N° RG 23/06850 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PFSC

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE

Au fond

du 04 juillet 2023

RG : 22/04064

ch n°1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 25 Mars 2025

APPELANTE :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC DES CIMES, sis [Adresse 2], représenté son Syndic en exercice, la Sté CLEFED IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEE :

La SCI IMMOLIFE 3

[Adresse 2]

[Localité 24]

Représentée par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

ayant pour avocat plaidant M^e William THIRY de la SELARL BLT DROIT PUBLIC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Décembre 2024

Date de mise à disposition : 25 Février 2025 prorogée au 25 Mars 2025, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Immolife 3 est propriétaire d’un tènement immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 24] connu sous le nom de « Maison [C] » et comprenant les parcelles cadastrées section [Cadastre 5] AE n°[Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 15] et [Cadastre 17].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes est propriétaire d’un ensemble immobilier contigu et situé à la même adresse comportant les parcelles cadastrées section [Cadastre 5] AE n° [Cadastre 3], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 16] et [Cadastre 18].

Pour la réhabilitation de la « Maison [C] », la SCI Immolife 3 a déposé deux demandes de permis de construire et obtenu deux permis de construire successifs.

Le premier permis de construire délivré a été annulé par jugement du tribunal administratif de Lyon rendu le 1er février 2022 et le second est aujourd’hui contesté devant cette même juridiction.

Dans le cadre des travaux de réhabilitation autorisés et entrepris par la SCI Immolife 3, la question de l’usage des servitudes conventionnelles dont elle bénéficie a été débattue particulièrement s’agissant d’une servitude de passage pour l’accès à sa propriété et d’une servitude de tréfonds de divers réseaux et canalisations.

Par assignation du 13 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes a sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer l’assiette de droit de passage dont bénéficie la SCI Immolife 3 et l’assiette de la servitude de tréfonds.

L’expert désigné a rendu son rapport le 25 juillet 2022. Il a précisé que l’assiette de la servitude de passage et de tréfonds « devra s’exercer sur le passage enherbé situé le long de l’allée, voie d’accès.

Par acte du 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes a fait assigner la SCI Immolife 3 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’obtenir que :

— l’assiette du droit de passage soit fixée au niveau de l’allée centrale de la propriété à l’exclusion de la parcelle [Cadastre 5] AE [Cadastre 16] ;

— l’assiette de la servitude de tréfonds soit fixée le plus à l’ouest de la propriété du syndicat ;

— il soit rappelé qu’en vertu de la servitude de non aedificandi, seule la plantation d’arbres ou la construction d’une piscine sont autorisées ;

— La société Immolife 3 soit condamnée à lui verser la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— dit que l’assiette de la servitude de passage et de tréfonds dont bénéficie la SCI Immolife 3 devra s’exercer comme indiqué par l’expert sur le plan solution proposée annexé en annexe 13 (tracé bleu pour l’assiette de la servitude de passage et tracé rouge pour l’assiette de la servitude de tréfonds),

— rejeté les demandes d’indemnisation présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné la SCI Immolife 3 aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du rapport d’expertise et avec droit de recouvrement.

Par déclaration du 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes demande à la cour de :

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

— dit que l’assiette de la servitude de passage et de tréfonds dont bénéficie la SCI Immolife 3 devra s’exercer comme indiqué par l’expert sur le plan solution proposée annexé en annexe 13 (tracé bleu pour l’assiette de la servitude de passage et tracé rouge pour l’assiette de la servitude de tréfonds),

— rejeté ses demandes d’indemnisation présentées,

— débouté les parties du surplus de leur demande.

Et, statuant de nouveau :

— constater que la servitude de passage devra s’exercer conformément à la servitude conventionnelle prévue aux actes notariés de 2008, 2011 et 2015, suivant le tracé proposé par lui en pièce 20,

— débouter la SCI Immolife 3 de sa demande aux fins de reconnaître une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 5] AE [Cadastre 16],

— constater que la servitude de tréfonds devra s’exercer sur le passage par l’ouest de la copropriété, dans un espace vert situé en contrebas du tènement de la SCI Immolife 3 et en partie boisé, avec une petite partie de voie,

— condamner la SCI Immolife 3 à respecter la servitude non aedificandi, interdisant la création de parking dans son assiette,

— condamner la SCI Immolife 3 à lui verser la somme indemnitaire de 40.000 euros,

— condamner la SCI Immolife 3 à lui verser la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, outre encore celle de 3.500 euros au titre de la présente procédure en appel,

— condamner la SCI Immolife 3 aux dépens de première instance et d’appel.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024, la SCI Immolife 3 demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que l’assiette de la servitude passage et de tréfonds dont elle bénéficie devra s’exercer comme indiqué par l’expert, en sorte que la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5] AE [Cadastre 16] est exclue de cette servitude,

Et statuant à nouveau :

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance, outre encore celle de 3.500 euros au titre de la présente procédure en appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Parc des cimes aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assiette de la servitude de passage

Le syndicat affirme que :

— le tribunal a confondu la servitude de passage et la servitude de tréfonds pour arriver au tracé de l’expert et le tracé retenu aggrave inutilement une servitude conventionnelle parfaitement définie, en raison de la suppression de deux places de stationnement, ainsi que de la présence d’un espace boisé classé,

— selon les actes, le tracé doit se faire exclusivement par l’allée centrale, le passage n’est pas en forme de balai mais se fait uniquement à l’ouest et non à l’est, le tracé de l’expert opère une dégradation du fonds servant avec une circulation inappropriée, et entraîne des travaux importants,

— aux termes du règlement de copropriété de 2008, « les emplacements de parking avec leur voirie et dégagements », sont des parties communes spéciales,

— l’extension du bâtiment est illégale, la société peut accéder au chantier en empruntant l’accès créé à l’endroit d’implantation de l’ancien portail ouest,

— la Cour de cassation juge qu’une voie de circulation même sans abattage d’arbres, constitue un changement d’affectation du sol de nature à compromettre la conservation, ou protection de boisements,

— il est faux de soutenir que le portail est serait l’entrée historique et il a été prévu le passage exclusif par l’allée centrale, pour sécuriser l’accès au bâtiment D, il ne peut être reconnu une servitude par destination du père de famille alors qu’il n’existait aucun aménagement avant 2008, la servitude ne peut intégrer implicitement une parcelle et la parcelle [Cadastre 16] a toujours appartement au syndicat, le portail a été installé en 2014/2015,

— la forme de balai n’implique pas qu’il s’agit de l’assiette de la servitude,

— ce n’est pas M. [G] qui a divisé le tènement, la division est intervenue en 2008,

— un passage à l’est entraînerait des nuisances et problèmes de stationnement,

— le passage ouest n’existe pas mais a été créé par les engins de chantier,

— le tracé qu’il propose par application des titres, permet à la société l’accès par la servitude de man’uvre de 10 m2 créée en 2015 : ce tracé n’est donc absolument pas pénalisant.

La société rétorque que :

— elle a obtenu un premier permis de construire, annulé puis un second qui a été contesté devant le tribunal administratif mais la contestation a été rejetée,

— elle a souhaité un accès à sa propriété via la parcelle [Cadastre 16] à l’est et comportant un portail mais le tribunal judiciaire a refusé au vu du rapport alors que l’existence des trois portails était connue du syndicat des copropriétaires et matérialisés sur le plan des lieux lors de la division de 2015,

— cette position est étonnante au regard de l’importance de cette entrée qui a en tout temps été présentée comme l’entrée historique de la maison [C],

— son acte de vente reprend les servitudes de passage successives et si les différents actes notariés ne prévoient pas explicitement une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 5] AE [Cadastre 16], cela ressort néanmoins de la configuration des lieux et de la rédaction de la servitude ;

— en effet, les actes notariés indiquent que la servitude de passage s’exercera sur l’allée centrale qui a une forme de balai, le « manche » du balai est constitué par l’allée et la « brosse » de ce balai par la partie, plus large, située devant la maison [C] à l’extrémité de ladite allée, ceci ressort du plan de masse de l’acte de 2009, est démontré par les plans de délimitation de 2007, de sorte que la servitude englobe implicitement la parcelle [Cadastre 16], le notaire maître [I], associé de maître [J] a précisé cette forme, il est mentionné au sein du plan de masse 'servitude de passage et de stationnement', l’omission de la parcelle [Cadastre 16] dans l’assiette de la servitude est une erreur manifeste du notaire, les photographies anciennes démontrent la forme de la servitude, pour permettre l’accès à l’arrière de la propriété,

— à défaut, elle bénéficie d’une servitude de passage par destination du père de famille puisque les parcelles en cause appartenaient au même propriétaire au moment de la division de 2015, le portail est constitue un signe apparent de servitude existant au moment de la division, de 2015, le plan d’état des lieux le fait apparaître et le syndicat a signé l’acte notarié sans contestation, ce portail est depuis utilisé, enfin, aucune stipulation de l’acte de 2015 ne s’oppose au maintient du passage,

— l’allégation du passage d’un camion d’assainissement deux heures par mois et qui serait gêné par le passage des véhicules est exagérée non justifiée, ceci n’est pas un obstacle à la servitude, rien n’empêche non plus aux véhicules de secours d’accéder au bâtiment D,

— il n’existe aucun risque d’aggravation par une augmentation du trafic en raison de l’extension, le droit de passage a été accordé largement et sans restrictions, il n’existe aucun risque d’insécurité et le cheminement piéton peut être déplacé,

— l’expert a prévu déplacement de deux places de stationnement, sans créer d’impossibilité d’accès, et le tribunal a justement retenu que l’atteinte à un espace boisé classé relève du tribunal administratif et la création de la servitude de passage n’implique aucunement qu’une voie de circulation soit réalisée, puisqu’elle est existante,

— le syndicat se contredit puisqu’il souhaite que la servitude de tréfonds soit située en espace boisé, son tracé coupe un bâtiment existant dont le permis de construire n’a pas été annulé,

— l’expert a estimé que la servitude par l’allée centrale ne lui permettrait pas de réaliser son projet.

SUR CE,

Il est rappelé de manière préalable que :

— à l’origine, l’ensemble des deux tènements n’était constitué que de trois parcelles : [Cadastre 3] (qui demeure inchangée), [Cadastre 4] (abritant la maison [C]) et [Cadastre 7], appartenant à un seul propriétaire, M. [H] [C], la SNC [Adresse 25] a acquis ces parcelles, et il a été procédé à une division parcellaire et à la création d’une copropriété de 4 bâtiments :

— la parcelle [Cadastre 4] a été divisée en deux parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 9]

— la parcelle [Cadastre 7] a été divisé en deux parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 11]

— les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] abritant « la Maison [C] » et le terrain attenant ont été sorties de la

copropriété, nouvellement créée et réunissant à l’époque, les parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 3],

— le règlement de copropriété du 19 novembre 2008 a prévu une servitude de passage au bénéfice des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] par l’allée centrale sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 11] outre une servitude de passage des réseaux et canalisations sur les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 18] et [Cadastre 9] ; ces 2 servitudes sont dues par la copropriété à la maison [C] laquelle doit à la copropriété une servitude de mise à disposition de 3 places de stationnement visiteurs sur son terrain,

— par acte notarié de Me [J] du 26 juin 2009, il a été établi un modificatif à l’état descriptif de division qui reprend les diverses servitudes conventionnelles, et notamment :

— une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 11], au profit des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10], l’acte précisant : « Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur l’allée centrale permettant d’accéder à la propriété figurant au cadastre section [Cadastre 5] AE numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 10]"

— une servitude de passage de divers réseaux et canalisations sur les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 11], au profit des parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10], l’acte précisant : « Ce droit de passage s’exercer à l’endroit le moins dommageable entre le fonds servant et les points de raccordement aux réseaux se trouvant dans le tréfonds du fonds servant et sur la route du Coin',

— Une servitude de stationnement sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] au profit des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 9] et [Cadastre 11], l’acte prévoyant : « Cette servitude s’exercera seulement sur les trois emplacements matérialisés au plan dénommé Plan de masse demeurant annexé à l’état descriptif de division -règlement de copropriété du 19 novembre 2008 »,

— une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] au profit des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 9], et [Cadastre 11] permettant l’accès aux trois emplacements de stationnement ci-avant décrits, ainsi qu’au bâtiment D et aux emplacements de stationnement des lots de copropriété 600, [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], et [Cadastre 22],

— par acte du 28 janvier 2011, les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 10] ont été vendues à M. [G], lequel a déposé une déclaration préalable de travaux pour d’édifier un mur de clôture, et prévoyant que l’accès à « La Maison [C] » se fait par un portillon central et par un portail situé à l’ouest, 'conformément à la servitude conformément à la seritude conventionnelle sur l’allée centrale de la copropriété,

— M. [G] a également fait installer un portail coulissant situé à l’est, à proximité du bât D, pour d’accéder de manière motorisée à sa propriété et il a enherbé l’accès motorisé par l’ouest existant ; ce portail n’a pas fait l’objet d’une déclaration en mairie, et la copropriété n’a pas donné d’autorisation expresse pour son utilisation,

— un acte du 21 mai 2015 a procédé à une nouvelle division et numérotation cadastrale ; la parcelle [Cadastre 12] a été divisée en parcelles [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], la parcelle [Cadastre 9] en parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16] et la parcelle [Cadastre 11] en parcelles [Cadastre 17] et [Cadastre 18] ; cet acte a également procédé au cantonnement et à l’aménagement des servitudes, avec des échanges de petits morceaux de terrain ; il a réglé le problème des places de stationnement, mal implantées ; M. [G] a échangé les places de stationnement qu’il détenait sur la copropriété contre la servitude de stationnement, et toutes les servitudes antérieures ont été maintenues en l’état des actes antérieurs,

— M. [G] a vendu son tènement à une société aux droits de laquelle vient Immolife 3, l’acte de vente reprend les servitudes dans leur texte initial.

Il résulte du rapport de l’expert que :

— il n’existe aucune ambiguïté au vu des titres sur les servitudes conventionnelles qui sont très bien décrites, sur les parcelles grevées par celles-ci et les parcelles en profitant,

— ces servitudes ont été expressément rapportées dans les actes successifs,

— au sud des constructions du fonds dominant, l’espace vert entre les bâtiments et le mur de clôture est restreint et ne permet pas la circulation de véhicules, à l’est, la circulation est possible et existe, à l’ouest et au sud de la nouvelle construction, la circulation véhicule est possible mais n’existe pas,

— l’actuelle parcelle [Cadastre 16] issue de la parcelle [Cadastre 9] n’est pas mentionnée dans le titre de propriété comme fonds servant et il n’apparaît pas que ce soit un oubli.

La société qui prétend le contraire de ces conclusions ne procède que par simples affirmations sans offre de preuve lorsqu’elle prétend que la parcelle [Cadastre 16] aurait été en fait omise de l’assiette de la servitude par un simple oubli.

La cour relève que les parcelles en cause ont été scrupuleusement mentionnées dans plusieurs actes de manière constante sans provoquer une demande de rectificatif de sorte que la parcelle [Cadastre 9] ([Cadastre 16] aujourd’hui) n’a pas été intégrée dans la servitude conventionnelle de l’acte, et ce, de manière volontaire. En effet, une servitude de passage de réseaux avait été consentie sur la parcelle [Cadastre 9] mais aucune servitude permettant l’accès de véhicule de sorte qu’un simple oubli qui se serait renouvelé dans plusieurs actes n’apparaît pas crédible. Il est également relevé, au vu des plans et photographies, que cette petite parcelle permet notamment un accès plus aisé au bâtiment D de la copropriété, ce qui est de nature à expliquer sa préservation.

Ensuite, le fait que l’auteur de la société ait pu procéder à la pose d’un portail côté est n’induit nullement une acceptation du syndicat des copropriétaires pour que l’assiette de la servitude s’étende à cette parcelle ni l’existence d’une servitude dite par 'bon père de famille’ ; la pose du portail démontre au contraire la volonté d’imposer au fonds servant, pour la convenance du fonds dominant une modification unilatérale et contestée de la servitude avec un droit de passage étendu à la parcelle anciennement [Cadastre 9], mettant la copropriété devant le fait accompli.

Il s’en déduit que contrairement à ce que demande la société, le passage par le côté est n’a jamais été autorisée par le fonds servant.

C’est également en vain enfin que la société se prévaut d’une forme 'en balai’ de la servitude, cette argumentation tirée de l’ajout du tracé de l’allée centrale et de surfaces non construites et situées entre les deux fonds n’est pas pertinente face aux différents actes, tous convergents, étant rappelé que la servitude a été concédée uniquement sur l’allée centrale qui est rectiligne et non sur une assiette plus large, ce qui ne permet pas d’accréditer la thèse de la société.

S’agissant des nuisances alléguées sur un passage par le côté est, outre la présence effective à proximité d’un bac de rétention des eaux usées, ce qui générerait effectivement des contraintes pour son régulier entretien à l’aide d’un camion devant stationner à proximité, il est noté la proximité des bâtiments B et D qui subiront directement la nuisance du passage de véhicules et la présence d’un chemin piéton desservant ce bâtiment par un passage étroit.

Il apparaît donc comme soulevé par la copropriété que le passage est engendre des nuisances et ne doit pas être choisi.

Par contre, le passage côté ouest est tout à fait possible, il desservi par une parcelle visée par les actes et il est nécessaire puisque l’accès en droite ligne par l’allée centrale ne permet manifestement pas le passage de véhicules, indispensable pour desservir la propriété de la société.

Le fait que deux place de stationnement soient à déplacer n’est pas une contrainte insurmontable, le rapport de l’expert illustrant la possibilité sans dommages de leur déplacement. De même, si le syndicat des copropriétaires invoque un problème d’urbanisme en ce que l’accès projeté passerait sur un espace boisé classé selon le PLU, la cour relève, outre le fait que le syndicat des copropriétaires n’élève pas la même objection lorsqu’il entend obtenir le passage de la servitude de tréfonds sur un espace identique, qu’il n’existe pas d’arbres à l’emplacement projeté et qu’enfin, le terrain a déjà été travaillé en plate-forme vraisemblablement pendant les travaux de construction.

Il n’existe donc aucun obstacle empêchant de fixer l’assiette de la servitude de passage selon la proposition justifiée de l’expert.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu à juste titre le tracé ouest pour la servitude de passage.

Sur la servitude de tréfonds

Le syndicat prétend que le tracé de l’expert est plus contraignant puisqu’il implique des travaux et supprime deux marronniers, le passage ouest l’est moins et la surface à parcourir est identique, il n’emporte aucun changement d’affectation, ou d’occupation compromettant et la société a dressé un plan comportant deux coudes inutiles, pour se raccorder en fait au réseau de la copropriété.

La société affirme que le tracé de l’expert n’atteint aucun arbre, il est rectiligne et est le plus court, que le tracé du syndicat est irréalisable techniquement puisqu’il prévoit deux coudes.

SUR CE,

La servitude de tréfonds pour tous réseaux doit être placée à l’endroit le moins dommageable selon les actes susvisés.

L’expert a relevé, dans son rapport, qu’il y a deux passages possibles pour rejoindre les réseaux existants [Adresse 23], au Sud du tènement :

— un passage par l’Ouest de la copropriété, dans un espace vert situé en contrebas du

tènement de la société et en partie boisé, avec une petite partie de voie,

— un passage le long de la voie d’accès, sur une bande enherbée en parallèle de l’allée à l’Ouest.

Il retient au final le passage en parallèle de l’allée à l’Ouest, sur la bande enherbée.

Il apparaît en effet que le passage le long de la voie d’accès a l’avantage d’être le plus rectiligne sur toute sa longueur et en terrain plat ; il suit le tracé de la servitude de passage, limitant la zone de servitudes sur le fonds servant. Il ne comporte pas d’obstacles contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires et n’apporte pas de nuisances à la copropriété.

S’agissant du tracé proposé par le syndicat des copropriétaires, ce dernier affirme qu’il joint également directement la voie publique sans faire de coudes à angles droits comme affirmé par la société. Il n’est pas donné d’éléments sur les possibilités de raccordement direct à la voie publique de ce tracé qui n’est pas rectiligne à l’arrivée de la parcelle de la société.

Par ailleurs, il existe des parties boisées ou en contrebas de sorte que les travaux sont plus compliqués.

L’endroit le moins dommageable qui se dégage de ces constatations est également celui retenu par l’expert.

Le tracé retenu par le tribunal doit également être confirmé.

Sur la servitude non aedificandi

Le syndicat soutient qu’un remblai est nécessaire pour le projet de création des parkings, qu’une route constitue une construction, et qu’il y aura d’importants travaux de terrassement et de reprofilage du terrain.

La société rétorque que cette servitude ne s’applique qu’aux constructions et non à une place de stationnement non couverte et qu’aucune construction n’est prévue, mais des places se stationnement enherbées et du gravier de finition, qu’aucun remblai n’est prévu et le syndicat se prévaut à tort d’une photographie prise au cours des travaux, que les aménagements existants peuvent être conservés et la parte nord a toujours été utilisée pour le stationnement de véhicules.

SUR CE,

Selon l’article 689 du code civil, 'les servitudes sont apparentes ou non apparentes. Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée'.

En l’espèce, la servitude non aedificandi créée en 2011 est définie comme suit : 'Par les présentes, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du propriétaire du fonds dominant et de ses ayants droits successifs, pour une durée se terminant le 8 décembre 2058, une servitude ayant pour objet de rendre inconstructible la zone figurée sous la teinte grise au plan ci-après figuré. Le propriétaire du tènement immobilier figurant au cadastre [Cadastre 5] AE [Cadastre 8] et [Cadastre 10] (fonds servant) pourra toutefois s’il le souhaite, maintenir les aménagements existants à ce jour sur ladite zone. Il pourra également comme il l’entend et sous réserve des réglementations spécifiques, procéder aux plantations de toute espèc végétale ou implanter une piscine.'

La société ne conteste pas que des véhicules des résidents puissent être garés sur l’assiette de la servitude mais affirme qu’il s’agira de places de stationnement enherbées et perméables et non d’emplacements bétonnés ou goudronnés, affirmant qu’aucune construction ne sera édifiée et qu’il n’a jamais été question d’un remblai ni d’emplacements privatifs.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir interdire la création de parkings dans son assiette est imprécise et ne se fonde pas sur des travaux existants qui auraient été exécutés en violation de la servitude, mais constitue en fait un rappel des dispositions contractuelles alors qu’il n’est pas justifié de ce que la société ait entrepris les travaux de construction incriminés et notamment des travaux de remblaiement.

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Il est relevé que l’expert n’a pas examiné cette question faute de demande d’expertise sur ce point.

Par ailleurs, le seul stationnement de véhicules ne peut être considéré comme une atteinte à la servitude.

En conséquence, faute d’éléments supplémentaires et probants, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la servitude non aedificandi, qui n’est pas fondée à ce stade.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat soutient que :

— dès lors que l’usage de la servitude de passage, même conventionnelle, s’exerce de façon telle qu’elle vienne aggraver la situation du fonds servant, le propriétaire du fonds servant peut prétendre à une indemnisation du préjudice en résultant,

— la société a créé 9 logements au lieu d’un seul d’où un usage totalement différent de la servitude, avec des troubles pendant les travaux, puis après leur réalisation et une dépréciation de la valeur de son terrain.

La société fait valoir qu’ aucune indemnité n’est due sur le fondement de l’article 682 du code civil puisque le litige porte, non sur un désenclavement, mais sur l’assiette de la servitude, et en tout état de cause, une indemnisation a déjà été prévue ; il n’y a aucune aggravation de la servitude de passage, les déplacements seront le matin et le soir, ce qui a toujours existé.

SUR CE,

Aux termes de l’article 682 du code civil, 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner'.

La servitude de passage octroyée par le syndicat des copropriétaires précise 'en tous temps et heure du jour et de la nuit et avec tous véhicules'.

Il est cependant incontestable que le tracé d’origine, revendiqué comme vu supra par le syndicat des copropriétaires, était uniquement sur l’allée centrale, ce qui ne permettait pas le passage régulier de véhicules, et que suite à la modification apportée à l’ancienne propriété [C] et au projet immobilier tendant à l’extension du bâtiment et à la création de plusieurs logements, le tracé retenu désormais pour la servitude contraint la syndicat des copropriétaires au déplacement de places de stationnement et aggrave de fait la servitude consentie initialement avec des passages nécessairement plus nombreux même s’ils restent limités et en conséquence, des nuisances olfactives et sonores majorées.

Il y ainsi incontestablement un usage supérieur à l’usage initial qui constitue une aggravation.

Cette aggravation cause un préjudice au syndicat des copropriétaires et doit être indemnisé.

Infirmant le jugement, la société versera au syndicat des copropriétaires une somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour l’indemnisation du préjudice subi par l’aggravation de la servitude.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aucune des parties n’obtenant totalement satisfaction sur ses prétentions en appel, chacune d’elle supportera la charge de ses propres dépens d’appel, les dépens de première instance étant confirmés.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement querellé sauf en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le parc des cimes.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Sci Immolife 3 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La greffière, La Présidente,