N° RG 23/09415 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PLNU

Décision du Président du TJ de SAINT ETIENNE en référé

du 16 novembre 2023

RG : 23/00593

[IS]

[CG]

C/

[D]

[W]

[W]

[P]

[S]

[L]

[H]

[O]

[B]

[WO]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 08 Janvier 2025

APPELANTS :

Monsieur [M] [IS], né le 4 juin 1936 à [Localité 11] et Madame [VZ] [IS], née [CG] le 21 juin 1941 à [Localité 14] demeurant ensemble [Adresse 3]

Représentée par M^e Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1776

INTIMÉS :

1) Monsieur [K] [I] [D], né au [Localité 13], le 7 janvier 1999 demeurant [Adresse 6]

2) Madame [J] [U] [TB] [W], née à [Localité 14], le 3 février 1965, demeurant [Adresse 1]

3) Monsieur [Y] [AX] [FJ] [W], né à [Localité 12], le 19 novembre 1963, demeurant [Adresse 3]

4) Monsieur [X] [F] [P], né à [Localité 15] (Royaume-Uni), le 12 novembre 1967, demeurant [Adresse 7],

5) Madame [T] [ZS] [S], épouse [P], née à [Localité 9], le 3 juin 1968, demeurant [Adresse 3]

6) Monsieur [Z] [V] [L], né à [Localité 8], le 18 septembre 1998, demeurant [Adresse 2]

7) Monsieur [ZC] [N] [G] [H], né à [Localité 14], le 21 novembre 1977, demeurant [Adresse 4]

8) Madame [C] [FO] [O], née à [Localité 10], le 4 avril 1994, demeurant [Adresse 3]

9) Madame [OY] [B], née à [Localité 14], le 13 avril 1978, demeurant [Adresse 3]

10) Madame [LV] [R] [WO], née à [Localité 14], le 11 décembre 1942, demeurant [Adresse 3]

11) Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY, SAS au capital de 3 500 000 euros, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Saint-Etienne sous le numéro 305 934 960 et dont le siège social se situe [Adresse 5]

Représentés par M^e Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T.1287

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Novembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 08 Janvier 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé du litige

M. et Mme [IS] sont propriétaires depuis 1974 d’un appartement [Adresse 3] au 1er étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Lors d’une assemblée générale du 31 mai 2017, la Régie Exbrayat a été désignée syndic pour une durée de 3 ans.

Du fait de la crise sanitaire, l’assemblée générale prévue en 2020 n’a pas été tenue mais en application des dispositions de l’article 22 de l’ordonnance n° 2020.304 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance du 19 novembre 2020, le mandat de la Régie Exbrayat a été automatiquement prolongé jusqu’au 31 janvier 2021.

L’assemble générale du 2 août 2021 a de nouveau désigné la société SARL Exbrayat Immobilier ès-qualités de syndic pour une durée de trois ans, ce à compter du 31 mai 2020 jusqu’à l’assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice se clôturant au 31 décembre 2022 et devant se tenir au plus tard le 31 mai 2023.

Par jugement du 1er février 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne saisi par M. et Mme [IS] a prononcé l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 2 août 2021.

Par acte du 22 avril 2022, les époux [IS] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, sollicitant sur le fondement de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, la désignation d’un administrateur ad’hoc. Ils ont été déboutés de leur demande par une ordonnance du 22 septembre 2022.

Par requête du 21 mars 2023, M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [E] [A], Mme [LV] [WO], copropriétaires, ont au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 sollicité du Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, la désignation de la société Immo de France Forez Velay ès-qualités d’administrateur ad’hoc.

Par ordonnance du 23 mars 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne a :

Désigné ès-qualités d’administrateur ad’hoc le syndic Immo de France Forez Velay, SAS avec pour mission notamment de se faire remettre les références des comptes bancaire du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’AG en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ;

Fixé la durée de la mission de l’administrateur ad’hoc à huit mois, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

Déclaré que les frais afférents à la présente procédure seront supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par requête du 10 mai 2023, les époux [IS] ont sollicité du Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété.

Par ordonnance du 13 juin 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne a :

Désigné la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 14] et dit que le syndic devra se faire remettre les fonds de la copropriété et l’ensemble des documents et archives du syndicat ;

Dit que le syndic provisoire devra notamment : se faire remettre les fonds de la copropriété et l’ensemble des documents et archives du syndicat, convoquer dès que possible l’AG en vue de la désignation d’un syndic ;

Fixé la durée de la mission à 6 mois ;

Dit que l’administrateur provisoire fera valider le montant de sa rémunération par le Conseil syndical dès sa prise de fonctions ;

Dit que les fonctions de l’administrateur provisoire cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée.

Sur convocation de la société Immo de France Forez Velay, une Assemblée Générale extraordinaire s’est tenue le 3 août 2023.

Par acte d’huissier du 20 octobre 2023, les époux [IS] ont saisi le Tribunal Judicaire en annulation de cette Assemblée générale des copropriétaires du 3 août 2023. La procédure est actuellement pendante.

Par assignation du 8 août 2023, les époux [IS] ont saisi le Juge des référés aux fins de rétractation de l’ordonnance rendue le 23 mars 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Par ordonnance de référé du 16 novembre 2023, le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne a :

Déclaré recevable l’action de M. et Mme [IS] ;

Débouté ceux-ci de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamné M. et Mme [IS] à payer à M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [WO] et au syndicat des copropriétaires la somme de 200 € chacun au titre des frais de procédure ainsi qu’aux dépens de l’instance.

En substance, le premier juge a considéré que l’assemblée générale du 2 août 2021 par ayant été annulée par jugement du 1er février 2023, le syndicat se trouvait dépourvu de syndic. La seule condition exigée par l’article 47 était donc remplie à la date du prononcé de l’ordonnance de sorte qu’il n’y avait pas lieu de la rétracter.

Cette ordonnance a été signifiée à M. et Mme [IS] le 5 décembre 2023.

M. [M] [IS] et Mme [VZ] [CG] épouse [IS] ont interjeté appel par déclaration enregistrée le 18 décembre 2023.

Par conclusions régularisées au RPVA le 5 février 2024, M. [M] [IS], et Mme [VZ] [IS], demandent à la cour :

Confirmer l’ordonnance rendue le 16 novembre 2023 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, en ce qu’elle a :

Declaré recevable la demande formée par M. et Mme [IS] recevable et bien fondée,

Infirmer l’ordonnance rendue le 16 novembre 2023 par la Présidente du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, en ce qu’elle a :

Débouté M. et Mme [IS] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamné M. et Mme [IS] à payer à M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [WO] et au syndicat des copropriétaires chacun la somme de 200 € au titre des frais de procédure ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Et statuant de nouveau :

Retracter l’ordonnance sur requête rendue le 23 mars 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne,

Et y ajoutant :

Condamner M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [WO] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] élisant domicile chez la société Immo de France Forez Velay, à verser à M. et Mme [IS] la somme de 2.500 € au titre des frais de procédure ;

Condamner M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [WO] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], élisant domicile chez la société Immo de FranceForez Velay aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions régularisées au RPVA le 1er mars 2024, M. [K] [I] [D], Mme [J] [U] [TB] [W], M. [Y] [AX] [FJ] [W], M. [X] [F] [P], M. [Z] [V] [L], M. [ZC] [N] [G] [H], Mme [C] [FO] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [R] [WO] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France Forez Velay, demandent à la cour :

Déclarer que les consorts [IS] ont été pleinement informés immédiatement de la désignation de la société Immo de France Forez Velay ès-qualités de syndic, et qu’ils ont été notifiés par courrier du 7 juin 2023,

Déclarer que les consorts [IS] n’ont pas saisi M. le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne dans le délai de quinze jours à compter de cette notification, de telle sorte que leur demande de rétractation est prescrite et donc irrecevable,

Declarer que la copropriété sise [Adresse 3], était dépourvue de syndic au 17 mars 2023, date de la requête sollicitant la désignation de la société Immo de France Forez Velay ès qualité d’administrateur ad’hoc,

Déclarer que c’est à bon droit que par ordonnance de M. le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne du 23 mars 2023 celui-ci a désigné la société Immo de France Forez Velay ès qualité d’administrateur ad’hoc,

Déclarer que l’existence d’une démission de la société Immo de France Forez Velay de son mandat de syndic six ans auparavant est indifférente à la présente procédure,

Déclarer que l’existence d’une ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne postérieure à l’ordonnance querellée est indifférente au présent litige.

Par conséquent,

Infirmer l’ordonnance rendue le 16 novembre 2023 par le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu’elle a déclaré recevable l’action de Mme [VZ] [CG] épouse [IS] et M. [M] [IS].

Confirmer l’ordonnance rendue le 16 novembre 2023 par le Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne en ce qu’elle a :

débouté Mme [VZ] [CG] épouse [IS] et M. [M] [IS] de l’intégralité de leurs demandes ;

condamné Mme [VZ] [CG] épouse [IS] et M. [M] [IS] à payer à M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [WO] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 14] la somme de 200,00 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamné Mme [VZ] [CG] épouse [IS] et M. [M] [IS] aux dépens.

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

Prononcer l’irrecevabilité des demandes de M. [M] [IS] et de Mme [VZ] [IS], celles-ci étant prescrites compte tenu de l’absence de saisine du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne dans le délai de quinze jours à compter de la notification de l’ordonnance réalisée le 7 juin 2023.

A titre subsidiaire,

Rejeter l’ensemble des conclusions, fins et moyens de M. [M] [IS] et de Mme [VZ] [IS].

En tout état de cause,

Rejeter l’ensemble des conclusions, fins et moyens de M. [M] [IS] et de Mme [VZ] [IS],

Condamner Mme [VZ] [CG] épouse [IS] et M. [M] [IS] à payer à M. [K] [D], Mme [J] [W], M. [Y] [W], M. [X] [P], Mme [T] [S] épouse [P], M. [Z] [L], M. [ZC] [H], Mme [C] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [WO] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 14] la somme de 200,00 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance,

Condamner M. [M] [IS] et Mme [VZ] [IS] au paiement de la somme de 300 € à chacun des concluants au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamner M. [M] [IS] et Mme [VZ] [IS] aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de Maître Julien Margotton, avocat sur son affirmation de droit.

Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « Déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

L’article 493 dispose que « l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans le cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse ».

Selon l’article 496 du même code, s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

Aux termes de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 : « Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, ou le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance et sous réserve de l’application des dispositions de l’article neuf ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale. »

Il doit être précisé que l’article 46 vise la situation du défaut de nomination de syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués.

Sur la recevabilité de la demandes en rétractation de M. et Mme [IS]

L’article 59 du décret susvisé dispose que :

« Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification. »

Les intimés soutiennent que les demandes de M. [M] [IS] et de Mme [VZ] [IS], sont prescrites compte tenu de l’absence de saisine du Président du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne dans le délai de quinze jours à compter de la notification le 7 juin 2023 de l’ordonnance du 23 mars 2023.

Les époux [IS] soutiennent que l’ordonnance ne leur a pas été signifiée.

La cour répond que le décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas la signification de l’ordonnance, et donc un acte de commissaire de justice, mais prévoit la notification.

En l’espèce, la seule production de la copie d’un courrier du 7 août 2023 sans justificatif de son envoi ne constitue pas la preuve de la notification exigée.

La cour confirme la décision attaquée ayant considéré que l’action de M. et Mme [IS] n’était pas prescrite.

Sur les mérites de la requête en désignation d’un administrateur ad’hoc

Il est établi et non contesté qu’ensuite du jugement du Tribunal judiciaire de Saint- Etienne du 1er février 2023 prononçant l’annulation de l’assemblée générale du 2 août 2021 lors de laquelle la S.A.R.L. Exbrayat Immobilier avait été désignée comme syndic pour trois ans, la copropriété s’est trouvée démunie de syndic.

Si comme le soutiennent M. et Mme [IS], a été demandée la désignation d’un administrateur ad’hoc et non d’un administrateur provisoire comme mentionné par l’article 47 du décret du 17 mars 1967, les intimés ont utilement rappelé que l’article 15 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a modifié l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’indiquant « en cas de carence du syndic et à défaut de stipulations du règlement de copropriété, un administrateur ad’hoc peut être désigné par décision de justice. »

Ainsi, nonobstant le terme d’administrateur provisoire maintenu dans l’article 47 du décret, désormais, la désignation d’un administrateur provisoire concerne les seules copropriétés en difficulté et non comme en l’espèce, les copropriétés se trouvant sans syndic.

La cour considère donc que la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] se trouvant sans syndic, les autres copropriétaires justifiaient d’un motif légitime à la désignation d’un administrateur ad’hoc ayant pour mission notamment de se faire remettre les références des comptes bancaires, coordonnés de la banque, l’ensemble des documents, archives du syndicat, et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic en fixant la mission aux frais du syndicat des copropriétaires.

L’argument d’un désintérêt d’Immo de France Forez ou sa volonté de démissionner est sans impact sur la régularité et le bien fondé de l’ordonnance sur requête.

La cour confirme donc la décision attaquée.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [IS] succombants, la cour confirme la décision déférée sur les dépens et en équité sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombants également à hauteur d’appel, M. et Mme [IS] sont condamnés aux dépens de cette instance avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Julien Margotton pour les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

En équité, les appelants sont également condamnés à payer à chacun des intimés la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles.

Leur demande sur le même fondement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

La cour d’appel,

Confirme la décision attaquée,

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [IS] et Mme [VZ] [IS] aux dépens à hauteur d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Julien Margotton pour les dépens dont il a fait l’avant sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [M] [IS] et Mme [VZ] [IS] à payer à M. [K] [I] [D], Mme [J] [U] [TB] [W], M. [Y] [AX] [FJ] [W], M. [X] [F] [P], M. [Z] [V] [L], M. [ZC] [N] [G] [H], Mme [C] [FO] [O], Mme [OY] [B], Mme [LV] [R] [WO] chacun et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], chacun, la somme de 200 € titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Rejette la demande de M. [M] [IS] et Mme [VZ] [IS] aux au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT