N° RG 24/02979 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PS2Q

Décision du Président du TJ de LYON en référé du 18 décembre 2023

RG : 23/01059

[S]

C/

[N]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] [Localité 10]

Société ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Mai 2025

APPELANT :

M. [D] [S]

né le 14 Septembre 1993 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 10]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024.02487 du 21/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Claire BILLARD-ROBIN, avocat au barreau de LYON, toque : 83

INTIMÉS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice CITYA BARIOZ IMMOBILIER, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de LYON sous le numéro 965.503.386, ayant son siège social sis [Adresse 4] ' [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

La société ALLIADE HABITAT, SA d’HLM inscrite au RCS de LYON sous le n°960.506.152, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 768

INTIMÉE et APPELANTE INCIDENTE :

Mme [P] [N]

née le 23 Novembre 1968 à [Localité 7] (POLOGNE)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Claire BILLARD-ROBIN, avocat au barreau de LYON, toque : 83

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Mars 2025

Date de mise à disposition : 21 Mai 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Bénédicte BOISSELET a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société Alliade Habitat est propriétaire de deux appartements en rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], qu’elle a respectivement donné à bail à effet au 12 mai 2021 à Mme [Y], d’une part, à M. [D] [S] et Mme [P] [N], d’autre part.

Par courrier recommandé du 7 mars 2023, la société Citya Barrioz Immobilier, syndic de l’immeuble, a mis en demeure la société Alliade Habitat de faire cesser l’occupation privative par ses locataires d’espaces situés dans la cour de l’immeuble constituant des parties communes, un procès-verbal de constat du 19 janvier 2023, étant joint à cette mise en demeure.

Par courriers du 23 mars 2023, la société Alliade Habitat a demandé à ses locataires de retirer tous les éléments clôturant les espaces communs et de procéder au débarrassage de des espaces, et ce, sans délai.

Par exploit du 7 juin 2023, le syndicat de copropriétaires "[Adresse 8]" de l’immeuble, représenté par la société Citya Barrioz Immobilier, a fait assigner la société Alliade Habitat, Mme [P] [N] et M. [D] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon en cessation de trouble manifestement illicite par remise en état des parties communes.

Mme [Y] a libéré les lieux le 22 juin 2023.

Par ordonnance du 18 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a:

Condamné in solidum Alliade Habitat ainsi que Mme [P] [N] et M. [D] [S], sous astreinte de 50 ' par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à remettre en état les parties communes et déposer les installations, notamment :

* la dépose de la clôture,

* la suppression des blocs de béton,

* le retrait des chevilles,

* la reprise des trous aux murs et sols et peintures afférentes, aux teintes existantes,

* le nettoyage de l’espace vert,

* la semence de gazon ;

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en dommages et intérêts présentée par le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] ;

Dit n’y avoir lieu à mise hors de cause Mme [P] [N] ;

Jugé que la demande reconventionnelle de M. [S] portant sur l’autorisation de conserver la clôture provisoire jusqu’à ce qu’une décision relative à l’attribution d’un nouveau logement soit rendue, s’agissant d’une question découlant du bail d’habitation, ne relève pas de la présente juridiction ;

Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes ;

Condamné Alliade Habitat à verser au syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10] la somme de 800 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Alliade Habitat, Mme [P] [N] et M. [D] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat, étant rappelé que M. [S] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 24 juillet 2023.

Le tribunal retient en substance que :

Par déclaration enregistrée le 4 avril 2024, M. [S] a interjeté appel de ce jugement.

Selon procès-verbal du même jour, la remise en état des lieux aux frais de la société Alliade Habitat a été constatée. M. [S] a quitté le 3 juin 2024.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 14 juin 2024, M. [S] et Mme [N], appelante incidente demandent à la cour :

A titre principal,

Réformer l’ordonnance querellée et rejeter l’ensemble des demandes du syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice Citya Barrioz Immobilier es qualité ;

A titre subsidiaire,

Réformer l’ordonnance querellée et autoriser à titre exceptionnel M. [S] à conserver la clôture provisoire jusqu’à ce qu’une décision relative à l’attribution d’un nouveau logement soit rendue ;

Réformer l’ordonnance querellée et rejeter les demandes d’entendre M. [S] et Mme [N] condamnés in solidum avec la société d’HLM Alliade Habitat ;

Réformer l’ordonnance querellée et rejeter les demandes de condamnation formée à l’encontre de Mme [N] au regard de son absence de qualité de locataire ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice Citya Barrioz Immobilier es qualité ou la société d’HLM Alliade Habitat à payer à Mme [N] la somme de 1.500 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le syndicat de copropriétaires [Adresse 1] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice Citya Barrioz Immobilier es qualité ou la société d’HLM Alliade Habitat aux entiers dépens d’appel qui comprendront les frais de première instance ;

Par conclusions régularisées au RPVA le 6 novembre 2024, la société Alliade Habitat demande à la cour :

Réformer l’ordonnance de première instance en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions en tant qu’elles sont formulées à l’encontre de la société Alliade Habitat ;

Débouter M. [S] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions en tant qu’elles sont formulées à l’encontre de la société Alliade Habitat ;

A titre subsidiaire, dans l’éventualité où une condamnation quelconque serait confirmée, ou prononcée en cause d’appel, à l’encontre de la société Alliade Habitat,

Condamner in solidum M. [S] et Mme [N] à relever et garantir la société Alliade Habitat de toute condamnation susceptible d’être prononcée à l’encontre de cette dernière ;

Inviter le cas échéant la société Alliade Habitat à agir judiciairement en résiliation du bail d’habitation portant sur le logement loué par M. [S] et Mme [N], situé porte n°2 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 10], aux torts exclusifs des locataires ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [S] et Mme [N] à verser à la société Alliade Habitat la somme de 1 092,60 ' en remboursement des frais de remise en état des parties communes effectuée en leur lieux et place ;

Condamner in solidum M. [S] et Mme [N] à verser à la société Alliade Habitat la somme de 1 067,46 en remboursement des frais non compris dans les dépens et dépens dont la société Alliade Habitat a dû s’acquitter par leur faute ;

Prononcer l’expulsion de Mme [N] de l’appartement qu’elle occupe, porte n°2 au rez-de-chaussée sur cour de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] ;

Condamner provisionnellement Mme [N] à verser à la société Alliade Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer appelé jusqu’à son départ effectif des lieux ;

Condamner in solidum M. [S], Mme [N] et le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10], à verser à la société Alliade Habitat une somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel ;

Condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Par conclusions régularisées au RPVA le 15 mai 2024, le syndicat de copropriétaires "[Adresse 8]" [Adresse 1] à [Localité 10] demande à la cour :

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum Alliade Habitat, Mme [N] et M. [S] à remettre en état les parties communes et déposer les installations, sous astreinte ;

Ce faisant,

Condamner in solidum Alliade Habitat, Mme [N] et M. [S] à remettre en état les parties communes et déposer les installations, notamment :

* La dépose de la clôture ;

* La suppression des blocs de béton ;

* Le retrait des chevilles ;

* La reprise des trous aux murs et sols et peintures afférentes, aux teintes existantes ;

* Le nettoyage de l’espace vert ;

* La semence de gazon ;

Réformer l’ordonnance en ce qu’elle a limité l’astreinte à l’encontre de Alliade Habitat, Mme [N] et M. [S] à 50 ' par jour de retard ;

Ce faisant,

Condamner in solidum Alliade Habitat, Mme [N] et M. [S] à y procéder sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

Réformer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10] de sa demande de condamnation provisionnelle ;

Ce faisant,

— Condamner in solidum Alliade Habitat, Mme [N] et M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme provisionnelle de 3.000 ' au titre du préjudice de jouissance subi ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum Alliade Habitat, Mme [N] et M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, ce compris le procès-verbal de constat d’huissier ;

Débouter Alliade Habitat, Madame [Y], Mme [N] et M. [S] de toutes demandes, fins ou prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

En application de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le juge des référés peut « toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

La cour rappelle que l’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

Le syndicat de copropriétaires fait valoir que les jardins sont des parties communes en application de l’article 3 du règlement de copropriété et de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’article 9 dispose que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble et dont l’article 26 rappelle que la modification de la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes doit être prise à la majorité des copropriétaires. Il expose que les appelants ainsi que Mme [Y], locataires respectifs de deux lots au rez-de-chaussée appartenant à la société Alliade, ont privatisé des espaces verts collectifs sans autorisation, ce dont se sont plaints de nombreux copropriétaires au syndic, lequel en a informé le bailleur par plusieurs mails sans que ce dernier n’y donne suite. Il invoque le procès-verbal de constat dressé le 19 janvier 2023 dont il résulte que ces locataires ont installé une clôture grillagée sur toute la largeur de l’espace vert, perçant ainsi le gros oeuvre et enterrant les pieds de la clôture dans du béton, plantant des piquets et accrochant des ficelles pour maintenir la clôture et que l’une des parties du jardin illégitimement privatisées est de surcroît très abîmée, le gazon ayant disparu et le sol étant recouvert d’excréments. Il estime que M. [S] disposait d’autres moyens que la clôture pour protéger l’intimité de sa vie privée et notamment l’installation de rideaux.

Il ajoute que si la société Alliade a mis en demeure ses locataires de remettre les lieux en état, elle n’a agi que tardivement, seule Mme [Y] ayant déféré, alors que M. [S] et Mme [N], dont il résulte des pièces versées aux débats qu’elle est sa compagne et comme lui, titulaire du bail, continuent de s’approprier illégalement les espaces verts. Il ajoute que le contentieux actuel ou potentiel entre locataires et bailleur ne lui est pas opposable, étant observé qu’ils n’ont jamais sollicité l’autorisation de leur bailleur ou des copropriétaires y compris postérieurement à la présente procédure et ne justifient pas de démarches pour quitter le logement.

La société Alliade habitat conteste l’inertie, même subie que le premier juge lui a imputée alors qu’elle a rapidement réagi à l’alerte du syndic ce qui a d’ailleurs permis la régularisation de la situation concernant Mme [Y], étant rappelé qu’elle n’a aucun pouvoir de contrainte sur ses locataires en sorte qu’elle n’a commis aucune faute à l’origine du désordre, qui est matériellement le fait de Mme [N] compagne valide de M. [S].

M. [S] et Mme [N] soutiennent qu’ils justifient de contestations sérieuses imposant que ce litige soit traité au fond, dès lors que Mme [N] n’est pas locataire du lot en cause, mais seulement aide à domicile de M. [S] tétraplégique, qui ne pouvait signer seul le bail à usage d’habitation. Ils déclarent que la société Alliade a refusé que Mme [N] signe en qualité de représentante de M. [S] en sorte qu’il n’a eu d’autre choix que de faire apparaître Mme [N] dans le bail. Ils reprochent en outre à leur bailleur l’absence de clôture de leur lot, qui ne correspond pas aux photographies présentées avant la conclusion du bail portant sur des lieux que ni l’un, ni l’autre n’a pu visiter avant, ne correspondant pas aux besoins de M. [S], personne à mobilité réduite qui pensait disposer d’un jardin avec une jouissance privative exclusive, cloisonné par une clôture. Ils estiment que la société Alliade a usé de stratagèmes sans lesquels M. [S] n’aurait pas conclu le bail.

Ils soutiennent par ailleurs qu’eu égard au caractère inadapté du logement à son handicap, la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée, M. [S] qui se déplace en fauteuil roulant et vit allongé sur un lit médicalisé qui n’a pu être installé que dans le séjour, très visible depuis le jardin, n’ayant pas eu d’autre choix que de faire installer une clôture provisoire afin de protéger sa vie privée, en sorte que l’enlèvement de cette clôture est disproportionné au regard du droit au respect de sa vie privée.

Ils déclarent que la demande subsidiaire de M. [S] tendant à être autorisé à conserver cette clôture dans l’attente de l’attribution d’un autre logement, n’a plus de raison d’être aujourd’hui, la société Alliade ayant enlevé la clôture et remis les lieux en état et M. [S] s’étant vu reloger en sorte que son aide à domicile qui n’a pas besoin de clôture a emménagé dans son ancien logement.

Sur ce,

L’occupation privative et exclusive d’une partie du jardin, partie commune de l’immeuble, avec la mise en place d’une clôture, en violation du règlement de copropriété et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est acquise et constitutive de facto d’un trouble manifestement illicite qui ne saurait être justifié par le caractère inadapté du logement au lit médicalisé de M. [S] à qui il appartenait d’organiser son intimité par d’autres moyens qu’en en interdisant l’accès aux autres copropriétaires pour lesquels il déclare d’ailleurs que la cour en question ne présente que peu d’intérêt. Il ne peut davantage invoquer un stratagème du bailleur alors que le bail qu’il a signé le 12 mai 2021 ne mentionne pas de jardin à usage privatif et que l’état des lieux établi le même jour en présence des locataires accompagné de photographies, ne vise pas non plus de jardin à usage privatif. Il n’est nullement établi que la photographie en 3D qu’il verse aux débats représente l’immeuble litigieux, ni qu’elle lui a été présentée par son futur bailleur.

En outre, Mme [N] est titulaire du bail au même titre que M. [S] et ne justifie nullement devoir être mise hors de cause, ne versant aux débats aucun élément relatif aux conditions dans lesquelles elle l’a signé. Elle déclare d’ailleurs être restée dans les lieux après le départ de M. [S] ce qui n’est possible qu’en vertu du bail à défaut duquel elle serait occupante sans droit, ni titre.

Par ailleurs, le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété, à défaut de quoi il peut engager sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété. En l’espèce, le syndicat de copropriétaires établit l’inertie dont la société Alliade a fait preuve alors qu’elle a été informée de la privatisation du jardin commun par ses locataires par mails des 22 juin et 11 août 2021 par lesquels le syndic de la copropriété, joignant des photographies, lui a demandé de les sommer de déposer la clôture ainsi que par mail du 1er juin 2021 dans lequel il lui est reproché de ne pas avoir résolu le problème. La société Alliade ne justifie avoir demandé à ses locataires de retirer tous les éléments clôturant les espaces communs que par courrier du 23 mars 2023, après avoir été mise en demeure de le faire par le syndic ayant communiqué le procès-verbal de constat du 19 janvier 2023. Elle a ensuite sommé ses locataires de respecter le règlement de copropriété par courrier recommandé du 28 juin 2023. Du fait de la tardiveté de ces démarches, la contribution de la société Alliade au trouble manifestement illicite résultant de cette occupation privative est établie avec l’évidence requise en matière de référé.

La cour confirme en conséquence la condamnation solidaire des preneurs et de la bailleresse à la remise en état des lieux laquelle est du reste intervenue aux frais de celle-ci et dans le délai imparti par le premier juge, en sorte que la demande du syndicat de copropriétaires d’augmentation de l’astreinte est sans objet. Il sera débouté à ce titre. Est de même sans objet, la demande subsidiaire de M. [S] d’être autorisé à conserver la clôture jusqu’à l’attribution d’un nouveau logement. L’ordonnance déférée est confirmée en ce qu’elle l’en a débouté.

Sur la demande de provision

La cour rappelle qu’en application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le syndicat de copropriétaires soutient que les autres copropriétaires sont privés depuis près de trois ans de la possibilité de jouir utilement des parties communes, l’espace vert ayant été réduit de près de la moitié par cette annexion illégitime, trouble manifestement illicite qui leur cause un trouble de jouissance, en sorte qu’il sollicite la somme 3.000 ' à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice qui ne cesse de croître.

La société Alliade Habitat soutient que toute demande de dommages et intérêts repose sur la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité et se heurte ainsi nécessairement à des contestations sérieuses devant le juge des référés, sa faute n’étant en l’espèce pas rapportée, les baux conventionnés ne mentionnant pas de droit à usage privatif de la cour commune et stipulant au contraire l’obligation pour le locataire de se conformer au règlement de copropriété, en sorte que c’est en pleine connaissance de cause et sans faute du bailleur que M. [S] et Mme [N] ont illicitement occupé la cour commune, étant rappelé sa réaction à réception de la mise en demeure du syndicat de copropriétaires et du procès-verbal de constat. Elle ajoute que la condamnation à des dommages et intérêts serait d’autant moins justifiée qu’elle a pris en charge en lieu et place des locataires indélicats la remise en état des lieux après de multiples mais vaines mises en demeure.

M. [S] et Mme [N] font valoir que la demande de dommages et intérêts relève de l’appréciation du juge du fond, comme jugé en première instance et qu’au surplus le syndicat de copropriétaires n’apporte pas la preuve d’une faute qu’eux-mêmes et la société Alliade auraient commise, la cour commune objet du litige n’étant équipée que d’un petit espace vert dépourvu d’équipement nécessaire à la copropriété et ne présentant que peu d’intérêt pour les autres locataires, en sorte qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’existence et au quantum du préjudice allégué.

Sur ce,

S’il n’appartient pas au juge des référés de faire droit à une demande de dommages et intérêts, il lui revient en revanche d’accorder au créancier une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice dans la limite de ce qui n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, compte tenu de la configuration des lieux, la demande au titre du préjudice de jouissance subi par les co-propriétaires se heurte à des contestations sérieuses, à défaut pour le syndicat de copropriétaires de verser aux débats des pièces en justifiant, quand bien-même l’occupation litigieuse constitue un trouble manifestement illicite.

La cour infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit le juge des référés incompétent pour statuer sur une demande de dommages et intérêts, « même à titre provisionnel ».

La cour dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de provision.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Alliade Habitat contre M. [S] et Mme [N]

La société Alliade Habitat fait valoir en premier lieu que Mme [N] est avec M. [S] l’auteur des faits, résidant incontestablement avec lui et dont la situation de concubinage avec M. [S] semble avoir pris fin, au vu du congé donné par M. [S] le 7 juin 2024, dans lequel il indique que Mme [N] doit désormais être considérée comme seule locataire, alors qu’elle n’a jamais déposé de dossier pour l’attribution d’un logement social auquel elle ne peut vraisemblablement pas prétendre et qu’elle affirme ne pas être locataire.

Elle demande à être relevée et garantie par M. [S] et Mme [N], le premier juge n’ayant pas motivé le rejet de cette demande, alors que les deux occupants ont sciemment violé les termes très clairs du bail conclu s’agissant du respect des parties communes de l’immeuble, le descriptif figurant au bail ainsi que l’état des lieux ne mentionnant aucune terrasse, étant précisé qu’elle n’a nullement fait obstacle à une visite en amont de la signature du bail, que le logement au rez-de-chaussée est certifié conforme aux PMR et que l’occupation illicite de la cour n’est pas rendue nécessaire par la configuration des lieux et la situation de M. [S] dont l’intimité peut parfaitement être préservée par la pose d’un voilage ou d’un brise-vue, étant rappelé qu’en vertu de l’article 7 f, les aménagements spécifiques souhaités par le locataire sont à sa charge. Elle estime que les locataires doivent ainsi assumer toutes les conséquences de leur faute.

La société Alliade demande en outre le remboursement des frais d’exécution de la décision de première instance, c’est à dire les frais de remise en état des lieux qui s’élèvent à 1.092,60 ' et des frais en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens incluant le constat d’huissier (1.067,46 '), donc une somme totale de 2.160,06 ', laquelle constitue un préjudice direct et certain subi par elle du fait des fautes commises par ses locataires qui ont manqué à leur obligation d’user paisiblement des lieux ou en qualité d’occupante sans droit ni titre s’agissant de Mme [N].

Elle ajoute être recevable en ses demandes, résultant d’un fait nouveau et constituant en outre le complément nécessaire de sa demande en première instance.

Elle dit se désister par ailleurs de sa demande de renvoi au fond aux fins de résiliation du bail et sollicite l’expulsion de Mme [N], occupante sans droit ni titre, ce dont il résulte un trouble manifestement illicite.

M. [S] et Mme [N] s’opposent à la demande de la société Alliade d’être relevée et garantie par eux, au regard des moyens développés précédemment, c’est à dire le fait que le bail a été signé sur la base de photographies montrant un jardin privatif et un appartement aux normes PMR, l’absence de faute et de préjudice.

Ils ajoutent que la demande de la société Alliade en remboursement de la somme de 1.092,60 ' au titre des frais de remise en état est nouvelle et partant irrecevable en application des dispositions de l’article 564 du Code de procédure civile, aucune exception n’étant applicable.

Sur ce,

La cour constate que la société Alliade se désiste ou à tout le moins ne soutient pas sa demande afférente à la résiliation du bail en sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef. Il n’y a pas davantage lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion de Mme [N] pour occupation sans droit, ni titre, laquelle est sérieusement contestable compte tenu de la qualité de locataire de celle-ci, dont la société Alliade s’est d’ailleurs prévalue au titre du trouble manifestement illicite et que le seul départ de M. [S] ne remet pas en cause. Il en est de même de la demande subséquente en paiement d’une indemnité d’occupation.

La demande de la société Alliade en remboursement des frais de remise en état des lieux est recevable, en ce qu’elle résulte de l’exécution de la décision attaquée, donc de la survenance d’un fait nouveau, conformément à l’article 564 du Code de procédure civile. La cour estime toutefois qu’il n’y a pas lieu à référé à ce titre, le débat sur les fautes respectives des locataires et de la bailleresse devant avoir lieu devant les juges du fond.

En outre, sa demande en remboursement des frais irrépétibles et des dépens relève de l’action récursoire qu’elle exerce à l’encontre de M. [S] et de Mme [N] laquelle est en partie sans objet du fait de l’exécution de l’obligation de remise en état ordonnée en première instance et du rejet de la demande de provision du syndicat de copropriétaires. Pour le surplus, il n’y a pas lieu à référé pour les raisons ci-dessus évoquées.

Sur les mesures accessoires

La société Alliade conteste l’intégration par le premier juge des frais de constat d’huissier aux dépens de première instance.

La cour infirme la décision attaquée à ce titre, les frais de constat d’huissier ne relevant pas des dépens mais des frais irrépétibles.

Par ailleurs, la décision déférée est confirmée en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge la société Alliade, de M. [S] et de Mme [N], qui, succombant supporteront également in solidum les dépens d’appel.

La décision est également confirmée en ce qu’elle a condamné la seule société Alliade en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en première instance.

En revanche, l’équité commande de condamner in solidum M. [S] et Mme [N] et eux seuls à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 1.500 ', en application de ce texte et de débouter ces derniers ainsi que la société Alliade de leurs demandes respectives sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision du premier juge en ce qu’il s’est dit incompétent pour statuer sur la demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a inclus le coût du constat d’huissier dans les dépens de première instance ;

Confirme la décision attaquée en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le syndicat de copropriétaires "[Adresse 8]" [Adresse 1] à [Localité 10] de sa demande d’augmentation de l’astreinte, sans objet ;

Déclare recevable la demande de la société Alliade en remboursement des frais de remise en état des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société Alliade Habitat contre M. [D] [S] et Mme [P] [N] ;

Condamne in solidum la société Alliade Habitat, M. [D] [S] et Mme [P] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [D] [S] et Mme [P] [N] à payer au syndicat de copropriétaires "[Adresse 8]" [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 1.500 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la société Alliade Habitat, M. [D] [S] et Mme [P] [N] de leurs demandes sur ce fondement ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT