N° RG 24/02694 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PSHW

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 14 février 2024

RG : 22/03391

ch 1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 16 Décembre 2025

APPELANTS :

M. [K] [J] [M]

né le 08 Février 1950 à [Localité 8] (42)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mme [G] [P] [D] épouse [M]

née le 11 Juillet 1952 à [Localité 8] (42)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Emmanuelle HANGEL de la SELARL BASSET-BOUCHET-HANGEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

La société GESTION IMMOBILIERE S. MARCOUX

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Gérald BES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 09 Décembre 2025 prorogée au 16 Décembre 2025

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2021, M. [K] [M] et Mme [G] [D] épouse [M] ont conclu avec la SARL Gestion immobilière [F] Marcoux (l’agence immobilière) un mandat exclusif de vente d’un bien situé [Adresse 3] à [Localité 7], au prix de 598.500 euros et moyennant une commission de 28.500 euros.

Le mandat a été conclu pour une durée initiale de 3 mois, susceptible d’être prorogée de 12 mois au terme de ce délai, auquel cas le mandat pouvait être dénoncé à tout moment par l’une des parties, sous réserve du respect d’un préavis de quinze jours.

Le 17 mai 2021, deux candidats acquéreurs, Mme [H] et M. [V] ont formulé à destination de M. et Mme [M] une proposition d’achat du bien immobilier au prix de 585.000 euros.

L’offre a par la suite été acceptée par M. et Mme [M] en ces termes, apposés sur la lettre de proposition : « Offre d’achat acceptée au prix de 585.000 euros honoraires agence inclus pour un montant de 15.000 euros, soit 570.000 euros net vendeur ».

A la suite de nombreux échanges entre les parties, un compromis de vente a été formalisé par le notaire de M. et Mme [M] le 3 décembre 2021. Le document n’a pas été signé par Mme [H] et M. [V].

Par lettre recommandée du 8 décembre 2021, M. et Mme [M] ont dénoncé le contrat avec prise d’effet à l’issue du préavis de quinze jours prévu par le contrat.

Par acte introductif d’instance du 31 août 2022, M. et Mme [M] ont assigné l’agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne en vue d’engager sa responsabilité civile au titre du défaut de réalisation de la vente.

Par jugement contradictoire du 14 février 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— débouté M. et Mme [M] de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre la société Marcoux,

— condamné M. et Mme [M] à payer à la société Marcoux la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [M] aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 27 mars 2024, M. et Mme [M] ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 23 décembre 2024, M et Mme [M] demandent à la cour de :

— infirmer dans son intégralité le jugement déféré,

Et statuant à nouveau,

retenant la responsabilité contractuelle de la société Marcoux dans la non-réalisation de la vente du bien immobilier leur appartenant, situé [Adresse 4],

retenant qu’ils ont subi, du fait des manquements contractuels de la société Marcoux, un préjudice lié à une perte de chance d’avoir pu vendre leur bien immobilier ainsi qu’un préjudice moral et matériel,

— condamner en conséquence la société Marcoux à leur régler la somme de 28.500 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices subis,

— condamner la même à régler aux mêmes la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— en tout état de cause, débouter la société Marcoux de l’intégralité de ses demandes.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 juillet 2024, l’agence immobilière demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en tous ses chefs de jugement,

Ainsi,

— juger qu’elle a parfaitement rempli ses obligations contractuelles,

— juger qu’il n’est aucunement rapporté la preuve d’une faute commise par la concluante de nature à engager sa responsabilité contractuelle,

— juger mal fondées les demandes de M. et Mme [M],

— par conséquent débouter M. et Mme [M] de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause

— dire et juger qu’il serait parfaitement inéquitable qu’elle conserve à sa charge les frais et dépens qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la présente procédure devant la cour,

— par conséquent, condamner solidairement M. et Mme [M] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière

M et Mme [M] font notamment valoir que:

— il était convenu entre eux et l’agence immobilière, qu’ elle n’accepte des visites que si le dossier de financement de l’acquisition du bien était communiqué,

— dans l’offre d’achat qui leur a été communiquée, il était précisé que les acquéreurs aveint obtenu l’accord de la société BNP Paribas,

— l’agence immobilière n’a pas rempli son obligation de conseil relativement à la solvabilité des futurs acquéreurs,

— l’agence immobilière a fait signer l’offre d’achat à M et Mme [M] sans avoir la certitude que le compromis de vente sera régularisé,

— aucune simulation de prêt ni aucun engagement bancaire ne leur ont jamais été communiqués, de sorte que l’agence immobilière a manqué à son obligation contractuelle,

— dans leurs attestations, les acquéreurs ont indiqué qu’ils n’avaient pas signé le compromis notamment du fait de la remise en cause permanente de leurs capacités financières,

— il ne leur a jamais été communiqué aucune simulation de prêt, même pas le jour de la signature du compromis,

— il est établi que les acquéreurs ne disposaient pas d’une offre de prêt.

L’agence immobilière fait notamment valoir que:

— elle n’est soumise qu’à une obligation de moyen,

— aucune faute ne peut lui être imputée et il n’est pas établi que l’échec de la vente a pour origine l’insolvabilité des acquéreurs,

— le notaire des acquéreurs a confirmé qu’il confirmait de deux simulations bancaires de deux établissements qui acceptaient de financer l’achat,

— ces documents ont été communiqués au notaire des vendeurs qui avait pour instruction de ne pas les divulguer,

— elle a donc rempli ses obligations,

— l’offre d’achat faisait mention d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt,

— c’est l’attitude de M et Mme [M] qui a conduit les acquéreurs à renoncer à la vente.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les articles 1231-1, 1991 et 1992 du code civil, ont retenu que:

— M et Mme [M] ne rapportent pas la preuve que l’échec de la vente a pour origine l’insolvabilité des potentiels acquéreurs,

— des attestations produites par l’agence immobilière établissent que le 6 mai 2021, les potentiels acquéreurs disposaient d’une simulation de prêt établie par la société BNP Paribas du montant de leur acquisition et que des propositions bancaires leur ont été faites le 8 juin 2021 par la Banque postale et les 21 mai et le 5 juillet 2021 par la BNP Paribas,

— les acquéreurs ont attesté que leur choix de ne pas donner suite à cet achat s’expliquait par l’enlisement des négociations et la perspective d’un nouveau report de de la vente.

Il ressort de ces éléments que l’agence immobilière a parfaitement rempli son obligation de vérifier que les potentiels acquéreurs étaient en mesure de financer leur achat.

En conséquence, en l’absence de toute faute de la part de l’agence immobilière, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M et Mme [M] de leur demande de dommages-intérêts.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’agence immobilière, en appel. M et Mme [M] sont condamnés in solidum à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M et Mme [M] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M et Mme [M] à payer à la SARL Gestion immobilière [F] Marcoux, la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M et Mme [M] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,