N° RG 23/07024 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PF62

Décision du

Tribunal Judiciaire de lyon

Au fond

du 19 juillet 2023

RG : 22/00141

ch n°9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 02 Septembre 2025

APPELANTE :

S.C.I. DAN IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Dominique AROSIO, avocat au barreau de LYON, toque : 24

INTIMES :

M. [T] [G]

né le 28 Mars 1994 à [Localité 5] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [K] [B] épouse [G]

née le 24 Septembre 1994 à [Localité 6] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON, toque : 2450

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Juillet 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Mai 2025

Date de mise à disposition : 02 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis du 14 décembre 2020, la SCI Dan immobilier (la SCI) a vendu à M. [T] [G] et Mme [K] [B] épouse [G] trois lots d’un immeuble situé à Vaulx-en-Velin (Rhône) moyennant un prix de 185 000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires.

Conformément aux stipulations contractuelles, M. et Mme [G] ont séquestré une somme de 9 250 euros entre les mains du notaire désigné à l’acte.

La vente n’ayant pas été réalisée, M. et Mme [G], invoquant le défaut d’obtention du prêt sollicité, ont mis en demeure la SCI de donner son accord au notaire séquestre pour procéder à la restitution du dépôt de garantie puis l’ont assignée devant le tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement du 19 juillet 2023, le tribunal a principalement :

— condamné la SCI à restituer à M. et Mme [G] la somme de 9 250 euros versée par eux à titre de dépôt de garantie,

— dit en conséquence que Maître [P], séquestre, versera la somme de 9 250 euros consignée à cette fin à M. et Mme [G],

— condamné la SCI à payer à M. et Mme [G] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI à l’encontre de M. et Mme [G],

— condamné la SCI aux dépens,

— condamné la SCI à payer la somme de 1 500 euros à M. et Mme [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI a relevé appel du jugement par une déclaration du 12 septembre 2023 limitant l’appel « aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu’il a condamné la SCI à payer la somme de 9 250 euros au titre du dépôt de garantie aux époux [G] outre 500 euros à titre de DI et 1500 euros au titre de l’article 700 CPC ainsi que les dépens de l’instance ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2023, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

— dire que M. et Mme [G] n’ont pas rempli les conditions prévues au compromis de vente du 18 décembre 2020,

En conséquence :

— condamner M. et Mme [G] à lui payer les sommes suivantes :

* 9 250 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 janvier 2024, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

Et statuant à nouveau :

— préciser que la condamnation de la SCI à leur restituer la somme de 9 250 euros portera intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2021, date de la réception de la mise en demeure du 22 septembre 2021,

— condamner en cause d’appel la SCI à leur verser une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, plus amples et contraires,

— condamner en cause d’appel la SCI à leur verser une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner en cause d’appel la SCI aux dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Johan Guiol, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la restitution du dépôt de garantie

La SCI fait valoir essentiellement que :

— les conditions prévues au compromis concernant la réalisation de la condition suspensive n’ont pas été remplies par M. et Mme [G] ;

— ces derniers avaient connaissance du refus de leur prêt par la Banque postale dès le 15 janvier 2021 et n’en ont informé ni la SCI ni le notaire ;

— ils ont demandé à leur banque de revoir les conditions du crédit mais ont tardé à produire les pièces complémentaires ;

— alors qu’ils devaient justifier de la demande de prêt un mois après la signature du compromis, ils n’ont donné l’attestation que le 10 février 2021 ;

— alors qu’ils devaient justifier de l’obtention du refus du prêt au plus tard le 15 février 2021, l’attestation de refus de la banque est datée du 10 mars 2021 ;

— ils ont ainsi manqué à leurs obligations contractuelles, rendant impossible à restitution du dépôt de garantie.

M. et Mme [G] répliquent essentiellement que :

— ils ont accompli l’ensemble des diligences nécessaires à l’obtention du prêt, conformément aux stipulations contractuelles ;

— ils ont pris attache avec le conseiller de la Banque postale dès le 19 octobre 2020 et ont transmis l’ensemble des justificatifs réclamés par la banque de façon quasi immédiate ;

— le dossier de financement était constitué dès le 18 décembre 2020 ; l’indication d’une demande de financement en date du 10 février 2021 est donc inexacte ;

— à la date du 15 janvier 2021, ils justifiaient d’un refus de financement, quand bien même aucune attestation ne leur avait été remise par la banque ; l’attestation de refus de prêt ne leur a été remise par la banque que le 10 mars 2021 ;

— ils ont toujours tenu informée la SCI de l’avancement de leur dossier de prêt, notamment par téléphone ;

— le compromis de vente n’exige aucune forme particulière pour justifier le refus de financement et aucune stipulation ne leur imposait de justifier d’une demande de prêt dans le mois suivant la signature du compromis ;

— aucun prêt n’ayant été obtenu à la date du 15 février 2021, le compromis de vente est devenu caduc ;

— en tout état de cause, le non-respect de l’obligation d’information qui pesait sur eux permettait à la SCI de les mettre en demeure d’avoir à justifier de la réalisation de la défaillance de la condition mais n’était pas sanctionné par la non restitution du dépôt de garantie.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, qui répondent aux moyens soulevés en appel et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1103 du code civil et les termes de la condition suspensive d’obtention d’un prêt insérée dans le compromis de vente, a retenu que:

— il n’est pas contesté que le prêt n’a pas été obtenu par les acquéreurs avant le 15 février 2021, de sorte qu’à cette date, la condition suspensive étant défaillie, la promesse de vente est devenue caduque ;

— pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, les acquéreurs doivent justifier que cette condition n’est pas défaillie de leur fait ;

— il ressort des pièces versées aux débats par M. et Mme [G] qu’ils ont transmis à leur établissement bancaire la promesse unilatérale de vente dès le 16 décembre 2020, soit deux jours après sa signature, et qu’ils ont été très réactifs lorsque leur conseiller bancaire leur sollicitait des documents, en les envoyant dans un délai maximum de deux jours ; ils justifient également avoir effectué une relance le 10 janvier 2021, soit plus d’un mois avant l’échéance du délai fixé pour l’obtention du prêt, alors qu’ils n’avaient pas de nouvelles de l’établissement bancaire ; enfin, lorsqu’en janvier 2021, leur conseiller leur a exposé le refus de la banque mais leur a indiqué effectuer les démarches auprès de ses responsables, ils ont de nouveau fourni les documents sollicités, bien que cette ultime démarche n’ait pas aboutie ;

— contrairement à ce qu’affirme la SCI, les acquéreurs n’étaient pas tenus par la promesse unilatérale de vente de justifier du dépôt d’une demande de prêt un mois après la signature du contrat, de sorte qu’il importe peu une attestation de dépôt de demande de prêt immobilier ait été établie par l’établissement bancaire le 10 février 2021, M. et Mme [G] démontrant avoir échangé avec la banque bien avant cette date ;

— en revanche, les demandeurs, qui étaient tenus de le faire, ne justifient pas avoir informé la SCI ou le notaire de la non obtention du prêt au 15 février 2021 au plus tard ; pour autant, si cela ouvrait la possibilité à la SCI de les mettre en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce qu’elle ne soutient pas avoir fait, la compromis de vente ne prévoit pas que le non-respect de cette obligation d’information entraînerait la non restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs ;

— M. et Mme [G] ayant effectué les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt, la non réalisation de la condition suspensive ne leur est pas imputable.

Pour contester le jugement déféré, la SCI soumet à la cour les mêmes moyens et prétentions que ceux soumis à l’appréciation du premier juge et auxquels il a été exactement répondu. En l’absence d’élément nouveau de nature à remettre en cause la décision rendue en première instance, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI à restituer à M. et Mme [G] la somme de 9250 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2021.

2. Sur la demande indemnitaire de la SCI

La SCI fait valoir que le retard pris à vendre le bien immobilier a causé à sa gérante un préjudice important car elle n’a pu honorer les prêts dont elle était caution.

M. et Mme [G] répliquent que :

— la SCI n’a pas interjeté appel du chef de dispositif du jugement rejetant sa demande de dommages-intérêts ; en vertu de l’effet dévolutif de l’appel, la cour d’appel n’est donc pas saisie de ce chef et ne pourra que confirmer le jugement sur ce point ;

— en tout état de cause, la SCI ne justifie ni d’une faute commise par eux, ni d’un préjudice qui en résulterait.

Réponse de la cour

Selon l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Et selon l’article 901, 4°, du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret précité, la déclaration d’appel qui tend à la réformation du jugement doit mentionner les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’objet du litige est indivisible.

Seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement.

En l’espèce, la SCI ne critiquant pas dans sa déclaration d’appel le chef de jugement rejetant sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. et Mme [G], et l’objet du litige n’étant pas indivisible, la cour n’a pas à statuer sur sa demande tendant à voir réformer ce chef de jugement, en l’absence d’effet dévolutif de l’appel sur ce point.

3. Sur la demande indemnitaire de M. Mme [G]

M. et Mme [G] demandent la confirmation du jugement qui leur a accordé 500 euros à titre de dommages-intérêts et sollicitent une nouvelle indemnité de 2000 euros en cause d’appel, faisant valoir que :

— le refus de restitution du dépôt de garantie par la SCI revêt la qualification de résistance abusive ;

— il leur a causé un préjudice important en aggravant une situation financière déjà précaire et en les empêchant d’accomplir de nouveaux projets ;

— la procédure judiciaire a été une source importante de tracas ;

— l’appel interjeté par la SCI est abusif.

La SCI ne présente pas d’observations sur cette demande.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que le refus de restitution du dépôt de garantie par la SCI avait causé à M. et Mme [G] un préjudice moral indépendant du retard pris dans l’exécution de l’obligation mais qu’en revanche, ces derniers ne justifient pas d’une situation financière précaire aggravée par le défaut de restitution des fonds, le refus de prêt ne suffisant pas à l’établir.

En appel, M. et Mme [G] ne justifient pas davantage de l’aggravation d’une situation financière déjà précaire qu’ils allèguent.

Par ailleurs, le droit d’exercer une action en justice ou une voie de recours ne dégénère en abus que s’il révèle de la part de son auteur une intention maligne, une erreur grossière ou une légèreté blâmable dans l’appréciation de son droit qui ne saurait résulter du seul rejet de ses prétentions.

Faute pour les intimés d’établir un tel abus, la demande de dommages et intérêts pour appel abusif est rejetée.

Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI à payer à M. et Mme [G] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est encore confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, la SCI, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [G] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [T] [G] et Mme [K] [B] épouse [G] de leur demande de dommages-intérêts pour appel abusif,

Condamne la SCI Dan immobilier à payer à M. [T] [G] et Mme [K] [B] épouse [G] la la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Dan immobilier aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière La présidente