N° RG 23/01850 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O2QY

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 25 janvier 2023

RG : 18/00275

ch n°9 cab 09 F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 15 Avril 2025

APPELANT ET INTIME :

M. [S] [R]

né le 02 Mars 1980 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jacques LEROY, avocat au barreau de LYON, toque : 1911

INTIMEE ET APPELANTE :

S.A. LA BANQUE POSTALE

[Adresse 15]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine FRECAUT, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

INTIMES :

M. [O] [J]

né le 17 Octobre 1987 à [Localité 16] Algérie

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par M^e Abdelmadjid BELABBAS, avocat au barreau de LYON, toque : 2009

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE CENTRE-EST

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pierre-yves CERATO de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 768

Société [Adresse 13], société de notaires

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Février 2025

Date de mise à disposition : 15 Avril 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes authentiques des 17 avril et 18 juin 2015, passés devant M. [K] (le notaire), notaire au sein de la SCP [A]-[C]-[F]-[L]-[G]-[K]-[V], devenue la société [Adresse 13] (la société de notaires), M. [J] (l’acquéreur) a acquis de M. [R] (le vendeur) :

un local à usage d’habitation à aménager au troisième étage d’un tènement immobilier situé à [Localité 11] (Rhône) pour un prix de 75 000 euros financé par deux prêts immobiliers souscrits auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel centre-est (le Crédit agricole),

une chambre et un appartement au deuxième étage du même tènement immobilier pour un prix de 75 000 euros financé par un prêt immobilier souscrit auprès de la société Banque postale (la Banque postale).

A titre de garantie des prêts, le Crédit agricole et la Banque postale ont pris une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle sur les biens financés.

Plusieurs échéances étant restées impayées, la Banque postale a prononcé la déchéance du terme du prêt consenti par elle, par courrier recommandé du 11 octobre 2017, puis a mis en demeure l’acquéreur de lui payer la somme de 76 260,20 euros.

Déplorant que, suite à la fermeture par le voisin de son allée, il n’avait plus accès à ses locaux, l’acquéreur a assigné le vendeur devant le tribunal judiciaire de Lyon en résolution des ventes sur le fondement des articles 1184 ancien, 1224 à 1230 du code civil et en indemnisation.

Le vendeur a appelé en garantie le notaire.

La Banque postale et le Crédit agricole sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 25 janvier 2023, le tribunal a :

— donné acte au Crédit agricole et à la Banque postale de leur intervention volontaire,

— dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause la société de notaires,

— prononcé la résolution de la vente conclue le 17 avril 2015,

— condamné le vendeur à restituer à l’acquéreur le prix de vente soit la somme de 75 000 euros,

— ordonné à l’acquéreur de restituer le bien au vendeur,

— prononcé la résolution de la vente conclue le 18 juin 2015,

— condamné le vendeur à restituer à l’acquéreur le prix de vente soit la somme de 75 000 euros,

— ordonné à l’acquéreur de restituer le bien au vendeur,

— condamné le vendeur à payer à l’acquéreur la somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice,

— débouté le vendeur de l’intégralité de ses demandes (appel en garantie, restitution du prix et dommages-intérêts) à l’encontre de la société de notaires,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par le Crédit agricole à l’acquéreur le 17 avril 2015 portant sur la somme de 22 000 euros,

— dit que l’acquéreur doit restituer au Crédit agricole la somme de 22 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que le Crédit agricole doit restituer à l’acquéreur la somme de 2 067,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande tendant à dire que le Crédit agricole ne remboursera le montant des échéances payées à l’acquéreur qu’à réception du remboursement du capital prêté,

— condamné l’acquéreur à payer au Crédit agricole la somme de 19 932,83 euros après compensation des créances respectives des parties, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que les hypothèques et privilèges de prêteurs de deniers inscrits en garantie du remboursement du prêt subsisteront jusqu’au règlement des sommes dues après compensation,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par le Crédit agricole à l’acquéreur le 17 avril 2015 portant sur la somme de 66 328 euros,

— dit que l’acquéreur doit restituer au Crédit agricole la somme de 66 328 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que le Crédit agricole doit restituer à l’acquéreur la somme de 6 493,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande tendant à dire que le Crédit agricole ne remboursera le montant des échéances payées à l’acquéreur qu’à réception du remboursement du capital prêté,

— condamné l’acquéreur à payer au Crédit agricole la somme de 59 834,86 euros après compensation des créances respectives des parties, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que les hypothèques et privilèges de prêteurs de deniers inscrits en garantie du remboursement du prêt subsisteront jusqu’au règlement des sommes dues après compensation,

— condamné le vendeur à payer au Crédit agricole la somme de 4 315,95 euros en indemnisation de son préjudice,

— débouté le Crédit agricole de sa demande indemnitaire à l’encontre du notaire,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par la Banque postale à l’acquéreur le 18 juin 2015 portant sur la somme de 72 903 euros,

— condamné l’acquéreur à restituer à la Banque postale la somme de 72 903 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande de condamnation formée par la Banque postale à l’encontre du vendeur au titre de la restitution du capital emprunté,

— condamné la Banque postale à restituer à l’acquéreur la somme de 5 904,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande tendant à dire que la Banque postale ne remboursera le montant des échéances payées à l’acquéreur qu’à réception du remboursement du capital prêté,

— ordonné le maintien du privilège de prêteurs de deniers inscrit au bénéfice de la Banque postale le 2 juillet 2015 sous le numéro 2015 V 1557 jusqu’à complet paiement des sommes dues,

— condamné le vendeur à payer à la Banque postale la somme de 3 053,63 euros en indemnisation de son préjudice,

— débouté la Banque postale de sa demande indemnitaire à l’encontre de la société de notaires,

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 17] par la partie la plus diligente,

— condamné le vendeur aux dépens, dont distraction au profit de M^e Parado, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le vendeur à payer au titre des frais exposés pour ce procès, une somme de :

2 500 euros à l’acquéreur,

500 euros à la société de notaires,

1 000 euros au Crédit agricole,

1 000 euros à la Banque postale,

— condamné la Banque postale à payer au notaire la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 3 mars 2023, le vendeur a relevé appel du jugement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/1850.

Par déclaration du 16 mars 2023, la Banque postale a relevé appel du jugement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/2235.

Par ordonnance du 21 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 octobre 2023, le vendeur demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

Sur la résolution judiciaire de la vente des deux appartements :

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il :

— prononce la résolution des ventes conclues avec l’acquéreur,

— le condamne à restituer à l’acquéreur les prix de vente, soit les deux sommes de 75 000 euros,

— ordonne à l’acquéreur de lui restituer les biens,

— le condamne à payer à l’acquéreur la somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice,

Et statuant à nouveau,

— débouter l’acquéreur de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

Si par extraordinaire, la cour confirmait la résolution judiciaire des deux appartements,

— ordonner une restitution du prix des appartements par le concluant, diminuée des fruits ou des indemnités d’occupation dues par l’acquéreur d’un montant de 9 000 euros par année civile et par appartement depuis leur acquisition,

Sur la responsabilité civile professionnelle du notaire :

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il :

— le déboute de l’intégralité de ses demandes (appel en garantie, restitution du prix et des dommages et intérêts) à l’encontre de la société de notaires,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société de notaires à le relever et garantir de toutes les conséquences financières mises à la charge de celui-ci, et notamment si la résolution judiciaire était retenue, – condamner en outre la société de notaires à payer la restitution en lieu et place du concluant eu égard à son insolvabilité avérée,

— condamner la société de notaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de conseil, par appartement pour lequel la vente serait résolue,

— débouter la société de notaires de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

Sur le préjudice des banques :

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il :

— le condamne à payer au Crédit agricole la somme de 4 315,95 euros en indemnisation de son préjudice,

— le condamne à payer à la Banque postale la somme de 3 053,63 euros en indemnisation de son préjudice,

Et statuant à nouveau,

— débouter la Banque postale de ses demandes formulées à son encontre,

— débouter le Crédit agricole de ses demandes formulées à son encontre,

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

— infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il :

— le condamne aux dépens, dont distraction au profit de M^e Parado, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— le condamne à payer au titre des frais exposés pour ce procès, une somme de 2 500 euros à l’acquéreur, 500 euros à la société de notaires, 1 000 euros au Crédit agricole, 1 000 euros à la Banque postale,

Et statuant à nouveau,

— condamner in solidum l’acquéreur, la société de notaires, le Crédit agricole et la Banque postale à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, l’acquéreur demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résolution des ventes immobilières, ainsi que la restitution subséquente,

— confirmer le jugement dont appel en qu’il a prononcé la résolution des prêts bancaires consentis par le Crédit agricole et la Banque postale, ainsi que les restitutions subséquentes,

— confirmer la condamnation du vendeur au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 10 000 euros à son profit,

— condamner le vendeur aux dépens, distraction au profit de M^e Belabbas,

— condamner le vendeur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5 000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2023, la Banque postale demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il :

— rejette sa demande tendant à dire qu’elle ne remboursera le montant des échéances payées à l’acquéreur qu’à réception du remboursement du capital emprunté,

— condamne le vendeur à lui payer la somme de 3 053,63 euros en indemnisation de son préjudice,

— la déboute de sa demande indemnitaire à l’encontre du notaire,

— la condamne à payer au notaire la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ses demandes à l’encontre de l’acquéreur :

— confirmer la résolution judiciaire de la vente du 18 juin 2015,

— confirmer la résolution du contrat de prêt accessoire audit contrat de vente, passé entre elle et l’acquéreur,

En conséquence, à titre principal,

— dire et juger en conséquence que l’acquéreur devra restituer au titre du capital emprunté selon acte du 18 juin 2015 la somme de 72 903 euros,

— condamner l’acquéreur à lui régler la somme de 72 903 euros outre intérêts au taux légal à compter du jugement du 25 janvier 2023,

— dire et juger qu’elle devra restituer à l’acquéreur le montant des échéances effectivement réglés par lui soit 5 904,26 euros,

— dire et juger qu’elle ne restituera le montant des échéances effectivement réglées par lui à l’acquéreur qu’une fois le capital emprunté remboursé,

Subsidiairement,

— ordonner la compensation de droit entre sa créance sur l’acquéreur et celle de l’acquéreur sur elle,

— condamner l’acquéreur à lui régler la somme de 66 998,74 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement du 25 janvier 2023,

— ordonner le maintien du privilège de prêteur de deniers inscrit le 2 juillet 2015 volume 2015V 1557 jusqu’à complet paiement des sommes dues,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir auprès du SPF de [Localité 17] devenue SPP de [Localité 12] 1 par suite de fusion du 3 mai 2022 et notamment sur les lots 4 et 5 de l’immeuble sis à [Localité 11] cadastré section AC [Cadastre 2],

Sur les demandes à l’encontre du vendeur et de la société de notaires :

— constater que le vendeur et la société de notaires ont commis une faute à l’origine de la résolution des contrats de vente et de prêt,

— constater que cette faute lui a causé un préjudice actuel et certain,

En conséquence,

— condamner in solidum le vendeur et la société de notaires à lui régler la somme de 36 203,20 euros à titre de dommages intérêts outre intérêts au taux légal,

— rejeter la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, formée par le notaire,

— confirmer pour le surplus l’ensemble des autres chefs du jugement,

— condamner in solidum l’acquéreur, le vendeur et la société de notaires à lui régler pour la procédure d’appel la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 mars 2024, le Crédit agricole demande à la cour de :

— prendre acte qu’il s’en rapporte à justice sur la demande de résolution du contrat de vente du 17 avril 2015,

En cas de confirmation du jugement sur la résolution de la vente :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— prononce la résolution du contrat de prêt consenti à l’acquéreur le 17 avril 2015 portant sur la somme de 22 000 euros,

— dit que l’acquéreur doit lui restituer la somme de 22 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit qu’il doit restituer à l’acquéreur la somme de 2 067,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamne l’acquéreur à lui payer la somme de 19 932,83 euros après compensation des créances respectives des parties avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

— dit que les hypothèques et privilèges de prêteurs de deniers inscrits en garantie du remboursement du prêt subsisteront jusqu’au règlement des sommes dues après compensation,

— prononce la résolution du contrat de prêt consenti à l’acquéreur le 17 avril 2015 portant sur la somme de 66 328 euros,

— dit que l’acquéreur doit lui restituer la somme de 66 328 euros avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

— dit qu’il doit restituer à l’acquéreur la somme de 6 493,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamne l’acquéreur à lui payer la somme de 59 834,86 euros après compensation des créances respectives des parties avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— dit que les hypothèques et privilèges de prêteurs de deniers inscrits en garantie du remboursement du prêt subsisteront jusqu’au règlement des sommes dues après compensation,

— l’infirmer en ce qu’il :

— condamne le vendeur à lui payer la somme de 4 315,95 euros en indemnisation de son préjudice,

Et statuant à nouveau sur ce point,

— condamner le vendeur à lui verser la somme de 13 761,67 euros arrêtée au 10 octobre 2019 à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, outre intérêts,

Si la société de notaires devait être considérée comme responsable de l’annulation de la vente de la résolution subséquente des contrats de prêts,

— condamner la société de notaires à lui régler cette même somme conjointement avec le vendeur,

— à défaut, confirmer purement et simplement le jugement,

En tout état de cause,

— rejeter toute demande formulée par l’une quelconque des parties à l’instance à son encontre,

— condamner la partie succombant, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2024, la société de notaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il met hors de cause le notaire à travers sa société d’exercice professionnelle,

En toute hypothèse,

— constater qu’il n’est pas justifié le caractère impératif d’une servitude,

— constater l’absence de faute du notaire, l’absence de lien de causalité et de préjudice,

— juger que les conditions de la responsabilité du notaire ne sont pas caractérisées,

Par conséquent,

— la mettre hors de cause,

— débouter le vendeur des demandes en garantie qu’il formule à son encontre,

— débouter la Banque postale de ses demandes à titre subsidiaire à son encontre,

— débouter le Crédit agricole le cas échéant de sa demande de garantie à titre subsidiaire à son encontre,

— juger que l’acquéreur ne forme aucune demande contre elle,

— condamner le vendeur ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Banque postale à lui payer une indemnité de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même ou qui mieux le devra aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résolution des deux ventes immobilières

Le vendeur fait valoir essentiellement que :

— il ne conteste pas que l’accès aux étages du tènement immobilier dans lequel se trouvent les trois appartements n’est possible que par la cour arrière et que cette cour n’est elle-même accessible que par l’allée de l’immeuble voisin ;

— lors de la mise en copropriété de l’immeuble, il a recouru aux services d’un géomètre expert et du notaire ; le plan de copropriété établi par le géomètre expert indique au rez-de-chaussée une servitude de passage dont bénéficie la copropriété dans l’allée de l’immeuble voisin ;

— n’étant pas un professionnel de l’immobilier ni du droit, il ignorait que ce passage était en réalité une simple facilité ;

— le géomètre expert n’est pas sérieux car il n’a émis aucune réserve sur ses plans, n’a pas consulté les états hypothécaires et ne l’a pas alerté ;

— le notaire, qui a eu les plans entre les mains, ne l’a alerté ni sur la difficulté d’accès au logement ni sur la contradiction existant entre les plans et ce qui est inscrit dans les trois actes de vente ;

— l’acquéreur ne rapporte pas la preuve d’une inexécution suffisamment grave du contrat ou de manquements graves de sa part pour justifier la résolution du contrat sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil ;

— l’acquéreur a visité les biens immobiliers et a poursuivi l’acquisition sans s’interroger sur la nature du passage, alors qu’il était en possession des plans du géomètre expert et des trois actes de vente mentionnant chacun l’absence de servitude ;

— les affirmations de l’acquéreur d’une impossibilité d’accès ne sont pas étayées et justifiées; il n’indique pas à quel moment la porte des voisins a été installée à l’entrée de l’allée ; il n’apporte aucune précision sur l’occupation des biens immobiliers et ne rapporte pas la preuve d’une absence de location de ceux-ci et d’un empêchement des locataires d’y avoir accès ;

— l’acquéreur a revendu en 2016 un appartement du premier étage qu’il avait acquis en 2015;

— la résolution judiciaire reste la solution extrême à tout litige ; or, l’acquéreur ne justifie pas s’être rapproché du propriétaire de l’immeuble voisin afin de négocier une rémunération d’un droit de passage et il ne l’a pas non plus mis en demeure de créer un passage dans le local commercial du rez-de-chaussée pour accéder aux logements des étages supérieurs.

L’acquéreur fait valoir que :

— lors des ventes, le vendeur lui a indiqué que l’accès se faisait par l’allée de l’immeuble voisin;

— il a pu, dans un premier temps, utiliser cette allée ; puis le voisin, qui n’était pas informé de l’utilisation de l’allée, en a fermé l’accès, de sorte qu’il ne pouvait plus accéder à ses locaux;

— il a donc acquis des appartements enclavés ;

— l’impossibilité d’accéder à des logements acquis dans le cadre d’une cession de biens immobilière révèle l’existence d’un manquement grave du vendeur qui justifie la résolution des ventes sur le fondement de l’article 1184 ancien du code civil ;

— il ne peut lui être reproché un manque de curiosité quant à l’existence d’une éventuelle servitude.

La société de notaires fait valoir que :

— l’acquéreur a revendu en 2016 un des biens qu’il avait acquis et n’a pas déclaré de servitude dans l’acte de vente ;

— son invocation d’une servitude pour les autres lots est donc incohérente.

La banque postale fait valoir que :

— le vendeur qui a fait l’acquisition d’un immeuble entier et a décidé de le soumettre au régime de la copropriété et de le diviser en différents lots privatifs, ne s’est pas assuré de l’accessibilité réelle des lots situés aux étages supérieurs ;

— il n’a prévu aucun couloir d’accès au niveau du rez-de-chaussée, accessible directement par la rue, ni régularisé une servitude conventionnelle de passage avec immeuble voisin ;

— il convient donc de confirmer le jugement sur la résolution de la vente.

Le Crédit agricole s’en remet à justice sur cette demande.

Réponse de la cour

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge d’apprécier si l’inexécution des engagements d’une partie est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

En outre, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’impossibilité d’accéder aux lots acquis et démontrer leur caractère enclavé, l’acquéreur verse aux débats ;

— en pièce n° 9, un courrier manuscrit qu’il attribue à M. [Y] [Z], propriétaire de l’immeuble voisin, ainsi rédigé : « Suite à notre conversation téléphonique de ce jour, je vous adresse les photocopies que j’ai recueillies auprès des services de publicité foncière de [Localité 17] en 22/02/2016 concernant mon bâtiment où l’usage du couloir est réservé uniquement à mes locataires », ainsi que les photocopies des pages du service de la publicité foncière relatives aux formalités concernant le bien immobilier de M. et Mme [Z] qui ne font état d’aucune servitude au profit du fonds voisin ;

— en pièce n° 8, la copie d’un courrier adressé le 30 mai 2018 par l’Union nationale des propriétaires immobiliers au vendeur dans lequel il est indiqué que « Monsieur et Madame [Z] tiennent à [l']informer qu’aucune servitude de passage n’est inscrite dans leur acte de propriété », qu'« aucune servitude conventionnelle n’a été actée à ce jour » et que ces derniers « se refusent à [lui] consentir une servitude de passage sur leur immeuble » ;

— en pièce n° 6, un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 14 décembre 2017 dans lequel il est mentionné : « Les deux appartements de [l’acquéreur] se trouvent dans l’immeuble situé entre la boulangerie et le salon de coiffure.

L’immeuble ne dispose pas d’accès puisqu’au rez-de-chaussée un établissement à usage de café-tabac occupe tout l’espace et la seule entrée est l’entrée de la clientèle pour l’accès à ce commerce.

Sur l’immeuble voisin propriété de Monsieur et Madame [Z] où est situé le salon de coiffure « [H] », il existe une porte permettant de rejoindre les appartements dudit immeuble mais qui est seulement réservée aux locataires de cet immeuble, ne permettant pas de rejoindre les appartements de [l’acquéreur].

Toutefois, ce couloir permet d’accéder à une cour communiquant avec les appartements de [l’acquéreur] mais l[a] propriété de [l’acquéreur] ne bénéficie d’aucune servitude de passage sur le tènement voisin ».

La cour observe que si l’acquéreur rapporte la preuve de l’absence de servitude de passage sur le fonds voisin et de la présence d’une porte, il n’établit pas, en revanche, l’impossibilité matérielle d’accéder à ses lots.

En effet, d’une part, la porte visible sur les photographies annexées au procès-verbal de constat est manifestement ancienne, de sorte qu’il ne peut être déduit de sa seule présence une impossibilité d’accès alors que l’acquéreur déclare qu’il a pu, dans un premier temps, utiliser l’allée. D’autre part, le procès-verbal de constat ne comporte aucune constatation faite par l’huissier de justice lui-même, celui-ci se contentant d’affirmer que la porte est « seulement réservée aux locataires de cet immeuble » et « ne permet[…] pas de rejoindre les appartements de [l’acquéreur] », sans préciser ce qui lui permet de conclure à cette impossibilité d’accès et sans indiquer, notamment, avoir lui-même tenté d’ouvrir la porte et d’emprunter le couloir menant à la cour arrière.

Par ailleurs, l’acquéreur ne démontre pas avoir sollicité du vendeur, demeuré propriétaire du rez-de-chaussée de l’immeuble, la création d’un passage d’accès à la cour arrière ou aux étages supérieurs, le courrier de mise en demeure de son avocat du 11 septembre 2017, par lequel il informe le vendeur que le propriétaire de l’immeuble voisin vient de lui signifier l’interdiction d’utiliser son allée, faisant seulement état de son intention de procéder à l’amiable à l’annulation des deux ventes immobilières.

Au vu de ce qui précède, c’est à tort que les premiers juges ont considéré que l’acquéreur rapporte la preuve de l’absence de possibilité d’accéder aux étages suite à la fermeture de son allée par le voisin et que cette absence d’accès représente un manquement grave du vendeur à son obligation contractuelle justifiant qu’il soit fait droit à la demande de résolution des deux contrats de vente.

Par conséquent, la cour, infirmant le jugement déféré, déboute l’acquéreur de ses demandes de résolution des ventes immobilières.

Compte tenu de ce qui vient d’être jugé, il convient d’infirmer également le jugement en ce qu’il a :

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 17] par la partie la plus diligente,

— statué sur les demandes de restitutions réciproques entre le vendeur et l’acquéreur,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par le Crédit agricole à l’acquéreur le 17 avril 2015 portant sur la somme de 22 000 euros,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par le Crédit agricole à l’acquéreur le 17 avril 2015 portant sur la somme de 66 328 euros,

— prononcé la résolution du contrat de prêt consenti par la Banque postale à l’acquéreur le 18 juin 2015 portant sur la somme de 72 903 euros,

— statué sur les demandes de restitutions réciproques entre l’acquéreur et le Crédit agricole,

— statué sur les demandes de restitutions réciproques entre l’acquéreur et la Banque postale,

— statué sur les autres demandes résultant du prononcé la résolution des ventes immobilières et des contrats de prêt.

2. Sur les demandes indemnitaires à l’encontre du vendeur

La demande de résolution des deux ventes immobilières étant rejetée et l’acquéreur ne démontrant pas qu’il ne peut plus user de son bien, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le vendeur à lui payer la somme de 10'000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

En l’absence de résolution des ventes immobilières et, partant, des contrats de prêt, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes indemnitaires formées par le Crédit agricole et la Banque postale à l’encontre du vendeur et le jugement est infirmé en ce qu’il a :

— condamné le vendeur à payer au Crédit agricole la somme de 4 315,95 euros en indemnisation de son préjudice,

— condamné le vendeur à payer à la Banque postale la somme de 3 053,63 euros en indemnisation de son préjudice.

3. Sur les demandes formées à l’encontre de la société de notaires

La demande de résolution des deux ventes immobilières étant rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur ces chefs de demandes et le jugement est infirmé en ce qu’il a :

— débouté le vendeur de l’intégralité de ses demandes (appel en garantie, restitution du prix et dommages-intérêts) à l’encontre de la société de notaires,

— débouté le Crédit agricole et la Banque postale de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la société de notaires.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est encore infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

L’acquéreur, partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 2 500 euros au vendeur

celle de 1 000 euros chacun à la société de notaires, au Crédit agricole et à la Banque postale.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [J] de l’ensemble de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subséquentes formées par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel centre-est et la société Banque postale,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subséquentes formées contre M. [S] [R] et la société [Adresse 13],

Condamne M. [O] [J] à payer à M. [S] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] [J] à payer à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel centre-est, la société Banque postale et la société [Adresse 13] la somme de 1 000 euros chacune sur le même fondement,

Condamne M. [O] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente