N° RG 22/03840 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OKJT

Décision du Tribunal Judiciaire de Lyon

Au fond du 28 avril 2022

(chambre 10 cab 10 J)

RG : 17/12505

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 11 JUIN 2026

APPELANTE :

S.C.I. VANCIA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christian COLOMBIER, avocat au barreau de LYON, toque : 714

INTIMEE :

S.A.R.L. ATMOSPHERES

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par la SELARL TILSITT AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1635

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 27 juin 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2026

Date de mise à disposition : 23 avril 2026 prorogé au 11 juin 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2008, la SCI Vancia Immobilier (le bailleur) a donné à bail commercial à la SARL Atmosphères (le preneur), pour un loyer annuel hors charges de 12.000 euros HT, un local situé [Adresse 3] à Lyon (4e).

Le bailleur a confié la gestion locative du local à la SAS Régie Presqu’île (la régie).

Le 20 septembre 2016, le bailleur et le preneur ont conclu un avenant de résiliation anticipée du bail commercial avec effet au 15 septembre 2016.

Par courrier du 17 février 2017 de la régie, le bailleur a réclamé au preneur la somme de 4.590,35 euros au titre des charges et honoraires pour les années 2014 à 2016.

Par courriers des 10 mai 2017 et 08 juin 2017, le preneur a réclamé au bailleur la somme de 3.508,54 euros au titre du remboursement de charges locatives indues.

Le 23 novembre 2017, la SCI Vancia a assigné la SARL Atmosphères devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de paiement des sommes susvisées. Cette dernière a formé une demande reconventionnelle aux mêmes fins.

Par jugement du 28 avril 2022, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a débouté la SCI Vancia de toutes ses demandes et l’a condamnée au paiement de la somme de 3.277,32 euros au titre d’un trop-perçu, outre la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par déclaration du 27 mai 2022, la SCI Vancia Immobilier a relevé appel du jugement.

Par ses dernières conclusions du 27 avril 2023, la SCI Vancia Immobilier demande à la cour de réformer le jugement et statuant à nouveau de débouter la SARL Atmosphères de ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 4.590,35 euros au titre de la régularisation des charges incluant les honoraires de gestion, outre intérêts de retard au taux d’intérêt légal majoré de 2% à compter de la première mise en demeure du 08 juin 2017, et la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions du 27 mars 2023, la SARL Atmosphères demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et de condamner la SCI Vancia Immobilier à lui payer somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 28 janvier 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 11 juin 2026.

MOTIFS

Sur les demandes du bailleur relatives aux charges et aux pénalités de retard

L’article 1134 ancien du code civil, applicable en l’espèce, dispose en particulier que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1162 ancien du même code, relatif à l’interprétation des conventions, dispose que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

L’article 1315 ancien du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le tribunal, pour débouter le bailleur de sa demande en paiement des charges et honoraires qu’il réclamait en exécution du bail du 15 janvier 2008, a considéré, d’une part, que le contrat ne définissait pas expressément les charges transférées au preneur autres que les charges locatives, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le droit de voirie et la taxe foncière et, d’autre part, que le relevé des charges de copropriété ne permettait pas de déterminer la nature des charges autres que les charges locatives, et en particulier la nature des prestations de la régie correspondant aux honoraires de gestion réclamés.

La SCI Vancia Immobilier, bailleur, à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement et de condamnation du preneur à lui payer la somme de 4.590,35 euros, soutient que le tribunal a fait application rétroactive des dispositions de l’article L.154-40-2 du code de commerce instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, alors que ce texte ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier septembre 2014, et qu’il ne s’applique donc pas au bail dont il s’agit, conclu le 15 janvier 2008. La SCI soutient que seules s’appliquent les dispositions susvisées de l’article 1134, la répartition des charges s’étant effectuée selon la libre volonté des parties, dans les termes du bail, qui selon elle ne comportent aucune ambiguïté.

La SCI soutient qu’il découle de ces termes que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le preneur est recevable des charges s’élevant à 4.590,35 euros dont le détail a été communiqué par la régie au preneur par courrier du 17 février 2017 (sa pièce n°5), auquel étaient joints les décomptes de charge (ses pièces n°10 et 11).

En réponse à l’argumentation du preneur, qui lui oppose la violation des obligations contractuelles prévoyant que la régularisation des charges devait intervenir annuellement, la SCI relève que le contrat se borne à disposer que la provision sera réajustée, n’évoquant pas la régularisation des charges.

La SCI soutient ensuite que le contrat met à la charge du preneur les frais de gestion relatifs au mandat conclu avec la régie, elle soutient que l’absence de mention relative au montant des honoraires, qu’invoque le preneur, ne remet pas en cause son engagement sur ce point, d’une part en ce qu’il n’a soulevé aucune contestation, et d’autre part en ce que le contrat peut être complété sur ce point par référence aux usages professionnels, au regard de l’article 1135 ancien du code civil. Elle invoque le fait que le contrat de gestion qu’elle a conclu avec la régie prévoit pour cette dernière une rémunération de 5% du montant du loyer hors charges, ce dont le preneur a été informé par le courrier du 17 février 2017.

La SCI soutient ensuite que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le preneur est redevable des pénalités de retard prévues par le contrat, les intérêts courant à compter de la mise en demeure du 08 juin 2017.

La SARL Atmosphères, preneur, à l’appui de sa demande de confirmation du jugement, rappelle les termes de la clause du bail relative aux charges, et invoque les dispositions de l’avenant de résiliation anticipée du 20 septembre 2016, dont l’article 2 prévoit que le solde de tout compte du locataire « prend en compte le crédit de loyer et charges au prorata du 15 septembre au 30 septembre 2016, le prorata de taxe foncière 2016, le dépôt de garantie, et toute somme restant due (loyer ou accessoires) ».

Le preneur expose avoir dans ce contexte demandé à la régie la communication des justificatifs relatifs aux charges locatives pour les cinq dernières années, qui par courrier du 17 février 2017 lui a transmis les décomptes des charges pour les années 2014 à 2016 et un décompte de régularisation pour cette période, s’élevant à 4.590,35 euros, ce qu’il a contesté, estimant pouvoir réclamer un trop-versé de 3.508,54 euros.

Le preneur constate que, contrairement à ce que soutient le bailleur, le tribunal n’a pas fait application de la loi Pinel, mais s’est borné à constater que ce dernier ne justifiait pas du bien-fondé de ses demandes. Il soutient qu’il n’en justifie pas plus en appel, le relevé de charges n’étant accompagné d’aucun justificatif.

Le preneur se prévaut ensuite des dispositions du bail prévoyant que la régularisation des charges devait intervenir annuellement, et soutient que l’ajustement de la provision est subordonné à la régularisation annuelle.

Il invoque ensuite le fait que les honoraires de gestion réclamés n’étaient pas déterminables lors de la conclusion du bail et n’ont pas été fixés contractuellement, la clause du bail ne pouvant être qualifiée de claire et précise en ce qu’elle n’indique ni le mode de calcul de la somme, ni son assiette, ni un taux. Il soutient que le bailleur ne peut donc se prévaloir d’un quelconque engagement contractuel de sa part, et ne peut lui opposer les usages de rémunération dans le milieu professionnel de la gestion locative auquel elle n’appartient pas.

Réponse de la cour :

Il est constant qu’il résulte des articles 1714 et suivants du code civil relatifs aux baux que le bailleur doit supporter les charges afférentes aux locaux loués, à l’exception des charges locatives, sauf autre répartition convenue entre le preneur et le bailleur dérogeant à ce principe et transférant en tout ou partie les charges au preneur.

Il est constant que, au regard de leur caractère dérogatoire, l’opposabilité au preneur des dispositions contractuelles en question est subordonnée à la définition précise et dénuée d’ambiguïté des charges qui lui sont transférées.

En l’espèce, comme le relèvent les parties, est stipulée dans le contrat de bail une clause relatives aux charges, ainsi rédigée :

« Outre le loyer, le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur ou à son mandataire la quote-part des charges et prestations de toute nature, afférentes tant aux locaux loués qu’aux parties communes de l’ensemble immobilier. Il supportera l’intégralité des charges et notamment les honoraires de gestion, de sorte que le loyer stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur. Un acompte mensuel de 300 euros est appelé. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction de la régularisation des charges réelles affectées au lot ».

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la clause en question est suffisamment claire et précise en ce qu’elle transfère au preneur la charge des honoraires de gestion, peu important l’absence d’indications quant à leur modalité de calcul.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement des sommes réclamées au titre des honoraires de gestion de la régie s’élevant pour les trois années concernées à (889,73 + 177,95) + (890,48 + 178,10) + (917,76 + 183,55) = 3.237,57 euros.

Sur la demande reconventionnelle du preneur en remboursement du trop-versé

Le tribunal, pour faire droit à la demande de remboursement du trop-versé présentée par le preneur, a considéré qu’il ressortait des relevés de charges pour la période du premier octobre 2010 au 30 septembre 2015 que le montant total des sommes dont il était redevable à ce titre en exécution du bail s’élevait à 2.722,68 euros, qu’il avait pendant cette période versé 300 euros de provision par trimestre pendant 20 trimestres, soit 6.000 euros, et qu’il était donc bien fondé à réclamer la restitution de la somme à hauteur de 3.277,32 euros.

La SCI Vancia Immobilier, à l’appui de sa contestation du jugement sur ce point, soutient que le tribunal a considéré que le preneur n’était redevable que des charges locatives récupérables, alors que, en application du bail, il était redevable de ces charges mais également des charges de copropriété relatives à l’entretien et à la gestion des parties communes. Le bailleur soutient à ce titre que les dispositions du bail transférant les charges au preneur s’appliquent à l’ensemble de ces charges, et non uniquement aux charges locatives, et demande donc que le preneur soit débouté de sa demande de restitution d’un trop-versé.

La SARL Atmosphère, preneur, demande à la cour de confirmer le jugement sur ce point, approuvant le tribunal d’avoir retenu que seules les charges locatives étaient dues.

Réponse de la cour :

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les dispositions contractuelles susvisées transfèrent de manière claire au preneur les « charges et prestations de toute nature, afférentes tant aux locaux loués qu’aux parties communes de l’ensemble immobilier », ce dont il se déduit que ce dernier a accepté de supporter, outre les charges locatives, la quote-part des charges de copropriété afférentes au local loué.

Par la production du relevé des charges de copropriété établi par le syndic, qui n’est pas partie à la présente procédure, le bailleur établit suffisamment le montant de la quote-part des charges de copropriété imputables au local loué, sauf pour l’année 2015-2016, le relevé n’étant pas produit.

Il ressort de ces décomptes que les charges ainsi imputables au preneur pour la période sur laquelle le tribunal a statué, du premier octobre 2010 au 30 septembre 2015, s’élèvent pour les exercices concernés aux montants suivants, après déduction des provisions versées par le preneur :

2010-2011 : -72,77 euros

2011-2012 : -108,17 euros

2012-2013 : – 20,11 euros

2013-2014 : +156,76 euros

2014-2015 : +437,63 euros

Soit un solde débiteur égal à 393,34 euros.

Contrairement à ce que soutient le preneur, les dispositions contractuelles susvisées n’ont pas pour conséquence d’interdire au bailleur de réclamer la régularisation des charges à la fin du bail, la seule référence au réajustement annuel de la provision ne pouvant être interprétée en ce sens.

Sur le tout

Il résulte des dispositions précédentes que le bailleur est bien fondé à réclamer au preneur la somme totale de (3.277,32 + 393,34) = 3.670,66 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à restituer la somme de 3.277,32 euros au preneur, et ce dernier sera condamné à payer au bailleur la somme de 3.670,66 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 juin 2017, la demande d’application de la clause pénale contractuelle sera écartée comme entraînant des conséquences manifestement excessives et disproportionnées, en ce qu’elle prévoit une majoration de 2% par mois de retard.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné la SCI Vancia Immobilier aux dépens. Le jugement étant infirmé, sera infirmé sur ce point. La SARL Atmosphères, partie perdante, supportera les dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le jugement étant infirmé en ce qui concerne les dépens, sera infirmé en ce qui concerne l’application de l’article 700 au profit de la SARL Atmosphères. Cette dernière supportant les entiers dépens, sera déboutée de sa demande présentée sur ce fondement en appel. La SCI Vancia Immobilier ayant exposé des frais d’avocat pour faire valoir ses droits en appel, il sera fait droit à sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 susvisé, dans la limite de 400 euros au regard du montant peu important du litige, qu’il aurait appartenu aux parties de régler par une mesure alternative à la saisine des juridictions.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement prononcé le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n°RG 17-12505,

— Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne la SARL Atmosphères à payer à la SCI Vancia Immobilier la somme de 3.670,66 euros outre intérêts au taux légal à compter du 08 juin 2017,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamne la SARL Atmosphères aux dépens de première instance et d’appel,

— Déboute la SARL Atmosphères de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL Atmosphères à payer à la SCI Vancia Immobilier la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] le 11 juin 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet