N° RG 24/07578 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P5PX

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

en référé du 09 septembre 2024

RG : 23/01798

S.A.S. [M]

C/

[Y]

Syndic. de copro. SCOP DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 21 Janvier 2026

APPELANTE :

La SAS [M], Société par actions simplifiée, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 328 024 377, dont le siège social est [Adresse 4], représentée par son dirigeant domicilié audit siège

Représentée par M^e Stéphanie BERGER-BECHE de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 998 substituée à l’audience par M^e Joana JOUNI de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

M. [U] [Y] représenté par son mandataire de gestion la SAS MITANCHET sise [Adresse 1]

Né le 01 Décembre 1936 à [Localité 11]

[Adresse 3]

Décédé à [Localité 12] le 23 décembre 2024

Initialement représenté par M^e Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société COTRIMO GESTION (Régie GONTARD), immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 377 761 655 dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [J], [D], [V] [I], demeurant [Adresse 2], ès-qualités d’ayant droit de Monsieur [U] [F] [B] [Y], représenté par son Mandataire la REGIE MITANCHET, SAS au capital de 40.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 957 520 000, ayant son siège social sis [Adresse 1], poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

Date de clôture de l’instruction : 19 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 21 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Nathalie LAURENT, conseiller

— Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 13 janvier 2022, la société [M] a signé avec M. [U] [Y] un bail commercial portant sur des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8], ces locaux étant loués à usage commercial pour une activité de 'fabrication et vente de chocolat'.

Suite à une demande d’aménagement des locaux de la société [M] auprès de son bailleur en vue de créer un atelier d’emballage et de stockage en chambre froide de tablettes de chocolat, M. [Y] a soumis plusieurs demandes à l’assemblée générale des copropriétaires dans l’intérêt de son preneur, notamment l’autorisation de modifier la façade de son local commercial afin de changer la vitrine, d’abaisser les seuils en pierre de son local de quelques cm et d’installer des blocs frigorifiques et de climatisation sur la façade sur cour.

Ces demandes ont été refusées par l’assemblée générale des copropriétaires et M. [Y] a engagé une procédure en annulation de ces différentes résolutions, procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon.

Par contre, d’autres demandes ont été autorisées, à savoir le remplacement de la couverture de la toiture sur cour et le percement de la dalle du rez-de-chaussée pour deux évacuations d’eaux usées.

Malgré les refus opposés par la copropriété, la société [M] a pris l’initiative de débuter les travaux d’aménagement au début de l’année 2023.

A la suite de mises en demeure de cesser les travaux, demeurées sans suite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a, suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, fait assigner la société [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins d’ordonner la remise en état des lieux.

Par exploit du 19 mars 2024, la société [M] a fait assigner M. [U] [Y] aux fins de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure au fond et subsidiairement de garantie des condamnations à intervenir.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance de référé en date du 9 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :

rappelé la jonction des dossiers ouverts sous les N° RG 23/1798 et RG 24/577,

déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes contre la société [M] devant le juge des référés,

dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

ordonné à la société [M] de remettre en état les parties communes ainsi qu’il suit :

enlèvement des blocs climatiseurs et du groupe frigorifique,

remise en état de la façade et du seuil en pierre,

sous astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir trois mois après la signification de la présente décision et pour une durée de quatre mois,

rejeté les demande relatives à la dépose des IPN dans le local et en périphérie sur le mur de la cour et au rétablissement de l’aération de la cave [C],

rejeté la demande de la société [M] en garantie contre [U] [Y],

condamné la société [M] aux dépens,

laissé les dépens à la charge de chacune des parties qui les ont exposés,

rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 2 octobre 2024, la société [M] a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée par le président de la chambre à l’audience du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 novembre 2025, la société [M] demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

infirmer l’ordonnance du 9 septembre 2024 en ce qu’elle a :

— déclaré recevable les demandes du syndicat des copropriétaires,

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

— ordonné à la société [M] sous astreinte de 100 € par jour de retard trois mois après la signification de l’ordonnance et pour une durée de quatre mois, de remettre en état les parties communes ainsi qu’il suit :

. enlèvement des blocs climatiseurs et du groupe frigorifique,

. remise en état de la façade et du seuil en pierre,

— rejeté la demande de la société [M] en garantie contre [U] [Y],

— condamné la société [M] aux dépens,

— laissé les dépens à la charge de chacune des parties.

confirmer l’ordonnance du 9 septembre 2024 en ce qu’elle a rejeté le demandes relatives à la dépose des IPN dans le local et en périphérie sur le mur de la cour et au rétablissement de l’aération de la cave [C],

en conséquence et statuant à nouveau,

sur les demandes relatives aux travaux réalisés et aux prétendues nuisances,

à titre principal,

déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5],

à titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et prétentions et dire n’y avoir lieu à référé,

à titre subsidiaire,

surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir dans l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Lyon sous le N° 23/6663,

à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation à procéder aux travaux de dépose,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande d’astreinte,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à exécuter les travaux de confortement préalables et nécessaires avant tous travaux de dépose des IPN installés en périphérie sur le mur de la cour,

condamner Mme [J] [I] au versement d’une provision de 61.163,04 € TTC pour les travaux de remise en état,

condamner Mme [J] [I] au versement d’une provision de 3.361.614 € TTC pour la perte d’exploitation pour les années 2026 et 2027.

en tout état de cause,

débouter Mme [J] [I] de ses demandes, fins et prétentions,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et Mme [J] [I] à lui verser les sommes suivantes :

—  15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

—  15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et Mme [J] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Lyon en date du 9 septembre 2024 en ce qu’elle a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes contre la société [M],

— dit n’y avoir lieu à sursis à statuer,

— condamné la société [M] à remettre en état les parties communes ainsi qu’il suit :

. enlèvement des blocs climatiseurs et du groupe frigorifique,

. remise en état de la façade et du seuil en pierre,

l’infirmer pour le surplus.

statuant de nouveau et en tout état de cause,

débouter la société [M] de sa demande visant à voir juger irrecevables les demandes formées par lui,

ordonner à la société [M] de remettre en état les parties communes comme suit :

— enlèvement des blocs climatiseurs et du groupe frigorifique,

— remise en état de la façade et du seuil en pierre,

— dépose des IPN permettant l’installation de la mezzanine dans le local,

— rétablissement de l’aération de la cave [C],

— dépose des IPN installés en périphérie sur le mur de la cour,

assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

condamner la société [M] à lui payer la somme de 5.000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société [M] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 novembre 2025, Mme [J] [I] qui intervient à l’instance en sa qualité d’ayant droit de M. [U] [Y], demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Lyon du 9 septembre 2024,

en conséquence,

débouter purement et simplement la société [M] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle,

y ajoutant,

condamner la société [M] à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1° sur la recevabilité de la demande :

L’ordonnance dont appel n’est pas remise en cause devant la cour en ce qu’elle a écarté les moyens d’irrecevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires soulevés en première instance par la société [M] et tirés du défaut de qualité à agir pour ce dernier à l’encontre du locataire ou de l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état.

La société [M] soulève par contre l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au motif qu’il excipe pour la première fois devant la cour de troubles anormaux du voisinage, notamment en se prévalant de nuisances sonores, ce qui constitue une demande nouvelle, et qu’il contourne les dispositions d’ordre public de l’article 750-1 du code de procédure civile imposant le recours à une procédure de conciliation ou de médiation, notamment en matière de troubles anormaux du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] réplique que ni les prétentions ni les fondements juridiques ne diffèrent en cause d’appel, que l’allégation devant la cour de nuisances sonores ne vise qu’une manifestation supplémentaire du trouble illicite invoqué en première instance et que l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable dès lors que la demande de remise en état n’est pas fondée sur les troubles anormaux du voisinage mais sur l’atteinte aux parties communes.

Sur ce,

Les prétentions du syndicat des copropriétaires devant la cour, à savoir une demande de remise en état des parties communes, sont rigoureusement identiques à celles formées devant le premier juge, l’allégation de troubles anormaux du voisinage devant la cour ne constituant que l’exposé d’un moyen et non pas d’une prétention, et les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qui interdisent les prétentions nouvelles en cause d’appel sont sans application en l’espèce.

Les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ne trouvent pas davantage application alors que la demande tend en réalité à faire cesser un trouble manifestement illicite en raison de l’atteinte aux parties communes par l’occupant d’un local, et s’il est fait état de nuisances sonores imputables au fonctionnement des blocs climatiseurs, le syndicat des copropriétaires fait justement observer qu’il ne s’agit que de la manifestation supplémentaire du trouble illicite allégué.

Il convient de rejeter les moyens d’irrecevabilité soulevés devant la cour.

2° sur la demande de sursis à statuer :

La société [M] demande à titre subsidiaire à la cour de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le tribunal tendant à contester le refus d’autorisation judiciaire de faire réaliser les travaux par M. [Y], et ce en vue d’une bonne administration de la justice.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] conclut au rejet de cette demande au motif que l’action en nullité d’une décision d’assemblée générale n’a pas de caractère suspensif et alors même que la société [M] a entrepris d’exécuter les travaux au mépris du refus d’autorisation de l’assemblée générale.

Sur ce,

La cour relève que la demande est fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés, puis à la cour, d’apprécier et qui repose non seulement sur le non-respect d’un refus d’autorisation mais surtout sur l’atteinte aux parties communes et le trouble en résultant.

La société [M] qui a fait le choix de réaliser des travaux nonobstant le refus d’autorisation doit en assumer les conséquences, sa demande de sursis à statuer paraît ainsi purement dilatoire et la cour fait sien le motif pertinent du premier juge selon lequel l’attente de l’issue de cette procédure justifierait le passage en force de la société [M] au mépris du droit existant.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

3° sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] fait valoir que :

les appareils de climatisation, installés à l’extérieur, en façade, sont visibles des appartements donnant sur la cour ; ils affectent les parties communes puisqu’ils ont nécessité le percement de façades qui sont des parties communes, le renfoncement de la façade n’est pas une partie privative mais une partie de la toiture et des gros murs, peu important qu’il soit aligné avec les menuiseries extérieures du lot de M. [Y], et ces climatiseurs génèrent des nuisances sonores très importantes,

les travaux réalisés en façade affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et il est indifférent que la société [M] prétende aujourd’hui avoir voulu rétablir une uniformité de la façade avec le local voisin, harmonisation au demeurant toute relative,

la destruction dans son intégralité du seuil en pierre côté [Adresse 13] et son remplacement par un seuil carrelé constitue là encore une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes et les travaux qu’elle a effectués par la suite ne constituent pas une remise à l’état antérieur,

la mezzanine installée par la société [M] est une structure maçonnée d’importance et non amovible, les poutres IPN qui la soutiennent prennent ancrage dans les murs porteurs de l’immeuble et portent donc atteinte aux parties communes, et ces travaux peuvent avoir une incidence sur la structure de l’immeuble,

les travaux autorisés sur la toiture du local consistant en un remplacement de la couverture ne se sont pas limités à cette autorisation puisque la société [M] a mis en place un ensemble d’IPN sur l’ensemble des murs périphériques de la cour intérieure affectant ainsi les parties communes de l’immeuble,

les travaux réalisés dans la cave [C] ne sont pas conformes à l’autorisation donnée car après percement de la dalle, les deux tuyaux n’ont pas été reliés ce qui entraine un apport d’humidité important, et ce d’autant que la société [M] a condamné le soupirail permettant l’aération de la cave, et si la cave est en elle-même une partie privative, l’aération des caves constitue par contre un aménagement commun à l’ensemble des copropriétaires puisque présente dans le gros des murs.

La société [M] qui expose au préalable, que son activité de vente et de fabrication de chocolat nécessite impérativement l’utilisation de frigos reliés au bloc frigorifique et le maintien d’une température stable et fraîche sur la chaîne de production grâce aux climatiseurs, que la dépose du bloc frigorifique et de la climatisation entrainerait l’arrêt immédiat de la production et la fermeture de son local, fait valoir à l’appui de son appel que :

les blocs de climatisation se situent dans l’emprise des lieux loués et en tout état de cause, la discussion sur la nature privative ou commune de cet espace échappe à la compétence du juge des référés,

il n’y a en outre aucune atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, les blocs climatiseurs et le groupe frigorifique étant situés dans une niche privative, n’étant pas accrochés à la façade et échappant à tout visuel,

les nuisances sonores prétendument alléguées ne sont pas sérieusement démontrées,

les travaux sur la façade ont été effectués sur la devanture, partie privative, ils ne portent pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, n’entrent donc pas dans le champ d’application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et sont en outre justifiés par un souci d’harmonisation avec la devanture voisine,

le seuil de pierre ne constitue ni le gros oeuvre de la façade ni un ornement de façade et le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à lui opposer, alors qu’il est tiers à la copropriété, les stipulations du règlement de copropriété sans en lui avoir donné connaissance au moment des travaux, et en tout état de cause, le seuil de pierre a été remis en état, s’agissant des IPN, les travaux n’ont consisté qu’à remplacer une mezzanine qui existait déjà lors de la prise d’effet du bail et à remplacer des poutres porteuses anciennes par des IPN plus solides, et il n’est pas démontré qu’il y a atteinte aux parties communes,

pour la dépose des IPN en périphérie, l’assemblée générale a autorisé son bailleur à exécuter des travaux de remplacement de la couverture de sa toiture. Elle a dû, compte tenu de l’état de pourrissement des poutres, dont elle n’est pas responsable, les remplacer par des poutres métalliques type IPN et aucune condamnation à la remise en état ne peut en outre être prononcée, car la dépose des IPN pour remettre des poutres vétustes fragiliserait la structure de l’immeuble,

enfin, seul le propriétaire de la cave a qualité pour demander la remise en état de la cave et le lien entre les travaux qu’elle a réalisés et les désordres allégués n’est pas démontré.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] forme ses prétentions au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile selon lequel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que tous travaux privatifs réalisés par un copropriétaire ou un locataire, qui affectent les parties communes ou impactent l’aspect extérieur de l’immeuble, caractérisent un trouble manifestement illicite si ces travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les stipulations d’un règlement de copropriété s’imposent à tous et la société [M] n’est donc pas fondée à soutenir qu’elles ne lui seraient pas opposables.

Il est stipulé en l’espèce dans le règlement de copropriété que les choses communes et tout ce qui concerne l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés qu’avec le consentement de la majorité des copropriétaires de l’immeuble.

Il convient de reprendre successivement les griefs présentés par le syndicat des copropriétaires.

a) sur l’installation de blocs climatiseurs et d’un groupe frigorifique sur la façade de la cour extérieure :

Aux termes du règlement de copropriété, les gros de murs de façade et de refend, ainsi d’ailleurs que les ornements de façade, les balcons et balconnets, la toiture et la charpente constituent des parties communes.

Il ressort de différentes photographies et constats d’huissier versés aux débats que deux blocs climatiseurs et un groupe frigorifique ont été installés en façade de la cour intérieure de l’immeuble.

Selon le constat [O] produit par la société [M], ces groupes sont installés sur la partie gauche de la façade, conformée dans sa partie basse d’un évidement constituant une niche maçonnée de format rectangulaire, les groupes étant placés à l’intérieur de la niche et positionnés en retrait de l’aplomb de la façade, la totalité de leur gabarit est dissimulé à l’intérieur de cet évidement intégré à la façade.

Il se déduit de ces constatations que c’est bien en façade que les climatiseurs ont été installés et la société [M] ne verse aux débats aucun élément démontrant que les niches en question, creusées dans l’épaisseur du mur, seraient incluses dans le lot privatif donné en location, l’appelante ne procédant à cet égard que par simple affirmation.

Il n’est pas non plus contestable par ailleurs, que l’installation de blocs climatiseurs dans des niches qui étaient vides auparavant a eu pour effet d’impacter l’aspect extérieur de l’immeuble, contrevenant en cela au règlement de copropriété.

En outre, leur fixation a nécessairement impliqué un percement des façades.

Le fait que les blocs climatiseurs ne soient pas visibles côté rue est indifférent et ils le sont à l’évidence de plusieurs endroits côté cour, ainsi qu’en attestent les différentes photos et constats produits aux débats, notamment celui du 4 février 2015, produit par le syndicat des copropriétaires qui mentionne que dans la loge du gardien de l’immeuble, il obtient un accès visuel sur le local [M] donnant sur cour et constate la présence des blocs extérieurs de climatisation.

L’installation de ces blocs climatiseurs, non seulement sans autorisation, mais au surplus, en violation du refus d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires caractérise ainsi de manière incontestable l’existence d’un trouble manifestement illicite ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

Même si l’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de la façade, et le fait de passer outre à la décision de la copropriété suffisent à démontrer la réalité du trouble, la cour relève au surplus que l’utilisation de ces appareils de climatisation est susceptible de générer des nuisances sonores, et le syndicat des copropriétaires verse aux débats un rapport acoustique établi par la Ville de [Localité 10] à la demande d’un copropriétaire faisant d’un dépassement des taux d’émergence réglementaire.

Au vu de ces éléments, la cour confirme l’ordonnance querellée en ce qu’elle a condamné la société [M] à remettre les lieux en état avec prononcé d’une astreinte, seule mesure susceptible de mettre fin au trouble.

b) sur la modification de la façade donnant sur la rue et la suppression d’une partie du seuil côté [Adresse 13] :

Il ressort des pièces versées aux débats que la société [M] a modifié la façade du local donnant sur la rue et que notamment il peut être constaté un changement des couleurs et d’aspect des huisseries et une modification des grilles d’aération situées en bas des huisseries.

Par ailleurs, la société [M] a fait procéder à une démolition du seuil d’entrée initial dépassant du trottoir de quelques cm et constitué d’une pierre de type comblanchien, et à son remplacement par un carrelage s’apparentant à du travertin et désormais aligné avec le niveau du trottoir.

Il n’est pas discutable au vu des photographies produites que ces travaux ont changé l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils sont de nature à modifier son harmonie.

Il est constant également que les demandes d’autorisation de modifier la façade du local commercial afin de changer la vitrine et d’abaissement des seuils en pierre de son local de quelques cm ont été refusées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Là encore la cour ne peut que confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a considéré que ces travaux, réalisés au mépris de la décision de l’assemblée générale, constituaient un trouble manifestement illicite, la cour ajoutant que l’allégation d’un souci d’harmoniser les couleurs avec le local voisin, notion purement subjective, étant indifférente en l’espèce, et ne remettant pas en cause le fait que l’appelante ne pouvait passer outre le refus d’autorisation de l’organe délibérant de la copropriété.

Au vu de ces éléments, la cour confirme l’ordonnance querellée en ce qu’elle a condamné la société [M] à remettre les lieux en état avec prononcé d’une astreinte, seule mesure susceptible de mettre fin au trouble.

c) sur la mise en place des IPN pour la mise en oeuvre d’une mezzanine et l’installation d’une mezzanine :

Il est constant que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune demande d’autorisation ni par voie de conséquence d’un refus d’autorisation.

Les parties sont en désaccord sur le point de savoir si les travaux réalisés ont consisté à créer une mezzanine et ancrer les poutres IPN supportant cette mezzanine dans les murs porteurs, et qu’ils sont susceptibles d’avoir une incidence sur la structure de l’immeuble (thèse syndicat des copropriétaires) ou s’ils ont seulement consisté à remplacer une ancienne mezzanine déjà posée sur une ancienne poutre fixée dans les murs porteurs par des IPN plus solides (thèse [M]).

Le constat d’état des lieux d’entrée de la société [M] fait état d’une mezzanine ce qui démontre qu’il y en avait une auparavant et l’aménagement d’une mezzanine dans les parties privatives n’est pas en soi constitutif d’une atteinte aux parties communes.

La société [M] produit par ailleurs une attestation de son maître d’oeuvre qui indique avoir déposé l’ancienne poutre fixée sur sabots dans les murs porteurs et l’avoir remplacée par une mezzanine sur poutre IPN dont les extrémités sont ancrées dans les murs là où étaient fixés les anciens sabots.

Il n’est donc pas démontré que les travaux réalisés pour le compte de la société [M] ont porté atteinte aux parties communes par le fait d’un ancrage puisqu’il y avait déjà des poutres ancrées sur les murs porteurs et à tout le moins, le caractère manifestement illicite du trouble invoqué n’est pas démontré.

L’ordonnance dont appel est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de dépose des IPN.

d) sur la mise en place d’IPN installés en périphérie sur le mur de la cour :

Là encore, ces travaux n’ont pas été spécifiquement évoqués lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui a par contre, autorisé M. [Y], propriétaire du local, à remplacer la couverture de sa toiture sur cour.

L’attestation du maître d’oeuvre de la société [M] indique qu’il a été constaté que les poutres situées en bas de pente du toit sur l’arrière-cour étaient très abîmées, voire prêtes à céder avec risque d’effondrement, ce qui a nécessité la dépose totale de la toiture et le remplacement des poutres anciennes par des poutres métalliques type IPN.

En l’état de ces éléments attestant d’une part d’une autorisation de remplacement de la toiture, et d’autre part d’une intervention à l’occasion de ces travaux, pour conforter, voire sécuriser les lieux, la cour ne peut que constater que le caractère manifestement illicite du trouble invoqué n’est pas démontré et confirmer l’ordonnance qui a rejeté cette demande de dépose des IPN.

e) sur la demande de rétablissement de l’aération de la cave [C] :

Il convient de rappeler que lors de sa réunion du 22 juin 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé M. [Y], propriétaire du local, à percer la dalle du rez-de-chaussée pour le passage de deux évacuations d’eaux usées.

Le premier juge a justement relevé que le propriétaire de la cave ne s’était pas manifesté pour émettre une quelconque réclamation à ce titre, et la cour ajoute que le constat d’huissier établi le 4 février 2025 qui confirme l’obstruction d’une aération dans cette cave ne permet pas pour autant d’en déduire de manière certaine le lien entre cette intervention et d’éventuels désordres d’humidité qui affecteraient les parties communes.

Le trouble manifestement illicite n’et pas démontré et l’ordonnance est confirmée de ce chef.

La cour estime que l’efficacité de la présente décision impose de fixer une nouvelle astreinte et de porter à 200 € par jour le montant de l’astreinte qui commencera à courir un mois après la signification du présent arrêt pendant une durée de six mois.

4° sur le recours en garantie de la société [M] à l’encontre de Mme [I] :

La société [M] sollicite à titre subsidiaire la condamnation du bailleur, tenue à une obligation de délivrance, à la garantir des frais de remise en état et du préjudice qui résulterait alors de l’impossibilité d’exercer dans le local loué son activité de fabrication et de vente de chocolat, et à lui payer à titre provisionnel, une somme pour la réalisation des travaux de dépose et une somme à valoir sur dommages et intérêts au titre d’une perte d’exploitation pour les années 2026 et 2027.

Mme [I] fait valoir que :

cette demande provisionnelle est sans lien avec son prétendu manquement à une obligation de délivrance, la condamnation de la société [M] n’est que la conséquence de ses seuls manquements dés lors que c’est elle qui a pris l’initiative de réaliser les travaux en outrepassant les règles de droit de la copropriété et au lieu de se précipiter dans la réalisation de ces travaux, il lui appartenait d’être autorisée judiciairement à réaliser les dits travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, ce qu’elle ne peut plus faire désormais,

en outre, aucun manquement à son devoir de délivrance ne peut lui être reproché car l’activité prévue au bail est conforme au règlement de copropriété, la seule difficulté étant celle de nuisances pour lesquelles seul le preneur est responsable, elle ne peut être tenue pour responsable des votes de l’assemblée générale alors que M. [U] [Y], aux droits duquel elle intervient, a soutenu le projet de la société [M] ; il est stipulé dans le bail une clause de non garantie quant aux difficultés d’exercice de l’activité et la société [M] n’a jamais cherché à trouver des solutions compatibles aux impératifs de la copropriété,

à tout le moins, le débat sur sa propre responsabilité, sur la nature des travaux réalisés et sur le montant des sommes réclamées excède la compétence du juge des référés.

Sur ce,

La société [M] fonde ses prétentions sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2ème du code de procédure civile, selon lesquelles le juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’obligation pour la société [M] de supporter des frais de remise en état trouve sa cause dans sa décision d’effectuer des travaux dont elle savait qu’ils n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et non pas dans un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Pour le surplus, la cour constate que la reconnaissance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance se heurte à l’existence de plusieurs contestations sérieuses au regard notamment des diligences effectuées par M. [Y] pour solliciter l’autorisation des travaux, du fait qu’il ne peut être tenu pour responsable du refus de l’assemblée générale et enfin des clauses du bail selon lesquelles l’autorisation donnée au preneur d’exercer l’activité indiquée, n’implique de la part du bailleur aucune garantie ni diligences pour obtenir les autorisations nécessaires pour l’exercice de l’activité, et il ne peut encourir aucune responsabilité en cas de refus de leur obtention.

L’ordonnance dont appel est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la société [M].

5° sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sauf en ce qu’elle a dit qu’elle laisse les dépens à la charge de chacune des parties qui les ont exposés, une telle disposition étant manifestement contraire avec la précédente par laquelle la société [M] est condamnée aux dépens.

Les dépens de l’instance d’appel sont à la charge de la société [M] qui succombe en sa tentative de remise en cause de la décision.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit du syndicat des copropriétaires et de Mme [I], et il leur est alloué à ce titre et à chacun la somme de 2.500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à son appréciation, sauf en ce qu’elle a dit qu’elle laisse les dépens à la charge de chacune des parties qui les ont exposés.

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que les dépens de première instance sont à la charge de la société [M],

Dit que les obligations mises à la charge de la société [M] au titre de la remise en état des parties communes devront être exécutées dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et que passé ce délai, il sera dû par la société [M] une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de six mois.

Condamne la société [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] et à Mme [J] [I] la somme de 2.500 € à chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [M] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT