N° RG 24/00806 – N° Portalis DBVX-V-B7I-POAO

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 16 novembre 2023

RG : 21/02946

ch 10 cab 10 H

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Septembre 2025

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

[Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE CENTRALE sis

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

INTIMEE :

La SCI RHONE ISERE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 875

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Avril 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Mai 2025

Date de mise à disposition : 09 Septembre 2025

Audience présidée par Bénédicte LECHARNY, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Rhône Isère (la SCI) est propriétaire des lots numérotés 98 à 116 dans la copropriété [Adresse 7] à Meyzieu (Rhône).

Par jugement du 1er septembre 2011, le tribunal de grande instance de Lyon a annulé la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et a ordonné une mesure d’expertise.

Par jugement du 26 janvier 2016, confirmé en appel, le tribunal a fixé une nouvelle répartition des charges de la copropriété.

Le 2 février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de la somme de 27 329,12 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement du 16 novembre 2023, le tribunal a :

— condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5586,23 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2020, date de la mise en demeure de payer délivrée par voie d’huissier,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation formée à l’encontre de la SCI pour un montant de 1500 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires et la SCI de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge du syndicat des copropriétaires et de 50% à la charge de la SCI,

— autorisé la SCP Chazelle avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre le syndicat des copropriétaires et la SCI ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, il demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à ses demandes au titre :

— du solde de charges arrêté au 31 décembre 2018,

— de la régularisation des tantièmes 2016,

— des frais de contentieux engagés sur l’exercice 2019,

— des dommages et intérêts,

— des demandes accessoires et frais irrépétibles.

— condamner la SCI à lui payer la somme de 19 198,89 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2018, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2020,

— condamner la SCI à lui payer la somme de 5360,41 euros au titre de la régularisation des charges opérée le 4 mars 2019, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 juillet 2020,

— condamner la SCI à payer lui la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner la SCI à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2024, la SCI demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes visant à la voir condamner à payer :

— la somme de 19 198,89 euros, au titre d’un prétendu arriéré de charges, compte tenu du fait que les sommes la constituant ne sont pas justifiées tant s’agissant de leur nature que de leur exigibilité à l’endroit de l’intimée,

— la somme de 5 360,41 euros, au titre d’une prétendue régularisation de charges sur l’exercice 2016, faute de justification de son exigibilité et de son mode de calcul pour chaque lot et chaque année concernée,

— la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts, en ce que cette demande est injustifiée dans son principe et son quantum, dès lors qu’elle ne fait pas preuve de résistance abusive et injustifiée et en l’absence de préjudice du syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires ainsi aux entiers dépens d’appel qui seront distraits au profit de la SCP Chazelle avocats, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— le solde de 7017,02 euros ne correspond pas une facture imputée à la SCI mais à son solde de charges impayées sur 2017 ;

— la dette de la SCI s’est creusée au cours de l’exercice 2018 pour atteindre la somme de 19'198,89 euros, en raison de l’imputation de divers soldes de travaux et provisions à son débit le 10 avril 2019 ;

— ces montants, mentionnés dans les états des dettes et créances annexés à la convocation aux assemblées générales de 2017 et 2018, ont fait l’objet d’une validation en assemblée générale et n’ont pas été contestés ;

— la somme de 5360,41 euros correspond à la régularisation des tantièmes à compter de 2016 ;

— ce solde débiteur, été intégré au sein des comptes de l’exercice 2019, a fait l’objet d’un examen en assemblée générale et de votes, sans faire l’objet d’un recours ;

— l’obligation à paiement existe donc.

La SCI réplique que :

— l’approbation des comptes par l’assemblée générale n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel et il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier l’existence de sa créance par la production des pièces justificatives ;

— en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas les charges qu’il réclame ;

— il ne démontre ni l’existence d’un arriéré de 7017,02 euros et d’un solde débiteur de 19'198,89 euros ni leur exigibilité ;

— aucun justificatif os état individuel de répartition des comptes n’est produit ;

— le syndicat des copropriétaires ne donne aucune explication sur le montant réclamé au titre de la régularisation des tantièmes 2016 et sur le calcul effectué.

Réponse de la cour

Selon l’article 1353, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Et selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement de la somme de 7017,02 euros, le syndicat des copropriétaires se contente de produire aux débats un extrait du grand livre couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2017 mentionnant, en novembre 2017, un « Sld Chg 01/01/2017-31/12/2017 » d’un montant de 7012,02 euros au débit du compte de la SCI (pièce n° 24), ainsi que la convocation à l’assemblée générale du 19 juin 2018 (pièce n° 30), comprenant en annexe un état des dettes et créances mentionnant que la SCI est débitrice de la somme de 7012,02 euros.

Ces pièces sont très insuffisantes pour justifier du bien-fondé de la créance réclamée, alors que le solde annuel n’est pas détaillé, que l’approbation du budget par l’assemblée générale ne vaut pas approbation de l’état des dettes des copropriétaires et qu’en tout état de cause, une telle approbation ne priverait pas la SCI de son droit de contester son compte individuel de charges.

Le même raisonnement vaut pour le solde des sommes réclamées au titre de l’année 2018, la cour confirmant pour le surplus les motifs pertinents du premier juge qui a retenu que les différentes sommes réclamées sont insuffisamment justifiées par le syndicat des copropriétaires, à défaut notamment de production des devis ou factures définitives, ce qui ne permet pas d’en vérifier l’exigibilité.

Ce raisonnement s’applique également à la somme de 5360,41 euros réclamée au titre de la régularisation des tantièmes à compter de 2016, le tribunal ayant exactement relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas les modalités de calcul de ce solde, qu’il s’agisse de la répartition par tantièmes appliquée à chaque lot ou des années concernées par la régularisation.

Force est de relever qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires n’explique ni ne justifie davantage son calcul, se contentant d’énoncer que les comptes 2019 ont été examinés et votés sans faire l’objet d’un recours.

Au vu de ce qui précède, et en l’absence de contestation par la SCI de la condamnation prononcée en première instance, il convient de confirmer le jugement qui l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5586,23 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2020, date de la mise en demeure de payer délivrée par voie d’huissier.

2. Sur les frais de contentieux engagés sur l’exercice 2019

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires sollicite, en page 14 de ses conclusions d’appel, la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 540 euros au titre de ses frais de contentieux engagés sur l’exercice 2019, il ne reprend pas cette demande dans son dispositif.

Aussi convient-il de confirmer le jugement déféré qui, après avoir rappelé les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, a retenu que l’exigibilité des frais de contentieux est insuffisamment prouvée et a débouté le syndicat des copropriétaires de ce chef de demande.

3. Sur la demande de dommage-intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice indépendant de ce retard et ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI, étant observé qu’en première instance comme en appel, il a été jugé que la résistance de cette dernière était en partie fondée.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel est condamné aux dépens de l’instance et à payer à la SCI la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer à la SCI Rhône Isère la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 1] aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,