N° RG 25/04207 – N° Portalis DBVX-V-B7J-QMCH

Décision du Président du TJ de [Localité 1] en référé du 14 avril 2025

RG : 25/00317

S.A. SIRIUS MEDIA PRODUCTIONS

C/

S.C.P. OFI INVEST IMMO SELECTION

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 Avril 2026

APPELANTE :

La société SIRIUS MEDIA PRODUCTION, Société Anonyme au capital de 3.001.075 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°388'405 086, dont le siège social se situe sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Amandine BIAGI, avocat au barreau de LYON, toque : 1539

Ayant pour avocat plaidant M^e Maître Antoine GERMAIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

La société OFI INVEST IMMO SELECTION

Société civile Immobilière à capital variable dont le siège se trouve au [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 812 773 307 prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Frédéric ALLEAUME de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de LYON, toque : 673

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Mars 2026

Date de mise à disposition : 29 Avril 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2023, la SCI Ofi Invest Immo Selection a consenti à la SA PM, aux droits de laquelle vient la SA Sirius Media Production, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux d’une surface de 547 mètres carrés situés [Adresse 3] à Lyon (69002) moyennant le paiement d’un loyer annuel et hors taxe de 142'204 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 35'551 €.

Ce contrat prévoyait une franchise de loyer d’une durée de sept mois et une autorisation expresse de sous-louer dans la limite de 75% de la surface exploitée. Par ailleurs, les conditions générales du contrat comportaient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans le mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Les 24 septembre et 1er octobre 2024, la société Ofi Invest Immo Selection a fait délivrer la société Sirius Media Production deux commandements de payer visant la clause résolutoire pour le paiement d’un arriéré de loyer de 117'985,51 €, l’un signifié à l’adresse du bail, l’autre au siège social parisien de la société locataire.

Prétendant que ces commandements étaient restés infructueux, la société Ofi Invest Immo Selection a, par exploits des 10 et 14 janvier 2025, fait attraire la société Sirius Media Production devant le juge des référés et, par ordonnance réputée contradictoire du 14 avril 2025, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Constaté la résiliation du bail à la date du 25 octobre 2024,

Condamné la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme provisionnelle de 187'861,15 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamné la société Sirius Media Production ou tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

Dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale,

Condamné le défendeur à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers hors taxe et des charges du mois de janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux,

Condamné le défendeur aux dépens,

Condamné la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 23 mai 2025, la SA Sirius Media Production a relevé appel de cette décision en ces seuls chefs pécuniaires et, par avis de fixation du 11 juin 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 20 février 2026 (conclusions d’appel n°3), la SA Sirius Media Production demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 14 avril 2025 par le Tribunal Judiciaire de Lyon, en ce qu’elle a :

Condamné la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme provisionnelle de 187'861,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamné la société Sirius Media Production et tout occupant de son chef à quitter les lieux, si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

Condamné la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 14 avril 2025 par le Tribunal Judiciaire de Lyon, en ce qu’elle a :

Constaté la résiliation du bail,

Dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale,

Statuant à nouveau

A titre principal :

Juger que les demandes de la société Ofi Invest Immo Selection se heurtent à des contestations sérieuses,

En conséquence :

Dire n’y avoir lieu à référé,

Débouter la société Ofi Invest Immo Selection de ses demandes,

A titre subsidiaire : Accorder à la société Sirius Media Production des délais de paiement de 24 mois pour régler toute somme à laquelle elle serait condamnée,

En tout état de cause :

Condamner la société Ofi Invest Immo Selection à verser à Sirius Media Production la somme de 3'000 euros d’article 700 et aux dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 18 septembre 2025 (conclusions en réponse), la SCI Ofi Invest Immo Selection demande à la cour':

Dire et juger la société Sirius Media Production mal fondée en toutes ses demandes, l’en débouter,

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté la société Ofi Invest Immo Selection de sa demande de provision au titre de la clause pénale et celle afférente au quantum de la provision,

En conséquence, infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Ofi Invest Immo Selection de sa demande de provision au titre de la clause pénale et quant au quantum de la provision,

Et, statuant à nouveau, condamner la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection, à titre de provision, la somme de 396'467,85 € au 1er octobre 2025 (terme du 4ème trimestre 2025 inclus) et celle de 39'646 €,

Condamner la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme de 2'500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment les coûts des deux commandements de payer.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur la demande en paiement d’une provision et l’actualisation de cette demande':

Le juge de première instance a retenu que le demandeur produit notamment le bail et le décompte des sommes dues.

La société Sirius Média Production considère que la demande en paiement d’une provision se heurte à deux contestations sérieuses, la première tenant à son absence de qualité de partie au contrat de bail. Elle expose en effet que le bail a en réalité été conclu à la demande de la société Oona pour que celle-ci puisse seule y exercer son activité. Elle en conclut que cette société, en liquidation judiciaire depuis le 22 janvier 2025, est la véritable preneuse à bail des locaux, soulignant quant à elle n’avoir jamais occupés les lieux loués, son siège social s’étant toujours trouvé à [Localité 2] où elle a toujours exercé son activité.

Elle fait valoir que l’imbrication de la direction des deux sociétés (M. [X] était alors Président du Conseil d’administration de la société Sirius et associé de la société Oona et M. [L] [E] était pour sa part Président de la société Oona et avait été nommé Directeur Général de la société Sirius précisément le 21 décembre 2023) explique que la société Oona lui ait demandé de conclure le bail à sa place. Elle considère que le bailleur ne pouvait pas ignorer que la société Oona était la véritable preneuse à bail compte tenu de la sous-location, très inhabituelle en la matière.

La seconde contestation sérieuse tient selon elle au décompte du bailleur, rappelant qu’elle bénéficiait d’une franchise de loyers pendant sept mois, soit jusqu’au 20 juillet 2024. Elle affirme que seul le montant des charges était dû pendant cette période de franchise, soit la somme annuelle de 49'052,50 €, toutes taxes comprises. Elle ajoute que le bailleur ne justifie pas des actions qu’il aurait entreprises depuis qu’il détient un titre exécutoire, ni de la situation actuelle des lieux, inexploités depuis de nombreux mois suite au départ de la société Oona.

La société Ofi Invest Immo Selection demande la confirmation de la décision ayant accueilli sa demande de provision, sauf à actualiser cette demande à la somme de 396'467,85 € au titre des loyers et accessoires au 1er octobre 2025 (terme du 4ème trimestre 2025 inclus). Elle se défend d’avoir eu connaissance de la sous-location et du caractère inhabituel de la clause. Elle fait valoir que la franchise de loyer est bien appliquée dans le décompte qu’elle produit.

Sur ce,

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, il peut être alloué en référé, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la société appelante ne conteste pas que M. [Q] [X], son président au moment de la conclusion du bail du 20 décembre 2023, signataire de ce contrat en tant que son représentant légal, avait bien qualité pour l’engager de sorte que, comme exactement retenu par le premier juge, la société Ofi Invest Immo Selection rapporte la preuve du principe de sa créance de loyers et charges.

Si la société Sirius Média Production justifie d’un contrat de sous-location régularisé le 28 mars 2024 entre elle-même et la société Oona portant sur une partie des locaux loués et ce, rétroactivement au 21 décembre 2023, elle ne rapporte nullement la preuve que la société Ofi Invest Immo Selection ait été informée de cette sous-location. En effet, la société intimée n’est pas signataire de ce contrat de sous-location en dépit de la lettre recommandée datée du 1er mars 2024 l’y invitant, la société appelante ne justifiant pas même de l’envoi de cette lettre. En outre, l’existence d’une clause expresse d’autorisation de sous-location figurant dans les conditions particulières du contrat de bail du 20 décembre 2023, même inhabituelle, ne suffit pas à établir que le bailleur ait été informé de la sous-location effectivement consentie à la société Oona, ni d’ailleurs qu’une telle sous-location emporterait substitution de débiteur à l’égard du bailleur. Il en résulte qu’il n’est pas sérieusement contestable que la société Sirius Media Production, qui admet n’avoir réglé aucune des échéances de loyers et charges afférents au contrat de bail qu’elle a signé le 20 décembre 2023, est en réalité seule débitrice à l’égard de la société Ofi Invest Immo Selection, sans préjudice de ses propres recours contre la société Oona pour le cas où le bail aurait effectivement été conclu dans l’intérêt exclusif de cette société.

Enfin, les décomptes produits par la société bailleresse font régulièrement application de la franchise de loyer pendant sept mois de sorte que, comme exactement retenu par le premier juge, la société Ofi Invest Immo Selection rapporte également la preuve du quantum de sa créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. La société appelante, qui produit sa déclaration de créance au passif de la liquidation de la société Oona, ne justifie pas que les lieux auraient été libérés par la société Oona, ni de ses propres diligences pour restituer les clés au bailleur afin de faire cesser le cours de indemnités d’occupation de sorte qu’elle n’est pas fondée à reprocher à la société Ofi Invest Immo Selection son inaction à reprendre les lieux.

Au final, les contestations opposées par la société appelante ne présentent pas le sérieux requis pour faire échec à la demande de provision, laquelle n’est pas sérieusement contestable, ni dans son principe, ni dans son montant.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné la société Sirius Media Production à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme provisionnelle de 187'861,15 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, est confirmée et, au vu du décompte actualisé produit par la société intimée, la cour d’appel actualise cette condamnation en la portant à la somme provisionnelle de 396'467,85 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur la clause pénale':

Le juge de première instance a retenu que seul le juge du fond a la possibilité de moduler la clause pénale en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend l’appréciation d’une telle clause sujette à contestation sérieuse.

La société Sirius Media Production demande la confirmation de la décision attaquée au motif que le juge des référés n’a effectivement pas le pouvoir de moduler une clause pénale alors que celle-ci est susceptible de l’être compte tenu de son caractère excessif.

La société Ofi Invest Immo Selection forme appel incident de ce chef, demandant à la cour de condamner la société intimée à lui verser, à titre de provision, la somme de 39'646 € en application de la clause pénale. Elle considère que le montant de la clause pénale n’est pas manifestement excessif mais au contraire usuel en la matière.

Sur ce,

Le pouvoir du juge du fond de modérer l’indemnité conventionnelle prévue n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur cette indemnité dans la limite de ce qui n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le contrat de bail subordonne l’exigibilité de la clause pénale de 10% du montant des impayés à l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant huit jours et la société Ofi Invest Immo Selection ne justifie pas de l’envoi d’une telle lettre. Dès lors et sans qu’il n’y ait lieu d’arbitrer le quantum de la clause pénale pouvant être réclamée en référé, la cour d’appel relève que le principe même de la créance au titre de cette clause est sérieusement contestable.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de la clause pénale, est confirmée par substitution de motifs.

Sur la demande de délais de paiement':

La société Sirius Media Production sollicite les plus larges délais de paiement en exposant rencontrer des difficultés financières pour diverses raisons': un différend avec deux animateurs qui ont cédé leurs parts et qui devaient fournir des prestations de consulting mais qui se sont accaparé les projets au profit de leurs propres sociétés, le lourd contentieux étant clos mais ayant impacté financièrement la société, le recours à l’emprunt, la suspension par un de ses associés de ses apports de fonds, la souscription d’un contrat de sous-traitance pour la production exécutive du film [O] [W] à la société Oona qu’elle désigne comme un prestataire sans expérience particulière du film d’animation l’ayant engagée sur des montants disproportionnés, la sous exploitation du catalogue existant, l’importance des délais de closing avec les diffuseurs TV, entraînant des tensions de trésorerie.

Elle fait valoir être en train de redresser la situation à la faveur du recrutement d’un nouveau directeur général, d’un retour au niveau normatif de production, de discussions en cours en vue d’un rapprochement capitalistique. Elle précise faire l’objet d’une procédure de conciliation, ouverte par ordonnance du Tribunal des Activités Economiques de Paris en raison des difficultés qu’elle rencontre et dans le cadre de laquelle elle négocie avec ses créanciers financiers des accords d’échelonnement de la dette contractée par l’ancienne direction avant le changement de contrôle.

Elle ajoute que cette conciliation a pris fin et qu’une mesure de mandat ad hoc a pris la suite, ouverte par ordonnance du Tribunal des Activités Economiques de Paris du 10 décembre 2025.

Elle conteste que la société intimée soit mise en péril par le règlement échelonné de la créance, rappelant que la moitié de la somme réclamée est due par la société Oona dont la vérification du passif devrait donner lieu à l’admission de sa propre créance déclarée, espérant ainsi pouvoir, le cas échéant, en cas de condamnation, récupérer ladite somme, dans un délai qui sera toutefois nécessairement long.

La société Ofi Invest Immo Selection s’oppose à la demande de délais en l’absence de tout paiement depuis l’origine du bail et faute pour l’appelante de justifier de ses difficultés financières, les poursuites par ses créanciers montrant qu’elle est en réalité une mauvaise payeuse.

Sur ce,

En application des deux premiers alinéas de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société Sirius Media Production verse aux débats diverses pièces établissant la réalité des difficultés financières qu’elle rencontre, ainsi que des démarches entreprises pour voir nommer un conciliateur afin de négocier des accords avec ses créanciers, puis de voir nommer ce même conciliateur en qualité de mandataire ad hoc également pour mener ce type de négociations. Si ces justificatifs attestent de sa bonne foi, ils sont toutefois insuffisants à établir qu’elle serait en mesure de respecter un échéancier sur vingt-quatre mois.

La cour d’appel rejette en conséquence la demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné la société Sirius Media Production, partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société appelante, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel, lesquels comprendront le coût des commandements de payer des 24 septembre et 1er octobre 2024, et elle est déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour d’appel condamne la même à payer à la société Ofi Invest Immo Selection la somme de 2'500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 14 avril 2025 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées, sauf à actualiser le quantum de 187'861,15 € de la condamnation provisionnelle de la SA Sirius Media Production qui est porté à la somme provisionnelle de 396'467,85 € selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, terme du 4ème trimestre 2025 inclus.

Y ajoutant,

Rejette la demande présentée par la SA Sirius Media Production en délais de paiement,

Condamne la SA Sirius Media Production, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel, lesquels comprendront le coût des commandements de payer des 24 septembre et 1er octobre 2024,

Rejette la demande présentée par la SA Sirius Media Production au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Sirius Media Production, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI Ofi Invest Immo Selection la somme de 2'500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT