COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2025

PH

N° 2025/ 182

N° RG 22/03654 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAWW

[K] [I]

C/

S.C.I. LES MARRONNIERS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SAS HAZZAN & BOUCHAREU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 27 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04721.

APPELANTE

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 16] – [Localité 18]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Amandine JOLLIT de la SCP JURIEL, avocat au barreau de CHARENTE substituée par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉE

S.C.I. LES MARRONNIERS, dont le siège social est [Adresse 17] – [Localité 24], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié

représentée par M^e David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Benjamin LABONNE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

Signé par M. Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [K] [I] a selon acte de notoriété du 22 février 2006 hérité de la nue-propriété des biens de son père feu [S] [I], et selon acte notarié du 2 février 2007 hérité de sa mère, qui avait opté pour l’usufruit de la totalité des biens de ladite succession.

Selon un protocole d’accord signé le 14 mai 2004 par [S] [I] propriétaire du terrain cadastré section BH n° [Cadastre 15] d’une superficie de 9306 m², la SARL Immo-sud aménageur des terrains, et le maire de [Localité 24], [S] [I] a dans le cadre de la desserte par les réseaux d’eau potable et d’eaux usées du [Adresse 20], autorisé la SARL Immo-sud à implanter des canalisations souterraines d’eau potable et eaux usées sous la parcelle BH [Cadastre 15] et en contrepartie la SARL Immo-sud et tout propriétaire à venir de la voie et des réseaux, a autorisé [S] [I] ou tout aménageur de son terrain à se raccorder sans frais à l’ensemble des réseaux et de la voirie, sans limite quantitative autre que celle résultant des règles d’urbanisme applicables à la parcelle BH [Cadastre 15], le protocole précisant qu’il sera proposé à l’approbation du conseil municipal et que la servitude sera entérinée par acte notarié à la première mutation de propriété.

Suivant acte notarié du 21 octobre 2005, la SCI Les marronniers a acquis de la société Les résidences du Midi-[P], une villa jumelée et terrain autour lieudit [Localité 23], [Adresse 19], [Localité 24], figurant au cadastre sous les références section BH n° [Cadastre 9] et n° [Cadastre 11], la parcelle formant le lot n° 5 du lotissement Le Jardin d’Eloïse autorisé par arrêté de lotir du maire de [Localité 24] du 9 juin 2004.

L’acte précise que la parcelle BH n° [Cadastre 9] provient de la division de la parcelle BH n° [Cadastre 5] acquise selon acte du 8 décembre 2004 et la parcelle BH n° [Cadastre 11], de la division de la parcelle BH n° [Cadastre 6] acquise selon acte « en date de ce jour », soit du 21 octobre 2005.

L’acte contient une réserve de servitude à titre de condition par suite de la cession par la SARL Les résidences du Midi-[P] de la parcelle BH n° [Cadastre 11] formant une partie de la voie d’accès au lotissement Le Jardin d’Eloïse, et une constitution de servitude, ainsi que le rappel de servitudes selon actes reçus les 26 novembre 2004, 3 décembre 2004, « en date de ce jour » soit le 21 octobre 2005, 1er juillet 2005.

Soutenant se heurter à la résistance abusive de la SCI Les marronniers qui s’oppose à la mise en 'uvre de servitudes empêchant son projet de vente de sa parcelle BH n° [Cadastre 15] à la société Sylsy qui a obtenu un permis d’aménager la parcelle, Mme [I] a par exploit d’huissier du 20 juin 2019, fait assigner la SCI Les marronniers devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de voir principalement :

— juger opposable à la SCI Les marronniers la constitution de la servitude de passage et de la servitude pour réseaux selon acte du 21 octobre 2005 reçu par Me [Z] [H], notaire à [Localité 24] : fonds servant parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 6] devenues [Cadastre 11] et [Cadastre 12] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24] et propriété de la SCI Les marronniers, fonds dominant parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 15] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24] et propriété de Mme [I],

— ordonner à la SCI Les marronniers de laisser libre le cheminement de ces servitudes sous astreinte,

— condamner la SCI Les marronniers à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’immobilisation patrimoniale.

Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— débouté Mme [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné Mme [I] à payer à la SCI Les marronniers la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :

— qu’en dépit de l’intention des parties et de la précision de l’acte intitulé « constitution de servitudes » établi en 2005 en l’étude de Me [Z] [H] en page 15, selon lequel la SARL Immo-sud consent au propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 15] le droit de se raccorder à l’ensemble des réseaux existants du lotissement Le Jardin d’Eloïse, et que l’assiette de cette servitude s’exercera sous la voie du lotissement et dans les mêmes conditions un droit de vue et d’issue et le droit de passage le plus étendu même pour véhicule à toute charge, il est constant que les modalités de servitude n’ont été qu’envisagées et n’ont pas fait l’objet de la signature d’un acte authentique ou récognitif permettant de créer juridiquement la servitude sollicitée,

— que l’acte de vente des parcelles BH [Cadastre 9] et BH [Cadastre 10] du 25 octobre 2005 (sic), soit concomitamment avec ce projet, ne fait pas mention de l’existence de ce projet, corroborant l’absence de connaissance par l’acquéreur du projet de servitude sur son fonds, tandis que l’acte de constitution de servitude complémentaire du 31 janvier 2006 ne mentionne que l’existence, omise dans l’acte précité, d’une servitude de réseau du fonds servant BH [Cadastre 9] et [Cadastre 11] au fonds dominant BH [Cadastre 15],

— que Mme [I] ne produit aucun moyen de droit ou de fait pour caractériser l’état d’enclave dont elle se prévaut pour demander l’établissement d’une servitude, alors que le permis d’aménager délivré le 11 février 2014 par la commune de [Localité 24] à la SARL Sylsy, qui projetait d’aménager sur la parcelle BH [Cadastre 15] prétendument enclavée, un lotissement de vingt lots, ne mentionne aucunement une difficulté en lien avec un état d’enclave de la parcelle concernée.

Par déclaration du 10 mars 2022, Mme [I] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 22 novembre 2022, Mme [I] demande à la cour de :

Vu les pièces du dossier,

Vu notamment le protocole d’accord du 14 mai 2004 et le titre de propriété de la SCI Les marronniers du 21 octobre 2005,

Vu l’article 1217 du code civil,

Vu les articles 691 et suivants du code civil,

— la juger recevable et bien fondée en ses conclusions d’appel,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu’il l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes, et l’a condamnée à verser à la SCI Les marronniers la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— débouter la SCI Les marronniers de toutes ses demandes plus amples et contraires,

Statuant à nouveau :

— juger opposable à la SCI Les marronniers la constitution de la servitude de passage et de la servitude pour réseaux selon protocole d’accord du 14 mai 2004 et acte de vente du 21 octobre 2005 reçu par Me [Z] [H], notaire à [Localité 24] : fonds servant parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 6] devenu [Cadastre 11] et [Cadastre 12] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24] et propriété de la SCI Les marronniers, fonds dominant parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 15] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24] et propriété de Mme [I],

— juger que Mme [U] Veuve [Y] a donné son accord à la formalisation de la servitude de passage sur son fonds BH n° [Cadastre 12] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24],

— ordonner à la SCI Les marronniers de laisser libre le cheminement de la servitude sous astreinte de 1 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— juger que l’assiette de la servitude de passage s’exercera sur l’entière emprise des parcelles BH n° [Cadastre 6] devenues [Cadastre 11] et [Cadastre 12] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24],

— condamner la SCI Les marronniers à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI Les marronniers à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’immobilisation patrimoniale,

— ordonner la publication du dispositif de la présente décision et des pièces annexes auprès du service de la publicité foncière et aux frais de la SCI Les marronniers,

— condamner la SCI Les marronniers à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront notamment le coût de la publication de l’acte introductif d’instance aux hypothèques.

Mme [I] fait valoir que :

Sur l’existence d’une servitude constituée et opposable à la SCI Les marronniers,

— rien n’impose qu’une servitude soit établie par acte authentique, ni qu’elle soit publiée, et en l’absence de publication, la servitude est opposable à l’acquéreur d’un fonds, si la servitude était mentionnée au sein de l’acte de vente, ce qui est le cas en l’espèce,

— le protocole d’accord du 14 mai 2004 établi entre la SARL Immo-sud, [S] [I] et la commune de [Localité 24] constitue un contrat synallagmatique : la servitude de passage par raccordement à la voirie au profit de la parcelle BH n° [Cadastre 15] est la contrepartie du passage des canalisations,

— l’acte du 14 mai 2004, acte fondateur du lotissement, mentionne le raccordement par réseau et en contrepartie le raccordement auxdits réseaux et à la voirie. Ainsi, dès la première mutation à savoir la vente par la SARL Immo-sud à la SARL les résidences du Midi-[P] avec dépôt de pièces et modification du lotissement « Le Jardin d’Eloise » et constitution de servitude, il est bien prévu page 20 « au profit de la parcelle Section BH Numéro [Cadastre 15] au lieudit « [Localité 23] » à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit de ladite parcelle, tant pour eux-mêmes que pour tous futurs propriétaires ou acquéreurs de leur propriété, sur les parcelles BH [Cadastre 11] et [Cadastre 12], le droit de vue et d’issue et le droit de passage le plus étendu, même pour véhicule à toute charge »,

— sur le fondement de l’article 1217 du code civil, elle s’en tient à demander l’exécution forcée en nature de l’obligation non exécutée par la SCI Les marronniers,

— l’acte du 14 mai 2004 doit être lu à la lumière de la constitution de servitude du 21 octobre 2005, reprise au sein de l’acte de vente du 21 octobre 2005 puisque dans cet acte de vente un projet de constitution de servitude a été établi devant Me [H] : il s’agit d’une servitude réelle et perpétuelle au profit de la parcelle BH [Cadastre 15] sur la parcelle BH [Cadastre 11] de la SCI Les marronniers,

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, deux servitudes sont mentionnées au sein de l’acte de vente du 21 octobre 2005 entre la SARL les résidences du Midi-[P] à la SCI Les marronniers, soit les servitudes suivantes :

— le droit de se raccorder à l’ensemble des réseaux existants, prévu dans l’acte du 14 mai 2004,

— le droit de vue et d’issue et le droit de passage le plus étendu qui vient compléter la précédente,

— la servitude de passage est opposable à la SCI Les marronniers, puisque celle-ci est mentionnée au sein de l’acte notarié par lequel elle a acquis ses parcelles mais encore dans l’acte de son auteur. En retenant le contraire le juge de première instance a mal compris les pièces du dossier puisque :

— l’acte de vente conclu entre la SARL les résidences du Midi-[P] et la SCI Les marronniers concerne les parcelles BH n° [Cadastre 9] et [Cadastre 11], et pas la parcelle BH n° [Cadastre 10],

— l’acte de ventre conclu entre la SARL les résidences du Midi-[P] et la SCI Les marronniers est daté du 21 octobre 2005, et non du 25 octobre,

— l’acte de constitution de servitude complémentaire du 31 janvier 2006 ne concerne pas la parcelle BH n° [Cadastre 15], puisqu’il a été établi au profit des parcelles n° [Cadastre 10] et [Cadastre 12], appartenant à Mme [Y], une servitude concernant le droit de vue et d’issue et le droit de passage, ainsi que le droit d’accéder au regard France télécom et au compteur EDF. La parcelle BH n° [Cadastre 15] n’apparaît pas au titre des fonds dominants,

— l’acte de vente conclu entre la SARL les résidences du Midi-[P] et la SCI Les marronniers mentionne expressément la servitude de passage constituée au profit de la parcelle BH n° [Cadastre 15], en page 21. L’acquéreur en avait donc nécessairement connaissance, contrairement à ce qui est indiqué au sein de la décision,

— il y a non seulement eu intention des parties mais rencontre de volontés,

— la mention de la servitude est opposable puisque la jurisprudence la plus récente confirme que la servitude est opposable à l’acquéreur si elle a été publiée, si l’acte d’acquisition en fait mention ou s’il en connaît l’existence au moment de la vente. C’est bien le cas en l’espèce, la servitude étant rappelée à l’acte de propriété de la SCI défenderesse, celle-ci en avait nécessairement connaissance et a donc acquiescé à la servitude en signant l’acte,

— La SCI Les marronniers ne justifie pas d’une procédure en inscription de faux, de sorte que les actes ci-dessus mentionnés feront foi,

— pour ce qui concerne le cheminement de la servitude, en l’absence des plans, il convient de relever que Mme [U] veuve [Y] est propriétaire des parcelles n° [Cadastre 12], n° [Cadastre 7] et n° [Cadastre 10] et elle a déjà donné son accord à la formalisation par acte authentique de la servitude réciproque existant au profit de la parcelle BH n° [Cadastre 15]. De plus, Mme [U] a souvenir des conditions de la réalisation du lotissement et atteste que « cet acte permettra de consacrer une servitude de passage sur les voies du lotissement, et une servitude de raccordement aux réseaux existants profitant à la parcelle section BH n° [Cadastre 15], et une servitude de passage de canalisation profitant aux parcelles issues de la division ayant donné lieu au lotissement ». Contrairement à ce qu’affirme la SCI Les marronniers, il est acquis que la parcelle BH n° [Cadastre 12] est la propriété de Mme [U] et qu’en tout état de cause elle n’appartient pas à la SCI Les marronniers,

— la consultation de géoportail démontre bien en superposition avec celle du cadastre que ce sont des parcelles de voirie ; tout comme sa comparaison avec les plans des lotissements,

— contrairement à ce qu’affirme la SCI Les marronniers il n’y a pas d’aggravation de la servitude en cas de vente puisque celle-ci sera transmise aux acquéreurs et que le droit de passage s’applique quel que soit le nombre de véhicules empruntant quotidiennement le passage. De plus, en l’état il n’y a pas de lotissement construit, donc même en cas de vente, le préjudice dont se prévaut la SCI Les marronniers est hypothétique et en tout état de cause la nature du terrain étant déjà de nature de voirie, il n’y a pas d’aggravation,

— la parcelle BH n° [Cadastre 15] pourrait être bénéficiaire d’une servitude légale de passage pour enclave fondée sur l’article 682 du code civil en ce que le fonds litigieux sans le fruit de la négociation de [S] [I] père est un fonds enclavé sans issue sur la voie publique pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement,

Sur les demandes indemnitaires,

— la SCI Les marronniers n’a pas respecté ses obligations contractuelles puisqu’elle n’a pas déféré à la mise en demeure du notaire de décembre 2016, ni à celle de son conseil du 21 novembre 2018, ce qui constitue une résistance abusive, ainsi que des tentatives de pression financière,

— il découle de la résistance abusive de la SCI Les marronniers que l’immobilisation patrimoniale a engendré le paiement des taxes foncières sur cinq ans et un surplus de taxation au titre de l’ISF et de l’IFI sur au moins cinq ans. Cette immobilisation ne lui a pas, non plus, permis de gérer son patrimoine en générant des liquidités de nature à lui permettre d’entretenir d’autres biens et/ou de procéder à des donations à ses enfants.

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par RPVA le 23 août 2022, la SCI Les marronniers demande à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

Vu l’article 702 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— juger recevable son appel incident,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 27 janvier 2022 en ce qu’il n’a pas statué sur ses prétentions liminaires,

Ce faisant, statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— constater qu’elle n’est pas propriétaire de la parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 12],

— juger que Mme [I] n’est pas fondée à solliciter que lui soit opposable la constitution de la servitude de passage et la servitude pour réseaux sur le fonds cadastré BH n° [Cadastre 12],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 27 janvier 2022 en ce qu’il a débouté Mme [I] de l’intégralité de ses demandes,

Ce faisant,

A titre principal,

— juger que la servitude de passage sur le fonds cadastré BH n° [Cadastre 11] au profit du fonds cadastré BH n° [Cadastre 15] ne lui est pas opposable,

En tout état de cause,

— juger que la parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 15] appartenant à Mme [I] n’est pas enclavée,

Par conséquent,

— débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que la servitude de passage revendiquée par Mme [I] lui est opposable,

— juger que celle-ci constitue une aggravation de la servitude existante et par conséquent, condamner Mme [I] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, enfin, Mme [I] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e David Hazzan,

La SCI Les marronniers réplique que :

A titre liminaire,

— elle n’est pas propriétaire de la parcelle BH n° [Cadastre 12] mais uniquement de la parcelle BH n° [Cadastre 11] et pour s’en convaincre il suffit de se référer au relevé cadastral sur lequel il apparaît que la parcelle appartient à M. [F] et non Mme [Y] comme l’affirme Mme [I],

— elle est propriétaire des parcelles BH n° [Cadastre 11] et n° [Cadastre 9] et une servitude de passage, de droit de vue et d’issue sur la totalité de la parcelle BH n° [Cadastre 12] a été constituée à son profit,

— Mme [I] n’est pas fondée à solliciter que la servitude établie sur la parcelle BH n° [Cadastre 12] lui soit opposable, la propriétaire de cette parcelle n’étant pas dans la cause,

Sur l’inopposabilité de la servitude revendiquée sur la parcelle BH n° [Cadastre 11],

— il découle de l’article 686 du code civil que les servitudes établies par le fait de l’homme ou les servitudes conventionnelles ne sont opposables à l’acquéreur que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété, si elles font l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ou s’il en avait connaissance au moment de l’acquisition. De plus, une servitude de passage n’octroie le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol que si l’acte constitutif de la servitude le prévoit et les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par titre. De telles servitudes ne peuvent être établies par les seules énonciations du titre du fonds dominant, sauf le cas où le propriétaire du fonds servant a été partie à cet acte. Enfin, la servitude de passage est inopposable aux propriétaires qui ont acquis du même auteur des droits concurrents sur le fonds et qui justifient d’un acte de vente antérieur à la publication de l’acte portant constitution de ladite servitude de passage et ne faisant pas mention de celle-ci,

— en l’espèce il résulte de son acte notarié d’acquisition de la parcelle BH n° [Cadastre 11] que la servitude de passage revendiquée par Mme [I] n’est pas établie et qu’aucun titre constitutif de cette servitude n’existe,

— comme l’a justement relevé le premier juge, on ne peut pas retenir le protocole d’accord régularisé entre feu [S] [I], dont Mme [I] a hérité, la société Immo-sud, dont elle a acquis les parcelles BH n° [Cadastre 9] et BH n° [Cadastre 11], et la commune de [Localité 24]. Premièrement parce que cet acte ne prévoit qu’une servitude de canalisation. Deuxièmement, il ne prévoit pas expressément l’établissement d’une servitude de passage sur le fonds BH n° [Cadastre 11] au profit du fonds BH n° [Cadastre 15]. Troisièmement, aucune assiette de servitude de passage n’a été définie,

— la servitude de canalisation et son assiette sont bien prévues dans ce protocole d’accord et ont fait l’objet d’un acte notarié constitutif de la servitude le 10 janvier 2006, uniquement pour les canalisations d’eau et d’assainissement du lotissement Le jardin d’Eloïse et des parcelles BH n° [Cadastre 2] et BH n° [Cadastre 1], traversant les parcelles BH n° [Cadastre 15], BH n° [Cadastre 14] et BH n°[Cadastre 8] qui forme la voie d’accès du lotissement Chante vigne. Dans cet acte il n’est pas fait mention d’une servitude de passage et aucun autre acte complémentaire n’a été dressé. La servitude de passage revendiquée par Mme [I] n’a jamais été entérinée. La parcelle BH n° [Cadastre 11] est uniquement grevée de servitudes de passage au profit des parcelles BH n° [Cadastre 10], BH n° [Cadastre 13], BH n° [Cadastre 1], BH n° [Cadastre 2], BH n° [Cadastre 3] et BH n° [Cadastre 4],

Sur l’absence d’enclave de la parcelle de Mme [I],

— Mme [I] se contente de l’affirmer et croit pouvoir tirer argument selon la consultation de géoportail que « l’emprise des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 12] est d’ores et déjà en nature de voirie ! ». A l’inverse, il ressort des plans et photographies des lieux versés que la parcelle BH n° [Cadastre 15] n’est pas enclavée puisqu’un accès peut être réalisé depuis la [Adresse 21], laquelle dessert l'[Adresse 19]. De surcroît, un permis d’aménager a été délivré par la mairie de [Localité 24] le 6 août 2014 pour le lotissement sur la parcelle BH n° [Cadastre 15] et ce permis ne prévoit nullement un accès sur la [Adresse 22] par la parcelle BH n° [Cadastre 11],

A titre subsidiaire,

— la parcelle BH n° [Cadastre 14] et la parcelle BH n° [Cadastre 15] ont toutes deux obtenu des permis d’aménager pour la création de deux lotissements pour un total de quarante-huit logements. La création de ces deux lotissements constitue une aggravation de la servitude de passage dont se prévaut Mme [I],

— il n’est pas suffisant de dire que l’emprise des parcelles BH n° [Cadastre 12] et [Cadastre 11] sont déjà en nature de voirie,

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [I],

— Mme [I] se contente de procéder par voie d’affirmation,

— concernant la résistance abusive il n’est apporté aucune explication de ce que serait le préjudice subi,

— concernant le préjudice de jouissance et d’immobilisation, Mme [I] ne justifie pas de ce qu’elle aurait réellement vendu sa parcelle au cours des trois dernières années écoulées. Il s’agit là d’un préjudice hypothétique qui ne peut être indemnisé.

L’instruction a été clôturée le 25 février 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions de l’appelante comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie, s’agissant de la demande de « JUGER que Madame [U] Veuve [Y] a donné son accord à la formalisation de la servitude de passage sur son fonds BH n° [Cadastre 12] lieudit [Localité 23] sur le territoire communal de [Localité 24] ».

Le dispositif des conclusions de l’intimée comporte des demandes de « constater » et « juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie, notamment s’agissant de la demande de « Constater que la SCI LES MARRONNIERS n’est pas propriétaire de la parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 12] ».

Il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions Mme [I] revendique une servitude conventionnelle de passage et pour réseaux sur le fonds servant BH n° [Cadastre 6] devenu [Cadastre 11] et [Cadastre 12] propriété de la SCI Les marronniers, au profit du fonds dominant BH n° [Cadastre 15] sa propriété, alors que dans le même temps, elle reconnaît tant dans le dispositif que les motifs, que la parcelle BH n° [Cadastre 12] n’appartient pas à la SCI Les marronniers mais à un tiers Mme [U] veuve [Y], non appelée dans la cause, qui a déjà accepté la servitude revendiquée sur sa parcelle. Il y a lieu d’en conclure que la cour n’a pas à statuer sur la revendication concernant la parcelle BH n° [Cadastre 12], dont la SCI Les Marronniers, seule appelée en cause, n’est pas propriétaire.

Sur l’existence de servitudes conventionnelles

Mme [I] revendique des servitudes conventionnelles de passage et pour réseaux sur le fonds servant BH n° [Cadastre 6] devenu notamment BH n° [Cadastre 11] (SCI Les marronniers), au profit du fonds dominant BH n° [Cadastre 15] (Mme [I]), en se prévalant du protocole d’accord du 14 mai 2004 et de l’acte notarié de vente du 21 octobre 2005, et en se fondant sur l’article 1217 du code civil, pour obtenir l’exécution forcée en nature de l’obligation non exécutée par la SCI Les marronniers.

La SCI Les marronniers oppose que ces servitudes ne figurent pas dans son titre et qu’elles ne lui sont donc pas opposables.

Il est relevé qu’au regard de la date de l’acte d’acquisition par la SCI Les marronniers, ce sont les dispositions anciennes du code civil, avant la réforme des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016, qui s’appliquent, soit les articles 1134 et suivants du code civil.

Selon les dispositions de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les articles qui suivent.

Les articles 688 et 689 du même code, énoncent que les servitudes sont ou continues, ou discontinues, apparentes ou non apparentes.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc. Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

L’article 691 du même code précise que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

La servitude de passage constitue une servitude discontinue et ne peut donc que s’établir par titre, de même que la servitude de réseau, qui est non apparente, s’agissant essentiellement du titre du fonds servant auquel il est imposé une charge.

Il est admis qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore si, au moment de la vente, il en connaissait l’existence autrement que par la mention qu’en faisait son titre.

En l’espèce, la SCI Les marronniers tient ses droits de la SARL Les résidences du Midi-[P], laquelle tenait les siens, notamment de l’acte de vente du 21 octobre 2005 par la SARL Immo-sud et autres à son profit, des parcelles BH [Cadastre 11] et [Cadastre 12] (par la SARL Immo-sud) et BH [Cadastre 7] (par les deux autres vendeurs), comportant également modification du lotissement Le Jardin d’Eloïse par suppression du lot n° 3 (alors parcelle BH [Cadastre 5] avant division en BH [Cadastre 9] et BH [Cadastre 10]) appartenant à la SARL Les résidences du Midi-[P] selon acte d’acquisition du « 18 décembre 2005 » (en réalité 18 décembre 2004 puisque publié le 7 février 2005, toujours de la SARL Immo-sud), et création de deux nouveaux lots : n° 5 (comprenant la parcelle BH [Cadastre 9] et [Cadastre 11]) et n° 6 (comprenant la parcelle BH [Cadastre 10] et [Cadastre 7]).

Cet acte comporte deux réserves de servitude sur la parcelle BH [Cadastre 7] et les parcelles BH [Cadastre 11] et [Cadastre 12] fondées sur le fait que ces parcelles forment des voies d’accès, dont l’acte précise qu’elles sont vendues pour obtenir une superficie suffisante et permettre la division du lot n° 3.

Cet acte contient des rappels de servitudes, s’agissant de trois servitudes non concernées par le présent litige, ainsi qu’un paragraphe « PROCURATION » aux termes duquel M. [A] [P] au nom de la SARL Les résidences du Midi-[P] acquéreur, constitue pour son mandataire spécial, Mme [R] [W] à qui il donne pourvoir pour :

« – Accepter la servitude réelle et perpétuelle qui sera constituée à son profit et à titre gratuit, pour lui et tous futurs propriétaires ou acquéreurs de sa propriété, et concernant tout droit d’installer, entretenir ou réparer les canalisations d’eau et d’assainissement, sur une largeur et une profondeur (') sur la parcelle cadastrée Section BH N° [Cadastre 14] ('), sur la parcelle BH N° [Cadastre 15] appartenant aux héritiers de M. [I] [S], et sur la parcelle Section BH N° [Cadastre 8] formant la voie du Lotissement CHANTE VIGNE appartenant à la SARL IMMO-SUD. A ce sujet, définir l’assiette de ladite servitude. Convenir que les frais de création seront à la charge de la SARL IMMO-SUD et que l’entretien incombera aux bénéficiaires à raison d’une part par logement.

— Consentir à titre gratuit au profit des propriétaires des parcelles S° BH Numéros [Cadastre 15], [Cadastre 2] et [Cadastre 1] (') à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit desdites parcelles, tant pour eux-mêmes que pour tous futurs propriétaires ou acquéreurs de leurs propriétés, sur les parcelles BH N° [Cadastre 11] et [Cadastre 12], le droit de se raccorder à l’ensemble des réseaux existants (eau potable, eaux usées, pluvial, électricité, gaz et téléphone) du lotissement dénommé « LE JARDIN D’ELOISE » ; lesdits réseaux laissés en attente, à l’exception du pluvial, sur la limite séparative des parcelles [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 15], en ce qui concerne la servitude au profit des héritiers de M. [I]. Déclaré que cette autorisation est donnée sans limite quantitative autre que celle résultant des règles d’urbanisme, applicables à la parcelle BH N° [Cadastre 15].

A ce sujet, définir l’assiette de ladite servitude et les conditions d’entretien et convenir que les héritiers de M. [I], bénéficiaires de cette servitude ou tout futur propriétaire ou acquéreur de leur propriété, pourront se brancher autant de fois qu’ils le désirent sur ces canalisations, sans participation aux frais d’installation de celles-ci, mais à charge de les entretenir, conjointement avec les autres bénéficiaires et à raison d’une part par logement.

— Consentir à titre gratuit au profit des propriétaires de la parcelle Section BH Numéro [Cadastre 15] ('), à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit de ladite parcelle, tant pour eux-mêmes que pour tous futurs propriétaires ou acquéreurs de leur propriété, sur les parcelles BH [Cadastre 11] et [Cadastre 12], le droit de vue et d’issue et le droit de passage le plus étendu, même pour véhicule à toute charge, et le droit de poser sur ou sous ce chemin servant d’assiette à la servitude ainsi constituée, à son profit, et d’y entretenir et réparer les fils, gaines et canalisations nécessaires à l’adduction de tous réseaux ainsi que tous poteaux qui s’avèreraient nécessaires.

A ce sujet, définir l’assiette de ladite servitude, convenir que les frais de création seront à la charge de la SARL IMMO-SUD et que l’entretien incombera aux bénéficiaires à raison d’une part par logement ».

Le titre de propriété de la SCI Les marronniers daté du même jour, contient en pages 20 et 21 un paragraphe « PROCURATION » dans lequel le vendeur (soit la SARL Les résidences du Midi-[P]) précise qu’il a constitué pour son mandataire spécial Mme [R] [W], notamment concernant l’acte ci-dessus évoqué avec reproduction in extenso de l’objet du pouvoir, ci-dessus énoncé.

M. [J] [G] ès-qualités de gérant de la SCI Les marronniers a réitéré les pouvoirs donnés par M. [P] ès-qualités, à Mme [W] qu’il a constituée pour son mandataire spécial ou tout autre clerc ou employé de l’office notarial à [Localité 24].

Il en ressort que le titre de propriété de la SCI Les marronniers ne contient pas la constitution de servitudes conventionnelles attachées à la propriété des parcelles acquises, mais comporte l’obligation contractuelle, qui a été acceptée expressément par la SCI Les marronniers, de constituer des servitudes attachées à la propriété de la parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 11] au profit de la parcelle BH n° [Cadastre 15] (Mme [I]), en lien avec le protocole signé par leurs auteurs respectifs le 14 mai 2004, s’agissant à titre de servitudes réelles et perpétuelles :

— du droit de se raccorder à l’ensemble des réseaux existants (eau potable, eaux usées, pluvial, électricité, gaz et téléphone) du lotissement dénommé Le Jardin d’Eloïse,

— du droit de vue et d’issue et le droit de passage le plus étendu, même pour véhicule à toute charge, et le droit de poser sur ou sous ce chemin servant d’assiette à la servitude ainsi constituée, à son profit, et d’y entretenir et réparer les fils, gaines et canalisations nécessaires à l’adduction de tous réseaux ainsi que tous poteaux qui s’avèreraient nécessaires.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [I] de l’intégralité de ses demandes et il convient de dire opposable à la SCI Les marronniers, l’obligation de constituer lesdites servitudes conventionnelles de passage et pour réseaux dont le fonds servant est la parcelle BH n° [Cadastre 11] (SCI Les marronniers) et le fonds dominant la parcelle BH n° [Cadastre 15] (Mme [K] [I]).

Mme [I] demande également qu’il soit ordonné à la SCI Les marronniers de laisser libre le cheminement de la servitude sous astreinte et de juger que l’assiette de la servitude de passage s’exercera sur l’entière emprise des parcelles BH n° [Cadastre 6] devenues [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Il n’est fait état d’aucun obstacle au « cheminement de la servitude », si bien que le prononcé d’une astreinte ne se justifie pas.

Il ressort des développements ci-dessus que la cour n’est saisie que de la parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 11], propriété de la SCI Les marronniers. Selon les actes notariés ci-dessus examinés, la parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 11] constitue une partie de la voie d’accès au lotissement Le Jardin d’Eloïse, constituée par les parcelles BH n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12], étant rappelé que Mme [I] affirme que la propriétaire de parcelle BH n° [Cadastre 12] a donné son accord pour la formalisation de la servitude de passage sur son fonds.

Il convient donc de dire que l’assiette de la servitude de passage s’exercera sur l’entière emprise de la parcelle BH n° [Cadastre 11].

Sur les demandes indemnitaires

Mme [I] qui soutient que la SCI Les marronniers n’a pas respecté ses obligations contractuelles puisqu’elle n’a pas déféré à la mise en demeure du notaire de décembre 2016, ni à celle de son conseil du 21 novembre 2018, réclame la condamnation de la SCI Les marronniers à lui verser les sommes de :

-10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et d’immobilisation patrimoniale.

Une inexécution contractuelle étant invoquée par rapport à une obligation contractée à l’égard du fonds cadastré BH n° [Cadastre 15] propriété de Mme [I], dans l’acte d’acquisition du 21 octobre 2005, ce sont les articles 1146 et suivants du code civil ancien qui s’appliquent, aux termes desquels les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, et le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, Mme [I] verse aux débats :

— le courrier adressé le 5 décembre 2016, par Me [E] [C] notaire, à la SCI Les marronniers pour rappeler l’historique du lotissement réalisé par la SARL Immo-sud, le contrat conclu avec le propriétaire de la parcelle voisine et l’absence de constatation de la servitude promise au propriétaire voisin, en lui demandant de confirmer son accord pour formaliser la servitude,

— le courrier de mise en demeure accompagné du justificatif d’envoi en recommandé, adressé par son conseil le 20 novembre 2018, à la SCI Les marronniers, afin qu’elle respecte la servitude et signe le document soumis par Me [C],

— un échange de courrier entre notaires du 26 mai 2016, évoquant que le permis d’aménager a été obtenu uniquement en vue d’un accès qui devait être régulier, alors que les voisins refusent d’être fonds servant et que la mairie qui avait institué l’accès en emplacement réservé, n’a toujours pas entamé la procédure adéquate, en relation avec un projet de protocole d’accord entre la SCI Les marronniers, Mme [U] veuve [Y] et la société Sylsy qui envisageait d’acquérir les parcelles cadastrées BH n° [Cadastre 15] et [Cadastre 14] en vue de la création d’un lotissement sur la base d’un permis d’aménager délivré par la mairie le 6 août 2014.

En l’état de l’inexécution de l’obligation de constitution de servitudes contenue dans son acte d’acquisition en tant que venant aux droits de la SARL Immo-sud, et du préjudice en résultant pour Mme [I], qui a été empêchée dans son projet de vente à la société Sylsy, il convient d’indemniser l’immobilisation patrimoiniale sur la base des justificatifs produits au titre de la taxe foncière réglée, à hauteur de 5 500 euros, Mme [I] étant déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance non étayé.

Si son titre de propriété évoque clairement l’obligation qu’elle a reconnue aux lieu et place de son auteur, liée à la propriété des parcelles acquises, permettant de retenir une inexécution de mauvaise foi de la SCI Les marronniers, Mme [I] ne caractérise pas d’autre préjudice que celui déjà indemnisé, conduisant au débouté du surplus de sa demande d’indemnisation.

Sur la demande subsidiaire de la SCI Les marronniers

Elle porte sur l’indemnisation de l’aggravation de servitude, fondée sur l’article 702 du code civil, aux termes duquel celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Au regard des caractéristiques énoncées dans son titre de propriété, s’agissant de la constitution de servitudes, « sans limite quantitative autre que celle résultant des règles d’urbanisme, applicables à la parcelle BH N° [Cadastre 15] » pour le raccordement aux réseaux et « tant pour eux-mêmes que pour tous futurs propriétaires ou acquéreurs de leur propriété » s’agissant du droit de vue et d’issue et le droit de passage, il n’est pas démontré une aggravation des servitudes auxquelles la SCI Les marronniers est obligée, par son acte d’acquisition, du fait des projets de lotissement invoqués.

La SCI Les marronniers sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de l’aggravation de servitude.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SCI Les marronniers qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Les frais de publication de l’acte introductif d’instance aux hypothèques ne constituent pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Mme [I] sera donc déboutée de sa demande d’inclusion dans les dépens, de ces frais justifiés pour 17 euros (15 euros pour la publication et 2 euros pour les frais d’envoi), ceux-ci relevant de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les marronniers sera condamnée aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [I], retenus pour 5 000 euros au regard des prétentions respectives des parties et de l’enjeu du litige, auquel il convient d’ajouter la somme de 17 euros dont est saisie la cour et requalifiée en frais irrépétibles, soit 5 017 euros au total.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(')

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ; (') ».

La présente décision n’étant pas constitutive de servitudes conventionnelles, mais déclarant opposable à la SCI Les marronnniers l’obligation de constituer lesdites servitudes conventionnelles, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu d’ordonner sa publication à la publicité foncière.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Dit opposable à la SCI Les marronniers, l’obligation de constituer les servitudes conventionnelles réelles et perpétuelles suivantes, dont le fonds servant est la parcelle BH n° [Cadastre 11] (SCI Les marronniers) et le fonds dominant la parcelle BH n° [Cadastre 15] (Mme [K] [I]) sur la commune de [Localité 24] :

— du droit de se raccorder à l’ensemble des réseaux existants (eau potable, eaux usées, pluvial, électricité, gaz et téléphone) du lotissement dénommé Le Jardin d’Eloïse,

— du droit de vue et d’issue et le droit de passage le plus étendu, même pour véhicule à toute charge, et le droit de poser sur ou sous ce chemin servant d’assiette à la servitude ainsi constituée, à son profit, et d’y entretenir et réparer les fils, gaines et canalisations nécessaires à l’adduction de tous réseaux ainsi que tous poteaux qui s’avèreraient nécessaires ;

Déboute Mme [K] [I] de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte pour laisser libre le cheminement de la servitude ;

Dit que l’assiette de la servitude de passage s’exercera sur l’entière emprise de la parcelle BH n° [Cadastre 11] ;

Condamne la SCI Les marronniers à payer à Mme [K] [I], la somme de 5 500 euros (cinq mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [K] [I] du surplus de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Les marronniers aux entiers dépens ;

Condamne la SCI Les marronniers à verser à Mme [K] [I], la somme de 5 017 euros (cinq mille dix-sept euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la publication de la présente décision à la publicité foncière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT