N° RG 24/05419 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PYOA

Décision du Tribunal de proximité de Lyon en référé du 14 juin 2024

RG : 24/01202

[B]

C/

Etablissement Public OPH DE LA MÉTROPOLE DE [Localité 8] DÉNOMMÉ [Localité 8] METROPOLE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Mai 2025

APPELANT :

M. [H] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Mehdi CHEBEL, avocat au barreau de LYON, toque : 1509

INTIMÉ :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA METROPOLE DE [Localité 8] dénommé [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Etablissement Public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON, toque : 436

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Date de clôture de l’instruction : 18 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mars 2025

Date de mise à disposition : 14 Mai 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 10 septembre 1987, l’association Notre Dame des Sans-Abri a donné à bail à M. [K] [B] et à Mme [U] [G] son épouse un appartement de type F5 au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1'788,01 francs (272,58 euros), outre le versement d’un dépôt de garantie de 1'040 francs (158,55 euros).

Mme [U] [G] épouse [B] est décédée le [Date décès 4] 2020 et M. [K] [B] est décédé à son tour le [Date décès 1] 2022.

Par un courrier du 21 avril 2022 adressé à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat, venant aux droits du bailleur, M. [H] [B] a exposé vivre depuis plusieurs années dans l’appartement pris à bail par ses parents avec sa s’ur [Z] et la fille de celle-ci, sollicitant le transfert du bail.

Par un courrier du 16 mai 2022, [Localité 8] Métropole Habitat a informé M. [H] [B] et Mme [Z] [B] de l’avis défavorable de la commission d’attribution et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL) au motif, d’une part, que si M. [H] [B] occupe bien le logement en question depuis un an, ce n’est pas le cas de Mme [Z] [B] qui perçoit une allocation logement pour un logement à [Localité 6] et, d’autre part, que l’appartement n’est pas adapté à la composition familiale.

Le 4 avril 2024, [Localité 8] Métropole Habitat a fait signifier à M. [H] [B] une sommation de quitter les lieux et, par exploit du 7 mai 2024, le bailleur social l’a fait assigner en référé. Par ordonnance de référé contradictoire du 14 juin 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Constaté que M. [H] [B] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], depuis le 4 avril 2024,

Ordonné la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de M. [H] [B] et celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier, ou à défaut par le bailleur,

Condamné M. [H] [B] à verser à l’OPH de la Métropole de [Localité 8] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à savoir la somme équivalente aux loyers et charges retenues en cas de non résolution de bail et jusqu’au jour de,la libération totale des lieux, ces indemnités d’occupation porteront intérêts légaux à compter du présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

Disons que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant, du bail,

Condamné M. [H] [B] à verser à l’OPH de la Métropole de [Localité 8] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeté les plus amples demandes,

Condamné M. [H] [B] aux dépens,

Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département.

Le juge a retenu en substance':

Que l’absence de transfert du bail apparaît justifié et est en tout de cause souverain, un tel refus échappant au contrôle de l’autorité judiciaire';

Que l’occupation sans droit ni titre caractérise un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion'; qu’aucune demande n’a été faite au soutien de la suppression du délai de deux mois ou de la trêve hivernale.

Par déclaration en date du 2 juillet 2024, M. [H] [B] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 8 juillet 2024 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 28 février 2025 (conclusions d’appelant n°2), M. [H] [B] demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance du 14 juin 2024 en ce qu’elle a : (reprise du dispositif de la décision attaquée),

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite,

Juger que les demandes de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat dépassent les pouvoirs du juge des référés,

En conséquence,

Débouter l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommée [Localité 8] Métropole Habitat de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Octroyer à M. [B] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En tout état de cause,

Débouter l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommée [Localité 8] Métropole Habitat de l’intégralité de ses prétentions,

Condamner l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommée [Localité 8] Métropole Habitat à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommée [Localité 8] Métropole Habitat aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 mars 2025 (conclusions d’intimé récapitulatives), l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat demande à la cour':

Débouter M. [B] [H] de l’ensemble de ses prétentions, et demandes,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 14 juin 2024 du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, en ce qu’elle a :

constaté la résolution de plein droit du bail par le décès du titulaire du bail,

constaté que M. [B] [H] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à l’OPH de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat sis [Adresse 3],

ordonné l’expulsion de M. [B] [H] des lieux donnés à bail, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, avec au besoin, l’assistance de la force publique,

condamné M. [B] [H] à payer à l’OPH de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, et qui sera due à compter de la résolution du bail d’habitation survenue par le décès du titulaire du bail, soit le [Date décès 1] 2022, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

condamné M. [B] [H] à payer à l’OPH de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamné M. [B] [H] aux dépens de l’instance,

Y ajoutant,

Condamner M. [B] [H] à payer à l’OPH de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat la somme de 1'200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur d’appel,

Condamner M. [B] [H] aux dépens d’appel.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnités d’occupation':

[Localité 8] Métropole Habitat demande la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que M. [B] était occupant sans droit ni titre des lieux depuis le décès de son père, locataire, dans la mesure où l’appelant, qui avait sollicité le transfert du bail, s’est vu notifier le refus d’attribution du logement par un courrier du 16 mai 2022. Elle souligne que l’intéressé a en outre refusé deux offres de relogement de sorte qu’il a été contraint de l’assigner en expulsion pour faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue son maintien dans les lieux. Il rappelle que les décisions de la CALEOL ne peuvent être contestées que devant le tribunal administratif.

M. [B] sollicite l’infirmation de l’ordonnance au motif que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de [Localité 8] Métropole Habitat en l’absence de tout trouble manifestement illicite. Il critique la décision du premier juge qui a outrepassé ses pouvoirs en considérant que les critères de transfert du bail n’étaient pas remplis. Il estime qu’en réalité, à raison de sa qualité de descendant du locataire décédé, vivant avec lui depuis au moins un an au jour de son décès, son occupation n’est pas manifestement illicite. Il fait valoir qu’il convient au préalable de trancher la question du transfert du bail de la compétence du juge administratif.

Sur ce,

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même, sans qu’il ne soit besoin de caractériser une quelconque urgence, une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

La revendication d’un droit au transfert du bail, si elle est sérieuse, est de nature à ôter au trouble son caractère manifestement illicite.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce le principe de la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de décès du locataire, prévoit des exceptions tenant aux transferts du bail notamment au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Pour les logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du Code de la construction et de l’habitation, le second alinéa de l’article 40 précise que le droit au transfert ou de la continuation du bail est applicable à condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Pour autant, ce transfert n’est pas à la discrétion du bailleur social mais il s’opère, comme rappelé par la Cour de cassation, par l’effet même de la loi, à la date du décès du locataire, si les conditions en sont remplies.

En outre, l’article 40 précise que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, les parties s’accordent pour expliquer que M. [B] a régulièrement sollicité le transfert du bail dont son père décédé était titulaire et que, par un courrier du 16 mai 2022, le refus d’attribution de la CALEOL lui a été notifié. Il n’est pas discuté que l’appelant remplit les conditions tenant à sa qualité de descendant du locataire décédé et à une occupation effective des lieux depuis plus d’un an au jour du décès. Pour autant, il n’est pas sérieusement contestable que M. [B], qui se présente comme célibataire, ne remplit en revanche pas la condition tenant à l’adaptation du logement à la taille du ménage. D’ailleurs, la cour relève que l’intéressé, qui a évoqué aux termes de ses échanges avec [Localité 8] Métropole Habitat la saisine du juge administratif pour contester la décision de CALEOL, ne justifie nullement avoir engagé un tel recours.

Dès lors et sans préjudice d’un éventuel débat de fond devant la juridiction compétente aux fins de reconnaissance d’un droit au transfert du bail, la contestation que soulève M. [B] ne présente pas le sérieux requis pour ôter à son occupation son caractère manifestement illicite. Au contraire, en l’état d’une notification d’un refus d’attribution du logement social pour des raisons objectives, [Localité 8] Métropole Habitat rapporte suffisamment la preuve, avec l’évidence requise devant le juge des référés, d’une occupation sans droit ni titre des lieux par M. [B].

Dès lors, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [B] et a condamné celui-ci à payer des indemnités d’occupation mensuelle jusqu’à son départ effectif des lieux, est confirmée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux':

A titre subsidiaire, M. [B] sollicite des délais pour quitter les lieux en soulignant sa bonne foi puisqu’il est à jour du paiement des loyers et que le bailleur, qui ne justifie d’aucune urgence, ne lui a fait aucune proposition sérieuse de relogement. Il conteste le caractère nouveau de cette demande s’agissant du complément de sa prétention principale tendant à voir rejeter les demandes du bailleur.

[Localité 8] Métropole Habitat s’oppose aux délais sollicités pour la première fois en cause d’appel, demandant à la cour de déclarer cette demande irrecevable sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, et infondée compte tenu des familles sur liste d’attente pour se voir attribuer le logement occupé par l’appelant. Il ajoute que ce dernier dispose de ressources lui permettant de se reloger dans le parc privé et qu’il ne justifie pas de ses démarches actives en vue de trouver un autre logement. Il considère que l’intéressé a déjà bénéficié, de fait, de larges délais.

Sur ce,

Selon l’article 564 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il est constant que M. [B] n’avait pas présenté, devant le premier juge, de demande subsidiaire en octroi d’un délai pour quitter les lieux. Contrairement à ce que soutient l’appelant, cette demande, ni ne constitue une prétention tendant à faire écarter les prétentions adverses, ni ne constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire d’une telle prétention.

Dès lors, la cour déclare cette demande irrecevable, sans examen au fond.

Sur les demandes accessoires':

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné M. [B], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à [Localité 8] Métropole Habitat la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [B], partie perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel.

M. [B], qui est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, est en outre condamné à payer à [Localité 8] Métropole Habitat la somme complémentaire de 600 euros pour l’indemnisation des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare la demande de M. [H] [B] de délai pour quitter les lieux irrecevables comme nouvelle en appel,

Condamne M. [H] [B] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de M. [H] [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [H] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de [Localité 8] dénommé [Localité 8] Métropole Habitat, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT