N° RG 23/07260 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PGQF

Décision du Juge des contentieux de la protection de villeurbanne au fond du 31 juillet 2023

RG : 11-22-002940

[A]

[S]

C/

[K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 Avril 2026

APPELANTS :

M. [B] [A]

né le 20 Janvier 1936 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [P] [S] épouse [A]

née le 07 Juin 1947 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Fabienne BOGET, avocat au barreau de LYON, toque : 6

INTIMÉ :

M. [T] [K]

né le 05 Mars 1980 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/009242 du 19/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Xavier DENIS, avocat au barreau de LYON, toque : 1802

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2026

Date de mise à disposition : 29 Avril 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

En décembre 2017, M. [B] [A] et Mme [P] [S] épouse [A] ont consenti à Mme [N] [F] et M. [T] [K] un bail sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].

M. [W] [E] s’est porté caution solidaire des locataires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2018, Mme [F] a donné congé des lieux, laissant M. [K] seul occupant.

Le 26 septembre 2019, les services de police ont procédé à l’interpellation de M. [K] au domicile loué, après avoir forcé la portée d’entrée. Celui-ci a ensuite été incarcéré.

Les bailleurs ont fait installer une nouvelle porte le 31 décembre 2019, ce dont ils ont été indemnisés.

Par courrier du 20 janvier 2020, M. [K] a sollicité de ses bailleurs qu’ils remettent les nouvelles clés de l’appartement à M. [E].

Par acte du 18 mai 2020, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé pour vente.

L’état des lieux de sortie a été effectué par huissier de justice le 17 décembre 2020.

Le bien a été vendu le 24 août 2021.

M. [K] a été libéré le 25 août 2021.

Le 10 octobre 2021, ce dernier a déposé plainte pour vol, estimant ne pas avoir récupéré l’ensemble de ses effets personnels restés dans le logement.

Par acte en date du 19 septembre 2022, M. [K] a fait assigner M. et Mme [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villeurbanne, afin d’obtenir notamment leur condamnation à lui restituer les loyers indûment perçus d’octobre 2019 à décembre 2020.

Par jugement du 31 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté que M. [K] se désistait de sa demande de communication de pièces ;

— dit que le bail conclu entre M. et Mme [A], d’une part, et M. [K], d’autre part, est un bail verbal daté du 18 décembre 2017 ;

— condamné M. et Mme [A] à payer à M. [K] les sommes de :

* 3.736,94 € au titre des loyers indûment perçus,

* 109,35 € au titre des provisions sur charges non justifiées ;

— condamné M. [K] à payer à M. et Mme [A] la somme de 428 € au titre des réparations locatives ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration enregistrée le 22 septembre 2023, M. et Mme [A] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions régularisées au RPVA le 19 décembre 2023, M. et Mme [A] demandent à la Cour de :

— Réformer le jugement de première instance en ce qu’il a :

condamné M. et Mme [A] à payer à M. [K] les sommes de 3.736,94 € au titre des loyers indument perçus et la somme de 109,35 € au titre des provisions sur charges non justifiées,

condamné M. [K] à payer aux bailleurs la somme de 428 € au titre des réparations locatives,

débouté M. et Mme [A] de leur demande visant à condamner M. [K] à leur verser la somme de 2.475 € au titre des loyers non réglés de juillet 2020 à décembre 2020,

débouté M. et Mme [A] de leur demande visant à condamner M. [K] à leur verser la somme de 4.452,46 € au titre des réparations locatives,

débouté M. et Mme [A] de leur demande visant à condamner M. [K] à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— Déclarer l’appel interjeté par les époux [A] recevable ;

Y faisant droit,

— Débouter M. [K] de sa demande de restitution des loyers ainsi que de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner M. [K] à verser aux époux [A] la somme de 1.781 € au titre des loyers non réglés sur la période de juin 2020 à décembre 2020 ;

— Condamner M. [K] à verser aux époux [A] la somme de 4.452, 46 € au titre des réparations locatives assumées par les bailleurs ;

— Condamner M. [K] à verser aux époux [A] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [K] aux entiers dépens d’instance.

Par conclusions régularisées au RPVA le 25 juillet 2024, M. [K] demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a :

dit que M. [K] a occupé le logement en application d’un bail verbal en contrepartie d’un loyer mensuel de 480 € (en ce compris une provision sur charges de 30 €),

condamné M. et Mme [A] à payer à M. [K] les sommes de 3 736,94 € au titre des loyers indûment perçus et 109,35 € au titre des provisions sur charges non justifiées,

débouté M. et Mme [A] de leur demande reconventionnelle en paiement des loyers pour la période de juillet 2020 à décembre 2020,

débouté M. et Mme [A] de leur demande visant à condamner M. [K] à leur verser la somme de 4.452,46 € au titre des réparations locatives,

débouté M. et Mme [A] de leur demande visant à condamner M. [K] à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réformer le jugement du 31 juillet 2023 en ce qu’il a :

débouté M. [K] de sa demande de restitution du dépôt de garantie de 450 €,

condamné M. [K] à payer à M. et Mme [A] la somme de 428 € au titre des réparations locatives ;

Statuant à nouveau,

— Condamner M. et Mme [A] à payer à M. [K] les sommes de :

3.736,94 € en restitution des loyers et provisions sur charges indûment perçus sur la période du 20 janvier 2020 au 16 décembre 2020,

109,35 € au titre des provisions sur charges non justifiées (octobre à décembre 2019 et du 1er au 20 janvier 2020),

450 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Débouter M. et Mme [A] de leur demande de condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 1.781 € au titre des loyers sur la période de juin 2020 à décembre 2020 ;

— Débouter M. et Mme [A] de leur demande de condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 4.452,46 € au titre des prétendues réparations locatives imputables au locataire ;

— Débouter M. et Mme [A] de leurs demandes de condamnation de M. [K] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’instance ;

— Condamner M. et Mme [A] à payer à M. [K] une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec en vertu des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, renonciation de Maître [I] [M] à percevoir la part contributive de l’Etat de l’aide juridictionnelle en cas de recouvrement de cette somme ;

— Condamner M. et Mme [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Xavier Denis, Avocat au barreau de Lyon, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi, sera déclaré recevable.

Sur la qualification du contrat

M. [K] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’existence d’un bail verbal portant sur le logement litigieux, moyennant un loyer mensuel de 480 €, comprenant 450 € au titre du loyer et 30 € au titre des provisions sur charge. Il expose qu’aucun contrat écrit n’a été signé de sa main et seule Mme [F] l’ayant signé, laquelle occupait ledit logement jusqu’au 22 février 2018 à ces conditions.

Il soutient avoir réglé mensuellement la somme de 211 € entre les mains des bailleurs, le solde restant étant versé directement à ces derniers par la Caisse d’allocations familiales au titre de l’aide personnalisée au logement, à hauteur de 270 €.

Cette qualification n’est pas contestée par les appelants et il est acquis que le bail écrit du 18 décembre 2017, s’il mentionne M. [K] en qualité de locataire, n’a pas été signé par ce dernier, resté seul occupant des lieux au départ de Mme [F] et s’étant acquitté du paiement du loyer pendant plus de deux ans. La cour confirme en conséquence la qualification de bail verbal retenue par le premier juge.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 6 de cette loi, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. et Mme [A] soutiennent avoir respecté leur obligation de délivrance et notamment de jouissance paisible du logement, en accomplissant les diligences nécessaires pour permettre la remise des clés au locataire durant son incarcération, alors que :

M. [E] n’a jamais accepté le mandat de récupérer les clés, étant précisé que s’ils ont dans un premier temps, par courrier en réponse du 21 janvier 2020, fait savoir à leur locataire qu’ils ne remettraient les clés qu’à ce dernier afin d’éviter que l’appartement ne soit occupé par des personnes non validées par lui, M. [E] ne s’est ensuite jamais manifesté auprès d’eux, ne leur ayant notamment jamais adressé de courrier comme indiqué par M. [K] par courrier du 3 février 2020, lequel a ensuite pris acte de l’acceptation de ses bailleurs de remettre les clés de l’appartement, et n’ayant accepté le mandat qu’en fin de bail pour procéder au déménagement partiel des lieux, et ce, par l’entremise des conseils respectifs des parties, en décembre 2020,

la conseillère d’insertion et de probation de M. [K] à laquelle ils ont fait appel par courrier du 27 février 2020 n’est pas davantage parvenue à faire l’intermédiaire à cet effet, expliquant ne pas avoir pu les joindre par téléphone et ne s’étant pas davantage investie dans cette mission.

Ils ajoutent que le trouble de jouissance dont se prévaut M. [K] n’est pas établi, alors que celui-ci vivait seul dans les lieux et qu’il a pu récupérer l’intégralité de ses affaires immédiatement après son incarcération et contestent ainsi devoir restituer les loyers versés entre le 20 janvier et le 16 décembre 2020.

Ils soutiennent par ailleurs avoir exécuté leurs obligations contractuelles, notamment en rappelant au locataire son obligation d’assurance, en sollicitant sa disponibilité pour l’entretien de la chaudière, en réglant une facture d’entretien en ses lieu et place et en procédant aux réparations nécessaires après dégradation de la porte d’entrée.

Ils font valoir que M. [K] a cessé de payer sa part résiduelle du loyer à compter de juin 2020, ce qui résulte du reste des pièces qu’il verse lui-même aux débats, ce dont il résulte un arriéré locatif de 1.781 € au 16 décembre 2020 après déduction de l’aide personnalisée au logement, soutenant que le locataire a cessé de régler les loyers à compter du mois de juin 2020 et qu’aucun manquement à leurs obligations ne justifie une suspension du paiement.

M. [K] fait valoir qu’il a été privé de la jouissance et de l’accès à son logement durant son incarcération, alors qu’ils s’est acquitté du loyer à hauteur de 481 € par mois et qu’il a sollicité à plusieurs reprises et sans ambiguïté la remise des clés par l’intermédiaire de M. [E] et de la conseillère du SPIP, en adressant trois courriers à M. et Mme [A], manifestant ainsi sa volonté de retrouver son logement et ses affaires lors de sa libération, mais s’est heurté au refus de ses bailleurs de permettre l’accès au logement à un tiers mandaté à cet effet puis à leur défaut de diligence dans l’organisation de cette remise. Il ajoute que les appelants ne justifient pas de la date de remise effective des clés qu’ils indiquent comme étant celle du 11 décembre 2020.

Il sollicite en conséquence la restitution de la somme de 3.736,94 € correspondant aux loyers versés sur la période considérée ainsi que celle de 109,35 € au titre des charges.

Il s’oppose à la demande des appelants pour la période du 1er juin au 16 décembre 2020, soutenant que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, de sorte qu’aucun loyer ne serait dû. Il conteste en outre le montant du décompte produit par les bailleurs, qu’il évalue à 1.507,74 € et non à 1.781 €.

Sur ce,

Le premier juge a retenu que M. et Mme [A] n’ont pas respecté l’obligation de délivrance à laquelle ils sont tenus en vertu de l’article 6 de la loi de 1989, inexécution justifiant que le loyer et les charges qui sont la contrepartie de l’accès au logement, ne soient pas dus pour la période du 20 janvier au 16 décembre 2020.

La cour retient que si l’obligation des bailleurs d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux demeure même en cas d’incarcération de ce dernier, elle consiste en ce cas à lui permettre de récupérer ses effets personnels, ce qui ne peut avoir lieu que par l’entremise d’un tiers et à réintégrer le logement dès sa libération. M. [K] n’a pas donné congé des lieux loués et justifie avoir continué à s’acquitter du loyer afférent jusqu’à l’échéance de mai 2020, incluse, en sorte qu’il a manifesté sans ambages sa volonté de continuer à en avoir la jouissance, par définition retreinte.

Or, il est acquis, au vu des pièces versées aux débats qu’à trois reprises, les 20 janvier, 3 février et 23 mars 2020, M. [K] a sollicité la remise des clés à M. [E], son ami et garant, dont il a communiqué, dès sa première demande, les coordonnées, ce que M. et Mme [A] ont dans un premier temps refusé, sans doute quelque peu déstabilisés par la situation, pour ne l’accepter par principe qu’en juin 2020 dans le courrier qu’ils ont adressé au CPIP de leur locataire, lui-même intervenu en février 2020, sans pour autant faire en sorte que cette remise ait lieu avant le 11 décembre 2020, date dont ils ne justifient d’ailleurs pas, étant précisé que par attestation versée dans le cadre de la présente procédure et répondant quant à elle aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, M. [E] affirme avoir contacté M. et Mme [A] à plusieurs reprises et n’avoir eu accès que deux fois à l’appartement : une fois pour y faire un constat et une fois pour le déménagement à la fin du bail et ce grâce à l’intervention des conseils respectifs des parties. Il résulte du courrier officiel du conseil de M. [K] en date du 16 décembre, que les clés avaient déjà été récupérées à cette date, ce qui confirme une date de remise comprise entre le 11 et le 16 décembre 2020.

En faisant obstacle à la remise des clés de la nouvelle porte d’entrée à M. [E] malgré les demandes réitérées de M. [K] à cet effet, M. et Mme [A] ont porté atteinte au droit de jouissance paisible des lieux de leur locataire, limité à l’accès à ses effets personnels, dès lors que le bail a été résilié par congé pour vendre non contesté le 17 décembre 2020, soit avant la libération de M. [K] intervenue le 25 août 2021.

La cour considère néanmoins que l’atteinte à la jouissance paisible des lieux résulte au moins autant de l’incarcération de M. [K] que du comportement au demeurant en partie compréhensible de ses bailleurs, lesquels expliquent avoir fait en sorte que les lieux ne soient pas facilement accessibles.

En conséquence, s’il y a lieu de retenir un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ce manquement sera résolu par la diminution du loyer à hauteur de 40 %, pour la période du 20 janvier au 16 décembre 2020, au cours de laquelle il n’est pas contesté que les loyers, APL incluse, ont été perçus pour un montant total de 3.736,94 € et les provisions sur charge à hauteur de 109,35 €. Le montant du paiement indu s’élève en conséquence à 40 % de ces sommes, soit 1.538,52 € au total, qu’il appartient à M. et Mme [A] de restituer.

Par ailleurs, pour la période du 1er juin au 16 décembre 2020, seule l’APL a été perçue par les bailleurs, laquelle a été intégrée dans le calcul ci-dessus. Il n’est pas davantage contesté que le non paiement des loyers sur cette période s’élève à 210 € par mois de juin à novembre et à 247,74 € du 1er au 16 décembre, où l’APL n’a pas été versée, soit un total de 1.507,74 €, comme retenu par M. [K] et non de 1.781 € comme sollicité par les appelants, somme dont M. [K] doit 60 %, donc 904,64 €.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [A] au titre du manquement à l’obligation de délivrance à laquelle ils sont tenus, sauf à ramener le quantum de cette condamnation à la somme de 603,10 €, après déduction de ce montant.

Sur les réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie, lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées et qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

M. et Mme [A] soutiennent que le premier juge a sous-évalué les sommes dues au titre des réparations locatives alors que le logement a été donné à bail en très bon état, ainsi qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée, tandis que l’état des lieux de sortie du 17 décembre 2020 décrirait un logement sale et dégradé. Ils invoquent :

— divers désordres affectant le logement,

— un défaut d’entretien de la chaudière,

— l’absence de débarras complet des lieux.

Ils indiquent avoir dû procéder à des travaux de nettoyage, de débarrassage et de remise en état, pour un montant total de 4.452,46 €.

M. [K] conteste l’ensemble des dégradations alléguées ainsi que le montant réclamé. Il soutient que le logement était en bon état avant son incarcération et fait valoir que la réparation de la porte d’entrée qui a été endommagée lors de la perquisition du 26 septembre 2019 n’est intervenue que le 31 décembre 2019, situation ayant permis des intrusions dans le logement, d’où son dépôt de plainte pour vol. Il soutient que seuls les bailleurs disposaient des clés en fin de bail et qu’ils ne rapportent pas la preuve des désordres invoqués, alors qu’il est acquis qu’il entretenait bien le logement. Il ajoute que seuls les bailleurs ont eu la jouissance des lieux pendant un an et demi, lui-même ignorant qui a occupé l’appartement pendant cette période, alors que l’accès ponctuellement accordé à son mandataire ne lui a pas permis d’organiser dans des conditions normales le nettoyage et le débarrassage du logement.

Il conclut au rejet de l’intégralité des demandes formées par M. et Mme [A] y compris à hauteur de 428 €, correspondant au débarrassage et nettoyage des lieux et à l’entretien de la chaudière après déduction du dépôt de garantie de 450 €.

Il sollicite en conséquence la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 450 € sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ajoutant qu’à sa libération, il aurait constaté la disparition de divers biens et avoir déposé plainte pour vol.

Sur ce,

Le premier juge a retenu qu’il n’était pas établi avec certitude que les dégradations reprochées étaient imputables à M. [K], les bailleurs ayant pu pénétrer dans les lieux durant la dernière année du bail et ne justifiant pas de ce que les dégradations reprochées ont été commises antérieurement au changement de la porte d’entrée, sauf au titre du nettoyage et du débarrassage des lieux et de l’entretien de la chaudière.

La cour retient que même s’il est peu probable que les dégradations constatées par état des lieux réalisé en présence des bailleurs et de M. [Q], représentant le locataire donc contradictoire et notamment les traces de pointes dans les murs soient imputables à une tierce personne, M. et Mme [A] qui en ont la charge ne le rapportent pas avec certitude et surtout ne justifient pas du quantum sollicité, les devis et factures versés aux débats ne permettant pas de faire le lien avec les quelques dégradations constatées. En particulier, le devis [V] d’un montant total de 3.590 € correspond à la rénovation complète de la peinture de l’appartement qu’il n’appartient pas au locataire sortant de prendre en charge, lequel doit en principe procéder uniquement au rebouchage des trous et au nettoyage des surfaces concernées.

A ce dernier titre, c’est à bon droit que le premier juge, dont la cour adopte les motifs, a mis à la charge de M. [K] le coût du nettoyage et du débarrassage des lieux pour lesquels M. [E] disposait alors des clés à cet effet et d’un délai suffisant, et celui de l’entretien de la chaudière dont M. et Mme [A] justifient s’être acquittés alors que cette obligation incombe au locataire, ce qui représente la somme de 428 € après déduction du dépôt de garantie, qu’il n’y a pas davantage lieu à restituer à M. [K] pour ces mêmes raisons.

La cour confirme le jugement de ce chef.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Chaque partie supportera également la charge de ses dépens d’appel.

L’équité commande en outre de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et de débouter les parties de leurs demandes respectives de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Déclare M. [B] [A] et Mme [P] [S] épouse [A] recevables en leur appel ;

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision attaquée en toutes ses dispositions, sauf à ramener le montant de la condamnation de M. [B] [A] et Mme [P] [S] épouse [A] au titre des loyers indûment perçus à la somme de 603,10 € ;

Y ajoutant,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT