N° RG 22/02728 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OHSY

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 03 mars 2022

(chambre 3 cab 03 C)

RG : 19/01108

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 2 AVRIL 2026

APPELANTE :

S.C.I. LA TOUSSIARDE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1813

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R094

INTIMEE :

S.A.R.L. ABSL

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par la SELARL ASCALONE AVOCATS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, toque : T 572

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 26 novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 novembre 2025

Date de mise à disposition : 26 février 2026 prorogé au 02 avril 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la cour lors des débats et du délibéré :

— Christophe VIVET, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Emmanuelle SCHOLL, conseillère

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE

La SCI La Toussiarde (la SCI ou la bailleresse) est propriétaire d’un bâtiment sis à Saint-Pierre-de-Chandieu (Rhône), contenant trois locaux commerciaux. Par contrat du 09 avril 2009, la SARL ABSL (la SARL ou la locataire) a pris à bail un des locaux, aux fins d’exploitation d’un restaurant.

A effet au premier janvier 2018, les deux autres locaux ont été donnés à bail à une association Vide-Grenier Saint-Pierre, l’un pour l’exploitation d’une activité de brocante, et l’autre pour l’exploitation d’un club libertin, le local étant précédemment utilisé pour l’exploitation d’une discothèque.

Le 10 janvier 2018, avant le début de l’exploitation, un incendie s’est déclaré dans le local destiné à l’exploitation d’un club libertin. L’incendie a endommagé en particulier la charpente du bâtiment et les locaux loués à la SARL ABSL.

Le 11 avril 2018, le maire de la commune a pris un arrêté de péril, demandant la réalisation de travaux dans le délai d’une année. Un bureau d’études Alpes Contrôle a été désigné, qui a préconisé des travaux d’étaiement puis des travaux de réparation.

La SCI La Toussiarde a saisi d’une demande d’indemnisation son assureur, la compagnie Huberner Versicherungs, qui a refusé sa garantie. La SCI a saisi de sa demande d’indemnisation le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 29 août 2018, a prononcé la nullité du contrat d’assurance pour fausse déclaration du risque, la SCI n’ayant pas déclaré qu’un club privé était exploité dans les locaux assurés.

Par arrêt du 24 janvier 2019, la cour d’appel de Lyon a confirmé le jugement du 29 août 2018.

Entre temps, le 27 mars 2018, la SCI a fait délivrer à la SARL un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a saisi d’une demande de constat de l’acquisition de cette clause le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, qui par ordonnance du 10 décembre 2018 a jugé que la demande ne relevait pas de ses pouvoirs.

Le 07 février 2019, la SARL, locataire, a saisi le tribunal statuant au fond, demandant que la SCI, bailleresse, soit condamnée à procéder à des travaux d’étaiement dans l’attente des travaux de réparation puis à ces travaux de réparation, que soit ordonnée une expertise destinée à chiffrer son préjudice, et que la SCI soit condamnée à lui payer en particulier la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La SCI a présenté reconventionnellement une demande de résiliation du bail de plein droit avec exécution provisoire, concluant au rejet des demandes de la SARL.

La SARL a soulevé l’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail de plein droit, et sur le fond s’y est opposée.

Par jugement du 03 mars 2022, le tribunal a statué comme suit :

— déclare recevable la demande de résiliation du bail présentée par la SCI, et la rejette,

— condamne sous astreinte la SCI à faire procéder aux travaux de réparation préconisés, puis à un diagnostic solidité du local commercial,

— avant dire droit sur la demande de réparation des préjudices de la SARL, ordonne une expertise confiée à M. [K], aux frais avancés de cette dernière,

— déboute la SARL de sa demande d’indemnisation pour résistance abusive,

— condamne la SCI à verser à la SARL la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire,

— réserve les dépens.

Pour rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail, le tribunal, au visa des articles 1722 et 1733 du code civil, a considéré que, l’origine de l’incendie étant inconnue et le cas fortuit n’étant pas démontré, la bailleresse était responsable envers la locataire des troubles de jouissance en résultant. Le tribunal a ensuite considéré que les conditions de l’article 1722 n’étaient pas remplies en ce que la bailleresse ne démontrait ni que le local loué était détruit entièrement, ni qu’il devait être considéré comme tel du fait que le coût de la remise en état excéderait la valeur de l’immeuble.

Pour statuer sur les travaux de réparation, le tribunal, au visa de l’article 1719 du code civil, a considéré que la bailleresse était tenue de faire effectuer les travaux de réparation nécessaires à l’exploitation du local, et l’a donc condamnée à les faire réaliser.

Par déclaration de son conseil au greffe le 13 avril 2022, la SCI La Toussiarde a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré recevable sa demande de résiliation du bail et rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par la SARL.

Par ses dernières conclusions notifiées le 07 décembre 2023, la SCI La Toussiarde demande à la cour d’infirmer le jugement et de statuer à nouveau comme suit :

— juger que le bail est résilié de plein droit en application de l’article 1722 du code civil,

— juger que la locataire n’a droit à aucune indemnisation,

— la débouter de son appel incident, et de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de sa position, la SCI soutient que le principe de l’estoppel invoqué par sa locataire ne trouve pas à s’appliquer en l’occurrence, en ce que les conditions posées par la jurisprudence ne sont pas réunies. Sur le fond elle expose en substance que l’incendie d’origine criminelle qui est survenu dans un local adjacent au local loué à la SARL constitue un cas fortuit, qu’il a rendu les lieux impropres à leur destination et provoqué leur perte totale en ce que le coût de remise en état est démesuré par rapport au montant des loyers, et qu’en conséquence les dispositions de l’article 1722 trouvent à s’appliquer, la locataire étant donc privée du droit à indemnisation.

Par ses conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la SARL ABSL demande à la cour à titre principal d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de résiliation du bail, et de déclarer cette demande irrecevable et par voie de conséquence de déclarer l’appel sans objet. Subsidiairement, la SARL demande que le jugement soit confirmé sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, et statuant à nouveau de condamner la SCI à lui payer à ce titre la somme de 10.000 euros, outre la somme complémentaire de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et les dépens.

A l’appui de sa demande d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail, la SARL invoque le principe d’estoppel, selon lequel une partie ne saurait se prévaloir de prétentions contradictoires au détriment de ses adversaires. La SARL soutient que tel est le cas de la SCI, à qui elle reproche d’adopter dans la présente procédure une position contradictoire à celle qu’elle a adopté dans le cadre de la procédure de référé, en ce qu’elle soutient dans la présente procédure que le bien est détruit, alors qu’elle soutenait en référé, à l’appui de sa demande de paiement des loyers, que le bien restait en état d’être loué, et qu’il n’était donc pas détruit.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 mai 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 27 novembre 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, prorogé au 02 avril 2026.

MOTIFS

Sur la procédure

Il y a lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 16 mai 2023, de déclarer recevables les conclusions des parties, et d’ordonner la clôture des débats à l’audience, les parties ayant donné leur accord à l’audience.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L’article 1719 du code civil, relatif aux baux des maisons et des biens ruraux, dispose en particulier que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail et que, dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 1733 du code civil dispose que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve qu’il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

— sur la recevabilité de la demande

Le tribunal, pour rejeter la fin de non-recevoir opposée par la locataire à la demande de résiliation du bail présentée par la bailleresse, a considéré que le principe de l’estoppel invoqué à cette fin ne trouvait pas à s’appliquer, en ce que les prétentions de la bailleresse dont la locataire soulevait le caractère contradictoire avec la demande en question avaient été exposées dans le cadre d’une instance distincte, s’agissant de sa position devant le juge des référés.

La SARL ABSL, locataire, à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement sur ce point, maintient son invocation du principe d’estoppel, soutenant que l’irrecevabilité de la demande est encourue alors même que les prétentions contradictoires ont été exposées dans deux instances distinctes, en ce que ces deux instances étaient fondées sur la même convention et opposaient les mêmes parties.

La SCI La Toussiarde, à l’appui de sa demande de confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable sa demande, soutient que la Cour de cassation a considéré que l’incohérence d’un plaideur ne pouvait être sanctionnée qu’à la double condition que la contradiction porte sur des prétentions identiques et intervienne dans le cadre de la même procédure, et que tel n’est pas le cas en l’occurrence.

Réponse de la cour :

Comme l’a rappelé la Cour de cassation (1ere Civ., 22 mars 2023, n°21-16.044), la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Il est constant en l’occurrence que la position de la bailleresse contraire à celle qu’elle a adoptée au cours de la présente instance, n’a pas été exposée dans cette instance, mais dans une précédente instance en référé.

Il s’en déduit, peu important que les deux instances distinctes concernent les mêmes parties et la même convention, que la défenderesse n’est pas fondée à invoquer la fin de non-recevoir tirée du principe d’estoppel.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande de résiliation du bail présentée par la bailleresse.

— sur le fond

En l’espèce, le tribunal, pour débouter la SCI, bailleresse, de sa demande de résiliation du bail, a constaté qu’elle ne démontrait pas l’origine volontaire de l’incendie, qui restait donc inconnue. Le tribunal en a déduit au visa de l’article 1722 susvisé qu’elle ne démontrait donc pas l’existence d’un cas fortuit.

Le tribunal a ensuite recherché si le coût des travaux de remise en état du bien excédait sa valeur, a constaté que la SCI ne produisait aucun élément quant à la valeur du bien en question, et a donc conclu qu’elle ne démontrait pas que les conditions de l’article 1722 étaient remplies.

Le tribunal, pour considérer que la seconde condition du texte n’était pas plus remplie que la première, a considéré que le coût de remise en état du local, évalué à 76.500 euros, n’était pas disproportionné par rapport au rendement locatif annuel de 17.860 euros, et que la bailleresse ne justifiait pas de la valeur du bien, qui ne pouvait donc être comparée au coût des travaux.

La SCI La Toussiarde, bailleresse, à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement sur ce point, soutient que l’incendie est survenu à la suite d’une effraction et est de manière certaine d’origine criminelle en raison de la découverte de traces de carburant sur le site, que l’incendie est donc constitutif d’un cas fortuit, qu’il a rendu les lieux loués impropres à leur destination, et qu’il a provoqué leur perte totale. Elle demande donc à la cour de juger que le bail est résilié de plein droit sur le fondement de l’article 1722, et de dire que la locataire n’a droit à aucun dédommagement.

La bailleresse soutient que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, de simples travaux partiels ne sont pas de nature à permettre la reprise de l’exploitation du local, évoquant les conclusions du bureau de contrôle qui évoque la nécessité de travaux de reprise totale de la charpente et de l’infrastructure.

Elle considère donc être bien fondée à invoquer à l’appui de sa demande les coûts des travaux concernant l’ensemble du bâtiment, qui s’élèvent selon à elle à un coût total de 301.697,82 euros, soit 7.484,40 euros au titre des travaux d’étaiement, 216.000 euros au titre des réparations principales, et 78.213,42 euros au titre des réfections du local après réparation du bâtiment (concernant les revêtements intérieurs et les installations de plomberie, climatisation et électricité). Elle soutient que ce coût est disproportionné au regard de la valeur locative des locaux loués à la société ABSL, soit 17.850 euros, en ce qu’il représente plus de 16 ans de loyers. Elle ajoute que les travaux s’analysent comme une reconstruction du bâtiment, et soutient qu’elle n’est pas tenue d’une obligation de procéder à cette reconstruction.

La bailleresse rappelle que, en raison d’une faute du courtier par lequel elle avait souscrit le contrat d’assurance, qui a été retenue par jugement du 23 juin 2022 du tribunal judiciaire de Lyon, le contrat a été annulé, et qu’en l’absence d’indemnité versée par l’assureur, elle ne peut financer les travaux. Elle expose la situation de son associée principale, Mme [I], âgée de 69 ans, gravement affaiblie par des accidents vasculaires cérébraux, et dont les revenus personnels ne permettent pas de financer les travaux.

La SARL ABSL, à l’appui de sa demande de confirmation du jugement sur ce point, maintient que la bailleresse ne démontre ni le cas fortuit ni la destruction intégrale du bien.

La locataire rappelle que le tribunal s’est fondé sur l’absence d’éléments quant à la valeur de l’immeuble, qui ne sont pas plus communiqués en appel. Elle soutient que la valeur du bien qu’elle évalue à 1.564.200 euros au regard du prix du mètre carré dans la commune, excède nettement celle du coût des travaux. Elle soutient à ce titre que seul doit être pris en compte le coût des travaux de réfection de son local, soit 76.500 euros, et non le coût de réparation de l’ensemble du bâtiment. Elle soutient que ce dernier coût doit être comparé au rendement locatif de l’ensemble du bâtiment, et non de son seul local.

Réponse de la cour :

* sur le cas fortuit

Il ressort des éléments versés aux débats, dont la copie de la procédure pénale qui restait en cours lorsque le premier juge a statué, et qui n’avait donc pu lui être présentée, que le parquet de [Localité 3], saisi d’une plainte pour incendie criminel, a le 21 février 2023 classé la procédure sans suite en visant le code 71, s’agissant de manière non contestée du motif de classement correspondant au fait que l’auteur de l’infraction sur laquelle porte l’enquête est resté inconnu, ne permettant donc pas que des poursuites soient engagées.

Il y a donc lieu d’examiner les éléments qui ont permis au Ministère public de considérer que l’infraction dénoncée était caractérisée, circonstance dont se prévaut la bailleresse.

Il ressort de la note de synthèse établie par les enquêteurs de la gendarmerie de la brigade de recherches de [Localité 4], jointe aux pièces de l’enquête ouverte pour destruction du bien d’autrui par incendie, et des éléments de l’enquête, dont le procès-verbal de synthèse du 20 février 2023, que les constatations réalisées par les techniciens en identification criminelle et l’expert incendie ont permis d’établir l’origine criminelle du sinistre, démontrée par la découverte de traces d’effraction sur une issue de secours du local, et de traces de carburant automobile sur des canapés situés dans le local, au point de départ de l’incendie.

La cour considère, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que ces éléments établissent suffisamment l’origine criminelle de l’incendie ayant endommagé les locaux, ce dont il se déduit que les dommages causés au local ne sont imputables à aucune des parties au bail et résultent d’un cas fortuit, d’origine extérieure à la chose louée elle-même.

Il y a donc lieu de rechercher si le local loué a été détruit en totalité du fait de ce cas fortuit, comme le soutient la bailleresse à l’appui de sa demande de résiliation de plein droit du bail sans dédommagement pour la locataire, ou si, comme le soutient cette dernière, il n’a été détruit que partiellement, lui permettant de s’opposer à la demande de résiliation.

Il est constant que, pour l’application de l’article 1722, doivent être assimilés à la destruction en totalité du bien loué l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination, ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien.

* sur la destruction alléguée du bien

Il ressort des éléments versés aux débats que, suite au sinistre survenu le 10 janvier 2018, le cabinet Alpes Contrôle a été chargé par la locataire d’établir un diagnostic quant à la solidité du bâtiment, établissant des rapports auxquels se réfèrent les deux parties. En particulier, la locataire, à l’appui de sa demande tendant à ce que la bailleresse soit condamnée à effectuer les travaux lui permettant de reprendre son activité dans les conditions antérieures au sinistre, vise précisément à ce titre les travaux jugés nécessaires par le cabinet en question. La cour considère donc que les constatations et conclusions du rapport sont reprises à leur compte par les parties.

La cour constate qu’il ressort du rapport du 27 mars 2018 que le bâtiment dans lequel se situe le local loué par la société ABSL est un ouvrage unique de 38 mètres sur 38 mètres, dont la partie sud-ouest a subi un incendie généralisé, détruisant la charpente située au-dessus de cette partie du bâtiment. Le local loué par ABSL, situé sur la partie sud-centre, est donc voisin de la partie atteinte principalement par l’incendie.

Par son rapport du 25 juin 2018, le cabinet Alpes Contrôle a constaté que la charpente du bâtiment était composée de poutres et de pannes, toutes en bois lamellé-collé, qu’une des poutres principales située au-dessus du mur séparant le local loué et la partie détruite est calcinée sur un de ses flancs, et que, au-dessus du local loué, une panne est calcinée sur une longueur de plusieurs mètres, une autre est calcinée de manière plus réduite à proximité de la poutre principale susvisée, et une pièce constituant le contreventement est calcinée dans la zone attenant à la partie détruite. Le cabinet a ajouté, concernant les poutres endommagées que, au-delà de la perte de section par destruction d’une partie du bois, les fortes températures ont eu pour conséquence que les plans de collage entre les lamelles ne sont plus opérants. Le cabinet conclut que, dans l’attente des travaux de reconstruction, la solidité de la charpente support de couverture du local loué est remise en cause du fait de l’altération de la poutre principale et des deux pannes susvisées.

Par arrêté de péril du 11 avril 2018, le maire de la commune a mis en demeure la SCI de faire procéder aux travaux de réparation nécessaires.

La SCI produit un devis établi le 06 avril 2018 par la société Edifial, portant sur le déblaiement des décombres, la reconstruction de l’enveloppe du local détruit et la réparation de la structure du bâtiment, y compris dans le local donné à bail à la société ABSL, et chiffrant les travaux à 212.200 euros hors taxes.

La locataire soutient que ce chiffre ne peut être retenu, que les travaux relatifs au local où s’est déclaré l’incendie n’intéressent pas la présente cause, et que ne doit être retenu que le coût des travaux de réfection pour la partie qu’elle louait, retenant l’évaluation du tribunal qui a fixé le coût des travaux en question à 76.500 euros.

La cour constate que ce chiffre a été déterminé par le tribunal en extrayant du devis Edifial le coût correspondant uniquement aux travaux dont l’intitulé mentionne expressément le local loué ou les éléments en lien uniquement avec ce local selon le rapport Alpes Contrôle, à l’exception de la charpente.

Or, la cour considère qu’il ressort manifestement du devis Edifial et des constatations du cabinet Alpes Contrôle que les travaux en question, liés au local loué, sont en réalité indissociables des travaux de reconstruction de la partie voisine détruite par l’incendie, s’agissant de la même charpente, en conséquence de quoi les éléments de charpente couvrant le local loué ne peuvent être remplacés indépendamment de la reconstruction de la partie de la charpente détruite par l’incendie.

La cour constate d’ailleurs que le tribunal s’est borné à extraire du devis Edifial les travaux expressément en lien avec le local loué, alors que ces travaux, de toute évidence, ne peuvent être réalisés indépendamment des autres travaux visés par le devis, s’agissant des coûts de nettoyage du site, de démolition des parties endommagées, de couverture et bardage, de menuiserie aluminium de la façade, de maîtrise d''uvre des travaux, de coordination et de contrôle technique. La cour note que le tribunal a retenu le coût total des travaux de charpente, mais pour une raison inconnue a écarté les frais de couverture et de bardage, alors qu’il est manifeste que ces travaux sont indissociables de la reconstruction de la charpente.

La cour déduit de ces éléments que la SCI est bien fondée à soutenir que le coût des travaux qui doivent être pris en compte comme élément de comparaison avec la valeur du local loué ne se limite pas au coût des travaux exposés dans le local lui-même, mais s’étend au coût des travaux indissociables de ces travaux, soit en l’espèce la somme de 212.200 euros TTC, montant du devis Edifial. Il y lieu d’ajouter à ces coûts les coûts d’étaiement provisoire de 7.484,40 euros, destinés à éviter l’aggravation des dégâts et donc l’augmentation du coût des travaux de remise en état, et le coût des travaux de réparation spécifiques au local loué, s’agissant des travaux de revêtement intérieur, électricité, plomberie et climatisation, soit 78.213,42 euros.

Il s’en déduit que le coût global des travaux devant être pris en compte s’élève à (212.200 + 7.484,40 + 78.213,42) = 297.897,82 euros.

Comme le relève la locataire, la SCI ne produit aucun élément quant à la valeur de l’immeuble dans son ensemble, qu’elle évalue quant à elle, de manière non contestée, à 1.564.200 euros, en déduisant à juste titre que le coût susvisé des travaux n’est pas disproportionné.

La locataire soutient ensuite que le coût des travaux doit être évalué au regard des revenus locatifs tirés de l’ensemble des locaux loués par la bailleresse dans l’immeuble. Il se déduit des éléments versés au débat que ces locaux ont été donnés à bail d’une part à la SARL ABSL, pour un loyer annuel de 17.850 euros HT, et d’autre part à l’association Brocante Vide-Grenier Saint-Pierre pour un loyer annuel de 45.600 euros HT, soit un revenu annuel locatif de (17.850 + 45.600) = 63.450 euros. Le coût des travaux s’élève donc à (297.897,82/63.450) = 4,7 années de loyer.

Il s’en déduit que le coût des travaux nécessaires apparaît, d’une part, notablement inférieur à la valeur de l’immeuble dans son ensemble, ne dépassant pas 20% de cette valeur, et d’autre part, qu’il représente moins de cinq ans de loyers.

La bailleresse ne démontrant donc pas que les dégâts ont entraîné une impossibilité absolue et définitive d’user du bien conformément à sa destination, ou qu’ils rendent nécessaire d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien, il s’en déduit que la destruction du bien ne peut être qualifiée de totale comme elle le soutient en substance, mais doit rester qualifiée de partielle (Civ.3e, 08 mars 2018, n°17-11439).

Il s’en déduit que la bailleresse ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1722 prévoyant la résiliation de plein droit, la condition de destruction totale du bien n’étant pas remplie, mais que, le cas fortuit et la destruction partielle du bien étant caractérisés, le locataire et lui seul peut demander la diminution du prix ou la résiliation du bail, sans dédommagement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande de constat de la résiliation du plein droit du bail.

Sur les mesures avant dire droit

* sur les mesures de remise en état

A l’appui de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à faire procéder aux travaux d’étaiement préconisé par le bureau Alpes Contrôle, la SCI, bailleresse, soutient en substance qu’elle n’est pas tenue de procéder à la reconstruction de l’immeuble.

A l’appui de sa demande de confirmation du jugement sur ce point, la SARL ABSL, locataire, invoque les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil imposant au bailleur d’entretenir le bien, d’en faire jouir paisiblement le preneur, et de faire toutes les réparations autres que locatives, dont les réparations des gros murs, poutres et couvertures visées par l’article 606 du même code.

Réponse de la cour :

La cour ayant considéré que le bien n’avait pas été détruit totalement, et la locataire ne demandant pas la résiliation du bail, cette dernière se trouve bien fondée à demander que la bailleresse effectue les travaux provisoires propres à lui permettre de jouir paisiblement du bien, tels que proposés par le rapport du bureau Alpes Contrôle. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a enjoint à la bailleresse d’effectuer ces travaux.

* sur la mesure d’expertise

A l’appui de sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande d’expertise de la locataire, la SCI, bailleresse, invoque les dispositions de l’article 1722 en ce qu’elles excluent tout dédommagement.

La SARL ABSL, locataire, à l’appui de sa demande de confirmation en ce qu’il a ordonné une expertise, maintient qu’elle est justifiée par l’évaluation de ses préjudices suite à l’incendie du 10 janvier 2018, suite auquel elle ne perçoit aucun revenu d’activité, citant le préjudice économique qui en découle et la perte de sa clientèle. Elle soutient que seul un expert est en mesure de déterminer ces préjudices.

Réponse de la cour :

Comme le soulève à juste titre la bailleresse, l’article 1722 dont se prévaut la locataire, dans le cas caractérisé en l’espèce, s’agissant de la survenance d’un cas fortuit et d’une destruction partielle du bien donné à bail, permet au locataire d’opter entre une résiliation du bail ou une diminution du loyer, mais dispose expressément qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement. Il s’en déduit que la locataire, n’étant pas fondée à demander l’indemnisation des préjudices subis suite à l’incendie, n’est pas plus fondée à demander que soit organisée une expertise destinée précisément à évaluer ces préjudices, ceux-ci n’étant donc pas indemnisables. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande d’expertise, qui sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le tribunal, pour rejeter la demande présentée à ce titre par la locataire, a considéré que l’erreur de la bailleresse dans l’appréciation de ses droits ne constituait pas une résistance abusive.

La SARL, locataire, à l’appui de sa demande d’infirmation du jugement sur ce point, expose en quoi selon elle la SCI a soulevé des contestations pour retarder l’issue de la procédure.

La SCI conteste toute déloyauté de sa part et indique s’être bornée à présenter sa position.

Réponse de la cour :

Le fait pour la SCI d’opposer des moyens aux moyens de l’autre partie ne s’analysant pas comme une résistance abusive, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens

Le jugement étant principalement confirmé sur le fond, sera confirmé ce qui concerne les dépens. La SCI, étant la partie perdante en appel, en supportera les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement étant confirmé sur les dépens, sera confirmé en ce qui concerne l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI, supportant les dépens d’appel, sera déboutée de sa demande présentée sur ce fondement. La SARL ABSL ayant exposé des frais d’avocat pour faire valoir ses droits en appel, la SCI sera condamnée à lui payer sur ce fondement la somme supplémentaire de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

— Déclare recevable l’appel relevé à l’encontre du jugement prononcé le 03 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 19-1108,

— Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal a ordonné avant dire droit une expertise, et l’infirme sur ce point,

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant :

— Déboute la SARL ABSL de sa demande d’expertise aux fins d’évaluation de ses préjudices suite à l’incendie survenu le 10 janvier 2018,

— Condamne la SCI La Toussiarde aux dépens de la procédure d’appel,

— Condamne la SCI La Toussiarde à payer à la SARL ABSL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d’avocat exposés en appel,

— Déboute la SCI La Toussiarde de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] le 02 avril 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet