N° RG 23/00459 – N° Portalis DBVX-V-B7H-OXNM

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

au fond du 08 décembre 2022

RG :

[F] [S]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 07 Mai 2025

APPELANT :

M. [V] [F] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/001031 du 02/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représenté par M^e Rodrigue GOMA MACKOUNDI, avocat au barreau de LYON, toque : 521

INTIMÉE :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE HAUSSMANN RHONE ALPES, société par actions simplifiée au capital de 3 850 ' immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 444 719 819, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 4], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mars 2025

Date de mise à disposition : 07 Mai 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 21 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, a consenti à M. [V] [F] [S] une location portant sur un appartement de type T1 situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 388 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 5 euros. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Selon acte sous seing privé du même jour, M. [N] [I] s’est porté caution solidaire du paiement par le locataire des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Le 9 mai 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [V] [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2'153,36 euros, outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été payées dans les deux mois de sa délivrance, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, a, par exploit du 21 juillet 2022, fait assigner M. [V] [F] [S] et M. [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement RG n°11-22-003177 réputé contradictoire rendu le 8 décembre 2022, statué ainsi :

Condamne solidairement M. [V] [F] [S] et M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 928,83 euros (neuf cent vingt-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois d’octobre 2022 inclus selon état de créance du 4 octobre 2022, les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022,

Constate que le bail consenti par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] à M. [V] [F] [S] sur les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 1] est résilié depuis le 15 juillet 2022,

Dit que M. [V] [F] [S] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne solidairement M. [V] [F] [S] et M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4],

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Dit que le présent jugement sera notifié à la direction département de la cohésion sociale,

Condamne in solidum M. [V] [F] [S] et M. [N] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mai 2022.

Le tribunal a retenu en substance :

Que les conditions de la mise en jeu de la clause résolutoire sont réunies et que la procédure est régulière ;

Qu’il y a lieu de condamner solidairement M. [V] [F] [S] et M. [N] [I], en sa qualité de caution, au paiement des sommes dues au bailleur.

Par déclaration en date du 19 janvier 2023, M. [V] [F] [S] a relevé appel de cette décision, contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] uniquement et des chefs ayant constaté la résiliation du bail et l’ayant condamné au paiement de la somme de 928,83 euros et d’indemnités d’occupation.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 6 mars 2025 (conclusions), M. [V] [F] [S] demande à la cour :

Infirmer la décision attaquée,

Rejeter les demandes formulées par la partie adverse,

Dire et juger que le bail consenti à M. [F] [S] par le bailleur continue de produire ses effets,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à Maître Goma Mackoundi la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991,

La condamner aux entiers dépens.

Il expose avoir rencontré des difficultés financières passagères mais il souligne qu’au jour de l’engagement de la procédure par le bailleur, il avait déjà commencé à apurer la dette locative. Il souligne que désormais, la dette est soldée et il considère qu’il n’était pas nécessaire de résilier le bail. Il sollicite l’infirmation de la décision attaquée sur ce point, ainsi que sur sa condamnation à payer une indemnité d’occupation qui n’a plus lieu d’être puisque le bail continue.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 7 février 2025 (conclusions d’intimé n°2 et récapitulatives), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4[Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS Haussmann Rhône Alpes, demande à la cour :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Lyon le 30 novembre 2022 en toutes ses dispositions,

Débouter M. [V] [F] [S] de ses demandes, fins et prétentions contraires, comme injustifiées et non fondées,

Y ajoutant,

Condamner M. [V] [F] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 562.31 euros au titre des loyers charges et/ou indemnités d’occupation arriérés au 6 février 2025,

Condamner M. [V] [F] [S] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4[Adresse 3] à [Localité 4] une indemnité de 3'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [V] [F] [S] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la Selarl Dpg & associés, avocats, sur son affirmation de droit.

Il relève que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance de sorte que la résiliation du bail est indiscutablement acquise au bailleur depuis le 10 juillet 2022. Il souligne que s’il est exact que la dette locative a été par la suite soldée par M. [V] [F] [S], ce dernier discute en vain de la résiliation du bail puisque le compte n’est redevenu créditeur que 7 mois après la résiliation du bail. Il ajoute qu’eu égard aux nombreux impayés de loyers depuis plusieurs années, ayant nécessité la délivrance d’un précédent commandement de payer, il n’y avait pas lieu pour le juge d’anticiper un éventuel apurement en octroyant à l’intéressé des délais de paiement, d’autant moins que le locataire n’a pas daigné se présenter à l’audience et que la dette s’est au demeurant déjà reconstituée.

En effet, il sollicite l’actualisation de se créance et il souligne que le caractère évolutif de la dette démontre l’incapacité manifeste de M. [V] [F] [S] à faire face à ses obligations locatives.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

Par note en délibéré du 4 avril 2025, M. [V] [F] [S] a produit un relevé de compte locataire arrêté à l’échéance de mars 2025 incluse.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'dire et juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d’actualisation de la créance locative':

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 6 février 2025, date à laquelle le compte était en position débitrice de la somme de 1'562,31 euros, échéance du mois de février 2025 incluse.

M. [V] [F] [S], qui ne conteste pas qu’il était redevable de la somme de 928,83 euros au jour de l’audience devant le premier juge, justifie quant à lui de ses paiements par chèques et virement à la faveur desquels il est parvenu, non seulement à solder sa dette, mais également à régler l’échéance de loyer de mars 2025.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande d’actualisation de sa créance, soldée selon décompte produit par l’appelant, échéance de mars 2025 incluse.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail':

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loin°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel indiquait alors que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».

En effet, les conditions générales du bail signé le 21 septembre 2015 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2022 pour la somme en principal de 2'153,36 euros. M. [V] [F] [S] ne conteste pas qu’il ne s’est pas acquitté de cette somme dans les deux mois du commandement de payer de sorte que, comme justement retenu par le premier juge, les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies depuis le 9 juillet 2022.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties, ne peut qu’être confirmé.

Sur l’octroi d’office de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire':

Aux termes de l’article 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.' Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ' Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [V] [F] [S] ne sollicite pas de délais de paiement rétroactifs, seuls susceptibles de tenir en échec le jeu de la clause résolutoire de plein droit.

Néanmoins, la cour peut octroyer, d’office, de tels délais puisque la loi du 27 juillet 2023 qui a modifié l’article 24 sur ce point n’est pas applicable au litige. Or, l’appelant, qui se dit sans emploi dans l’entête de ses écritures, ne fournit aucune autre explication, ni sur ses revenus, ni sur ses charges de famille. Il produit uniquement un avis de non-imposition sur ses revenus 2021 dont il résulte qu’il déclare une personne à charge et des revenus annuels de 16'253 euros. Dès lors, en l’état de cette unique pièce justificative, le caractère passager des difficultés financières rencontrées, simplement allégué, n’est pas établi et la cour n’est pas même en capacité de vérifier que le montant du loyer est adapté à la situation financière de l’appelant afin de s’assurer que la dette locative n’est pas appelée à se reconstituer aussitôt. Au contraire, la cour relève, à l’instar du bailleur, que les difficultés de paiement du loyer sont récurrentes, M. [V] [F] [S] n’ayant quasiment jamais été à jour du paiement de ses loyers depuis plus de quatre années.

Dans ces conditions, la cour dit n’y avoir lieu de suspendre, d’office, les effets de la clause résolutoire à la faveur de délais de paiement rétroactifs et, en conséquence, le jugement, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [V] [F] [S] et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective et totale des lieux, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

M. [V] [F] [S] succombant, la cour le condamne aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL DPG & associés, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’appelant est débouté de sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et il est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de la dévolution,

Confirme le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’actualisation de la dette la locative échue présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS Haussmann Rhône Alpes,

Dit n’y avoir lieu à octroyer d’office à M. [V] [F] [S] des délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire,

Rejette la demande de M. [V] [F] [S] au titre de l’article 37 de la loi de 1991,

Condamne M. [V] [F] [S] aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL DPG & associés, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamne M. [V] [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT