N° RG 23/06426 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PEUB

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG-EN-BRESSE

Au fond

du 06 juin 2023

RG : 23/00923

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 11 Mars 2025

APPELANTES :

Mme [U] [F]

née le 26 janvier 1929 à [Localité 1] (01)

[Adresse 5]

[Localité 1]

S.A.S. ETUDE GENEALOGIE ADD ET ASSOCIES Mandataire de Madame [F]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentés par M^e Anne PORTIER de l’AARPI VAM AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2204

INTIME :

M. [N] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Défaillant

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Janvier 2025

Date de mise à disposition : 11 Mars 2025

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 22 mars 2022, Mme [F] (le promettant) a signé deux promesses unilatérales de vente au bénéfice de M. [T] (le bénéficiaire).

La première promesse de vente portait sur un terrain à bâtir situé [Adresse 8] à [Localité 9], lequel devait être acquis pour la somme de 340'000 €. La promesse était consentie pour une durée expirant le 29 juillet 2022 à 20 heures et il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 34'000 €.

La seconde promesse de vente portait sur une ferme et un terrain à bâtir situés [Adresse 4] à [Localité 9], lesquels devaient être acquis pour la somme de 434'600 €. La promesse était consentie pour une durée expirant le 29 juillet 2022 à 18 heures et il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 43'460 €.

Le bénéficiaire n’ayant plus donné aucune suite ni aucune nouvelle après des derniers échanges en septembre 2022, l’étude de généalogie ADD, mandataire du promettant, l’a mis en demeure de régler les sommes fixées au titre des indemnités d’immobilisation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 novembre 2022, puis par acte d’huissier de justice du 16 décembre 2022.

Par acte du huissier de justice du 21 mars 2023, le promettant a fait assigner le bénéficiaire devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse.

Par jugement du 6 juin 2023, le tribunal judiciaire a débouté le promettant de l’ensemble de ses demandes.

Par déclaration du 8 août 2023 le promettant et son mandataire, la société étude de généalogie ADD est associés, on relevait appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 octobre 2023, le promettant demande à la cour de :

Infirmer le jugement en l’ensemble de ces dispositions,

statuant à nouveau

condamner M. [T] à lui payer la somme de 77'460 €, outre intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022 avec anatocisme,

condamner M. [T] aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée le 13 octobre 2023 et les conclusions le 7 novembre 2023.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la condamnation au paiement des indemnités d’immobilisation

Le promettant fait essentiellement valoir que:

— les deux promesses unilatérales de vente étaient soumises aux conditions suspensives de droit commun, mais le bénéficiaire ayant déclaré qu’il n’entendait pas contracter de prêt pour financer les acquisitions, aucune condition suspensive relative à un prêt n’a été prévue,

— le montant des indemnités d’immobilisation a été fixé à une somme correspondant à 10% du prix de vente, soit 34.000 euros pour la promesse dite [K] et 43.600 euros pour la promesse dite Paroche,

— cette indemnité ne constitue pas une clause pénale et ne peut être réduite,

— il est justifié de la réalisation de l’intégralité des conditions suspensives de droit commun prévues dans les actes,

— faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé les acquisitions dans le délai prévu, soit avant le 29 juillet 2022, puis le 30 septembre 2022, il est redevable de l’indemnité forfaitaire des sommes prévues.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil, d’une part, qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé et, d’autre part, qu’elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, il résulte de l’échange de SMS entre les parties et de la lettre recommandée envoyée avec demande d’avis de réception le 9 novembre 2022 par le mandataire du promettant, que les promesses unilatérales de vente du 22 mars 2022, consenties pour une durée expirant le 29 juillet 2022, repoussée au 30 septembre 2022, n’ont pas été réitérées, du fait du bénéficiaire, de sorte que ces promesses sont caduques.

Afin d’obtenir la condamnation du bénéficiaire au paiement de la somme totale de (34.000 euros + 43.460 euros) 77.460 euros, correspondant aux indemnités d’immobilisation des deux promesses unilatérales de vente, le promettant se prévaut d’une stipulation aux termes de laquelle:

« (…) dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes. »

Les conditions suspensives stipulées dans les promesses, qui sont celles de droit commun, concernent la justification d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins 30 ans, l’absence de servitude, de charges, de vices pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner, l’absence de saisies ou d’inscriptions pour le solde des créances inscrites, augmenté du coût des radiations à effectuer, qui serait supérieur au prix disponible et l’absence de préemption de la mairie.

Il est justifié que ces conditions ont été intégralement réalisées par la production de l’attestation immobilière après décès du 24 novembre 1989 pour les parcelles concernées, de l’acte de notoriété de Mme [F] héritière de Mme [C], de la demande de renseignements du notaire délivrée par le service de la publicité foncière le 26 septembre 2022 pour les parcelles concernées, des déclarations d’intention d’aliéner du 10 mai 2022 et du 9 mai 2022, ainsi que la renonciation de la mairie du 16 juin 2022 pour les parcelles concernées.

Par ailleurs aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire n’était stipulée.

Il convient donc de faire droit à la demande du promettant d’obtenir le paiement des indemnités d’immobilisation stipulées dans les promesses, qui représentent la contrepartie financière de l’immobilisation des biens entre les mains du promettant pendant la durée de ces promesses.

En conséquence, infirmant le jugement, M. [T] est condamné à payer à Mme [F] la somme totale de (34.000 euros + 43.460 euros) 77.460 euros, correspondant aux indemnités d’immobilisation des deux promesses unilatérales de vente du 22 mars 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 9 novembre, date de la mise en demeure de payer.

Il convient en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, qui est de droit lorsqu’elle est demandée.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [F] et condamne M. [T] à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de M. [T].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [N] [T] à payer à Mme [U] [F], la somme de 77.460 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Condamne M. [N] [T] à payer à Mme [U] [F], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [N] [T] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,