N° RG 24/02476 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PRX6

jugement d’orientation du

juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 20 février 2024

RG : 23/00049

[O]

[R]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 05 Juin 2025

APPELANTS :

M. [I] [O]

né le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [H] [R] épouse [O]

née le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1102

assistés de M^e Cécile PION de la SCP GOBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentée par M^e Florence AMSLER de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 781

assistée de M^e Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de PARIS

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS [Adresse 8]

[Localité 9]

défaillante

* * * * * *

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Avril 2025

Date de mise à disposition : 05 Juin 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES:

Le 8 février 2023, le Crédit Immobilier de France Développement (le CIFD), venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier (la BPI) a fait délivrer à M. [I] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] trois commandements valant saisie immobilière afin d’obtenir le paiement des sommes respectives de 109.047,98 euros au titre d’un prêt n°2084433M/001, de 109.047,98 euros au titre d’un prêt n°2084435S/001, et de 208.589,13 euros au titre d’un prêt n°2084437S/001, soit la somme totale de 426.685,09 euros arrêtée au 4 janvier 2023, en vertu d’un jugement du tribunal de grande instance de Besançon du 18 juin 2019, confirmé partiellement par arrêt de la cour d’appel de Besançon du 11 mai 2021.

M. et Mme [O] n’ayant pas satisfait à ces commandements valant saisie des lots n°141, 142 et 21 d’un ensemble immobilier dénommé 'Duchère Résidence’ sis [Adresse 15] à [Localité 13] [Localité 1], consistant chacun en un studio à usage d’habitation, ces actes ont été publiés le 30 mars 2023 au service de la publicité foncière de [Localité 13].

Par actes de commissaire de justice du 30 mai 2023, le CIFD a fait assigner M. et Mme [O] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon afin de voir procéder à la vente forcée des lots de copropriété susvisés.

Par jugement d’orientation du 6 février 2024, le juge de l’exécution a:

— débouté M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs moyens de contestations et de leur demande subséquente de cantonnement aux fins de saisie immobilière,

— fixé la créance du CIFD à la somme en principal de 434.979,35 euros, arrêtée au 21 septembre 2023, outre intérêts postérieurs au taux légal à compter du 22 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

— autorisé M. et Mme [O] à procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis et mentionnés dans le commandement aux fins de saisie immobilière,

s’agissant des biens et droits immobiliers constituant le lot 1 de la vente (lot n°141),

— fixé à la somme de 32.000 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourrait être vendu,

— dit que le prix de vente du bien devrait être consigné à la caisse des dépôts et consignations,

— taxé les frais de poursuite à la somme de 2.689,99 euros et dit que ces frais devraient être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

s’agissant des biens et droits immobiliers constituant le lot 2 de la vente (lot n°142),

— fixé à la somme de 32.000 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourrait être vendu,

— dit que le prix de vente du bien devrait être consigné à la caisse des dépôts et consignations,

— taxé les frais de poursuite à la somme de 2.584,69 euros et dit que ces frais devraient être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

s’agissant des biens et droits immobiliers constituant le lot 3 de la vente (lot n°21),

— fixé à la somme de 32.000 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourrait être vendu,

— dit que le prix de vente du bien devrait être consigné à la caisse des dépôts et consignations,

— taxé les frais de poursuite à la somme de 2.584,69 euros et dit que ces frais devraient être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

pour chacun des lots,

— rappelé qu’au visa de l’article 1593 du code civil, l’acquéreur devrait payer aux avocats de la cause l’émolument sur le prix de vente, en application de l’article A 444-191 du code de commerce pour les assignations délivrées après le 1er septembre 2017, et ce, au titre des frais accessoires à la vente, lesdits émoluments étant exigibles à compter de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire,

— ordonné le rappel de l’affaire à l’audience du 28 mai 2024 à 9 heures 30 Salle 9,

— débouté M. et Mme [O] de leur demande subsidiaire d’imputation du prix de la vente sur le capital,

— débouté M. et Mme [O] de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que les dépens étaient compris dans les frais soumis à taxe,

— débouté M. et Mme [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le CIFD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que le jugement serait signifié conformement aux dispositions de l’article R.311-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné la mention du jugement en marge de la publication du commandement susvisé.

Par déclaration du 21 mars 2024, M. et Mme [O] ont interjeté appel de la décision, sauf en ce que celle-ci a débouté le CIFD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance rendue le 29 mars 2024 par la présidente de cette chambre, déléguée par la première présidente de la Cour, M. et Mme [O] ont été autorisés à faire assigner à l’audience du 8 avril 2025 les autres parties, ce qu’ils ont fait par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024.

Dans leurs conclusions signifiées le 6 mai 2024 au CIFD et à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, créancière inscrite, en même temps que leur assignation, M. et Mme [O] demandent à la Cour de:

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs moyens de contestations ainsi que de leur demande subséquente de cantonnement aux fins de saisie immobilière et a fixé la créance du CIFD à la somme en principal de 434.979,35 euros, arrêtée au 21 septembre 2023, outre intérêts postérieurs au taux légal à compter du 22 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— fixer la créance du CIFD au 21 septembre 2023 à la somme totale de 400.106,27 euros, soit 375.743,42 euros en principal et 24.362,85 euros en intérêts,

— fixer la créance du CIFD au 28 mars 2024 à la somme de 305.048,47 euros en principal à parfaire à la date de l’arrêt,

— débouter le CIFD du surplus de ses demandes,

— condamner le CIFD à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 27 mars 2025 aux époux [O] et signifiées le 3 avril 2025 à la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions , le CIFD demande à la Cour de:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner in solidum M. et Mme [O] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente

La Compagnie Européenne de Garanties et Cautions n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION:

La déclaration d’appel ayant été signifiée à la personne de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, la présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Suivant jugement du tribunal de grande instance de Besançon du 18 juin 2019, infirmé partiellement par arrêt de la cour d’appel de Besançon du 11 mai 2021, M. et Mme [O] ont été condamnés solidairement à payer au CIFD les soldes impayés de 4 prêts immobiliers, soit 247.870,39 euros au titre du prêt n°2081347, 95.441,01 euros au titre de chacun des prêts n°2084433 et 2084435 et 189.861,40 euros au titre du prêt n°2084437 outre intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2009 et capitalisation des intérêts par année entière. Les commandements valant saisie immobilière ne sont afférents qu’au paiement des prêts n°2084433, n°2084435 et n°2084437, lesquels étaient garantis par une hypothèque conventionnelle.

L’arrêt de la cour d’appel de Besançon du 11 mai 2021 a été signifié le 30 juin 2021 à M. et Mme [O].

Le 28 février 2022, le CIFD a procédé à la saisie-attribution des sommes dont la société Odalys Résidences pouvait être redevable à l’égard des époux [O] (notamment au titre de loyers ou indemnités d’occupation pour un bien immobilier situé [Adresse 12]) à hauteur de la somme totale de 696.347,41 euros en exécution de cet arrêt.

Le 15 mars 2022, le CIFD a procédé à la saisie-attribution des sommes dont la société Nexity Studea pouvait être redevable à l’égard des époux [O] (notamment au titre de loyers et d’indemnité d’occupation pour un bien immobilier situé [Adresse 7]) à hauteur de la somme totale de 697.166,09 euros en exécution du même arrêt.

M. et Mme [O] contestent le montant de la créance fixé par le jugement pour les raisons suivantes:

— les modalités de calcul des intérêts ne respectent pas le jugement du tribunal de grande instance de Besançon du 18 juin 2019 en ce que des intérêts courent sur des intérêts qui ont déjà été capitalisés,

— la créance du CIFD s’élève à la somme de 400.106,27 euros au 21 septembre 2023, après déduction des loyers versés par la société Nexity Studea au titre de la saisie-attribution du 28 février 2022 et à 305.048,47 euros au 20 janvier 2024, après déduction des loyers versés par la société Odalys Résidences au titre de la saisie-attribution du 5 janvier 2022 à compter du 23 janvier 2024, date à laquelle la saisie-attribution considérée a repris ses effets.

Le CIFD réplique que:

— sa créance s’élève au 11 mars 2025 à la somme de 429.623,13 euros, après déduction des règlements qu’il a perçus,

— le principe de capitalisation des intérêts repose sur le fait que chaque année les intérêts de la dette sont incorporés au capital, de telle sorte que ces intérêts produisent par la suite intérêts; dès lors, aucune erreur n’affecte le montant des intérêts réclamés,

— M. et Mme [O] ne prouvent pas que les loyers dont ils font état ont été effectivement transférés dans son patrimoine; un décompte du commissaire de justice en charge du recouvrement des sommes dues fait apparaître que la somme totale de 144.245, 49 euros a été réglée en règlement de 4 prêts, dont 3 sont l’objet de la saisie immobilière; aussi, sa créance sera actualisée au stade de la distribution du prix de vente de l’immeuble, en tenant compte notamment des sommes qu’il a perçues au titre des loyers saisis.

Suivant décomptes arrêtés au 11 ou 13 mars 2025, le CIFD actualise sa créance à la somme totale de 429.623,13 euros, se décomposant de la façon suivante:

prêt n°2084433:

principal:

95.441,01 €

règlements:

0,00 €

intérêts échus du 13/06/2009 au 11/03/2025:

23.331,76 €

total:

118.772,77 €

prêt n°2084435:

principal:

95.441,01 €

règlements:

-7.900,00 €

intérêts échus du 13/06/2009 au 13/03/2025:

22.946,50 €

total:

110.487,51 €

prêt n°2084437:

principal:

189.861,40 €

règlements:

-31.500,00 €

intérêts échus du 13/06/2009 au 13/03/2025:

42.001,45 €

total:

200.362,85 €

Toutefois, un décompte arrêté au 12 mars 2025 de Me [L] [V], commissaire de justice à Baume-les-Dames (25), fait état de ce que M. et Mme [O] restent redevables en vertu de l’arrêt de la cour d’appel de Besançon du 11 mai 2021 de la somme totale de 628.821,22 euros en principal, intérêts et frais, après déduction de la somme totale de 144.245,49 euros réglée du 16 mars 2022 au 19 février 2025, principalement par le biais des saisies-attributions susvisées.

Les règlements du 16 mars 2022 au 19 février 2025 ont été effectués entre les mains de Me [L] [V], mandataire du CIFD. Aussi, ils sont entrés dans le patrimoine du CIFD, étant observé que M. et Mme [O] ne justifient pas d’autres règlements. Si le CIFD n’a déduit que la somme totale de 39.400 euros des soldes impayés des prêts litigieux, il n’explique pas pour quel motif il n’a pas déduit la totalité des règlements susvisés. Les époux [O] ayant intérêt à régler les dettes pour lesquelles ils font l’objet d’une saisie immobilière, il convient d’imputer la somme totale de 144.245,49 euros sur les trois prêts immobiliers au titre desquels M. et Mme [O] font l’objet d’une saisie immobilière proportionnellement à chacune des dettes, soit 36.158,04 euros pour chacun des prêts n°2084433 et n°2084435 et 71.929,41 euros pour le prêt n°2084437.

Par ailleurs, le CIFD soutient à juste titre que les intérêts produisent intérêts une fois capitalisés. Néanmoins, la base de calcul des intérêts pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2015 est manifestement erronée, s’élevant à la somme de 636.271,76 € pour chacun des prêts considérés, alors qu’elle est très inférieure à ce montant. Les bases de calcul des intérêts suivants, intégrant les intérêts échus du 1er juillet au 31 décembre 2015 à hauteur de 3.175,43 euros, sont dès lors également erronées. En outre, les bases de calcul ne tiennent pas compte de l’ensemble des versements effectués par M. et Mme [O]. En conséquence, le CIFD ne justifie du montant des intérêts réclamés que pour la période du 12 juin 2009 au 30 juin 2015, soit la somme de 4.209,60 € au titre de chacun des prêts n°2084433 et 2084435 et 8.374,18 € au titre du prêt n°2084437.

La créance du CIFD s’établit donc ainsi:

pour chacun des prêts n°2084433 et n°2084435:

principal:

95.441,01 €

intérêts échus du 13/06/2009 au 30/06/2015:

4.209,60 €

règlements du 16/03/ 2022 au 19/02/2025:

36.158,04€

total:

63.492,57 €

pour le prêt n°2084437:

principal:

189.861,40 €

intérêts échus du 13/06/2009 au 30/06/2015:

8.374,18 €

règlements du 16/03/ 2022 au 19/02/2025:

-71.929,41 €

total:

126.306,17 €

soit la somme totale de 253.291,31 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2015, arrêtée à la date du présent arrêt. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement sera confirmé quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile. Le CIFD, partie perdante dans le cadre du recours, sera condamné aux dépens d’appel et conservera la charge de ses frais irrépétibles. Toutefois, l’équité ne commande pas d’allouer à M. et Mme [O] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

statuant dans la limite des dispositions qui lui sont soumises,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs moyens de contestation et a fixé la créance à la somme de 434.979,35 euros arrêtée au 21 septembre 2023, outre intérêts postérieurs au taux légal à compter du 22 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement;

L’infirme de ces chefs;

STATUANT A NOUVEAU,

Fixe la créance du CIFD à l’égard de M. et Mme [O] à la somme totale de 253.292,31 euros outre intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2015, arrêtée à la date du présent arrêt, après déduction des versements effectués par eux à hauteur de la somme totale de 144.245,49 euros;

Condamne le CIFD aux dépens d’appel;

Rejette les demandes respectives du CIFD et des époux [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière La Présidente