N° RG 23/06687 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PFFH

Décision du

Tribunal paritaire des baux ruraux de MONTBRISON

Au fond

du 27 juillet 2023

RG : 51-19-6

[L]

C/

[D]

[D]

[M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 19 Décembre 2024

APPELANT :

M. [T] [L]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant assisté de M. [F], membre de la confédération paysanne de la [Localité 10] et du Comité d’action juridique, selon pouvoir en date du 12 novembre 2024

INTIMES :

M. [A] [D]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

M. [Y] [D]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 19 Décembre 2024

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte notarié en date du 15 février 2007, à effet rétroactif au 1er avril 2006 pour finir le 1er avril 2015, M. [A] [D] et Mme [U] [M] veuve [D] ont donné à bail à M. [T] [L] diverses parcelles de terre situées à [Localité 6] ([Localité 10]) lieudit [Localité 8], d’une surface totale de 5 hectares 51 ares, comprenant un étang d’une superficie de 3 hectares 18 ares 20 centiares.

Un litige s’est élevé entre les parties à la suite de la rupture de la digue de l’étang, survenue en mai 2018.

Les bailleurs ont demandé à M. [L] de procéder aux travaux de remise en état de la digue avant le 31 décembre 2018 et à défaut, lui ont proposé la résiliation du bail

M. [L] a refusé, estimant que ces travaux incombaient aux bailleurs.

Les parties ne s’étant pas conciliées, M. [L] a fait convoquer les consorts [D] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montbrison, par requête du 13 décembre 2019.

Par jugement en date du 15 janvier 2021, le tribunal a ordonné une expertise et a sursis à statuer sur les demandes.

L’expert judiciaire, M. [H] [B], a déposé son rapport le 14 octobre 2022.

Au dernier état de la procédure, M. [L] a demandé au tribunal d’ordonner la modification du montant du fermage en raison du changement de nature de la parcelle B [Cadastre 1] (l’ancien étang devenu prairie) et de condamner les consorts [D] à lui verser des dommages et intérêts et à lui rembourser une somme indûment perçue au titre de la TVA.

Les consorts [D] ont sollicité la résiliation du bail rural, l’expulsion de M. [L] et sa condamnation à leur verser des dommages et intérêts et à dépolluer la digue de tous les dépôts plastique, sous peine d’astreinte.

Par jugement en date du 27 juillet 2023, le tribunal a :

— ordonné la résiliation du bail entre les consorts [D] et M. [L]

— ordonné l’expulsion de M. [L] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le prix du fermage au titre de la prononciation de la résiliation du bail entre les parties

— rejeté la demande des consorts [D] concernant la sous-location du terrain par M. [L]

— rejeté la demande de M. [L] concernant le remboursement du paiement de la TVA portant sur les fermages

— rejeté la demande des consorts [D] concernant la dépollution du sol suite au dépôt de plastique

— condamné M. [L] à payer aux consorts [D] la somme de 10 000 euros au titre de la différence de valeur du terrain suite à l’assèchement de l’étang

— condamné M. [L] à payer aux consorts [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’expertise.

M. [T] [L] a interjeté appel de ce jugement, le 22 août 2023.

Il demande à la cour :

— d’infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [D] concernant la sous-location du terrain et la dépollution du sol suite au dépôt de plastique

— de débouter les consorts [D] de toutes leurs demandes

— de fixer un fermage total d’un montant de 559,17 euros pour l’année 2022 qui variera chaque année en fonction de l’indice national des fermages

— de condamner les consorts [D] à l’indemniser des préjudices financiers qu’il a subis depuis 2018 à hauteur de la somme de 7 880,96 euros

— de condamner les consorts [D] à lui rembourser la somme indûment perçue de 2 660 euros au titre de la TVA qu’ils ont prélevée sur les fermages

— de condamner solidairement les bailleurs aux dépens comprenant les frais d’expertise et à la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir en substance qu’il n’a pas manqué à son obligation d’entretien, que la digue était affectée d’une malfaçon importante car il n’y avait pas de trop plein ni de revêtement anti-batillage, qu’il avait averti ses bailleurs de la nécessité d’effectuer les travaux de réfection, mais que ceux-ci n’ont rien fait, que les réparations de la digue constituent des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil à la charge du propriétaire, qu’en l’espèce, l’étang a été asséché à la suite d’un trou creusé par des ragondins à l’endroit où la digue a été fragilisée par la chute des arbres à la suite de la tempête de l’automne 2017, que l’étang avait été réalisé par l’ancien fermier en 1991 mais qu’aucune prise d’eau n’avait été autorisée, qu’à la suite de la disparition de l’étang, il a tout remis en prairie afin que la parcelle soit exploitable, à ses frais, et qu’il s’est toujours acquitté de ses fermages sans retard.

Il ajoute que le prix du fermage tenait compte de l’existence de l’étang, de sorte que ce prix doit être modifié, et qu’il a subi un préjudice pour avoir payé des fermages trop élevés depuis 2018 et pour avoir dû payer chaque année l’irrigation en eau du réseau.

M. [A] [D] et M. [Y] [D] (Mme [U] [M] veuve [D] étant décédée) demandent à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il ordonne la résiliation du bail rural, ordonne l’expulsion de M. [T] [L], dit n’y avoir lieu de statuer sur le prix du fermage et rejette la demande de remboursement du paiement de la TVA portant sur les fermages

'statuant de nouveau',

— de débouter M. [L] de toutes ses demandes

— de condamner M. [L] à leur payer la somme de 40 685 euros au titre du préjudice subi pour la perte de l’étang

— de condamner M. [L] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Ils ne reprennent pas dans le dispositif de leurs conclusions leur demande relative à la dépollution du sol à la suite du dépôt de plastique.

Ils font valoir en substance que l’assèchement a pour origine, non pas une absence de trop plein sur l’étang, mais des attaques de ragondins qui résultent d’un défaut d’entretien du preneur et non du bailleur, que la production aux débats de deux déclarations de piégeage ne permet pas au preneur de démontrer qu’il a respecté son obligation d’entretien de l’étang, que les agissements du preneur ont conduit à la disparition de l’étang ce qui justifie la résiliation du bail sur le fondement de l’article L411-31 I 2° du code rural, subsidiairement sur le fondement de l’article 1766 du code civil et qu’à titre subsidiaire, le bail sera résilié pour sous-location interdite.

Ils ajoutent qu’ils ont subi un préjudice résultant de la perte de valeur de la parcelle en raison de la disparition de l’étang, que cet étang existait bien avant 1991, qu’il n’est pas démontré que celui-ci n’était pas autorisé par l’administration, qu’ils n’ont jamais autorisé M. [L] à réaliser les travaux de mise en prairie à ses frais et que l’action en révision de loyer est irrecevable.

SUR CE :

Les consorts [D] n’ont pas formé appel incident contre le chef du jugement qui a rejeté leur demande concernant la dépollution du sol à la suite du dépôt de plastique.

Cette disposition est confirmée.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime énonce que, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

(…)

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation

(…)

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

L’article 1766 du code civil dispose que si le preneur d’un héritage rural (…) en général n’exécute pas les clauses du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En application des articles L415-3 et L 415-4 du code rural, le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire et seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur.

Aux termes d’une correspondance du 15 novembre 2018, M. [D] a reproché à M. [L] de ne pas avoir entretenu la digue de l’étang comme il le fallait, si bien que cette digue avait été percée par les rats et que l’étang n’avait plus d’eau, alors qu’il avait pris l’étang avec 'eau et poissons’ en bon état en 2006, et d’avoir pompé de l’eau à volonté sans entretien, de sorte que la digue avait cédé et qu’il n’y avait plus d’eau.

Il a mis en demeure M. [L] de terminer les travaux de réparation et de remise en eau avant le 31 décembre 2018, lui précisant qu’il pouvait toujours arrêter le bail mais qu’il devrait laisser l’étang comme il l’avait loué (avec eau et poissons).

Le 21 décembre 2018, M.[L] a répondu à M. [D] que la digue de l’étang avait cédé pendant une période de fortes pluies en raison d’une pression d’eau excessive, en l’absence de trop-plein, et qu’elle avait cédé à l’endroit où il avait coupé les arbres proches de la digue début 2018 après avoir obtenu son autorisation, ces arbres s’étant penchés à la suite de la tempête de l’hiver 2016-2017, fragilisant la digue.

L’expert judiciaire qui s’est déplacé sur les lieux le 11 mars 2021 a constaté un trou important au centre de la digue Est de l’étang asséché, débouchant des deux côtés de celle-ci, outre de nombreux autres trous, colmatés sommairement par des bâches en plastique, à priori par l’ancien exploitant. Il a relevé que ces trous étaient d’origine animale, très certainement des ragondins.

Il estime que l’assèchement de l’étang est dû à ce trou d’un diamètre minimum d’environ 30 centimètres.

Il indique que la digue n’est plus étanche du fait des nombreux trous constatés.

L’expert a également constaté qu’un piégeage de ragondins avait été mis en place à la demande de M. [L].

L’expert conclut que les travaux nécessaires à la remise en eau de l’étang concernent la réfection de la digue endommagée et sont considérés comme des grosses réparations et que, ne s’agissant pas d’un défaut d’entretien du preneur qui a mis en place des piégeages, ces travaux incombent au propriétaire.

Antérieurement à l’expertise judiciaire, une expertise amiable avait été organisée à la demande de la compagnie d’assurances de M. [D].

Il résulte du rapport de cette expertise, daté du 6 novembre 2019, que M. [D], bailleur, et M. [L], preneur, avaient tous les deux la possibilité de faire piéger les ragondins ou de faire déléguer cette charge et qu’aucune obligation du propriétaire ou du fermier ne semble ressortir des textes, qu’il apparaît que M. [L] a entretenu la digue et l’étang, d’une part car l’étang désormais asséché laisse apparaître des réparations de la digue plutôt sommaires (bâche et sac), d’autre part car la suppression des arbres laisse présumer un entretien, la digue ayant cédé à l’endroit où les arbres ont été coupés.

M.[L] verse en outre aux débats :

— le témoignage de M. [O], agriculteur retraité, qui atteste, le 24 octobre 2023, qu’il a arpenté la berge de l’étang exploité par M. [L] pendant plus de deux décennies, que, de toujours, cette berge a été source de tracas, pour deux raisons, la présence de nuisibles (ragondins, rats musqués) et une malfaçon originelle en l’absence de revêtement anti-batillage et que le prédécesseur avait déjà procédé à une réparation, certes peu appropriée à durer dans le temps (sacs plastique, piquets de bois, tôles d’acier)

— le témoignage de Mme [C] qui atteste le 27 septembre 2023 avoir réalisé un devis le 14 novembre 2018 à la demande de M. [L] concernant la remise en état d’une digue d’étang présentant une érosion dûe au manque d’antibatillage au long de la digue, mais sans prévoir de mise en place d’antibatillage par mesure d’économie

— ledit devis n°3127 en date du 14 novembre 2018 pour un prix de 9 588 euros toutes taxes comprises

— les témoignages de M. [I], M. [W], M. [X], M. [V] attestant, les deux premiers qu’ils ont pratiqué le tir de régulation des ragondins en périodes légales fixées par arrêté préfectoral, du 1er août 2012 au 1er novembre 2017 et du 1er novembre 2017 au 1er novembre 2022 sur l’étang de M. [D], les deux suivants qu’ils ont piégé les ragondins et les rats musqués sur les berges de l’étang à la demande de M. [L], aux alentours de l’année 2008 et au cours des années 2008 à 2013.

Il est ainsi établi que la digue a cédé entre mai et novembre 2018 et qu’un an plus tard, lors de l’expertise amiable, l’étang était asséché, l’expert amiable ayant relevé que la digue était percée et que l’étang avait été siphoné à cause d’un trou de ragondin. Selon la lettre des bailleurs, l’étang était même asséché depuis novembre 2018.

Les constatations de l’expert judiciaire en mars 2021 viennent corroborer l’existence des trous effectués par les ragondins à l’origine de l’assèchement de l’étang.

Or, les attestations produites démontrent que les ragondins ont été chassés et piégés pour le compte de M. [L] à compter de l’année 2008, tandis que les deux experts ont constaté qu’antérieurement, l’ancien preneur avait colmaté les trous.

Au vu de ces éléments, dans la mesure où, selon l’expert judiciaire, l’étang a probablement été créé en 1991, de sorte qu’il avait plus de 25 ans en 2018, date à laquelle la dégradation de la digue a été constatée, que l’expert amiable comme l’expert judiciaire considèrent qu’aucun défaut d’entretien ne peut être reproché au preneur, que le bailleur était informé de la nécessité de faire exécuter des travaux de réfection de la digue à la suite de la rupture de celle-ci, mais qu’un litige s’est élevé entre les parties pour déterminer à qui incombait la charge de ces travaux , la preuve d’un agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou d’une inexécution des clauses du bail par le preneur n’est pas rapportée et la demande de résiliation du bail rural fondée sur les articles L411-31 du code rural et de la pêche maritime et 1766 du code civil n’est pas fondée.

La sous-location interdite reprochée à titre subsidiaire à M. [L] ne saurait résulter de la pièce n°8 du bailleur, soit un contrat de location d’un étang de pêche pour une durée de deux ans du 1er janvier 1997 au 31 décembre 1998 entre M. [K] [N], 'propriétaire de l’étang', et le comité d’entreprise Feurs Métal, daté du 11 janvier 1997.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes en résiliation du bail rural aux torts du preneur et d’expulsion de ce dernier et d’infirmer le jugement qui les a accueillies.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [D] au titre du préjudice subi pour la perte de l’étang

En l’absence de faute du preneur, la demande de dommages et intérêts formée par les bailleurs doit être rejetée et le jugement qui y a partiellement fait droit est infirmé sur ce point.

Sur la demande de fixation du fermage

Le preneur sollicite la réévaluation du fermage à sa juste valeur puisque le changement de nature cadastrale de la parcelle provient d’un manquement du bailleur à ses obligations, faisant valoir qu’il ne s’agit pas d’une demande de révision des fermages anormaux.

Ceependant cette demande doit être déclarée irrecevable, en application des dispositions de l’article L411-13 du code rural et de la pêche maritime, comme ayant été introduite postérieurement à la troisième année de jouissance du bail renouvelé le 1er avril 2015.

En effet, ainsi que le soutiennent exactement les bailleurs, la seule action tendant à contester un prix trop élevé ouverte au preneur est l’action en révision prévue par ledit article, aux termes duquel le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus, et la faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés.

Faute d’avoir engagé cette action dans les délais en ce qui concerne le fermage de l’année 2022, le preneur est tenu au paiement du fermage fixé au bail jusqu’au terme du bail renouvelé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [L]

Les bailleurs n’ont pas rempli l’obligation d’effectuer les travaux de réfection de la digue mise à leur charge en vertu de l’article L415-3 du code rural et de la pêche maritime.

Ils ont ainsi commis une faute à l’origine du préjudice subi par M. [L].

L’expert judiciaire conclut que ce préjudice consiste pour M. [L] à ne plus pouvoir exploiter la parcelle B [Cadastre 1], soit pour l’irrigation lorsque l’étang est en eau, soit pour la cultiver si la parcelle devait changer de nature cadastrale, et qu’il est égal au montant du fermage pour la parcelle B [Cadastre 1] sur toute la durée où celle-ci ne peut être exploitée.

L’expert a calculé la valeur locative de la parcelle B [Cadastre 1] non remise en eau conformément à l’arrêté préfectoral de la [Localité 10] n° DT 21-0570 du 11 octobre 2021 après avoir classé la parcelle en 2ème classe de cet arrêté (341,56 euros) et y a ajouté la taxe de la chambre d’agriculture (22,12 euros) pour obtenir un fermage d’un montant de 363,68 euros au 1er octobre 2021.

Le préjudice financier subi par M. [L] s’élève à la somme totale de 2 930,96 euros correspondant à la différence entre le fermage qu’il a payé pour l’ensemble des parcelles louées et celui qu’il aurait dû payer en fonction de la réalité du terrain pour la période de 2018 à 2022 inclus.

En revanche, la demande d’indemnisation du chef de la dépense supplémentaire engendrée par la nécessité de consommer l’eau du réseau pour irriguer les terres n’est pas justifiée, le préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser l’eau de l’étang se trouvant déjà réparé par la diminution du fermage et ne pouvant être réparé deux fois.

Il convient de condamner les consorts [D] à payer à M. [L] la somme de 2 930,96 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en remboursement des sommes versées au titre de la TVA

M. [L] considère que les bailleurs n’ont pas le droit de lui facturer la TVA au taux de 20 % sur les fermages, puisque le bail n’a rien prévu à cet égard et que lui-même ne peut la récupérer.

Les consorts [D] affirment que les fermages ont été justement assujettis à la TVA.

L’article 261 D du code général des impôts énonce que sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée :

1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole.

Les consorts [D] produisent un certificat du contrôleur des finances publiques de [Localité 11] en date du 6 octobre 2020 ainsi rédigé : 'je (…) certifie que M. [A] [D] a opté à la TVA pour la mise à disposition de biens agricoles depuis le 1er janvier 1982.'

Toutefois le bail notarié du 15 février 2007 stipule simplement un fermage annuel de 917,75 euros, actualisé chaque année en fonction de la variation de l’indice des fermages.

Dans ces conditions, l’attestation du contrôleur des finances publiques ne permet pas de déterminer que la location du 15 février 2007 était soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, puisqu’elle ne précise pas les parcelles concernées par l’option, étant observé que le bail litigieux a été consenti à M. [L] non seulement par M. [A] [D], mais encore par la mère de celui-ci, Mme [U] [M] veuve [D].

La demande de M. [L] est justifiée et il convient de condamner les consorts [D] à payer à M. [L], conformément au calcul dont il justifie, la somme de 2 660 euros au titre du remboursement de la TVA indûment prélevée de 2006 à 2020. Le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

M. [L] obtenant pour l’essentiel gain de cause en ses demandes, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

Les consorts [D] sont condamnés aux dépens de première instance qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et aux dépens d’appel.

L’équité commande de condamner les consorts [D] à payer à M. [L] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel et de rejeter leurs demandes présentées sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe et contradictoirement :

INFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté la demande des consorts [D] concernant la dépollution du sol suite au dépôt de plastique

STATUANT à nouveau sur les chefs infirmés,

REJETTE la demande en résiliation du bail rural aux torts de M. [L] et la demande d’expulsion consécutive

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par MM. [A] et [Y] [D]

DECLARE irrecevable la demande en fixation du fermage de l’année 2022 formée par M. [L]

CONDAMNE MM. [A] et [Y] [D] à payer à M. [L] les sommes suivantes :

—  2 930,96 euros à titre de dommages et intérêts

—  2 660 euros au titre du remboursement de la TVA pour les années 2006 à 2020

REJETTE le surplus de la demande de dommages et intérêts formée par M. [L]

CONDAMNE MM. [A] et [Y] [D] aux dépens de première instance qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire et aux dépens d’appel

CONDAMNE MM. [A] et [Y] [D] à payer à M. [L] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel

REJETTE les demandes formées par MM. [A] et [Y] [D] sur le même fondement en première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE