N° RG 21/06633 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NZ3R

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond du 15 juin 2021

RG : 16/0178

S.A.S. CONSTRUCTION SAVOYARDE

C/

Société Civile de Construction [Adresse 5]

S.A.R.L. SOCIETE DE GESTION GRIZOT SARL (S2G)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 11 Décembre 2024

APPELANTE :

LA SAS CONSTRUCTION SAVOYARDE, inscrite au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro B 387 924 269, ayant son siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président en exercice demeurant en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Alice DAUPHIN, avocat au barreau de LYON, toque : 720

Ayant pour avocat plaidant M^e Paul SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

INTIMÉES :

La SCCV [Adresse 5], société civile au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de Lyon sous le n° 749 914 024 dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Elodie LE GLEUT, avocat au barreau de LYON

La SOCIETE DE GESTION GRIZOT – S2G, SARL au capital de 14.000.000 €, immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 431 935 469, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son gérant.

Représentée par M^e Claude DE VILLARD de la SELAS PERSEA, avocat au barreau de LYON, toque : 1582

Ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Laure ROUQUET, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Décembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Octobre 2024

Date de mise à disposition : 11 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [Adresse 5] a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » [Adresse 4], composé d’un chalet indépendant, d’un bâtiment de plusieurs logements et d’un second chalet attenant à ce dernier.

Les travaux confiés à la SAS Construction Savoyarde selon marché « tous corps d’état » du 15 mai 2012, comprenaient l’installation du chantier, la démolition, le terrassement, le gros 'uvre, l’étanchéité, l’isolation, le carrelage, les menuiseries, l’enduit, les peintures, les faux plafonds, l’électricité, la plomberie, le chauffage, les sanitaires, le traitement de l’air, l’analyse des sols, les plans d’exécution, l’ordonnancement et la coordination du chantier et la maîtrise d''uvre d’exécution, pour un montant total de 2.010.000 € HT.

Suivant acte du 30 novembre 2013, la SARL Société de Gestion Grizot a acquis en l’état futur d’achèvement le chalet mitoyen et 4 places de stationnements, au prix de 3.250.000 €, dont 2.275.000 € comptant, le solde devant être payé en 3 versements dont le dernier de 162.500 € devait intervenir à la mise à disposition des locaux.

La réception de l’ouvrage est intervenue avec réserves le 9 avril 2014.

Ces réserves ont été complétées par courrier du 24 avril 2014.

Faisant état de réserves non levées et de désordres et malfaçons, le SARL Société de Gestion Grizot a fait dresser constat d’huissier le 9 juillet 2014 et retenu la somme de 62.500 €.

La mise en fonction du tableau électrique définitif est survenue le 26 août 2014, en suite de la délivrance du Consuel.

Par exploit du 1er décembre 2014, la SCCV [Adresse 5] a fait assigner la SARL Société de Gestion Grizot devant le tribunal de commerce de Chambéry, afin d’obtenir paiement de la somme de 62.500 € à titre de provision à valoir sur le solde du prix de vente.

Par ordonnance du 2 février 2015, le juge des référés du tribunal de commerce de Chambéry a ordonné la consignation de la somme de 62.500 € entre les mains de M. le bâtonnier de l’ordre des avocats de Lyon et ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [F] [Z], dont les opérations ont été rendues communes et opposables à la société Construction Savoyarde par ordonnance du 27 mars 2015.

L’expert a déposé son rapport le 21 septembre 2015.

Des travaux de reprise ont eu lieu en novembre 2015 puis, après un nouveau constat d’huissier dressé le 23 décembre 2015 à la demande de la SARL Société de Gestion Grizot et un descriptif non contradictoire par architecte, de nouveaux travaux de reprise ont été réalisés au printemps 2016.

Par exploit du 29 janvier 2016, la SARL Société de Gestion Grizot a fait assigner la SCCV [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de Lyon en indemnisation des désordres, retard de livraison et préjudices accessoires allégués.

Par exploit du 22 février 2016, la SCCV [Adresse 5] a appelé la SAS Construction Savoyarde en garantie.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

Fixé l’indemnisation des désordres affectant l’immeuble vendu par la SCCV [Adresse 5] à la SARL Société de Gestion Grizot à la somme de 22.733,50 € ;

Fixé le montant des pénalités de retard dues par la SCCV [Adresse 5] à la SARL Société de Gestion Grizot à la somme de 10.660 € ;

Fixé l’indemnisation du préjudice moral de la SARL Société de Gestion Grizot, à la réparation duquel la SCCV [Adresse 5] est tenue, à la somme de 3.000 € ;

Constaté que le solde du prix de vente restant dû par la SARL Société de Gestion Grizot à la SCCV [Adresse 5] s’établit au montant de 26.106,50 € après compensation entre les créances respectives des intéressées et Ordonné que la somme de 62.500 € constitutive du solde du prix de vente consigné entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats de Lyon, en exécution de l’ordonnance du tribunal de commerce de Chambéry en date du 30 janvier 2015 (2015R00021), soit déconsignée, pour être versée entre les mains de la SCCV [Adresse 5] à concurrence de la somme de 26.106,50 € et entre les mains de la SARL Société de Gestion Grizot pour le surplus ;

Condamné la société Construction Savoyarde à garantir la SCCV Balcons de la Chapelle et à lui payer à cette fin la somme de 25.733,50 € ;

Condamné la SCCV [Adresse 5] à payer à la SARL Société de Gestion Grizot la somme de 4.000 € en indemnisation des frais non répétibles du procès ;

Condamné la société Construction Savoyarde à relever et garantir la SCCV Balcons de la Chapelle de la condamnation prononcée au titre des frais non répétibles de l’instance ;

Condamné la société Construction Savoyarde aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée à M. [F] [Z], avec droit de recouvrement direct au profit de Maîtres Claude de Villard et Eric Andres, avocats, qui en forment la demande ;

Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Le tribunal judiciaire a retenu en substance que :

la responsabilité de la SCCV [Adresse 5] était engagée sur le fondement de l’article 1642-1 du Code civil au titre des vices de construction et non-conformités et que la responsabilité finale en revenait à la société Construction Savoyarde, chargée des travaux, devant garantir la première du coût de reprise du désordre tenant à la présence de coulures, auréoles, différences de teintes et gondolement des lambris, du désordre tenant aux différences de teintes esthétiques affectant les caissons des poutres et des gaines de la cuisine, du désordre tenant aux différences de teintes entre les planches des étagères des placards et leurs tasseaux supports et du désordre tenant à la différence de hauteur de marches de l’escalier au niveau n-1,

la taille de la baignoire non prévue contractuellement n’est pas réduite à tel point qu’elle soit incompatible avec le standing de l’immeuble et ne constitue pas un désordre,

les pénalités de retard ne relèvent que de la responsabilité du promoteur qui n’a pas imposé de délai contractuel à l’entreprise s’agissant de la deuxième tranche de l’opération et ne justifie pas d’une faute de sa part à ce titre,

les pertes locatives alléguées ne sont pas rapportées à défaut pour la société S2G de justifier de son intention locative,

le préjudice moral résulte du retard anormalement long enduré dont la SCCV [Adresse 5] est responsable de plein droit mais doit être garantie par la société Construction Savoyarde,

le retard de livraison est de 17 jours, compte tenu du retard consenti par la société S2G jusqu’au 23 mars 2014 et il est imputable au seul promoteur qui n’a pas imposé de délai contractuel à l’entrepreneur.

Par déclaration enregistrée le 18 août 2021, la société Construction Savoyarde a interjeté appel du jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 16 mars 2022, elle demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 15 juin 2021 en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées à l’encontre de la SAS Construction Savoyarde relativement à :

° La baignoire de la suite principale ;

° Les pénalités de retard ;

° Les pertes locatives alléguées ;

L’infirmer en revanche en ce qu’il a :

°Retenu la responsabilité de la Construction Savoyarde s’agissant des désordres tenant à la présence de coulures, auréoles, différences de teinte et gondolements des lambris, différences de teinte inesthétiques affectant les caissons des poutres et les gaines de la cuisine, différences de teinte entre les planches des étagères des placards et leurs tasseaux supports, différence de hauteur des marches de l’escalier au niveau n-1 ;

°Déclaré recevable la demande formée au titre du préjudice moral, des frais irrépétibles et des dépens ;

En conséquence,

Débouter la SARL Société de Gestion Grizot de toute demande à l’encontre de la SAS Construction Savoyarde ;

Débouter de même la SCCV [Adresse 5] de toute demande à l’encontre de la SAS Construction Savoyarde ;

Dire et juger que ne faisant état que de préjudices purement esthétiques, (différence de teinte), de commodité (escalier) ou d’un préjudice moral non prouvé, la SARL S2G doit être déboutée de la totalité de ses demandes à son encontre ;

Dire et juger de même que les demandes aux fins d’être relevée et garantie formulées par la SCCV [Adresse 5] doivent être rejetées ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que la SAS Construction Savoyarde ne saurait relever et garantir la SCCV [Adresse 5] qu’à hauteur de la moitié des sommes retenues par la cour s’agissant de l’indemnisation des préjudices, des frais irrépétibles et des dépens ;

Condamner la partie défaillante à verser à la SAS Construction Savoyarde la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Alice Dauphin sur le fondement de l’article 199 du Code de procédure civile ;

S’agissant du principe de sa responsabilité, la société Construction Savoyarde fait valoir que la SCCV [Adresse 5] est seule responsable des désordres auprès de la SARL Société de Gestion Grizot, l’expert ayant indiqué que le marché avait été très peu défini et la SAS Construction Savoyarde étant intervenue sous le strict contrôle du promoteur sans avoir la maîtrise des délais d’exécution.

Elle fait état des difficultés rencontrées tout au long de la construction, avec le promoteur totalement défaillant, alors qu’elle est pour sa part intervenue en novembre 2015 et au printemps 2016 pour les travaux de reprise.

Elle conteste plus précisément sa condamnation à prendre en charge :

les désordres tenant à la présence de coulures, auréoles, différences de teinte et gondoles le long des lambris, d’une part, tenant aux différences de teinte inesthétiques affectant les caissons et les poutres et des gaines de la cuisine, d’autre part et tenant aux différences de teinte entre les planches des étagères des placards et leur tasseau support de la penderie de la chambre d’invité, enfin, qui sont purement esthétiques, consistent en de légers défauts d’aspect selon l’expert, ne peuvent donner lieu à indemnisation, n’ont pas fait l’objet de travaux de reprise et dont le chiffrage par l’expert est exorbitant, étant rappelé le caractère vivant du bois et l’absence d’homogénéité de sa teinte,

le désordre tenant à la différence de 3 cm de hauteur des marches de l’escalier au niveau -1 qui est dans la tolérance s’agissant de la première marche, n’a pas à être repris,

le préjudice moral qui ne peut être invoqué par une personne morale et n’est de toute façon nullement justifié.

Elle sollicite la confirmation de la décision dans ses dispositions afférentes à la baignoire de la suite parentale, qui relève d’une faute de conception, aux pénalités de retard et aux pertes locatives.

Elle conteste devoir sa garantie à la SCCV [Adresse 5] à concurrence de 25.733,50 €, alors que la SARL Société de Gestion Grizot ne formule aucune demande à son encontre, que les désordres sont mineurs ou purement esthétiques et compte tenu de sa bonne volonté pour les reprendre et de l’absence de tout lien contractuel direct avec l’actuel maître d’ouvrage.

Par conclusions régularisées au RPVA le 9 septembre 2022, la Société de Gestion Grizot, appelante incidente, demande à la cour de :

Déclarer la société Construction Savoyarde mal fondée en son appel et l’en débouter ;

Confirmer le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

° Fixé l’indemnisation des désordres affectant l’immeuble vendu par la SCCV [Adresse 5] à la SARL Société de Gestion Grizot à la somme de 22.733,50 € ;

° Fixé le montant des pénalités de retard dues par la SCCV [Adresse 5] à la SARL Société de Gestion Grizot à la somme de 10.660 € ;

° Fixé l’indemnisation du préjudice moral de la SARL Société de Gestion Grizot, à la réparation duquel la SCCV [Adresse 5] est tenue, à la somme de 3.000 € ;

° Condamné la SCCV [Adresse 5] à verser à la société S2G la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SARL S2G de ses demandes d’indemnisation au titre de la salle de bains principale et du trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SCCV [Adresse 5] à verser à la SARL S2G :

° La somme de 10.000 € au titre de l’indemnisation des reprises de la salle de bains de la suite principale ;

° La somme de 40.000 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi sur les deux exercices ayant suivi la réception ;

Constater que le solde du prix de vente séquestré à hauteur de 62.500 € a été déconsigné et versé aux parties après compensation des créances réciproques telle que résultant du jugement du 15 juin 2021 dont appel ;

Débouter la société Construction Savoyarde et la SCCV [Adresse 5] de toutes leurs demandes ;

Condamner la SCCV [Adresse 5] à verser à la société S2G une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCCV [Adresse 5] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise, distraits au profit de Maître Claude de Villard, avocat sur son affirmation de droit ;

La société de Gestion Grizot invoque la responsabilité du vendeur en VEFA des vices de construction et non-conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, dont la seule constatation jusqu’à un mois après la prise de possession suffit à engager sa responsabilité fondée sur l’obligation de résultat de construire en conformité avec les prévisions contractuelles à laquelle il est tenu, même s’il s’agit d’une défectuosité mineure.

Elle ajoute que le promoteur vendeur conservant les prérogatives du maître d’ouvrage jusqu’à l’exécution des travaux de levée des réserves, il est tenu de faire en sorte que celles-ci soient levées par les entreprises auxquelles il a confié les travaux. Elle fait valoir qu’en l’espèce, l’expert retient la responsabilité de la SCCV [Adresse 5] au vu des multiples imperfections inadmissibles affectant l’ouvrage et de la non-levée de nombreuses réserves, étant indiqué son manque de volonté de régler définitivement l’ensemble des allégations de sinistre et le manque de définition de ce marché d’importance en termes descriptifs, quantitatifs et de règles applicables à la construction (absence d’économie), à l’origine d’un très grand flou sur la nature des prestations attendues et fournies, outre le budget très limité dans lequel elle a demandé au constructeur d’exécuter les prestations tout en prétendant auprès des acquéreurs vendre un bien de grand standing, voire de prestige.

Elle déplore en premier lieu les malfaçons affectant les menuiseries intérieures dans toutes les pièces et les poutres dans le salon et la cuisine, les défauts affectant les boiseries dans les angles sous forme de coulures, d’auréoles, de différences de teintes voire de gondolements, défauts ayant fait l’objet de réserves à la réception réitérées par courrier du 24 avril 2014 et constatées par l’expert, qui correspondent à une mise en oeuvre non-conforme aux règles de l’art et une non-conformité du bien à la qualité de prestations de grand standing attendue. Elle ne conteste pas le chiffrage de l’expert correspondant à une remise en état par brossage et teinture des lambris, compte tenu du coût de remplacement des lambris jugé hors de proportion par l’expert.

Elle sollicite en deuxième lieu, l’indemnisation à hauteur du chiffrage retenu par l’expert à titre de « réfaction du prix de vente » des différences de teintes des caissons et gaines de la cuisine correspondant à la mise en oeuvre de matériaux totalement différents, de manière particulièrement visible et inesthétique et partant non-conforme à la qualité attendue ayant fait l’objet de réserves à la réception.

De même, elle accepte le montant retenu par l’expert de l’indemnisation de la non-conformité affectant la penderie de la chambre d’invité que l’entreprise s’était engagée à reprendre, ainsi que de la différence dans la hauteur des marches de l’escalier niveau n-1.

S’agissant de la taille de la baignoire de la « Master bedroom », de 170 cm, contrairement aux quatre autres de 180 cm, elle soutient qu’il s’agit d’une non-conformité aux plans annexés à l’acte de vente lequel laisse supposer que les baignoires des cinq salles de bains sont identiques, ainsi qu’au standing annoncé du chalet, alors que la chambre concernée est censée être la plus luxueuse de la maison et que cela résulte d’un défaut de conception de la salle de bains qui n’a pas permis d’y loger une baignoire de la taille attendue, ayant conduit les propriétaires à une reprise totale de cette pièce en mai 2018, pour un coût de 30.000 €, dont 10.000 € pour le remplacement de la baignoire, somme que la S2G sollicite, étant rappelé les propos de l’expert sur l’insuffisance notoire du CCTP et de la mission d’économiste pour un chalet de ce standing.

Elle ne conteste pas la décision de première instance ne retenant que 17 jours de retard pour chiffrer les pénalités afférentes, rappelant néanmoins avoir du attendre près de deux ans pour une levée seulement partielle des réserves en raison de la négligence du vendeur, comme de l’entrepreneur après réception.

Elle estime en outre avoir subi un préjudice de jouissance alors, qu’elle est un société d’investissement qui a acquis ce bien en vue de le donner en location, que dès 2014 elle a réalisé les démarches nécessaires au classement du chalet en résidence de tourisme meublée et que dès les travaux de reprise réalisés elle a mis son bien sur le marché locatif, le chiffre d’affaire réalisé sur les saisons 2018 et 2019/2020 démontrant le potentiel locatif du chalet et l’attente raisonnable d’un revenu minimal annuel de 20.000,00 € réalisé avec un seul mandataire. Elle soutient ainsi que la mise en location programmée dès la saison 2014 / 2015 a été empêchée en raison des travaux à faire, outre les opérations d’expertise.

Elle invoque enfin un préjudice moral lié à l’attente pendant deux années pour obtenir une reprise toujours incomplète des désordres, à la nécessité de recourir à une expertise judiciaire et à une procédure au fond pour les travaux puissent en partie être finalisés, le tribunal ayant justement pris en compte ce préjudice à hauteur de 3.000 €.

Par conclusions régularisées au RPVA le 27 avril 2022, la SCCV [Adresse 5] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

° Fixé l’indemnisation des désordres affectant l’immeuble vendu par la SCCV [Adresse 5] à la SARL Société de Gestion Grizot à la somme de 22.733,50 € ;

° Condamné la société Construction Savoyarde à relever et garantir la SCCV Balcons de la Chapelle et à lui payer à cette fin la somme de 25.733,50 € ;

° Condamné la société Construction Savoyarde à relever et garantir la SCCV Balcons de la Chapelle de la condamnation prononcée au titre des frais non répétibles de l’instance ;

° Constaté que le solde du prix de vente restant dû par la SARL Société de Gestion Grizot à la SCCV [Adresse 5] s’établit au montant de 26.106,50 € après compensation entre les créances respectives des intéressées et Ordonné que la somme de 62.500 € constitutive du solde du prix de vente consigné entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats de Lyon, en exécution de l’ordonnance du tribunal de commerce de Chambéry en date du 30 janvier 2015 (2015R00021), soit déconsignée, pour être versée entre les mains de la SCCV [Adresse 5] à concurrence de la somme de 26.106,50 € et entre les mains de la SARL Société de Gestion Grizot pour le surplus ;

° Condamné la société Construction Savoyarde aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [F] [Z], avec droit de recouvrement direct au profit de Maîtres Claude de Villard et Eric Andres, avocats, qui en forment la demande ;

° ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

° rejeté le surplus des demandes, s’agissant de la société S2G ;

En conséquence,

Rejeter la demande de la société Construction Savoyarde de voir la SCCV [Adresse 5] déboutée de toutes demandes à son encontre ;

Rejeter les demandes formées par la société S2G à titre d’appel incident tendant à la condamnation de la SCCV [Adresse 5] à lui verser :

° la somme de 10.000 € au titre de l’indemnisation des reprises de la salle de bains de la suite principale,

° la somme de 40.000 € au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance subi sur les deux exercices ayant suivi la réception ;

Infirmer le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

° Fixé l’indemnisation du préjudice moral de la SARL Société de Gestion Grizot, à la réparation duquel la SCCV [Adresse 5] est tenue, à la somme de 3.000 € ;

° Constaté que le solde du prix de vente restant dû par la SARL Société de Gestion Grizot à la SCCV [Adresse 5] s’établit au montant de 26.106,50 € après compensation entre les créances respectives des intéressées et Ordonné que la somme de 62.500 € constitutive du solde du prix de vente consigné entre les mains de Monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats de Lyon, en exécution de l’ordonnance du tribunal de commerce de Chambéry en date du 30 janvier 2015 (2015R00021), soit déconsignée, pour être versée entre les mains de la SCCV [Adresse 5] à concurrence de la somme de 26.106,50 € et entre les mains de la SARL Société de Gestion Grizot pour le surplus ;

° Condamné la SCCV [Adresse 5] à payer à la SARL Société de Gestion Grizot la somme de 4.000 € en indemnisation des frais non répétibles du procès ;

° rejeté le surplus des demandes de la SCCV [Adresse 5] ;

Statuant à nouveau, s’agissant des pénalités de retard,

Juger que la SARL S2G a accepté un report de livraison au 9 avril 2014 ;

En conséquence, Rejeter toute demande tendant à la condamnation de la SCCV [Adresse 5] au titre de pénalités de retard ;

Juger que la SARL S2G ne démontre aucun préjudice justifiant l’octroi de dommages et équivalent aux pénalités de retard sollicitées ;

En conséquence, Rejeter toute demande tendant à la condamnation de la SCCV [Adresse 5] au titre de ce préjudice ;

A titre subsidiaire,

Réduire à de plus justes proportions le montant des indemnités de retard ou des dommages et alloués à la SARL S2G ;

En tout état de cause,

Condamner la société Construction Savoyarde à relever et garantir la SCCV [Adresse 5] de toute condamnation qui interviendrait à son encontre au titre des pénalités de retard ou des dommages et alloués sollicités ;

Statuant à nouveau, s’agissant du préjudice moral,

Juger que la preuve d’un préjudice moral subi par la SARL S2G n’est pas établie ;

Rejeter la demande de la SARL S2G au titre du préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

Réduire à de plus justes proportions l’indemnisation du préjudice moral allégué par la SARL S2G ;

En tout état de cause,

Condamner la société Construction Savoyarde à relever et garantir la SCCV [Adresse 5] de toute condamnation qui interviendrait à son encontre au titre du préjudice moral ;

Condamner la société Construction Savoyarde à payer à la SCCV [Adresse 5] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

Elle rappelle en premier lieu que sa responsabilité au titre de l’article 1642-1 du Code civil suppose qu’il existe un vice de construction ou une non-conformité.

Elle fait ensuite valoir qu’en sa qualité de promoteur-vendeur, elle n’a pas réalisé les travaux qu’elle a confiés à la SAS Construction Savoyarde en ce compris leur maîtrise d’oeuvre, laquelle doit répondre à l’égard du maître d’ouvrage de la garantie de parfait achèvement et, d’une manière générale, de sa responsabilité contractuelle. Elle fait état de la jurisprudence constante selon laquelle le promoteur n’est pas tenu à la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil qui ne pèse que sur l’entrepreneur, elle-même ne devant répondre à l’égard de la SARL Société de Gestion Grizot que de ses obligations de vendeur en VEFA et doit être intégralement relevée et garantie par la SAS Construction Savoyarde de toutes condamnations à son encontre tant au titre de l’indemnisation des travaux de reprise qu’à celui de l’indemnisation du retard de livraison, de la perte financière et du préjudice moral.

Elle soutient ainsi que la demande de partage de responsabilité de la part de la société Construction Savoyarde ne repose que sur les propos de l’expert afférent à un marché très peu défini en termes descriptifs, quantitatifs et de règles applicables à la construction, manque éventuel de précision du marché qui n’a appelé aucune observation de sa part et dont le lien de causalité avec les griefs formulés par la société S2G n’est absolument pas établi.

S’agissant des défauts affectant les menuiseries intérieures (lambris, caissons des poutres et gaines de la cuisine), elle fait valoir que ce grief n’a pas fait l’objet d’une réserve à la réception mais par courrier ultérieur du 24 avril 2014, ce qui le rend contestable, étant en outre retenu par l’expert qu’il s’agit d’un léger défaut d’aspect des menuiseries, en sorte qu’il n’est générateur ni de moins-value, ni de travaux de reprise, le bois étant un matériau naturel, non uniforme. A titre subsidiaire, elle sollicite que le chiffrage retenu par le tribunal soit confirmé, et non pas le chiffrage exorbitant de la société S2G s’agissant de défauts mineurs et esthétiques ne nécessitant pas de démontage et remontage des lambris d’après l’expert, en sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder à une remise en état. Elle estime que sa responsabilité n’est pas engagée s’agissant d’un défaut apparent non réservé à réception, sauf à être relevée et garantie par la société Construction Savoyarde.

S’agissant des défauts dans la penderie de la chambre d’invité, elle rappelle que l’expert retient que la portance a l’aspect d’une prestation non finie, qu’il s’agit d’un désordre apparent non réservé à la réception mais ultérieurement, dont la reprise déjà effectuée, ne peut excéder 100 € HT comme retenu par l’expert. Elle dit ne pas en être responsable sauf à être relevée et garantie par ma société Construction Savoyarde.

S’agissant de la différence dans la hauteur des marches de l’escalier au niveau -1, elle rappelle que la différence de 3 cm entre la première marche et les marches courantes ne rend pas les escaliers inutilisables et ne présente aucun danger, se situant en outre dans les tolérances. Elle ne s’oppose pas au chiffrage de l’expert et demande à être relevée et garantie par le constructeur.

Elle considère comme le premier juge et l’expert qu’il n’est pas établi de non-conformité de la baignoire de la chambre du R-1 par rapport aux documents contractuels, à défaut, d’une part, de preuve de ce qu’ils conduiraient à l’exigence des mêmes dimensions pour les cinq baignoires, les plans, la notice descriptive des sanitaires étant taisants à ce sujet, d’autre part d’incompatibilité entre la taille certes modeste de la baignoire et le standing de l’immeuble. Elle invoque au surplus le caractère non fondé de la demande de la société S2G dans son quantum au titre du changement de baignoire qui s’inscrit dans le cadre de travaux de modification complète de la chambre totalement étrangers à la problématique de la taille de la baignoire. Elle rappelle que la fourniture et la pose des baignoires ont été confiées à la société Construction Savoyarde également en charge de la notice descriptive qui devra assumer seule la responsabilité finale à ce titre.

Sur les pénalités de retard, elle sollicite la confirmation du jugement déféré qui n’a retenu que 17 jours de retard d’achèvement, soutenant que la société S2G avait librement consenti au report de la livraison au 9 avril 2014, et ne peut prétendre à une indemnisation au titre de l’inachèvement au-delà de cette date, comme retenu par le premier juge qui a rappelé que les réserves formulées à la livraison et par courrier ultérieur ne portaient pas sur des éléments d’équipements indispensables ou sur des non-conformités substantielles ou des malfaçons de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination, ou au titre d’un préjudice de jouissance ou moral tiré du temps nécessaire à la levée des réserves auxquels ces pénalités n’ont pas vocation à s’appliquer en vertu de l’article R 26-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle conteste en revanche l’absence de garantie par l’entreprise générale en charge de la réalisation des travaux donc fautive puisqu’à l’origine du retard et des indemnités mises à sa charge.

Au titre des pertes locatives, elle rappelle qu’en première instance, son intention locative dès l’origine n’a pas été retenue, pas plus que l’incompatibilité entre les défauts mineurs et inachèvements allégués et le caractère louable du bien. Elle ajoute que cette demande n’a pas été faite au cours des opérations d’expertise ce qui aurait permis de recueillir l’avis de l’expert sur la possibilité d’occuper le chalet.

Elle estime que les pièces produites en cours de procédure d’appel par la société S2G à l’appui de sa demande ramenée à 40.000 € pour préjudice de jouissance au titre du potentiel locatif pour les saisons 2014/2015 et 2015/2016 ne sont pas davantage probantes dès lors que les réservations ultérieures du chalet ont eu lieu sans reprise des menuiseries et à une période antérieure aux travaux de ré-aménagement de la salle de bains invoqués, en sorte que le bien tel que livré pouvait parfaitement être mis en location. Elle ajoute que les opérations d’expertise ne constituaient pas davantage un obstacle à la location. Elle précise à titre infiniment subsidiaire qu’une indemnisation ne pourrait intervenir qu’au titre de la perte de chance laquelle ne peut être appréciée en l’état des pièces.

Elle fait enfin valoir que la demande de la société S2G au titre du préjudice moral est fantaisiste, cette dernière invoquant « l’indolence, voire la mauvaise volonté » du vendeur en VEFA et de l’entreprise, rappelant qu’elle a retenu unilatéralement la somme de 62.500 € sur le prix de vente ce qui ne pouvait conduire qu’à une situation de blocage. Elle ajoute que l’indemnisation serait alors en lien avec les désordres et griefs portant sur les travaux réalisés par la société Construction Savoyarde qui doit ainsi la garantir.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices ou défauts de conformité apparents :

En application de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou défauts de conformité alors apparents. Il n’y a pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à le réparer.

La mise en oeuvre de cette garantie légale ne requiert ni l’existence d’une faute, ni une impropriété à destination, les désordres de nature esthétique étant couverts.

L’expert judiciaire a retenu l’existence de plusieurs défauts de finition apparents, lesquels sont invoqués par la société S2G dans la présente procédure.

Il relève d’abord que la teinte du bois habillant les murs intérieurs n’est pas homogène dans les angles, car l’imprégnation n’a pas été « ressuyée » dans les cueillies et qu’en séchant, les lames au veinage émergeant laissent apparaître ce léger défaut d’aspect, également visible sur les photographies figurant au constat d’huissier du 9 juillet 2014 et qui relève d’une non conformité au contrat de vente portant sur un immeuble de grand standing. Le caractère vivant et non uniforme du bois est sans lien avec le manque de « ressuyage » dans les cueillies.

Il relève ensuite que l’habillage des poutres dans le séjour et des gaines dans la cuisine, sont en panneaux préfabriqués de bois teints plus foncés que les habillages en bois environnants. Il précise que la différence de teinte ne peut être corrigée sans supprimer les panneaux donc sans refaire les encoffrements des gaines. Ces différences de teintes sont nettement visibles sur les photographies du constat d’huissier précité et nuisent à l’esthétique de la pièce de manière non acceptable au regard du niveau de standing des lieux, étant en outre précisé que le caractère naturel et non uniforme du bois n’intervient aucunement dans cette différence flagrante de teintes.

Il retient également que dans la penderie, les planches des étagères de placards sont posées sur tasseaux non teintés ce qui donne l’aspect d’une prestation non finie, même si la portance est assurée. Cette non-finition est elle aussi visible sur les photographies du constat d’huissier et son caractère inesthétique n’est pas davantage compatible avec la prestation attendue.

Il retient enfin que l’escalier intérieur entre les niveaux du R-1 au RDC est non conforme aux règles de l’art, la première marche mesurant 20 cm de hauteur, alors qu’en marche courante la hauteur est de 17 cm, toutes les marches d’une même volée devant avoir une hauteur constante (à rééquilibrer avec une tolérance de 1 cm sur 3 marches et de 35 mm pour la première marche). Au delà du seuil de tolérance de la première marche, la non-conformité aux règles de l’art résulte de la différence de taille dans une même volée, règle destinée au confort et à la sécurité dont l’inobservation a également été constatée par l’huissier.

S’agissant de désordres apparents ayant fait l’objet de réserves par l’acquéreur par courriers des 24 avril et 16 juillet 2014 (faisant suite au constat du 9 juillet), ils relèvent de la garantie des vices ou défauts de conformité apparents à laquelle la SCCV [Adresse 5] est de plein droit tenue, le délai de un mois à compter de la prise de possession n’étant pas contesté.

S’agissant de la baignoire de la suite parentale, la cour retient comme le premier juge que sa taille qui est effectivement de 1,70 m alors que les baignoires de l’étage mesurent 1,80 m, ne relève d’une non conformité ni aux stipulations techniques du contrat, ni au grand standing du chalet, la notice descriptive des éléments sanitaires ne contenant aucune mention à ce titre et le caractère luxueux de la « Master Room » n’impliquant pas ipso facto une baignoire plus longue. Le défaut de conception n’est pas davantage établi par la société S2G, l’expert relevant seulement des modifications d’aménagement ne permettant pas de poser une baignoire de 1,80 m.

La décision du premier juge est confirmée s’agissant de la responsabilité de la société [Adresse 5] au titre de la garantie prévue à l’article 1642-1 susvisé et des désordres en relevant.

Sur le préjudice moral

La cour retient que le préjudice moral résulte du retard pris pour la levée des réserves, la reprise des désordres étant intervenue partiellement en 2015 et 2016 et l’obtention d’un immeuble quasi exempt de vices (exception faite des présents désordres) ayant pris deux ans. Ce retard est afférent à des désordres non générateurs d’impropriété à destination (à la seule exception du garde corps), ayant fait l’objet de multiples relances de la part de la société S2G et témoigne selon l’expert qui le qualifie d’inadmissible, d’un manque de volonté de régler définitivement l’ensemble des allégations de sinistre.

Compte tenu de la nature des réserves dont la levée est tardive, le retard et le préjudice moral qu’il cause relèvent de la garantie de parfait achèvement à laquelle la SCCV [Adresse 5] est tenue de plein droit et pour laquelle elle sollicite la garantie de la société Construction Savoyarde.

Sur la perte locative

La cour considère comme le juge en première instance que les réserves formulées en avril et juillet 2014 concernent des non-finitions mineures compatibles avec la mise en location du bien sans diminution de loyer, à l’exception de l’absence de garde-corps dans l’escalier entre les niveaux R-1 et R qui a été mis en place en novembre 2015 (puis changé en 2016 pour lui substituer un garde-corps en bois conformément au contrat) et de la stagnation de l’eau de la douche R-1 en raison de la pente, ayant nécessité une reprise en novembre 2015 également.

Il ne saurait être soutenu que les travaux de reprises puis l’expertise judiciaire empêchaient la location consistant en une location saisonnière et non pas à l’année, en sorte qu’il était loisible aux parties de convenir de faire les reprises et l’expertise hors saison ou en l’absence de locataires. Sur la période concernée par l’absence de garde corps et la stagnation de l’eau dans la douche, la seule démarche entreprise par la société S2G est la demande de labellisation du chalet « Meribel » qui a d’ailleurs été obtenue malgré les non-finitions et ce n’est qu’en 2017 que le chalet a été offert à la location.

Entre ces deux dates, aucune démarche locative n’a été réalisée sans qu’il soit possible de corréler cette absence de démarches à l’impossibilité de les faire. Aussi préjudiciable que soit le retard pris dans la levée des réserves, le préjudice lié à la perte de chance de louer n’est pas rapporté.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté la société S2G de sa demande au titre des pertes locatives.

Sur les pénalités de retard

La société S2G et la SCCV [Adresse 5] ne contestent pas ce poste, ni dans sa durée, ni dans son quantum. Seule la question de la garantie de l’entrepreneur est soumise à la cour.

Sur les actions récursoires

La société Construction Savoyarde, tenue à une obligation de résultat en sa qualité d’entrepreneur en application de l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 10 février 2016, a commis une faute en ne procédant pas aux finitions convenues et ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le manque de définition du marché et le manque de maîtrise des délais d’exécution ainsi que le caractère purement esthétique des désordres ou l’absence de travaux de reprises. De même, son absence de tout lien contractuel avec le maître d’ouvrage actuel n’est pas opérant dès lors que le non-respect de ses obligations contractuelles à l’égard du promoteur constitue une faute qui engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du maître d’ouvrage.

Il a également été établi ci-dessus que le caractère vivant du bois et la tolérance s’agissant de la hauteur des marches ne peuvent être utilement invoqués. En outre, il ne saurait être fait état de l’absence de travaux de reprise par les maîtres d’ouvrage pour contester l’existence du désordre et son indemnisation dont ils ont la libre disposition.

S’agissant du partage de responsabilité sollicité au titre des non-finitions, la société Construction Savoyarde, Entreprise Générale tout corps d’état a pris l’entière responsabilité du chantier, des études et réalisations jusqu’au parfait achèvement et assuré le contrôle des travaux, leur bonne exécution et leur coordination. Elle ne démontre pas en quoi le manque de définition du marché en termes descriptifs, quantitatifs et de règles applicables à la construction, c’est à dire l’absence d’économiste est en lien de causalité avec les manques de finition reprochés.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il la condamne à garantir entièrement la SCCV [Adresse 5] à ce titre.

S’agissant des pénalités de retard qui ne visent contractuellement que l’inachèvement au sens des dispositions de l’article R 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, donc indépendamment des désordres ci-dessus, il ne saurait être retenu de manquement contractuel de l’entrepreneur auquel aucun délai n’a été imposé pour la seconde tranche des travaux par la SCCV [Adresse 5], ni de faute de sa part à l’origine du retard de livraison de l’ouvrage.

Le jugement de première instance est également confirmé en ce qu’il a débouté la SCCV [Adresse 5] de son recours en garantie à l’encontre de la société Construction Savoyarde.

Le préjudice moral relève quant à lui du retard pris pour lever les réserves afférentes à des désordres relevant du parfait achèvement, en sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné la société Construction Savoyarde à garantir la SCCV [Adresse 5] à ce titre, étant rappelé que la personnalité morale de la société S2G n’est pas exclusive de l’existence d’un préjudice moral.

Sur les indemnisations et le compte entre les parties

La société S2G et la SCCV [Adresse 5] ne contestent pas le chiffrage retenu par le premier juge des préjudices donnant lieu à indemnisation à hauteur de 22.733,50 €, hors préjudice moral.

La société Construction Savoyarde le qualifie d’exorbitant sans en justifier et sans verser aux débats d’éléments de nature à contredire ce chiffrage qui sera en conséquence retenu, étant rappelé le principe d’indemnisation intégrale et de libre disposition de l’indemnisation et précisé que pour éviter un chiffrage qui serait « hors de proportion », l’expert retient une réfaction du prix de 50 % pour les lambris des chambres, excluant ainsi tout démontage/remontage et de 75 % pour les caissons du séjour et de la cuisine, un montant de 100 € HT pour la penderie et de 1.120 € pour les marches correspondant à 2 jours de travail (16h) par un ouvrier maçon à 70 € HT/h. A défaut de production de devis par les défenderesses en première instance, le premier juge s’est fondé sur les devis versés aux débats par la société S2G et retenu des sommes de 14.602,82 € HT pour les lambris et 6.666,68 € HT pour les caissons.

L’évaluation du préjudice moral à la somme de 3.000 € n’est pas contestée par la société S2G. Elle est confirmée à hauteur d’appel, compte tenu de la durée du retard et de son caractère inadmissible.

La charge finale de la somme de 25.733,50 € revient à la société Construction Savoyarde.

Le chiffrage des indemnités de retard à la somme de 10.660 € n’est pas contesté.

Le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions, lesquelles tiennent compte de la consignation de la somme de 62.500 € par la société S2G.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de la société Construction Savoyarde, qui succombant supportera les dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Claude de Villard, avocat.

L’équité commande en outre, d’une part, de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCCV [Adresse 5] au paiement de la somme de 4.000 € à la société S2G en application de l’article 700 du Code de procédure civile et condamné la société Construction Savoyarde à garantir la SCCV [Adresse 5] de cette condamnation, d’autre part de faire application des dispositions de ce texte, en cause d’appel en condamnant la SCCV [Adresse 5] à payer à la société S2G la somme de 3.000 €, à ce titre et la société Construction Savoyarde à garantir le première de cette condamnation.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Construction Savoyarde aux dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Claude de Villard, avocat ;

Condamne la SCCV [Adresse 5] à payer la somme de 3.000 € à la société De Gestion Grizot, en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société Construction Savoyarde à garantir la SCCV [Adresse 5] de cette condamnation.

LE GREFFIER LE PRESIDENT