la loi du 29 décembre 2013.

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne aux entiers dépens du présent recours, dont distraction au profit de M^e Doro Gueye,

— assortir la décision à intervenir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Mme [L] [V] expose que le premier juge n’a pas pris en compte l’ensemble des périodes d’indemnisation puisque les désordres affectant le logement sont apparus au mois de mars 2013 et que, même après la délivrance du commandement de quitter le logement en date du 1er février 2022, le bailleur reste toujours responsable des désordres affectant le logement loué. Elle demande la réparation de son préjudice de mars 2013 à juin 2023.

Elle fait valoir que depuis mars 2013, elle vit avec ses enfants avec l’humidité, les moisissures et l’insalubrité de l’appartement loué, que la Sa Patrimoine languedocienne a fait preuve de négligences et de manquements graves dans la résolution des problèmes d’humidité et qu’elle a dû saisir un huissier de justice pour faire constater l’insalubrité du logement.

Elle demande à la cour de suspendre le paiement des loyers et des charges depuis la constatation de l’état d’insalubrité du logement, soit depuis le 2 mars 2022.

Elle chiffre son préjudice de jouissance à la somme de 230 € par mois pendant 120 mois, soit 27.600 € au total.

Elle ajoute qu’elle et sa fille subissent un préjudice moral grave du fait de l’état de son appartement, préjudice qu’elles chiffrent à 9000 € chacune.

Enfin, Mme [L] [V] soutient que les pathologies respiratoires sérieuses des locataires (allergies, asthme) sont liée au moins en partie aux mauvaises conditions de vie dans le logement. Elle réclame à ce titre la somme de 18.000 € à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 mars 2024, la SA Patrimoine Languedocienne demande à la cour au visa des artciles 1231-1, 1240 et 1353 du code civil, des articles 32-1, 9 et 122 du code de procédure civile et des articles 7 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— accueillir l’appel incident formé par la SA Patrimoine Languedocienne à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 21 avril 2023,

— le dire recevable et bien-fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement dont appel uniquement en ce qu’il a :

* condamné la SA Patrimoine Languedocienne à payer Mme [L] [V] la somme de 1.600 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle a subi,

* débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

et statuant à nouveau :

— débouter Mme [L] [V] et Mme [N] [V], de leur demande tendant à suspendre le paiement des loyers à compter du 2 mars 2022,

— débouter Mme [L] [V] et Mme [N] [V], de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires, en ce compris celle portant sur un hypothétique trouble de jouissance,

— condamner solidairement Mme [L] [V] et Mme [N] [V] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

en toutes hypothèses,

— condamner solidairement Mme [L] [V] et Mme [N] [V], à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner, sous la même solidarité, aux entiers dépens.

Elle indique que Mme [L] [V] ne s’acquittait pas régulièrement de son loyer, que par ordonnance en date du 26 novembre 2019, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juin 2019, qu’elle lui a fait signifier un commandement de quitter les lieux le 1er février 2022 et qu’en définitive Mme [L] [V] a été expulsée le 08 août 2023.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers, elle rappelle que l’exception d’inexécution suppose pour sa mise en oeuvre que le logement donné à bail soit dans un état tel qu’il prive absolument le locataire de son habitation et qu’à la date du 27 juin 2019 Mme [L] [V] est devenue occupante sans droit ni titre et ne peut plus se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que Mme [L] [V] se contente de produire un procès-verbal de commissaire de justice faisant mention de la présence d’humidité dans le logement, sans en établir la cause ni l’imputabilité.

Sur le prétendu préjudice de jouissance, la Sa Patrimoine languedocienne insiste sur le fait que la cause et l’imputabilité de l’humidité ne sont pas établies, et ce d’autant plus que Mme [L] [V] ne semblait pas satisfaire à son obligation de chauffer le logement, ce qui provoque la réapparition des problèmes d’humidité. En toute hypothèse, elle oppose la prescription triennale à la demande d’indemnisation.

Elle conteste la réalité du préjudice moral dont la réparation est demandée.

Enfin, elle conteste tout lien de causalité entre l’état prétendu du logement et l’état de santé de Mme [L] [V].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du code civil dispose :

' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'.

Aux termes de l’article 1720 du code civil, 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

L’article 1721 du code civil dispose :

' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que l’existence d’une humidité importante dans le logement a été signalée par Mme [L] [V] dans ses courriers des 7 février et 31 mars 2013 (pièces 4 et 5 de Mme [V] ).

Il est également établi que divers travaux de reprise ont été effectués par le bailleur dans le logement litigieux, notamment en 2016 dans le cadre d’une infiltration et en 2017 pour la reprise des enduits du mur (pièces n° 5 et 6 de la Sa Patrimoine languedocienne ).

Par courrier du 4 octobre 2021, Mme [L] [V] a indiqué au bailleur que des travaux avaient été faits à la suite de son courrier du 31 mars 2014, mais que les problèmes d’humidité étaient revenus, notamment dans une chambre (pièce n° 8). Il doit être toutefois noté que ce courrier ne consacrait que quelques lignes aux problèmes d’humidité avant de s’étendre sur plusieurs pages sur des problèmes de voisinage, de stationnement et d’aboiement de chiens.

Aucun justificatif de l’existence de nouveaux problèmes d’humidité dont le bailleur aurait été informé entre les courriers adressés les 17 février et 28 mars 2014 (pièces n° 6 et 7 de Mme [L] [V] ) et celui du 4 octobre 2021 n’est produit aux débats, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les nouveaux désordres ne sont apparus qu’à cette date.

Le 2 mars 2022, Mme [L] [V] a fait dresser un procès-verbal de constat par la société Qualijuris 31, huissiers de justice associés (pièce n° 9). L’huissier a constaté des traces noirâtres sur les murs et plafonds des deux chambres, au-dessus de la fenêtre de la salle de bains et sur les murs d’une troisième chambre. Il précise ne pas avoir constaté de traces noirâtres dans le reste du logement. Trente photographies sont annexées à ce procès-verbal.

Mme [F], employée par la Sa Patrimoine languedocienne, a indiqué à son employeur par courriel du 21 mars 2022, qu’elle avait toujours constaté lors de ses visites que le logement était mal chauffé et encombré dans les chambres de cartons de vêtements occasionnant la moisissure des murs (pièce n° 4). Elle précise que le bailleur a déjà fait des travaux de peinture de deux chambres et de la salle de bain et qu’à ce jour il y a les mêmes problèmes, dûs selon elle au défaut d’aération du logement, à l’utilisation d’un poêle à pétrole et à un défaut de chauffage dans un but d’économie. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le fait que la bailleur ait antérieurement fait réaliser des travaux ne démontre pas sa reconnaissance du droit de la locataire d’obtenir une nouvelle reprise du désordre.

Il ressort enfin d’un courrier de la Direction Départementale des territoires du 21 avril 2022 que Mme [L] [V] avait sollicité le pôle de lutte contre l’habitat indigne mais qu’elle n’avait pris contact ni avec les entreprises ni avec la bailleur pour que ce dernier s’assure de l’état du logement et entreprenne le cas échéant des travaux (pièce n° 8 de la Sa Patrimoine languedocienne ).

Mme [L] [V] établit la présence d’humidité et de traces noirâtres dans son logement, mais si un huissier de justice est compétent pour constater l’existence de désordres, il ne l’est pas pour constater l’insalubrité ou la non-décence d’un logement, cette compétence appartenant au service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou à des agents d’une agence régionale de santé (ARS). Ces services ne sont pas intervenus ou n’ont pas eu la possibilité d’intervenir pour des raisons dont le bailleur n’est pas responsable.

En définitive, l’origine de l’humidité et des moisissures n’a pu être déterminée avec certitude et l’hypothèse de diverses causes imputables à la locataire ne peut être écartée. Mme [L] [V] échoue donc à démontrer une quelconque faute ou garantie du bailleur en relation de causalité avec les dommages dont elle réclame la réparation.

La responsabilité du bailleur n’étant pas engagée, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce que la Sa Patrimoine languedocienne a été condamnée à verser à Mme [L] [V] la somme de 1600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et de débouter Mme [L] [V] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La Sa Patrimoine languedocienne soutient que les demandes formées pour le compte de parties qui ne sont pas à l’instance, la multiplication de postes de préjudice sans établir leur imputabilité ni même leur existence, le montant exorbitant des prétendus préjudices invoqués dans un contexte d’expulsion, permettent de se convaincre de la finalité particulièrement malveillante de l’action intentée par Mme [L] [V] à l’encontre de son bailleur social. Elle demande que Mme [L] [V] et [N] [V] soient solidairement condamnées à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la Sa Patrimoine languedocienne ne démontre pas le caractère abusif de la procédure engagée par Mme [L] [V] qui semble plutôt s’être méprise sur la portée de ses droits. Le rejet de cette demande doit être confirmé.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [L] [V], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance et les dépens d’appel.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée aux dépens, toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 21 avril 2023 sauf en ce que la Sa Patrimoine languedocienne a été condamnée à payer à Mme [L] [V] la somme de 1600 € au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance qu’elle a subi et en ce que la Sa Patrimoine languedocienne a été condamnée aux dépens.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [L] [V] et [N] [V] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne Mme [L] [V] aux dépens de première instance et d’appel.

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA