N° RG 22/01767 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OFFP

Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 14 janvier 2022

RG : 20-002113

S.C.I. TALON

C/

[Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 2 Juillet 2025

APPELANTE :

La SCI TALON, société civile immobilière immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 383 928 850, dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice

Représentée par M^e Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773

INTIMÉE :

Mme [X] [Y]

née le 01 Juillet 1972 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandrine ROUXIT, avocat au barreau de LYON, toque : 355

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mars 2025

Date de mise à disposition : 10 Mars 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 1991 à effet au 1er janvier 1992, la SCI Talon a consenti à M. [D] [Y] une location portant sur «'une maison de 4 pièces plus garage avec jardinet'» située [Adresse 1] correspondant aux «'lieux précédemment occupés par M. [Y] [J]'», moyennant un loyer mensuel révisable de 3'500 francs (533,57€), outre les charges.

Selon engagement unilatéral daté du 12 décembre 1991, M. [J] [Y] et Mme [U] [Y] son épouse se sont portés «'caution solidaire avec M. [D] [Y] concernant la location de l’appartement qui se trouve au [Adresse 1]».

M. [D] [Y] est décédé le 11 avril 2018.

Prétendant ne pas avoir été informée du décès du locataire et faisant valoir que «'le contrat de bail n’est pas transmissible entre frère et s’ur'», la SCI Talon a, par exploit du 15 mai 2019, fait délivrer à Mme [X] [Y], fille de M. [J] [Y] et s’ur de M. [D] [Y], une sommation de quitter les lieux. Par courrier du 5 juin 2019, la société Primmo Immobilier, mandataire de la SCI Talon, a mis en demeure l’occupante de libérer les lieux.

Par courrier en réponse du 8 juin 2019, Mme [X] [Y] a estimé que les menaces d’expulsion étaient infondées dans la mesure où elle est titulaire du bail du logement qu’elle occupe depuis 46 ans et pour lequel elle règle les loyers depuis janvier 2009.

Suivant exploit du 16 octobre 2019, la SCI Talon a attrait Mme [X] [Y] devant le tribunal d’instance de Lyon statuant en référé aux fins de voir constater son occupation sans droit ni titre et de voir ordonner son expulsion. Par ordonnance du 5 juin 2020, cette demande a été rejetée comme se heurtant à «'au moins une contestation sérieuse liée à la titularité du bail portant sur les lieux initialement loués à son père, M. [J] [Y]'».

Par exploit du 27 juillet 2020, la SCI Talon a fait assigner Mme [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon statuant au fond.

En cours de procédure, le plafond de l’entrée du logement s’est effrité et s’est partiellement effondré en raison d’infiltrations en provenance de la salle de bain située à l’étage du dessus. Prétendant que les réparations nécessaires du bac à douche n’ont été réalisées que le 10 novembre 2021 et que, dans l’intervalle, elle n’a pas pu utiliser la douche, Mme [X] [Y] a sollicité, à titre reconventionnel, la réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement contradictoire du 14 janvier 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a :

Débouté la SCI Talon de toutes ses demandes,

Dit que Mme [X] [Y] est locataire du logement situé au numéro [Adresse 1], appartenant à la SCI Talon,

Condamné la SCI Talon à payer la somme de 3'000 € à Mme [X] [Y] à titre de dommages et intérêts,

Condamné la SCI Talon à payer la somme de 1'500 € à Mme [X] [Y] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que dans ses dispositions qui précèdent la présente décision est exécutoire par provision,

Condamné la SCI Talon aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu en substance :

Sur la demande d’expulsion':

que le bail conclu entre la SCI Talon et M. [J] [Y] n’a pas été résilié en l’absence de congé délivré au preneur et en l’absence de novation lors de la signature du bail de 1991 puisque la novation ne se présume pas et qu’il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte'; que ni l’acte de cautionnement consenti par M. [J] [Y] au profit de son fils, ni le nouveau bail, ne permet pas d’affirmer avec certitude que M. [J] [Y] a entendu renoncer à son propre droit sur le logement qu’il a continué d’occuper avec son épouse et sa fille';

que, par conséquent, à la mort de M. [J] [Y], le bail initial s’est transmis à ses héritiers et notamment à Mme [X] [Y] qui n’est pas occupante sans droit ni titre';

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts': que la SCI Talon a largement tardé à procéder à la réparation de la bonde qui lui incombait du fait que celle-ci n’était pas accessible par une trappe.

Par déclaration en date du 4 mars 2022, la SCI Talon a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 7 septembre 2023 (conclusions d’appelant n°4), la SCI Talon demande à la cour :

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon du 14 janvier 2022 en ce qu’il : (reprise de l’entier dispositif de la décision attaquée),

Et statuant à nouveau,

Débouter Mme [X] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention,

Prononcer la résiliation du bail à la date du 11 avril 2018,

Ordonner l’expulsion de Mme [X] [Y] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,

Condamner Mme [X] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clefs,

Condamner Mme [X] [Y] à régler 1'000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à la SCI Talon,

Condamner Mme [X] [Y] à payer à la SCI Talon la somme de 3'000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Mme [X] [Y] aux entiers dépens de la première instance et de l’instance d’appel, distraits au profit de la Scp Balas & Metral, avocat, sur son affirmation de droit, et en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir, au paiement d’une indemnité équivalente au droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’huissier instrumentaire au titre de l’article A.444-32 du Code de commerce.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 10 novembre 2023 (conclusions d’intimé n°4), Mme [X] [Y] demande à la cour :

Déclarer recevables et bien fondées les demandes présentées par Mme [X] [Y],

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en date du 14 janvier 2022 en ce qu’il a :

Débouté la SCI Talon de toutes ses demandes,

Dit que Mme [X] [Y]'est locataire du logement situé au numéro [Adresse 1], appartenant à la SCI Talon,

Condamné la SCI Talon à payer à Mme [X] [Y]'une indemnité à titre de dommages et intérêts,

Condamné la SCI Talon à payer la somme de 1'500 € à Mme [X] [Y]'en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelé que dans ses dispositions qui précèdent la présente décision est exécutoire par provision,

Condamné la SCI Talon aux entiers dépens de l’instance,

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en date du 14 janvier 2022 en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 3'000 € le montant des dommages et intérêts accordés à Mme [X] [Y],

Et statuant de nouveau,

Porter à 3'600 € le montant des dommages et intérêts dus par la SCI Talon à Mme [X] [Y],

Condamner la SCI Talon à verser à Mme [X] [Y]'la somme de 3'600 € à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

Débouter la SCI Talon de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la SCI Talon à verser à Mme [X] [Y] la somme de 7'678 € au titre des APL non perçues, somme arrêtée au 31 octobre 2023 à parfaire au jour de la décision à intervenir,

Condamner la SCI Talon à verser à Mme [X] [Y] la somme de 660 € TTC au titre des frais d’expertise réglés par ses soins,

Condamner la SCI Talon à verser à Mme [X] [Y] la somme de 5'000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Sandrine Rouxit, avocat, sur son affirmation de droit.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande d’expulsion de Mme [X] [Y]':

La SCI Talon expose que M. [J] [Y] a donné congé le 15 novembre 1991 et que la signature d’un nouveau bail avec son fils, M. [D] [Y], postérieurement à ce congé, caractérise la volonté non-équivoque de M. [J] [Y] de renoncer au bénéfice de ses droits sur le logement au profit de son fils, d’autant plus qu’il s’est porté caution de ce dernier en intervenant à la signature du nouveau bail régularisé le 15 décembre 1991. Elle souligne que Mme [X] [Y] ne justifie d’aucun droit au bail de son père sur le logement puisqu’elle ne produit aucun bail signé par celui-ci.

Elle soutient n’avoir jamais consenti de bail à Mme [X] [Y] et encore moins depuis le décès de son frère, ignorant que cette dernière occupait seule le logement et que l’assurance habitation avait été souscrite à son nom. Elle précise que le fait que Mme [X] [Y] occupe le logement depuis 46 ans et qu’elle ait réglé les loyers de son frère depuis 2009, quand bien même elle le prouverait, est indifférent et ne saurait lui conférer la qualité de locataire, de sorte qu’elle demeure occupante sans droit ni titre depuis le 11 avril 2018, date du décès de M. [D] [Y] emportant résiliation du bail.

Mme [Y] fait valoir sa qualité de locataire en ce qu’elle a hérité du droit au bail de son père lorsque celui-ci est décédé le 14 décembre 1996, n’ayant jamais renoncé à la titularité de ce droit préalablement. Elle explique que le bail régularisé par M. [D] [Y] en contrariété du droit au bail dont sa mère et son père étaient titulaires ne leur a jamais été opposable, en sorte qu’il n’y a jamais eu novation du contrat régularisé par son père en 1972, d’autant plus que la novation ne se présume pas.

A titre subsidiaire, Mme [X] [Y] soutient qu’elle est titulaire d’un bail verbal sur le logement litigieux, la SCI Talon ne pouvant ignorer son occupation des lieux notamment établie par l’assurance habitation contractée au nom depuis le 8 octobre 1999 et transmise annuellement au bailleur. Elle rappelle qu’elle règle les loyers à la place de son frère depuis janvier 2009 et que la SCI Talon lui a toujours reconnu sa qualité de locataire, d’autant plus qu’elle a informé la Caisse d’allocations familiales du Rhône qu’elle n’aurait pas payé régulièrement ses loyers au début de l’année 2018, ce qu’elle conteste.

Sur ce,

Le décès du locataire a des effets différents selon que le contrat de bail portant sur un local d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou à la loi du 1er septembre 1948, outre, dans ce dernier cas, selon les versions successives de l’article 5 de cette loi.

En effet, en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 16 juillet 2006, la loi du 1er septembre 1948 ne dérogeait pas à l’article 1742 du code civil selon lequel': «'Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.'».

Enfin, aux termes de l’ancien article 1273 du code civil, la novation ne se présume point et il faut que la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

En l’espèce, il est constant que le bail consenti à M. [D] [Y] par acte sous seing privé du 15 décembre 1991 est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et il n’est pas discuté que Mme [X] [Y], s’ur de M. [D] [Y], ne remplit pas les conditions pour prétendre au transfert de ce bail suite au décès du locataire. Il s’ensuit que la SCI Talon est fondée à invoquer la résiliation de ce bail à la date du 11 avril 2018, date du décès du locataire, résiliation qu’il n’y a toutefois pas lieu de prononcer mais, s’agissant d’une résiliation de plein droit par l’effet de la loi, de constater.

Pour autant, le constat de la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [D] [Y] en 1991 ne suffit pas à constituer Mme [X] [Y] occupante sans droit ni titre dès lors que l’intéressée démontre venir aux droits de son père en qualité de locataire. En effet, il n’est pas discuté et, en tout état de cause, il est régulièrement prouvé, que M. [J] [Y] était titulaire d’un bail portant sur la maison située [Adresse 1]) puisque l’intimée verse aux débats des quittances de loyer établies par la Régie Janin mentionnant cette adresse, pour les plus anciennes aux titres des échéances de février 1983 et décembre 1985. En outre, la soumission de ce bail, consenti courant 1972, à la loi du 1er septembre 1948 est suffisamment établie par la «'notification du décompte du prix du loyer'» du 1er janvier 1973 versée aux débats par l’intimée, étant rappelé que, même en l’absence de formalisation écrite, un bail portant sur un local d’habitation peut être soumis au régime de la loi de 1948.

Le locataire, père de l’intimée, étant décédé le 14 décembre 1996, le bail s’est poursuivi au profit de ses héritiers, parmi lesquels Mme [U] [Y] et Mme [X] [Y] en application de l’article 1742 du code civil, applicable aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948 avant la modification de l’article 5 de cette loi par la loi du 16 juillet 2006. L’intimée fait justement valoir que cette transmission par voie successorale du bail ne s’est pas heurtée à un droit exclusif du conjoint survivant, un tel droit n’existant pas à l’époque puisqu’il n’a été reconnu qu’à compter de la loi du 3 décembre 2001. L’intimée justifie encore de ce qu’elle a toujours vécu dans la maison louée, sans interruption jusqu’à ce jour, produisant divers justificatifs de domicile.

La SCI Talon, qui conteste la transmission du bail aux héritiers de M. [J] [Y], échoue à rapporter la preuve de la novation qu’elle allègue dès lors que le contrat de bail du 15 décembre 1991 au profit de M. [D] [Y] ne comporte aucune renonciation par M. [J] [Y] à son propre droit au bail, l’intéressé n’étant ni partie, ni signataire, de ce nouveau contrat. Ce second bail n’a ainsi pas remis en cause le bail dont M. [J] [Y] était titulaire, outre qu’en l’absence de nouveau contrat de bail signé par ce dernier, la SCI Talon échoue à établir que ce dernier aurait renoncé au bénéfice de la loi de 1948.

L’engagement de caution solidaire souscrit par M. [J] [Y] et son épouse Mme [U] [Y] pour garantir les obligations de leur fils au titre du bail du 15 décembre 1991 ne comporte pas d’avantage, ni expression de volonté de substitution de bail, ni expression de volonté de mettre un terme au premier bail. Cet engagement de caution ne constitue qu’une garantie de paiement consentie au bailleur bénéficiant de deux baux, soumis à des régimes différents, portant sur la même maison, situation que rien n’interdit comme justement retenu par le premier juge.

Pour contester la transmission d’un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 à l’intimée, la SCI Talon produit, pour la première fois à hauteur d’appel, un courrier de résiliation du bail attribué à M. [J] [Y] daté du 15 novembre 1991. Ce courrier est ainsi libellé': «'J’ai l’honneur de résilier le bail de l’appartement que j’occupe [Adresse 1] pour le 1er janvier 1991. Je vous prie d’agréer à l’expression de mes sentiments distingués. Fait à [Localité 3] le 15-11-91'».

Le débat opposant les parties pour attribuer ou non à M. [J] [Y] la signature de ce courrier n’est pas déterminant de la solution du litige puisqu’il n’est pas discuté que le texte est écrit par un tiers de sorte que la signature peut également l’être et, en tout état de cause, les éventuelles variations de tracé d’une signature émanant d’une personne éloignée de l’écrit, comme c’est le cas de l’intéressé qui parlait et écrivait mal le français, sont par hypothèse plus fréquentes. Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire d’apprécier les mérites des expertises en comparaison d’écritures produites par chacune des parties.

En revanche, la cour relève que ce congé, qui soit signé ou non de M. [J] [Y], est dénué de toute portée, d’abord pour avoir été donné rétroactivement pour le 1er janvier 1991, ce qui est impossible et surtout ce qui ne correspond pas à la réalité puisqu’il n’est pas prétendu, et encore moins démontré, que la maison donnée à bail aurait été libérée pendant l’année 1991. Même en considérant qu’une erreur de plume explique cette incohérence et que son auteur entendait donner congé pour le 1er janvier 1992, ce congé demeure inopérant puisqu’il n’est pas contesté que M. [J] [Y] a continué d’occuper les lieux postérieurement, et ce, jusqu’à son décès. D’ailleurs, Mme [X] [Y] rapporte la preuve que son père a continué de régler les loyers et qu’il est demeuré titulaire de l’assurance habitation, ce que la SCI Talon ne pouvait pas ignorer et ce qui exclut que la société bailleresse ait pu sérieusement considérer que M. [J] [Y] était devenu un occupant du chef de son fils.

Il s’ensuit que la résiliation, même expresse, du bail par le locataire n’a jamais été effective en l’état d’un locataire se maintenant dans les lieux, la délivrance de ce congé est demeuré sans aucun effet, ni factuel, ni juridique. La cour retient que le bail s’est en réalité poursuivi au profit de M. [J] [Y] auquel la SCI Talon n’a d’ailleurs délivré aucun congé en vue d’une sortie progressive de la loi de 1948 conformément aux procédures alors applicables, ni ne lui a fait signer un nouveau bail soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La coexistence de ce premier bail au profit de M. [J] [Y] soumis à la loi du 1er septembre 1948, avec le second bail signé par M. [D] [Y] soumis à la loi du 6 juillet 1989, n’emporte pas nécessairement novation comme exactement retenu par le premier juge puisque la volonté de l’opérer ne résulte clairement d’aucun des actes produits par la SCI Talon en premier instance, ni de la nouvelle pièce produite à hauteur d’appel, ni de la chronologie de ces actes et des faits.

A supposer que Mmes [U] et [X] [Y] n’aient pas revendiqué venir aux droits de M. [J] [Y] dans le cadre de l’instance en validation d’un congé pour vendre délivré à M. [D] [Y] en 2003, la cour d’appel rappelle qu’en application de l’article 1383-2 du code civil, il est jugé que l’aveu fait au cours d’une instance précédente, même opposant les mêmes parties, n’a pas le caractère d’un aveu judiciaire et n’en produit pas les effets. Dès lors, l’argumentation de ce chef développée par la SCI Talon est écartée comme étant inopérante.

Surtout, la cour d’appel relève que la société appelante ne rapporte pas que Mme [X] [Y] aurait perdu son droit au bail par inoccupation des lieux.

Au final, en l’absence de preuve, soit d’une novation par substitution de baux, soit d’une résiliation effective du bail consenti à M. [J] [Y], soit d’une renonciation expresse et non-équivoque de ce dernier au régime protecteur de la loi du 1er septembre 1948, la SCI Talon échoue à combattre la preuve, régulièrement rapportée par Mme [X] [Y], de ce que, nonobstant la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [D] [Y] par l’effet du décès de ce dernier le 11 avril 2018, elle est pour sa part titulaire d’un droit locatif propre, dont elle a hérité de son père le 14 décembre 1996, portant sur la maison située [Adresse 1].

Dès lors, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a reconnu à Mme [X] [Y] la qualité de locataire du logement appartenant à la SCI Talon et en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, sauf pour la cour d’appel de constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [D] [Y] et de préciser que cette résiliation est sans incidence sur le droit locatif propre que Mme [X] [Y] tient de son père.

Sur la demande de condamnation pour résistance abusive':

La SCI Talon fait valoir que Mme [X], qui allègue qu’elle habitait avec son frère, ne pouvait ignorer son décès et elle considère qu’en s’abstenant de l’informer de ce décès, l’intimée a agi en fraude des droits du bailleur.

Mme [Y] rappelle que son occupation n’a été contestée qu’à compter de 2019, qu’elle ne pouvait pas quitter immédiatement les lieux et qu’au demeurant, le juge des référés a relevé l’existence d’une contestation sérieuse et que le juge du fond a reconnu qu’elle était titulaire d’un bail sur le logement.

Sur ce,

En application du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance.

En l’espèce, il a été vu ci-avant que Mme [X] [Y] est titulaire d’un droit locatif propre pour lequel le bailleur n’a pas mis en 'uvre les procédures de sortie d’un bail de 1948. Dès lors, le maintien dans les lieux de l’intimée ne constitue pas une résistance abusive et le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de ce chef, est confirmé.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation d’un préjudice de jouissance':

Mme [X] [Y] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné le bailleur à lui payer des dommages et intérêts en raison de sa résistance à procéder à une déclaration auprès de son assureur, puis à procéder aux travaux préparatoires mais elle demande l’infirmation de cette décision concernant le quantum alloué. Elle rappelle qu’en novembre 2020, le plafond de l’entrée du logement s’est effrité et s’est partiellement effondré et que, dans l’attente des travaux de réparation de la bonde de douche, elle n’a pas pu utiliser la douche pendant une année entière puisque le sol menaçait de s’effondrer.

La SCI Talon s’oppose à cette demande en considérant que Mme [X] [Y] ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’utiliser la douche et elle considère que les dégradations du plafond sont consécutives à un défaut d’entretien imputable à l’intimée, quand bien même la bonde n’était pas accessible par une trappe. Elle précise avoir pris en charge les réparations qu’afin de pacifier la situation, sans reconnaissance de responsabilité de sa part, et elle souligne que Mme [Y] a tardé à lui transmettre les rapports d’expertise du cabinet Elex mandaté par son assureur.

Sur ce,

Durant toute la durée du bail, le propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire, c’est-à-dire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est suffisamment établi, par la déclaration de sinistre effectuée par la locataire le 5 novembre 2020, que l’effritement du plafond est survenu à cette date et, par la facture de réparation produite par la SCI Talon, que le remplacement de la bonde de la douche en partie à l’origine du sinistre a été réalisé aux frais du bailleur le 10 novembre 2021.

Par ailleurs, les expertises réalisées par les assureurs respectifs des parties convergent pour attribuer le sinistre à deux causes': d’une part, un défaut de réfection du joint d’étanchéité de la douche de la responsabilité de Mme [X] [Y], d’autre part, une fuite sur la bonde de douche non-accessible depuis une trappe. La SCI Talon ne rapporte pas la preuve de la dégradation qu’elle impute à l’intimée concernant cette bonde de sorte que, s’agissant d’un équipement non-accessible par une trappe, la cour retient que sa détérioration est imputable à la vétusté. Dès lors, la société appelante discute en vain son obligation de prise en charge du sinistre.

Cela étant, l’intimée n’est pas fondée à imputer exclusivement au bailleur le retard des travaux de réparation dès lors qu’aux termes de courriers de son conseil des 20 et 30 novembre 2020, elle a dans un premier temps contesté tout dégât des eaux et la société de plomberie que le bailleur proposait de faire intervenir n’a pas pu réaliser de visite avant le 3 mars 2021. Dès lors, le préjudice de jouissance souffert par la locataire n’est pas imputable au bailleur pour les deux premiers mois écoulés avant l’identification des causes du sinistre. Par ailleurs, il est suffisamment établi que Mme [X] [Y] n’a pas pu utiliser la douche à compter de cette identification, l’expert d’assurance mandaté par l’assurance de la locataire ayant expressément indiqué, à titre de commentaires dans son rapport, qu’en l’absence de réparations réalisées, la douche n’était pas utilisée et les supports étaient secs.

A la lueur de ces éléments, le préjudice de jouissance souffert par la locataire, qui expose de manière constante qu’elle a été contrainte de se rendre chez sa s’ur pour faire sa toilette dans l’attente des travaux de réparation incombant au bailleur, sera ramené à 100 € sur 8 mois, soit la somme de 800 €.

Dès lors, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Talon à indemniser Mme [X] [Y] de son préjudice de jouissance mais infirmer dans le quantum alloué. Statuant à nouveau sur ce point, la cour condamne la SCI Talon à payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation au titre des APL non-perçues':

Mme [X] [Y] expose qu’à réception du jugement attaqué revêtu de l’exécution provisoire, elle a immédiatement fait une demande auprès de la caisse d’allocations familiales (CAF) du Rhône pour percevoir l’aide personnalisée au logement (APL), laquelle lui a été refusée dans la mesure où le bailleur a nié auprès de la CAF l’existence du bail. Elle considère que, ce faisant, la société appelante a fait fi de l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance et elle considère qu’elle n’a aucune assurance de percevoir des APL de manière rétroactive lorsque le jugement de première instance sera confirmé par la cour

La SCI Talon conteste toute responsabilité dans la non-perception des APL en estimant que seule l’administration est légitime et compétente pour déterminer qui peut bénéficier de cette aide et il fait valoir avoir délivré une information exacte à la CAF en indiquant une procédure judiciaire était en cours.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. L’application de ce texte suppose que le préjudice souffert résulte d’une défaillance du cocontractant.

En l’espèce, le formulaire renseigné par la SCI Talon, en indiquant «'procédure en cours'», ne comporte aucune information mensongère qui aurait été donnée par le bailleur et si la CAF a jugé que la qualité de locataire de Mme [X] [Y] était insuffisamment établie, il appartenait à l’intimée de transmettre à cette administration le jugement attaqué.

Dès lors, Mme [X] [Y] n’est pas fondée à imputer au bailleur le non-versement de l’APL.

La cour rejette la demande de Mme [X] [Y] tendant à voir condamner la SCI Talon à lui payer une indemnité correspondant aux sommes qu’elle aurait pu percevoir au titre des APL.

Sur la demande reconventionnelle au titre de frais d’expertise':

Mme [X] [Y] demande à la cour de mettre à la charge de la SCI Talon le coût de l’expertise graphologique qu’elle a été contrainte d’exposer suite à la production d’un faux document par la société appelante.

La SCI Talon s’oppose à cette demande en considérant que l’expertise produite par l’intimée est particulièrement contestable et au demeurant contredite par la propre expertise qu’elle a fait réaliser.

Sur ce,

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’expertise en comparaison d’écritures réalisée s’est avérée inutile à la solution du litige de sorte que la cour d’appel dit n’y avoir lieu à en mettre le coût à la charge de la SCI Talon. Mme [X] [Y] est déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires':

La SCI Talon succombant, la cour confirme la décision attaquée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à payer à la somme de 1'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, justifiée en équité.

Y ajoutant, la cour condamne la SCI Talon, partie perdante, aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sandrine Rouxit, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour condamne la SCI Talon, dont la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée, à indemniser Mme [X] [Y] des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer en cause d’appel à hauteur de la somme de 2'000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, sauf':

D’une part, à constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [D] [Y] par acte sous seing privé du 15 décembre 1991, avec cette précision que cette résiliation est sans incidence sur le droit locatif propre de Mme [X] [Y],

D’autre part, à ramener les dommages et intérêts auxquels la SCI Talon a été condamnée à la somme de 800 €,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de Mme [X] [Y] tendant à voir condamner la SCI Talon à lui payer une indemnité, d’une part, correspondant aux APL non-perçues, et d’autre part, au titre des frais d’expertise réglés par ses soins,

Rejette la demande de la SCI Talon au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Talon, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SCI Talon, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [X] [Y] la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT