Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 9 décembre 2025, n° 24/06226

TI Courbevoie 25 juin 2024

CA Versailles
Irrecevabilité 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Irrégularité de l'assignation
La cour a constaté que l'assignation n'a pas été délivrée à la bonne adresse, ce qui entraîne son annulation.
Accepté
Préjudice moral dû à l'ignorance de la procédure
La cour a reconnu que Madame [O] a subi un préjudice moral en raison de son ignorance de la procédure, entraînant des tracas.
Rejeté
Demande de remboursement de frais indus
La cour a déclaré irrecevable la demande de remboursement de frais en raison de l'annulation du jugement.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 9 déc. 2025, n° 24/06226
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/06226
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Courbevoie, 25 juin 2024, N° 11-24-300
Dispositif :	Annulation
Date de dernière mise à jour :	19 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jocelyne AZINCOURTManuel RAISONOndine CARRO
Cabinet(s) :	RAISON AVOCATS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 24/06226 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WYRQ

AFFAIRE :

[G] [O]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS PROGESTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Juin 2024 par le Tribunal de proximité de Courbevoie

N° RG : 11-24-300

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie-Hélène DANCKAERT,

M^e Ondine CARRO,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [G] [O]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : M^e Marie-Hélène DANCKAERT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 520 et M^e Jocelyne AZINCOURT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1389

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS PROGESTION, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal et domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7],

[Localité 9]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [O] est propriétaire du lot n° 1 dans un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Courbevoie, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné Mme [O] devant le Tribunal de proximité de Courbevoie, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme de 1 032, 08 euros au titre des charges, outre 116 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 et capitalisation desdits intérêts, 3 000 euros à titre de dommages-intérêts et 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 25 juin 2024, le Tribunal de proximité de Courbevoie a :

— condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 030,51 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022 ;

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts ;

— condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné Mme [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné Mme [O] au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné Mme [O] aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 25 septembre 2024, Mme [O] a relevé appel de ce jugement.

Selon ordonnance datée du 24 juin 2025, qui n’a pas été frappée d’un déféré, le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, tirée de l’irrecevabilité de l’appel.

En ses conclusions notifiées le 19 décembre 2024, Mme [O] expose :

— que l’assignation est irrégulière car elle a été délivrée à [Localité 11], alors qu’elle avait quitté les lieux depuis le 9 octobre 2023 et que son nom ne figurait plus sur la boîte aux lettres ; que le commissaire de justice instrumentaire aurait dû dresser un acte dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile ;

— qu’elle a payé au syndicat des copropriétaires la somme de 1 783,51 euros ; que les frais de recouvrement réclamés ne sont pas dus ; que l’intimé ne justifie pas de sa créance ;

— qu’il s’est rendu coupable d’une négligence fautive en lui délivrant l’assignation et en lui signifiant le jugement à une adresse qui était inexacte.

Mme [O] demande en conséquence à la Cour de :

— annuler le jugement ; subsidiairement l’infirmer ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

— le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que lors de la délivrance de l’assignation, le commissaire de justice instrumentaire a pu constater que le nom de Mme [O] figurait bien sur la boite aux lettres, sur le tableau des occupants, alors que la présence de l’intéressée a été confirmée par le voisinage ;

— que les sommes réclamées sont dues, tant en ce qui concerne les charges que les frais de recouvrement engagés au titre des diligences habituelles et nécessaires du syndic propres à assurer le paiement de la créance ; que la somme de 1 116 euros est due au titre de ces frais de recouvrement, ou subsidiairement à titre de dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— que les intérêts au taux légal sont dus comme il est dit à l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;

— que les manquements répétés de la copropriétaire ont privé la copropriété des fonds nécessaires à son fonctionnement ; qu’il en est résulté pour elle un préjudice ;

— que Mme [O], de son côté, ne justifie d’aucun dommage, et si elle se plaint de ce qu’elle a éprouvé des difficultés à obtenir copie des actes de procédure et à recevoir une réponse du syndic, il doit être rappelé que ce dernier a changé.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter Mme [O] de ses prétentions ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

Le 28 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions à fin de rabat de l’ordonnance de clôture, et a sollicité en outre la condamnation de Mme [O], au titre de l’actualisation de sa créance, au paiement de la somme de 2 450,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2022, au titre des charges arrêtées au 27 octobre 2025.

Le 31 octobre 2025, Mme [O] a répliqué que le syndicat des copropriétaires sollicitait l’actualisation de sa créance sans aucun justificatif quant aux appels de fonds et en lui réclamant des frais indus . Elle a maintenu ses prétentions initiales, et sollicité en outre la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 420,30 euros au titre des frais indûment perçus sur la période comprise entre le 22 mars 2007 et le 26 juillet 2024.

Par ordonnance datée du 4 novembre 2025 le conseiller de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture susvisée.

MOTIFS

En vertu de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. Mme [O] critique la régularité de l’assignation et le syndicat des copropriétaires, dans ses écritures, ne fait valoir aucun moyen à ce sujet. Cette assignation n’est pas produite.

Elle a été délivrée à Mme [O] le 24 novembre 2023, à l’adresse suivante : [Adresse 4], à [Localité 11]. Le commissaire de justice instrumentaire a signifié l’acte en son étude.

L’intéressée prétend qu’en réalité, elle n’habitait plus à cette adresse depuis le mois d’octobre 2023, car elle avait déménagé dans l'[Localité 10]. Dans sa déclaration d’appel, de même que dans l’en-tête de ses conclusions d’appel, Mme [O] a mentionné une adresse : [Adresse 13]. Devant le conseiller de la mise en état elle avait versé aux débats des courriels EDF datés des 11 et 16 octobre 2023 d’où il ressortait que l’électricité avait été coupée dans l’appartement de [Localité 11] le 12 octobre 2023, et l’abonnement EDF résilié à la même date. Elle produit devant la Cour également trois photographies horodatées, du 9 octobre 2023 à 0 h 18 et 0 h 24, prises avec son téléphone portable, montrant sa boite aux lettres n° 9 obturée avec une bande auto-collante et sans plaque nominative, ainsi que sa sonnette d’appartement, également sans plaque nominative. Mme [O] avait versé aux débats également, devant le conseiller de la mise en état, une copie de sa requête au Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, revêtue du tampon de cette juridiction daté du 21 mars 2024, mentionnant que son adresse se trouvait dans l’Allier. Elle avait produit aussi sa carte nationale d’identité sur laquelle était inscrite une adresse dans ce département.

Il ressort de tout ce qui précède, que cette assignation n’a pas été délivrée à la bonne adresse de sa destinataire, qui ne demeurait plus à [Localité 11], si bien que le commissaire de justice instrumentaire aurait dû dresser un procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile, et non pas délivrer l’acte en son étude.

Enfin si le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des dispositions de l’article 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui énonce : « En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire (') notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. / Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. (') », faisant valoir que Mme [O] s’est abstenue de l’informer de son changement d’adresse postale. En effet il ressort des pièces du dossier que le syndic disposait de l’adresse électronique de Mme [O], celle-ci étant semblable depuis (au moins) l’année 2023, or il ne ressort d’aucune pièce du dossier, ni même n’est allégué par le syndicat des copropriétaires, qu’il aurait tenté de joindre Mme [O] au moyen de cette adresse électronique, en vue d’obtenir son adresse postale.

L’assignation datée du 24 novembre 2023 sera en conséquence annulée et le jugement dont appel suivra le même sort, par voie de conséquence.

Dès lors que le jugement est annulé faute pour le Tribunal d’avoir été régulièrement saisi, l’effet dévolutif n’opère pas. Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et par Mme [O] (au titre du remboursement des frais) devant la Cour sont irrecevables.

Mme [O] réclame la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral. Il résulte des pièces produites que l’intéressée a été tenue totalement dans l’ignorance de la procédure qui a été diligentée devant le Tribunal de proximité de Courbevoie ainsi que de la teneur de la décision qui a été prise par cette juridiction. Par emails en date du 11 puis du 15 septembre 2024 elle a demandé au créancier une copie des actes de procédure. Le même jour elle les a réclamés au commissaire de justice. Ses demandes sont demeurées sans réponse. Le 16 septembre 2024, elle a indiqué au Tribunal de proximité de Courbevoie que c’était à l’occasion d’une saisie-attribution régularisée sur son compte bancaire (dénoncée le 9 septembre 2024) qu’elle avait réalisé qu’un jugement avait été rendu à son encontre ; elle faisait valoir qu’elle n’avait jamais eu connaissance de la procédure et que ses demandes auprès du syndicat des copropriétaires et de l’huissier de justice étaient restées vaines. Et par jugement daté du 30 juillet 2025, le juge de l’exécution de [Localité 12] a annulé la saisie-attribution susvisée, après avoir relevé que l’acte de signification de la décision de justice fondant les poursuites avait été jugé irrégulier par l’ordonnance du conseiller de la mise en état de cette cour.

Il en résulte que Mme [O] a subi un préjudice né de tous les tracas occasionnés par les faits de la cause. Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

— CLOTURE l’instruction ;

— ANNULE l’assignation en date du 24 novembre 2023, ainsi que le jugement en date du 25 juin 2024 ;

— DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] ;

— DECLARE irrecevable la demande de Mme [G] [O] à fin de remboursement de frais ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] à payer à Mme [G] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] à payer à Mme [G] [O] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT