N° RG 23/08458 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PJHA

Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE au fond du 28 août 2023

RG : 1120001922

[V]

[T]

C/

[W]

S.A.S.. CETRIM SAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 15 Avril 2026

APPELANTS :

1° M. [O] [V]

né le 04 Mars 1963 à [Localité 1] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

2° Mme [P] [T] épouse [V]

née le 15 Avril 1962 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Jean-luc PERRIER de la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 139

INTIMÉS :

M. [C] [W]

né le 06 Juillet 1961 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

La société CETRIM, société inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 432 166 692 dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Julie BEDROSSIAN, avocat au barreau de LYON, toque : 1043

Ayant pour avocat plaidant M^e Sarah PAQUET, avocat au barreau de STRASBOURG

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Février 2026

Date de mise à disposition : 15 Avril 2026

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 septembre 2008, M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse, représentés par leur mandataire, la SAS Cetrim, exerçant sous l’enseigne Orpi, ont donné à bail à M. [C] [W] un appartement de type F5 en duplex situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1'190 € et d’une provision sur charges de 110 €, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1'190 €.

Par un courrier de leur mandataire du 31 août 2018, M. et Mme [V] ont délivré au locataire un congé pour reprise personnelle aux fins d’habiter à effet au 15 octobre 2020. M. [W] a finalement donné congé par un courrier du 15 mars 2019, en sollicitant le bénéfice d’un préavis réduit à un mois.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 6 mai 2019.

Par un courrier de leur mandataire du 6 juin 2019, M. et Mme [V] ont réclamé à M. [W] la somme de 1'242,28 € au titre du compte après départ incluant des travaux de remise en état. Par courrier en réponse du 14 juin 2029, M. [W] a contesté que des dégradations lui soient imputables et il a réclamé le remboursement du dépôt de garantie.

En l’absence d’accord amiable, M. [W] a, par exploit du 17 juin 2020, fait assigner M. [V] et la société Cetrim en restitution du dépôt de garantie.

Mme [T] épouse [L] est intervenue volontairement à l’instance et, par jugement du 28 août 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne a':

Condamné solidairement M. et Mme [V] à verser au locataire la somme de 1'190 € en restitution du dépôt de garantie,

Condamné solidairement M. et Mme [V] à verser au locataire la somme de 4'760 € à titre de pénalité légale,

Rejeté le surplus, l’ensemble des demandes, moyens et arguments des parties,

Rappelé que l’exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement,

Condamné in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu en substance':

Que les factures produites par les bailleurs ne peuvent pas être mises à la charge du locataire sortant en raison d’un état des lieux d’entrée faisant état d’un appartement à l’état d’usage, d’une occupation des lieux pendant dix ans ou de demandes, telle la pose d’une fenêtre, ne relevant pas de l’entretien locatif'; que la dégradation des parquets est antérieure à la restitution des lieux mais les propriétaires en ont été indemnisés dans le cadre du sinistre provenant du toit de l’immeuble avec application d’un coefficient de vétusté qui, de toute façon, aurait été appliquée si l’indemnisation avait été mise à la charge du locataire sortant';

Que M. et Mme [V] ne reprennent pas à leur compte le solde après départ établi par le mandataire de sorte qu’ils ne sont pas fondés à retenir le dépôt de garantie';

Que ce dépôt de garantie aurait dû être restitué le 6 juillet 2019 de sorte que M. [W], qui sollicite les pénalités de retard sur quarante mois, est fondé en cette demande';

Qu’il n’est pas justifié d’une quelconque faute de gestion du mandataire, ni que ce dernier ait laissé ouvert un Velux de l’appartement suite à l’état des lieux de sortie.

Par déclaration en date du 10 novembre 2023, M. [O] [V] et Mme [P] [T] son épouse ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 7 juin 2024 (conclusions n°2 et récapitulatives), M. [O] [V] et Mme [P] [T] son épouse demandent à la cour':

Accueillir cet appel comme étant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en toutes dispositions,

Juger que l’état des lieux de sortie réalisé par la société Cetrim Orpi fait état de dégradations, lesquelles étaient parfaitement inexistantes à la date d’entrée dans les lieux de M. [W],

Juger, en conséquence, que les bailleurs étaient fondés à conserver le dépôt de garantie du locataire, et à obtenir sa condamnation à payer le solde de travaux chiffré par la société Cetrim Orpi le 6 Juin 2019,

Condamner ainsi M. [W] au paiement de la somme globale de 2'432,28 €,

Le débouter de toutes autres demandes comme étant injustifiées et non fondées,

Condamner M. [W], ou qui mieux le devra, au paiement d’une somme de 2'500 € à M. et Mme [V] en réparation de leur préjudice moral né des difficultés rencontrées consécutivement à la libération de l’appartement par leur locataire,

Condamner M. [W], ou qui mieux le devra, au paiement d’une indemnité de 4'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la décision de première instance serait confirmée en ce qu’elle a considéré M. [W] fondé à obtenir restitution du dépôt de garantie,

Juger que la société Cetrim Orpi a minimisé les dégradations lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie et, à ce titre, a engagé sa responsabilité,

Juger que la société Cetrim Orpi à conserver jusqu’au 12 octobre 2020 le dépôt de garantie lorsqu’il est établi que le locataire a quitté l’appartement le 6 mai 2019,

Juger que la société Cetrim Orpi a manqué à ses obligations, notamment d’information et de conseil,

La condamner en conséquence à relever et garantir M. et Mme [V] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où serait confirmée la mise en 'uvre de la pénalité de l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 Juillet 1989, d’une part, ne serait pas accueilli dans son intégralité le recours en garantie de M. et Mme [V], d’autre part,

Condamner, à tout le moins, la société Cetrim Orpi à relever et garantir M. et Mme [V] à concurrence de 17/40èmes de la condamnation prononcée en application de l’article 22 de la loi du 6 Juillet 1989,

Condamner M. [W], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens d’instance et d’appel.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 13 juin 2024 (conclusions récapitulatives d’intimé), M. [C] [W] demande à la cour':

Confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamner solidairement les époux [V] et la société Cetrim à payer à M. [W] la somme de 1'547 € au titre des pénalités dues entre le jugement rendu et la date de versement effectif,

En tout état de cause,

Condamner solidairement les époux [V] et la société Cetrim à payer à M. [W] en la présente instance la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les époux [V] et la société Cetrim aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 5 septembre 2024 (conclusions n°2 et récapitulatives), la SAS Cetrim, exploitant sous l’enseigne Orpi Solutions Immobilier, demande à la cour':

Déclarer l’appel de M. et Mme [V] à l’encontre de la société Cetrim mal fondé,

Déclarer l’appel incident de M. [W] à l’encontre de la société Cetrim mal fondé,

Confirmer le jugement entrepris le 28 août 2023,

Débouter M. et Mme [V] de l’intégralité de leurs demandes et prétentions à l’encontre de la société Cetrim,

Débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes et prétentions à l’encontre de la société Cetrim,

Condamner M. et Mme [V] subsidiairement M. [W] à verser à la société Cetrim la somme de 2'000 € au titre de l’article 700,

Les condamner subsidiairement toute partie succombant aux entiers dépens de l’instance.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives':

M. et Mme [V] contestent les allégations de M. [W] selon lesquelles les état des lieux d’entrée et de sortie sont identiques, soulignant au contraire les différences entre ces deux états des lieux concernant notamment l’état des murs et le plafond de la cuisine, la présence d’éclats sur le carrelage du couloir, le mauvais état de la cuvette et des murs des WC, les traces sur le mur de la chambre 3, ' Ils considèrent que ces différences ne sont pas consécutives à un usage normal des lieux mais à des dégradations. Ils soulignent que la société Cetrim, professionnel de l’immobilier, a estimé devoir retenir le dépôt de garantie et réclamer un solde de travaux de remise en état et ils précisent produire les devis de travaux après application d’un coefficient de vétusté.

En réponse à l’argumentation adverse, ils dénoncent la confusion entretenue par le locataire sortant et le mandataire avec le dégât des eaux survenu au moment ou juste après le départ de M. [Q] puisqu’ils abandonnent leur prétention à ce sujet pour s’en remettre au décompte établi par la société Cetrim, sauf à inclure dans leur demande portée à 2'432,28 € le remboursement du dépôt de garantie qu’ils ont remboursés en exécution de la décision dont appel.

M. [W] s’oppose à cette demande dans son principe même dans la mesure où l’état des lieux sortant est identique à l’état des lieux entrant et il considère que l’ensemble des documents adverses vont à l’encontre du seul document contradictoire établi avec le mandataire de gestion.

Il souligne que les demandes de M. et Mme [V] ont beaucoup varié au fil des années de procédure et il affirme que les premières réclamations des bailleurs ne faisaient pas état de plancher dégradé, ni de Velux à remplacer, outre que les intéressés omettent systématiquement de tenir compte de la vétusté. Il ajoute avoir pris la précaution de prendre des photographies à l’occasion de l’état des lieux de sortie et il affirme que le représentant de la société Cetrim est témoin de ce que ces photographies ont été prises le jour de l’état des lieux de sortie.

Il souligne que si les bailleurs admettent désormais que le dégât des eaux est postérieur à son départ, ceux-ci persistent à évoquer les travaux de reprise dans leurs écritures. Il juge étrange que M. et Mme [V] aient attendu septembre 2019 pour régulariser une déclaration de sinistre auprès de leur assureur si le dégât des eaux était intervenu en mai 2019. Il en conclut que la mauvaise foi des bailleurs est manifeste et il relève qu’il n’a jamais reçu d’état comparatif des états des lieux qui aurait permis d’établir que les état d’usure mentionnés à la sortie existaient déjà à l’entrée. Il rappelle qu’un état d’usure au bout de onze ans d’occupation est normal et il ajoute que le changement du Velux ne peut pas être mis à sa charge.

La société Cetrim conteste la conformité des états des lieux d’entrée et de sortie dès lors que l’abattant des WC devait être changé (le locataire faisant selon elle une comparaison avec l’abattant des toilettes de la salle de bain et non des WC), l’état d’usage avancé du volet roulant du séjour (difficile à remonter) ne constitue pas une dégradation d’usage, les sols étaient dégradés, ' et elle souligne avoir appliqué des décotes pour vétusté.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

En application de ce texte, les éventuelles manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, M. et Mme [V] fondent désormais leur demande, non plus sur les factures examinées par le premier juge, mais sur le «'compte après départ'» établi par la société Cetrim auquel est annexé divers justificatifs dont deux devis de la société «'La Maison d'[A]'». Les appelants ajoutent toutefois au solde de ce «'compte après départ'» le dépôt de garantie qu’ils ont remboursé en exécution de la décision attaquée.

Ces premiers éléments appellent les deux remarques suivantes':

En premier lieu, à supposer que la décision ayant condamnés les intéressés à rembourser le dépôt de garantie soit infirmée, il serait inutile pour les appelants d’inclure dans leur demande le remboursement de la somme correspondante. En effet, un arrêt infirmatif vaut titre de restitution des sommes versées en exécution des chefs infirmés d’une décision de première instance.

En second lieu, le «'compte après départ'» établi par le mandataire comporte outre l’imputation de frais pour des travaux de remise en état, une imputation au débit de la taxe d’ordure ménagère pour 2019 pour 82,50 €, dûment justifiée par un extrait de l’avis d’imposition foncière des bailleurs figurant en annexe, et une imputation au crédit d’une régularisation de charges de 223,50 € en faveur de M. [W]. Le bien fondé de ces deux imputations n’étant pas contesté, elles seront chacune retenues par la cour d’appel dans le compte entre les parties qui sera opéré ci-après.

En outre, dès lors que les états des lieux d’entrée et de sortie sont produits, il n’y a pas lieu de tenir compte des photographies versées aux débats par les parties. En effet, même décrites par un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice mandaté par M. et Mme [V], les photographies que les intéressés produisent sont postérieures à la remise des clés par M. [W], de sorte que les dégradations qui y figurent peuvent être apparues dans l’intervalle, sans pouvoir en conséquence être imputées au locataire sortant. Quant aux photographies versées aux débats par le locataire lui-même, elle ne présentent aucune garantie quant à la date à laquelle elles ont été prises.

Sous ces remarques liminaires, il convient de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie à la lueur de chacun des postes figurant dans les deux devis de la société «'La Maison d'[A]'» annexés au «'compte après départ'» établi le 6 juin 2019 par le mandataire.

Concernant le poste «'cuisine': nettoyage du plafond'» au prix de 70 €, l’état des lieux d’entrée mentionne en commentaire «'14 spots de fonctionnent pas'» et l’état des lieux de sortie indique en commentaire «'traces de salissures, traces d’insectes'». Or, en raison d’un «'état d’usage'» pré-existant pour être mentionné dans les deux états des lieux, les traces de salissures et d’insectes ne peuvent pas être considérées comme un défaut d’entretien imputable au locataire et la cour considère que ces traces, compte tenu de leur localisation inaccessible au quotidien pour être située au plafond, constituent à l’évidence une dégradation due uniquement à la vétusté liée à l’usage de la cuisine pendant 10 ans. Les appelants ne sont en conséquence pas fondés à solliciter la condamnation de M. [W] à assumer le coût de cette remise en état.

Concernant le poste «'cuisine': refixer mitigeur + réglage porte meuble sous évier'» au prix de 39 €, l’état des lieux d’entrée mentionne un évier à l'«'état d’usage'» avec en commentaires «'manque bonde, siphon sale mais pas de fuite, mélangeur tartre fuite sur mousseur, petits coups, pas de joint silicone'» et, concernant le meuble sous évier, il indique «'poubelle couvercle HS protection sale'». L’état des lieux de sortie quant à lui mentionne un évier à l'«'état d’usage avancé'» et en commentaire «'mitigeur mal fixé, pas de fuite, éclats, traces d’utilisation'» et, concernant le meuble sous-évier, il indique «'une poubelle portes mal réglées'». Leur comparaison démontre que certaines des dégradations existantes lors de l’entrée dans les lieux ont été remises en état par le locataire mais que d’autres sont apparues. Ces dégradations successives étant de gravité équivalente, la cour d’appel considère qu’elles se compensent. Dès lors, les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer à M. [W] le coût du réglage du mitigeur et de la porte sous évier.

Concernant le poste «'salle de bain': nettoyage du lavabo + réfection joint sanitaire'» au prix de 50 €, l’état des lieux d’entrée mentionne un lavabo à l'«'état d’usage'» avec en commentaire «'2 chocs, mélangeur entartré, pas de joint silicone'» et l’état des lieux de sortie indique un lavabo à l'«'état d’usage avancé'» avec en commentaire «'mitigeur usagé, traces de salissures, vasque avec éclats'». Cette comparaison démontre là encore que certaines des dégradations existantes lors de l’entrée dans les lieux ont été remises en état par le locataire mais que d’autres sont apparues. Ces dégradations étant de gravité équivalente, la cour d’appel considère qu’elles se compensent de sorte que les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer à M. [W] le coût du nettoyage du lavabo et de la réfection du joint.

Concernant le poste «'WC': remplacement de l’abattant'» au prix de 18,90 € après application d’un coefficient de vétusté de 30%, cet équipement est mentionné à l'«'état d’usage'» dans l’état des lieux d’entrée avec en commentaire «'tâché'» de sorte l’état d'«'usage avancé'» avec en commentaires «'fissures, rayures'» indiqués dans l’état des lieux de sortie ne ressortit que de son usage normal pendant dix ans, sans dégradation autre que celle occasionnée par la vétusté.

Concernant le poste «'chambre 3': remplacement stores Velux'» au prix de 25,50 € après application d’un coefficient de vétusté de 70%, cet équipement figure dans l’état des lieux d’entrée sous le commentaire «'rideau usagé'» et dans l’état des lieux de sortie sous le commentaire «'store usagé'». M. [W] est parfaitement fondé à relever le caractère similaire des états des lieux d’entrée et de sortie concernant ce store de sorte que les bailleurs échouent à démontrer la dégradation imputable au locataire sortant qu’ils allèguent.

Concernant le poste «'chambre 4': remplacement des plinthes'» au prix de 450 €, le «'mauvais état'» mentionné dans l’état des lieux de sortie ne constitue qu’une dégradation due à la vétusté au regard de l'«'état d’usage'» mentionné dans l’état des lieux d’entrée pour le salon mezzanine qui semble correspondre à la chambre 4. En l’absence de preuve d’une détérioration imputable à M. [W], les bailleurs sont déboutés de leur demande d’indemnisation concernant ce poste.

Concernant le poste «'chambre 4': remplacement du parquet stratifié et remplacement'» au prix de 447,93 € après application d’un coefficient de vétusté de 30%, le premier juge a exactement retenu que même objectivée, la dégradation correspondante ne pouvait pas être mise à la charge de M. [W] dès lors que M. et Mme [V] ont déjà perçu une indemnisation pour le reprise des parquets suite au dégât des eaux survenu après le départ du locataire.

Concernant pour finir les travaux de «'plâtrerie-peinture'» au prix global de 1'318,92 € après application d’un coefficient de vétusté, les nombreuses traces noires, trous, écailles, traces de crayons, ' mentionnés dans l’état des lieux d’entrée démontrent que les dégradations pré-existaient à l’occupation de M. [W] et que leur aggravation ne résulte que de l’usure normale du temps.

Au final, le jugement attaqué, en ce qu’il a écarté les demandes indemnitaires de M. et Mme [V] au titre de réparations locatives, est confirmé.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie majorée de la pénalité légale':

M. [W] demande la confirmation du jugement attaqué qui a fait droit à sa demande de remboursement du dépôt de garantie et il sollicite en outre les pénalités de retard échues entre le jugement rendu et le versement effectif.

M. et Mme [V] s’opposent à ce que la pénalité légale soit calculée sur cinquante trois mois en considérant qu’il ne peut pas être mis à leur charge, ni à celle de leur mandataire, les conséquences d’une procédure particulièrement longue.

La société Cetrim s’oppose à la demande du locataire sortant au titre de la pénalité dès lors que M. [W] ne caractérise aucune faute qui lui serait imputable. Elle fait au contraire valoir avoir établi un état des lieux contradictoire et elle déplore s’être retrouvée au milieu de deux versions opposées sur l’état du bien, les bailleurs et le locataire produisant chacun des photographies montrant des situations très différentes. Elle conteste avoir été témoin de la prise de photographies par M. [W]. Elle rappelle avoir retenu le dépôt de garantie sur instructions de ses mandants et elle considère que le désaccord entre ceux-ci et le locataire ne peut pas engager sa responsabilité. Elle considère en outre que la pénalité de retard de restitution du dépôt de garantie ne peut courir jusqu’au jour du jugement puisque les parties sont tributaires des délais de procédure et, en tout état de cause, elle considère que cette demande ne peut pas être dirigée contre elle puisque seuls M. et Mme [V] en sont tenus.

Sur ce,

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. ' À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.».

En l’espèce, il résulte de ce qui précède une absence de toute dégradation locative imputable au locataire sortant de sorte M. et Mme [V] devaient restituer à ce dernier le dépôt de garantie dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 6 juillet 2019.

Dès lors, le compte entre les parties s’établit comme suit':

taxe d’ordure ménagère pour 2019': 82,50 €,

régularisation de charges en faveur de M. [W] ': 223,50 €

réparations locatives': 0,00 €

dépôt de garantie': 1'190,00 €

Solde en faveur du locataire': 1'331,00 €

La cour d’appel ne pouvant pas allouer à M. [W] une somme supérieure à celle demandée, le jugement attaqué, qui a condamné solidairement M. et Mme [V] à verser au locataire la somme de 1'190 € en restitution du dépôt de garantie, est confirmé.

Par ailleurs, les parties s’accordent pour expliquer que les bailleurs ont procédé au paiement correspondant à la restitution du dépôt de garantie le 6 septembre 2023. Dès lors que rien n’empêchait les appelants d’effectuer un paiement en cours de procédure, le cas échéant à titre de précaution afin d’interrompre le cours des pénalités de retard encourues, il n’y a pas lieu de déduire du retard qui leur est imputable les délais de procédure. Au contraire, M. [W] est fondé à réclamer une pénalité de 10% appliquée sur cinquante trois mois de retard.

En revanche, le locataire sortant n’est pas fondé à diriger sa demande contre le mandataire puisqu’il n’explicite pas la faute qui aurait été commise par ce dernier. Dès lors, le jugement attaqué qui n’a pas condamné solidairement le mandataire avec les bailleurs au titre de la pénalité de retard est confirmé.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [V] à verser au locataire la somme de 4'760 € à titre de pénalité légale, est confirmé et, y ajoutant, la cour d’appel condamne solidairement les bailleurs au paiement d’une indemnité complémentaire de 1'547 €.

Sur la demande en garantie dirigée contre le mandataire':

M. et Mme [V] considèrent que la société Cetrim a été défaillante dans l’exécution de son mandat en ce qu’elle n’a pas retranscrit dans l’état des lieux de sortie la réalité et l’importance des dégradations affectant le logement. Ils renvoient aux attestations de leur proches pour affirmer que l’état des lieux de sortie ne décrit que très superficiellement chacune des pièce, n’est accompagné que d’une unique photographie et omet en particulier la fissure existante sur le plafond et le mur de la chambre 4 ou encore la grande trace soire sur le parquet de la chambre 3. Ils renvoient aux descriptions précises de l’huissier de justice. Ils considèrent que l’exécutions fautive du mandat leur a causé un préjudice en les privant de tout recours contre M. [W].

Ils font valoir que le mandataire ne leur a restitué le dépôt de garantie que dix-sept mois après le départ du locataire, ni n’a exécuté la prévisions du contrat de mandat prévoyant qu’il prendrait à sa charge les frais de dossier contentieux. Ils ajoutent que la société Cetrim ne leur a d’ailleurs pas même proposé une assistance lorsque le locataire a engagé la procédure, ni ne les alerté sur les conséquences d’une conservation injustifiée du dépôt de garantie.

Ils contestent que le dépôt de garantie ait été conservé par le mandataire sur leurs instructions, la société Cetrim procédant par affirmation à ce sujet outre que, à supposer qu’ils aient donné de telles instructions, cela renforçait l’obligation du professionnel de les informer sur le risque de rétention abusive du dépôt de garantie et sur la sanction de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Admettant qu’un doute existe sur l’imputabilité du dégât des eaux du fait de l’absence de fermeture du Velux, ils reprochent en tout état de cause au mandataire de ne pas avoir pris toutes dispositions utiles pour s’assurer de la mise en sécurité du bien après l’état des lieux de sortie à défaut pour celui-ci de ne pas s’être assuré que les fenêtres étaient bien fermées.

M. [W] considère que cette demande ne repose sur aucun fondement et à supposer le fondement explicité, il s’en remet à l’appréciation de la cour.

La société Cetrim expose d’abord que les photographies prises par ses mandants postérieurement à l’état des lieux de sortie ne correspondent pas à l’état de l’appartement lors de cet état des lieux, sans quoi elle n’aurait pas manqué de faire mention des dégradations. En réalité, elle rappelle que M. et Mme [V] ont fini par exposer qu’un Velux serait resté ouvert postérieurement à l’état des lieux de sortie et aurait provoqué un dégât des eaux et elle souligne que l’imputation de ce désordre n’est pas établi, aucun rapport d’expertise n’étant versé aux débats.

Elle ajoute que les mandants ont été indemnisés au titre de ce dégât des eaux le 4 décembre 2020 de sorte que les postes correspondant ne peuvent pas être intégré dans les sommes réclamées au locataire sortant.

Elle se défend de toute faute en opposant aux mandants leur propre mauvaise foi à se prévaloir de dégradations survenues postérieurement au départ du locataire.

Elle affirme qu’elle n’a conservé le dépôt de garantie que sur instructions de M. et Mme [V]. Elle expose qu’à la lecture de l’état des lieux de sortie, il est établi que des réparations étaient à prévoir, pour lesquelles elle a fait établir des devis et y avoir appliqué une décote pour vétusté entre 30 et 70% selon les équipements mentionnés. Elle fait valoir que ces imputations au locataire sortant relèvent d’une lecture comparée des états des lieux en particulier le mitigeur du lavabo, les meubles de cuisines, les plinthes dégradées dans la chambre 4.

Elle considère que le premier juge a opéré une confusion entre le problème d’étanchéité d’un velux dans le salon mezzanine et l’état des velux dans les chambres qui étaient en bon état.

Elle observe que le tribunal n’a pas écarté toutes les dégradations locatives, ayant au contraire retenu la dégradation des parquets de l’une des chambres de l’étage mais ayant considéré que les bailleurs en avaient été indemnisés suite au dégât des eaux. Elle affirme qu’elle ignorait tout de ce dégât des eaux et de l’indemnisation de ses mandants qui ne l’ont pas mise en mesure de réaliser un décompte des travaux conformes en tenant compte de l’indemnisation perçue.

Elle affirme en tout état de cause qu’elle a refusé d’imputer au locataire sortant l’intégralité des devis, sans décote, comme le lui demandaient M. et Mme [V]. Elle se défend de tout manquement à son obligation de conseil puisqu’elle les a informé que l’intégralité des travaux ne pouvaient pas être imputés à un locataire qui avait occupé le bien pendant dix ans. Elle conteste avoir mal renseigné l’état des lieux de sortie.

Elle expose que M. et Mme [V] ont repris la gestion de leur bien pour la réalisation des travaux de remise en état. A supposer qu’elle ait mal renseigné l’état des lieux, elle considère que les mandants ne pourraient invoquer qu’une perte de chance d’obtenir du locataire sortant une indemnité, laquelle est indéfinissable au regard de la problématique du dégât des eaux et de sa prise en charge par l’assurance.

Elle conteste que le contrat de mandat lui imposait de prendre à sa charge les frais de contentieux, exposant que la clause invoquée n’impose que l’absence d’honoraires de sa part à ce titre. Elle estime que M. et Mme [V] ne démontrent pas avoir souffert un préjudice moral distinct de leur préjudice financier.

Sur ce,

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la société Cetrim a régulièrement assumé sa mission de gestion du bien appartenant à M. et Mme [V] puisqu’elle a notamment établi un état des lieux d’entrée contradictoire le 15 octobre 2008, délivré à M. [W] le congé pour reprise souhaité par ses mandants, établi le 6 mai 2019 un état des lieux de sortie contradictoire et, pour finir, établi le 6 juin 2019 un «'compte après départ'».

Comme vu ci-avant, les photographies prises par les appelants, même décrites par un procès-verbal de constat établi par huissier de justice, ne peuvent pas invalider les constatations opérées contradictoirement le 6 mai 2019 puisque ces photos sont postérieures à la remise des clés, sans que l’on sache ce qui s’est passé dans l’intervalle.

Dès lors, la preuve n’est pas rapportée de ce que l’état des lieux de sortie serait superficiel ou incomplet.

Par ailleurs, dans la mesure où des membres de la famille de M. et Mme [V] attestent avoir vu l’appartement après le départ de M. [W], il ne peut être exclu que les intéressés soient à l’origine du Velux resté ouvert. Il s’ensuit qu’aucune faute imputable au mandataire concernant ce Velux n’est démontrée.

Concernant le «'compte après départ'» établi par la société Cetrim qui inclut des frais de remise en état, le mandataire est présumé n’avoir fait qu’appliquer les instructions de ses mandants, sans que ces derniers ne rapportent la preuve contraire.

En outre, l’application de coefficients de vétusté démontre que ces instructions ont été exécutées avec discernement, le mandataire ayant ainsi pleinement exercé sa mission de conseil.

La société Cetrim fait justement observer que la clause du contrat de mandat à laquelle M. et Mme [V] se réfèrent n’instaure pas une prise en charge des frais de procédure mais une gratuité de ses honoraires de mandataire pour la gestion d’un sinistre contentieux.

Enfin, dès lors que M. et Mme [V] étaient opposés à la restitution du dépôt de garantie au locataire sortant, ils ne peuvent pas reprocher à la société Cétrim d’avoir conservé ledit dépôt de garantie pendant dix-sept mois.

Au final, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté les appels en garantie formés par M. et Mme [V] à l’encontre de la société Cetrim, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

M. et Mme [V] ne rapportent pas la preuve du préjudice moral qu’ils allèguent et, à supposer qu’ils aient subi un tel préjudice, celui-ci ne peut être imputé, ni à M. [W] qui était fondé en sa demande de restitution du dépôt de garantie, ni à la société Cetrim qui a accompli sa mission de gérance sans faute.

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum M. et Mme [V], parties perdantes, aux dépens de première instance et qui, pour des motifs tirés de l’équité, a dit n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [V], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens à hauteur d’appel.

La cour d’appel condamne en outre à hauteur d’appel M. et Mme [V] à payer à M. [W] et à la société Cétrim la somme de 2'000 € chacun à valoir sur l’indemnisation de leurs frais irrépétibles. M. [W] est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en ce qu’elle est dirigée contre la société Cetrim.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 28 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse à payer à M. [C] [W] la somme de 1'547 € au titre d’un complément de pénalités de retard dans la restitution du dépôt de gérantie,

Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes présentées par M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse à payer à M. [C] [W] la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse à payer à la SAS Cetrim la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT