N° RG 23/06322 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PENA

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] au fond du 05 mai 2023

RG : 11-22-004185

[H]

C/

Société [I] SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 11 Février 2026

APPELANTE :

Mme [N] [H]

née le 20 Octobre 1958 à [Localité 2] (MARTINIQUE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4008 du 06/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par M^e Catherine DUFAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 993

INTIMÉE :

La société [I] – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, Société immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 759 200 751 dont le siège

social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cynthia CHAUMAS-PELLET de la SELARL CARMAS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2799

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 11 Février 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé à effet au 9 octobre 2020, la société d’Économie Mixte de Construction du Département de l’Ain ([I]), a consenti à Mme [N] [H] une location portant sur un appartement de type T3 situé au 2ème étage, ainsi que sur un garage n°11, le tout situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial, hors charges, de 305,62 €.

Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par quatre actes sous seing privé du 4 décembre 2020, la société [I] a consenti à Mme [H] la location de quatre autres garages, soit un garage n°4 situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 55,31 €, et trois garages n°10, n°11 et n°12 situés [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement de trois loyers mensuels de 55,83 €.

Ces contrats comportaient une clause prévoyant leur résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans le mois de la notification d’une mise en demeure.

Le 22 août 2021, l’appartement occupé par Mme [H] a été endommagé par un dégât des eaux pour lequel la locataire a établi deux constats amiables de dégât des eaux, l’un avec M. [R], occupant l’appartement situé au premier étage situé en dessous du sien, l’autre avec Mme [X], occupant l’appartement situé au troisième étage au-dessus du sien. Ces constats indiquaient que la cause du sinistre avait été identifiée comme étant une fuite du chauffe-eau de Mme [X] et que cette fuite avait été réparée par la société de maintenance Proxiverse.

Mme [H] a déclaré ce sinistre à son assureur multirisque Habitation, la société BPCE, lequel a pris en charge son relogement à l’hôtel jusqu’au 15 septembre 2021, puis du 30 septembre au 5 octobre 2021, date de l’expertise amiable.

Dans son rapport du 7 octobre 2021, l’expert mandaté par l’assureur n’a pas chiffrer les préjudices et dans une rubrique observation, il a indiqué «'Nous vous alertons sur l’encombrement important du logement. En effet, la qualité de mobilier et objets divers entreposés sur le sol et murs ne permet pas un séchage normal des supports et a provoqué la prolifération de moisissures en pied de cloisons. De plus aucune mesure d’assèchement ne peut être envisagé en l’état'».

Par la suite, Mme [H] a établi deux autres constats amiables de dégâts des eaux': l’un se rapportant à un sinistre qui serait survenu le 26 octobre 2021, l’autre se rapportant à un sinistre qui serait survenu le 25 mai 2022. Ces deux documents ne sont contre-signés, ni par des voisins de la locataire, ni par le bailleur, et ils ne comportent aucune indication quant à la cause de ces deux dégâts des eaux successifs. Mme [H] a déclaré ces deux nouveaux sinistres à son assureur multirisque Habitation, la société BPCE, et l’expert mandaté par l’assureur a organisé une réunion d’expertise le 26 avril 2022.

Dans l’intervalle, Mme [H] a, par courrier du 25 mars 2022, demandé à la [I] de lui accorder, à défaut d’offre de relogement, la gratuité du loyer jusqu’à la remise en état des lieux. Sans réponse du bailleur, elle a mandaté Maître [B] [Z], huissier de justice, qui a établi un procès-verbal de constat le 15 avril 2022 afin de décrire l’état de l’appartement.

Le 2 juin 2022, la [I] a fait signifier à Mme [H] deux commandements de payer visant les clauses résolutoires, l’un pour le paiement d’une somme en principale de 2 419,64 € au titre des loyers et charges dus pour le logement et le garage situé à la même adresse, l’autre pour le paiement d’une somme totale de 155,06 € au titre des loyers dus pour les quatre garages.

Prétendant que la locataire n’avait pas régularisé les impayés dans les délais impartis, la [I] a, par exploit du 7 novembre 2022, fait assigner Mme [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement contradictoire du 5 mai 2023':

Condamné Mme [H] à payer à la société [I] la somme de 9 701,86 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de janvier 2023 inclus, selon étant de créance du 28 février 2023, les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Rappelé que Mme [H] pour obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de 'SLS-sanction’ de 1 224,04 € incluse dans cette condamnation si elle communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer au titre des années concernées afin de permettre à ce dernier de déterminer s’il est effectivement redevable du 'SLS-sanction’ et dans l’affirmative d’en permettre la liquidation définitive,

Constaté que le bail consenti par la société [I] à Mme [H] sur les locaux à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] et le garage n°11 est résilié depuis le 3 août 2022,

Constaté que les baux consentis par la société [I] à Mme [H] sur le garage n°[Adresse 5] à [Localité 5] et les garages n°10, n°11 et n°12 situés [Adresse 6] à [Localité 6] sont résiliés depuis le 3 juillet 2022,

Dit que Mme [H] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné Mme [H] à payer à la société [I] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges, hors sur-loyer, qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er février 2023 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement formulée par Mme [H],

Rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [H],

Rejeté les autres et plus amples demandes,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamné Mme [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juin 2022.

Par déclaration en date du 3 août 2023, Mme [N] [H] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, à l’exception de ceux ayant rejeté sa demande indemnitaire et les autres et plus amples demandes des parties.

Pendant le cours de l’instance d’appel, Mme [H] a déposé le 12 juillet 2023 une déclaration de surendettement déclarée recevable le 10 août 2023 par la commission de surendettement des particuliers compétente, laquelle a imposé une mesure de rétablissement personnel qui a été validée le 27 novembre 2023.

Le 18 octobre 2024, Mme [H] a été expulsée.

Mme [H] a alors déposé une seconde demande de traitement de sa situation de surendettement pour laquelle la commission de surendettement des particuliers du Rhône a, le 3 avril 2025, clôturé le dossier pour «'détournement ou dissimulation de tout ou partie des biens'», cette décision de déchéance pouvant faire l’objet d’un recours des parties intéressées.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 2 avril 2024 (conclusions n°2), Mme [N] [H] demande à la cour':

Infirmer la décision entreprise,

Juger que la société [I] n’a pas respecté l’obligation d’assurer à Mme [H] la jouissance paisible de son logement,

Condamner la société [I] à payer à Mme [H] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, la somme que cette dernière aurait dû acquitter au titre des loyers et charges de son logement depuis le mois d’août 2021,

Ordonner la compensation entre les sommes dûes au titre des loyers et charges impayés par Mme [H] et les sommes dûes par la société [I] à titre de dommages et intérêts à sa locataire pour le préjudice de jouissance,

A titre principal, débouter la société [I] de sa demande en résiliation de bail pour non-paiement des loyers et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire, Suspendre le jeu de la clause résolutoire insérée dans les baux des 9 octobre et 4 décembre 2020 et accorder à Mme [H] un délai de 3 ans pour s’acquitter des sommes qui resteraient à sa charge à titre d’arriéré de loyer,

Débouter la société [I] de sa demande d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société [I] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 27 novembre 2025 (conclusions d’intimé n°3), la société d’Économie Mixte de Construction du Département de l’Ain ([I]), demande à la cour':

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 5 mai 2023, notamment en ce qu’il a constaté les effets de la clause résolutoire des baux consentis à Mme [H] et condamné la même au titre des arriérés de loyers, charges, indemnités d’occupation et frais,

Débouter Mme [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, soit une somme de 3'127,34 €, arrêtée à la date du 26 novembre 2025,

Condamner Mme [H] au paiement d’une somme de 25'848,44 € correspondant aux frais d’expulsion engagés,

En tout état de cause,

Condamner Mme [H] à payer à la [I] la somme de 1'500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux dépens d’appel.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la dévolution':

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, la déclaration d’appel de Mme [H] porte sur tous les chefs du jugement, à l’exception toutefois de deux d’entre eux': celui ayant rejeté sa demande indemnitaire et celui ayant rejeté les autres et plus autres demandes des parties. Par ailleurs, l’appelante ne sollicite pas l’annulation du jugement attaqué et les chefs de celui-ci ne sont pas indivisibles. Dès lors, le rejet de la demande indemnitaire qui avait été présentée reconventionnellement par la locataire en première instance est devenue définitif à défaut d’être visé dans la déclaration d’appel qui délimite le périmètre de la dévolution à la cour.

Dans ces conditions, la cour ne peut pas examiner les prétentions et moyens de l’appelante tendant à voir juger que le bailleur aurait manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués, à le voir condamner à l’indemniser du préjudice souffert et à voir ordonner la compensation entre cette indemnité et sa dette de loyer puisque, outre que ces demandes se heurtent à l’autorité de chose jugée, la cour n’en est pas saisie.

Sur la demande en paiement et l’actualisation de la dette locative':

Le juge de première instance a retenu que le bailleur rapportait la preuve du principe et du montant de sa créance locative dont une part de surloyer-solidarité liquidée provisoirement.

Mme [H] invoque la compensation entre l’indemnité qui lui est due par le bailleur pour manquement à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux et sa dette de loyer.

La [I] verse aux débats un décompte actualisé pour l’actualisation de sa créance.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. … À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

En l’espèce, il a été retenu ci-avant que la cour n’est pas saisie de la demande indemnitaire présentée par l’appelante avec compensation avec sa dette locative. Dans ces conditions, l’argumentation de Mme [H] à ce sujet est inopérante.

Par ailleurs, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a constaté, au vu des décomptes produis et non-contestés, que la dette locative de Mme [H] s’élevait à la somme de 9'701,86 € dont 1'224,04 € de «'surloyer solidarité sanction'» dont la locataire pourra obtenir le remboursement si elle communique au bailleur les justificatifs de ressources permettant de vérifier qu’elle remplit toujours les conditions d’attribution d’un logement social.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné Mme [H] à payer à la société [I] la somme de 9 701,86 € selon étant de créance du 28 février 2023, est confirmé, sauf à constater que cette dette a, depuis lors, été effacée par la mesure de rétablissement personnel dont l’appelante a bénéficié le 5 octobre 2023.

D’ailleurs, le décompte actualisé produit par la [I] tient compte de cet effacement puisque la somme de 14'192,56 € a été créditée le 28 mars 2024 sous l’écriture «'créances abandonnées'».

Une dette locative s’est néanmoins rapidement reconstituée malgré le rétablissement des APL apparaissant dans le relevé de compte actualisé produit par la [I] et il résulte de ce décompte non-contesté qu’au jour de son expulsion, la dette de loyers et charges de Mme [H], pour celle strictement postérieure à la mesure de rétablissement personnel du 5 octobre 2023, s’élevait à 2'161,19 €.

Dès lors, actualisant la condamnation prononcée en première instance, la cour condamne Mme [H] à payer cette somme à la [I] selon décompte arrêté au 18 octobre 2024, jour de l’expulsion, et rejette le surplus de la demande en paiement de la partie intimée.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail':

Le juge de première instance a retenu que le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en notifiant, dans les délais impartis, sa demande au représentant de l’État dans le département. Il a constaté que les baux étaient résiliés en application des clauses résolutoires insérées dans les contrats.

Mme [H] invoque la compensation entre l’indemnité qui lui est due par le bailleur pour manquement à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux et sa dette de loyer.

La [I] demande la confirmation du jugement de ce chef.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».

Selon le deuxième alinéa de l’article 1229 du code civil, en cas de clause résolutoire, la résolution prend effet dans les conditions prévues par cette clause.

En l’espèce, il a été retenu ci-avant que la cour n’est pas saisie de la demande indemnitaire présentée par l’appelante avec compensation avec sa dette locative. Dans ces conditions, l’argumentation de Mme [H] à ce sujet est inopérante.

Par ailleurs, les conditions générales des baux signés le 9 octobre 2020 et 4 décembre 2020 contiennent cjhacune une clause résolutoire et deux commandements de payer visant ces clauses ont été signifiés le 2 juin 2022 pour les sommes en principal respectivement de 2419,64 € au titre de l’arriéré de loyers et de charge afférent à l’appartement et au garage situé à la même adresse et de 155,06 € au titre de l’arriéré de loyers afférents aux quatre garages. Mme [H] ne conteste pas qu’elle ne s’est pas acquittée de ces sommes dans les deux mois du commandement puisqu’elle n’a effectué aucun paiement avant décembre 2022.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté que les conditions de la résiliation des baux étaient réunies, à la date du 3 août 2022 pour les locaux à usage d’habitation et le garage situé à la même adresse, et à la date du 3 juillet 2022 pour les quatre garages, est confirmé.

Sur la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire :

Le juge de première instance a retenu que compte tenu du montant élevé de l’arriéré locatif, Mme [H] qui justifie percevoir une pension de retraite de 766 € par mois, n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative.

Mme [H] invoque là encore la compensation entre l’indemnité qui lui est due par le bailleur pour manquement à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux et sa dette de loyer et elle demande à la cour de lui octroyer des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, d’une durée de 36 mois afin d’apurer les sommes restant à sa charge déduction faite de la dette effacée par la mesure de rétablissement personnelle dont elle a bénéficiée.

La [I] estime que l’appelante ne justifie pas, comme c’était déjà le cas en première instance, être en capacité de régler sa dette locative. En toute hypothèse, elle rappelle avoir fait procéder à son expulsion en novembre 2024.

Sur ce,

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que «'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'».

En l’espèce, il a été retenu ci-avant que la cour n’est pas saisie de la demande indemnitaire présentée par l’appelante avec compensation avec sa dette locative. Dans ces conditions, l’argumentation de Mme [H] à ce sujet est inopérante.

Par ailleurs, la circonstance que Mme [H] ne soit pas parvenue à s’acquitter des échéances courantes de loyers et charges postérieurement à l’effacement de sa dette locative suffit à démontrer qu’elle n’est pas en mesure de respecter un échéancier de paiement en plus du paiement des loyers courants. En effet, l’octroi de délais de paiement ne se conçoit qu’en plus du paiement des échéances courantes de loyers et charges à leur terme, sans quoi la dette locative se reconstituerait aussitôt. Or, les paiements mensuels de 500 € et 400 € effectués par l’appelante en juillet, août, septembre et octobre 2024, bien que complétés par une APL directement perçue par la [I] à hauteur de la somme mensuelle 79 €, étaient insuffisants à solder les loyers du logement et des garages s’élevant à la somme totale mensuelle de 804,75 €. Ainsi, loin de démontrer qu’elle est en capacité de respecter des délais de paiement, Mme [H] a au contraire fait la démonstration qu’elle ne remplissait pas la condition préalable d’être en capacité d’assumer le loyer courant.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [Y] [F] en suspension des effets de la clause résolutoire, est confirmé.

Ce jugement est en conséquence également confirmé en ce qu’il a condamné l’intéressée au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et en ce qu’il a autorisé son expulsion.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné Mme [H], partie perdante, aux dépens de première instance, sauf à préciser que cette condamnation ne peut plus faire l’objet d’une exécution forcée puisque toutes les dettes de l’appelante antérieures au 5 octobre 2023 ont été effacées par la mesure de rétablissement personnel qui est définitive.

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a rejeté, pour des motifs tirés de l’équité, la demande de la [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H], partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel, lesquels comprendront uniquement les frais de procédure pour ceux postérieurs au 5 octobre 2023. Ainsi, l’appelante est condamnée aux frais d’expulsion de 25'267,47 € exposés le 18 octobre 2024 mais elle est déboutée du surplus de sa demande au titre des frais d’huissier de justice.

Pour des motifs tirés de l’équité, la cour d’appel rejette la demande de la [I] d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la dévolution,

Confirme le jugement rendu le 5 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées, sauf constater que':

la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 9 701,86 € ne peut plus faire l’objet d’une exécution forcée, les dettes de l’intéressée, pour celles nées antérieurement au 5 octobre 2023 étant effacées par l’effet d’une mesure de rétablissement personnel,

la condamnation de Mme [H] au paiement des dépens de première instance ne peut plus faire l’objet d’une exécution forcée, les dettes de l’intéressée, pour celles nées antérieurement au 5 octobre 2023 étant effacées par l’effet d’une mesure de rétablissement personnel,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [H] à payer à la société d’Économie Mixte de Construction du Département de l’Ain, dite [I], la somme de 2'161,19 € au titre des loyers et charges échus postérieurement à la mesure de rétablissement personnel du 5 octobre 2023 et demeurés impayés selon décompte arrêté au 18 octobre 2024,

Rejette la demande présentée par la société d’Économie Mixte de Construction du Département de l’Ain, dite [I], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [N] [H] aux dépens de l’instance d’appel, lesquels comprendront notamment les frais d’expulsion pour la somme de de 25'267,47 €.

LE GREFFIER LE PRESIDENT